房地产策划分类透析

房地产策划分类透析
结合上述问题本文将对地产开发等问题进行抛砖引玉的阶段性分析。

第一阶段项目市场调研与投资分析
阶段E：项目地块特性分析
第一、项目地块的基本情况。

要紧有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。

第二、项目地块SWOT分析。

从区位、时机、政策及经济环境、自身条件与外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会与威胁分析。

步骤1：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析
对可比项目分析的重点要紧有项目概况、市场定位、价格、销售计策、要紧媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点与营销手段。

阶段C：项目总体思路的拟定
第一、战略部署。

制订项目的战略目标及划分实施步骤。

第二、软件平台构筑。

达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。

第三、硬件功能的配置。

包含项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。

第一、挖掘项目先天的最大价值。

从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。

第二、给予其适当且最大化的后天价值。

第一大类型卖点：楼盘硬件价值
第二大类型卖点：产品可感受价值
第三大类型卖点：功能提升型价值
第四大类型卖点：居住文化与生活方式
第五大类型卖点：情感
第六大类型卖点：身份
第七大类型卖点：规范与指标荣誉与规范
第八大类型卖点：直接促销功能
阶段A：对下列问题进行研究
第一、什么人是买家（包含隐性、显性两类）？
第二、给予其适当且最大化的后天价值。

第三、买家为什么要买这些房子？
第四、谁参与了买家的购买行动？
第五、买家以什么样的方式买房？
第六、买家什么时候买房？
第七、买家在哪里买房？
在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征与心理特征进行最全面、最准确的描绘。

阶段B：目标客户群定位
阶段C：目标客户群描述
阶段D：项目与目标客户群的对接
第一、项目产品的总体特征描述。

第二、项目产品与目标客户群的对接。

阶段E：目标客户群的消费心理研判及需求分析
第一、消费心理。

第二、需求分析。

第三、对项目主题的认知
阶段C：社区配套规划
阶段E：建筑设计建议
第一、立面设计建议。

第二、整体风格建议。

第三、组团规划设计建议。

阶段F：园林景观规划
第一、绿化面积的确定。

第二、景观的主题提炼。

第三、景观的特色营造。

阶段G：智能化系统设计建议
坚持“适度先进”、“操纵成本”及“特色营造”三个原则，提出智能化系统设计建设。

阶段A：品牌策略
第一、命名方案
第二、VIS系统的建立
阶段B：价格策略
第一、定价策略。

1、定价目标：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。

2、定价的衡量因素：建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、邻近市场行情与竞争状况等。

3、价格策略：着重于市场导向。

4、定价原则：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。

5、定价方针与付款方式：付款通常以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面布局差订出最低价等。

第二、差价策略。

第三、入市价格策略。

阶段C：广告策略
阶段D：媒介策略
阶段E：活动策略
步骤2：制定市场进入方案
阶段A：营销思路的表达
第一、客户群的再清晰化。

第二、要紧卖点的展示。

第四阶段项目入市准备及阶段策略
阶段A：划分销售周期并确定各周期的工作内容
阶段B：营销环境的营造
第一、售楼部的设计
第二、样板房的设计
第三、现场包装
阶段C：项目入市
第一、入市时机选择。

第二、入市进机规划。

第三、销售模拟。

第四、公开认购。

步骤2：阶段活动策略
1、楼花销售期广告策略
2、内部认购期广告策略
3、入市准备期广告策略
4、公开发售期广告策略
5、销售阶段期广告策略
6、促销期广告策略
7、强销期广告策略
8、品牌形成期广告策略
9、楼盘滞销期广告策略
10、尾盘销售期广告策略。