苏州娄葑东兴路地块评估报告20120323

2011年房地产市场遭遇了十年来最为严厉的政策调控，1月26日新国八条、7月 12日和11月6日总理的两次表态强压，促使市场发生了翻天覆地的变化，这个支柱 产业已经站在了兴与衰的十字路口。
挑战2——未来竞争激烈：近三年苏州市区成交土地可建面积达到1211.5 万方，园区成交土地可建面积达到295万方。
项目：中海国际社区 容积率：1.80 产品：高层、联排 楼板价：1500元/平米 当前售价：9500元/平米
项目：水墨三十度 容积率：1.80 产品：高层、小高层 楼板价：1432元/平米 当前售价：9000元/平米
地块：建屋地块 容积：1.80 楼板价：3500元/平米
项目：中茵星墅湾 容积率：2.00 产品：高层、叠加、洋房 楼板价：3554元/平米 当前售价：13000元/平米
机会4——板块规划潜力高：1号线今年通车，2地块都临近3号线
机会5——市场由需求：园区人口稳定增长，在政府深度打压之下，园 2011年区商品房成交依然有所回暖，达到202万方
苏州年度成交走势图：
苏州园区年度成交走势图：
挑战1——政策深度打压：二级市场成交萎缩、降价城市逐月增多，调控效 果显现
2月 3月 4月 5月
区域市场现状
东兴路地块板块市场——板块项目价格
• 政策打压下，板块项目价格都出现一定幅度的下调，中茵在剔除精装后的价格在8000-11000元/m²， 价格实质回归万元之下 • 相比较其他同质板块，本板块的抗跌性稍强
区域市场现状
东兴路地块板块市场——板块产品分析
• 板块项目产品品质表现一般，以毛坯高层物业为主，外立面都以涂料为主要材料，产品力相对较弱
总占地：291亩，总建：330960平米； 整体销售均价1.3万元/平米； 总销金额：430248万元
东兴路地块不同利润率下土地成本：建议控制在596万-748万/亩之间
星塘街地块除土地外总成本：除土地外总开发成本45037万元
星塘街地块：总销金额209628 万元
总占地：152.6亩，总建：124740平米； 公寓地块总建：51840平米；别墅地块总建：72900平米 公寓销售均价1.05万元/平米；别墅销售均价2.35万/平米 总销金额：225747万元
报告结构
第一部分 基地介绍 第二部分 投资说明及分析 第三部分 附件：房地产市场概况 第四部分 附件：地块周边现场照片
1 整体市场机会与挑战 2 区域市场当下现状 3 客群分析 4 产品排布 5 产品价格预估
区域市场现状
工业园区板块发展历程——02年启动至今，房地产市场开发价值平台随着区域价 值成熟得到巨大提升，客户的结构和产品结构不断优化
项目：置地悦湖 容积率：1.80 产品：小高层、高层 楼板价：3117元/平米 当前售价：11000元/平米
项目：九龙仓时代上城 容积率：1.80 产品：高层、小高层、洋房 楼板价：2535元/平米 当前售价：11500元/平米
项目：雅戈尔太阳城 容积率：1.80 产品：高层、小高层、洋房、 联排 楼板价：1460元/平米 当前售价：11500元/平米
星塘街地块：建议控制成本在691万-842万/亩
报告结构
第一部分 基地介绍 第二部分 投资说明及分析 第三部分 附件：房地产市场概况 第四部分 附件：地块周边现场照片
1 整体市场机会与挑战 2 区域市场当下现状 3 客群分析 4 产品排布 5 产品价格预估
机会1——城市区位佳：江苏门户，上海咽喉
区域市场现状
工业园区宏观市场——苏州楼市主力区，供需量巨大，政策严控下供求反转， 存量积压严重，区域价格同比保持微弱上扬
供应量：190万方 需求量：170万方
供求比：1.12
供应量：215万方 需求量：193万方
供求比：1.11
工业园区全年对于商品住宅的需求量在200万方左右 2010年全年工业园区商品住宅供求比为1.12:1,2011年这 项数据为1.11:1，园区的供过于求的局面始终未能扭转 2011年12月均价在10219元/平米，较10年12月均价 10079元/平米同比上浮1.4%
区域市场现状
东兴路地块板块市场——在售项目及潜在供应
栖霞栖庭
优山美地 置地悦湖 中茵星墅湾
万业湖墅金典
保利独墅西岸
天鸿伟业地块
中富地块
九龙仓地块
保利观湖国际
合景地块
•板块竞品的余量超过100万方，加上未开发的地块体量合计110万方（合景、九龙仓项目地块预计下半年启动），未来板块竞 争将进入白热化；品牌开发商云集，未来竞争迈入综合实力的比拼；核心区域土地稀缺
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
全国房价下 降城市个数
8 12 9 9 12 14 16 17 34 49 52 2011年70个大中城市降价个数月度变化情况
挑战1——政策深度打压：促使房价合理回归是政府不变的决心
11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示， 中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民 众能够接受，也使房地产业健康有序发展。
地理位置——江苏门户、上海咽喉。 苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接
浙江，西抱太湖，北依长江，市中心西距 南京市219公里，东距上海市区80公里
机会2——宏观经济有支撑：经济保持快速增长，居民生活水平较高
机会3——区位有优势：2处地块都在城市主力发展方向上
Байду номын сангаас
城市发展
老 城
城1 城2
人口迁移
根据苏州2006－2020城市总体规划，城市发展由“单城 模式”向“双城模式”转变，即主城区和东部新城，其中主 城包括老城区和高新区，东部新城则以园区为主体； 在苏州市区发展饱和的情况下，园区定位为具国际竞争力 的高科技工业园区和现代化、国际化、园林化的新城区，是 苏州城市发展的主要方向。
报告结构
第一部分 基地介绍 第二部分 投资说明及分析 第三部分 附件：房地产市场概况 第四部分 附件：地块周边现场照片
东兴路地块除土地外总成本：从市场上典雅案例，中海项目可以看出，区 位好、品质佳、价格低的产品去化状况最好，因此本项目建安成本建议以 相对高标准打造
东兴路地块：总销金额39.7亿元
2
保利观湖国际
2、星塘街地块项目板块——湖东板块
• 刚需自住板块。品牌大盘云集，供应量大
• 依托园区区位、地铁1号线、性价比吸纳园区及全市
1
范围的刚需自住客户
• 价格水平：0.8-1.2万元/m²（公寓） 1.6-2.0元/m²
（联排）
• 在售项目：路劲尚澜湾、主场、水墨三十度、中海
国际社区、九龙仓时代上城
2
家乐福
3
李公堤
娄葑镇商圈
5
2
1
4
东兴路地块
3
5
娄葑医院
4 汽车四S店
星塘街地块四至：紧邻星塘街、金鸡湖大道，交通便捷
敦煌路：小路，断头路
松江路主干道
星 塘 街 干 道
敦煌路
松江路跨河大桥：连接湖东CBD 主要通道
小路
小路：地块中间断头小路
星塘街大道：双向四车道，城市 主干道
金鸡湖大道主干道
金鸡湖大道：双向六车道，城市 主干道
苏州娄葑东兴路地块及星塘街地块 初步评估及投资分析报告
报告结构
第一部分 基地介绍 第二部分 投资说明及分析 第三部分 附件：房地产市场概况 第四部分 附件：地块周边现场照片
东兴路地块规划指标：291亩，330960㎡公寓住宅产品
项目概况
用地性质：居住用地； 占地面积：291亩 容积率：1.6-2.0 建筑面积：330960M2
项目：路劲主场/尚澜湾 容积率：2.25/0.64 产品：高层、洋房、联排 楼板价：1694元/平米 当前售价： 高层8000元/平米 联排18000元/平米
挑战2——未来竞争激烈：苏州2011年底库存量进一步加大，库存量的加 大造成价格的进一步下行的压力
全国重点城市成交量集体萎缩，库存较上年均出现大幅增长，12年市场面临去 库存化的问题 消费者观望心理严重，在市场看跌的大势下，消费者信心不足 。
2、青剑湖 板块（1万
左右）
5、现代大 道板块（2 万左右）
1、湖西 板块（2.5 万左右）
4、湖东 板块（1 万左右）
6、双湖 板块（3 万左右）
3、独墅 湖板块 （2万左 右）
7、高教 区板块 （1万左 右）
区域市场现状
工业园区板块特征——品牌品质项目云集，供应量大，竞争激烈，产品及营销 水平均较高，客户特征明显
区域市场现状
项目板块市场——东兴路项目板块定义“新湖西”，板块价值潜力巨大；星塘街
项目板块发展成熟，大盘云集
1、东兴路地块项目板块——独墅湖板块
• 中高端改善自住板块
• 依托独墅湖湖景、区位崛起的“新湖西”板块，目
前处在快速发展期
• 价格水平：1.0-1.5万元/m²
• 在售项目：置地悦湖、中茵星墅湾、万业湖墅金典、
挑战2——未来竞争激烈：园区主要楼盘后期余量达到304万方，竞争激烈
园区湖东板块主要楼盘情况表：
园区湖西板块主要楼盘情况表：
后期余量269万方 （不含潜在未开发地块）
后期余量35.6万方 （不含潜在未开发地块）
挑战3——价格涨幅减低：投资、投机性需求被挤压出市场，刚需成为市场 成交主力，价格上涨内驱力不足
苏嘉杭高速：入口距离地块300米
东兴路：双向六车道，方便东环快速 干道
通园路：双向四车道，方便连接独墅 湖大道
东兴路地块内部现状：地块平整，有大量未拆迁厂房存在，通园路一侧有 河水资源
供电局
河道
宏业路：双向两车道，东侧有待 拆迁厂房
待拆迁厂房
东兴路地块外部资源：尽享娄葑镇成熟完善配套
1 文萃小学
观前 街商 圈
3.5公里
湖西 CBD
李公堤
2公里
久湖光东 CLD
4.5公里
高尔夫
4公里
兴塘街地块
东兴路地块
东兴路地块
➢地块位于苏嘉杭告诉两侧，紧邻东南环快速立交 ➢距离李公堤2公里 ➢ 距离观前街3.5公里
兴塘街地块
➢地块位于金鸡湖大道与星塘街交汇处 ➢距离久光百货4.5公里 ➢ 距离金鸡湖高尔夫4公里
区域交通：两地块同处在3号线近旁，园区经过17年的建设，内部路网已经 非常完善成熟，通过金鸡湖大道、星港街、独墅湖大道、苏嘉杭高速，两 地块可迅速达到市区各地
东兴路地块
兴塘街地块
东兴路地块四至：紧邻东兴路、通园路主干道，方便连接环线快速干道
东
苏嘉杭高速
通
环
园
快
路
速
主
干 道
东兴路主干道
干 道
规划道路
苏州近三年商品住宅用地成交情况表：
苏州园区近三年商品住宅用地成交情况表：
挑战2——未来竞争激烈：周边在售项目拿地早、体量大，楼板价普遍较低 ，价格可控弹性优势明显
项目：和融优山美地 容积率：1.50 产品：小高层、高层、联排 楼板价：6262元/平米 当前售价：8800-11000元/平米
项目：栖霞栖庭 容积率：2.00 产品：高层、大平层 楼板价：5436元/平米 当前售价：/
园区商品住宅成交均价年度走势表：
调控原因，2011年园区环比增长10%； 2011年成交均价相比2008年涨幅仅有8%，主要原因是2008年，定销房市场供 应较少，住宅成交均价主要是商品住宅支撑，2011年大量定销房上市，一定程度 上拉低了均价的涨幅； 政策的持续打压，2012年投资、投机性需求被挤压出市场，刚需成为市场成交 主力，价格上涨内驱力不足。
A-01--03
B-02--02
B-03--01
星塘街地块规划指标：152.6亩，124740㎡公寓+别墅类住宅产品
项目概况
用地性质：居住用地； 占地面积：152.6亩 容积率：1.0-1.8 建筑面积：124740M2
04-
04
-01
--
35-
04
03
地块区位：两地块同处园区，东兴路地块处在湖西，兴塘街地块处在湖东 ，区位上东兴路地块占优
区域市场现状
东兴路地块板块市场——板块项目产品户型总价分析
万/套
160万以上 140 120 100 80 60 40 0
70平米以下 90 110 130 150
170平米以上
140万 100万
主力消化区域观湖国际
80平米
优山美地 星墅湾
140-150平米
悦湖 湖墅金典
栖庭
• 板块项目户型产品线相对丰富，90-110平米 户型竞争最为激烈，其次130平米左右户型库存 量较大，80-90平米以及140-150平米户型为板 块相对稀缺面积段 • 总价段来看，板块产品总价在70-90万/套和 110-130万/套最为集中，100万及140万左右 总价段相对稀缺 • 面积在80-120平米，总价段在60-100万之间 的产品去化速度最快
星塘街地块内部现状：两面临河，内部河道贯通，水景资源佳，地块面积 小，被分割为三块，内部同样有大量未拆迁厂房
待拆迁厂房 河道
拆迁一半的厂房
星塘街地块外部资源：当前生活周边配套相对匮乏
1
欧尚
2
莲花社区商 业
3
凤凰城邻里 中心
41
2
星塘街地块
3 5
5
幼儿园
4
斜塘中学
地块属性：星塘街地块具有一定水景资源及良好发展潜力地块，相对占优