房地产开发公司工程部管理手册(全套)

工程部管理手册
一、准备工作
1.1、施工图设计前期准备
1、设计委托任务书结合销售部、工程部土、水、电专业共同商讨。

2、给排水管材材质确定；防水材质、窗材质、外墙涂料、饰面砖材质确定。

3、设备机房(换热站、变电亭、柴油发电机房、开闭所等净高、长、宽尺寸及底板预降高度等）面积要求合理;
4、提供实测建筑物所在场地及规划红线外周边范围的竖向标高。

5、商服、住宅使用功能的确定。

小区用电的容量负荷及用电出户位置、路径(有无障碍）等确定.高压供电变电所位置的确定及有无多余负荷。

6、电表、水表是否分层分户安装。

7、采暖系统的确定（地热或散热器）。

8、基础形式的确定(根据地勘报告合理选择）。

9、小区给、排水接入的位置、管径等提供给设计院.
10、电话、有线电视、宽带等入户方案.
11、煤气入户方案.设计时注意是否与烟道口交叉；一层住宅内尽可能不走主管道.
12、小区智能化系统方案的确定及职能化的定位高、中、低档。

13、子系统配置（如:小区一卡通系统、监控系统、报警系统、显示系统、对讲系统、紧急呼救系统、巡更统、自动控制系统、通信系统、卫星电视系统、多媒体系统等)。

14、各子系统是否集中管理和联动控制方案的确定。

15、智能控制中心及子系统机房的设计。

16、投资成本的控制是否符合项目现状，是否达到或超过项目的预计投资额度。

17、楼内交通设备（如直梯、扶梯、货梯、消防梯)及功能的确定。

18、电梯的定位档次要符合项目的总体设计理念，考虑系统的先进性的同时还应注意投资成本的控制,尽量把握经济指标和技术指标的平衡。

19、各系统应形成设计委托书(主要是系统的功能要求及投资成本的控制）。

1.2、施工准备
1、对于勘测院给出道钉及水准点要注意以下内容（施工单位配合）：
A．道钉定点要能通视，转角点必须设一个道钉，高差大的要增设道钉；B．道钉要求施工单位做好防护。

如道钉冬季需要做好基础防冻胀措施；C．道钉必须用专用钢钉并订好针点或钉不上钢钉的划好“+”字线；
D．水准点应就近给出。

选择周边无沉降或沉降3年以上的永久建筑物; E．住宅小区占地大一般设1~3个水准点，要及时与施工单位交接;
F．施工单位应及时将水准点引到施工现场。

2、施工资料的搜集准备。

如施工总平面图、建筑物的定位图、经规划局审批的规划图、地勘报告、场区平整后的自然地面抄测图、施工图纸等。

3、施工用的变压器、临时用水电、排水、厕所、垃圾布置（不影响外网施工且后期尽量不迁移,距场区最近原则）及上报施工用电容量（一般考虑主体施工时最大负荷即可)。

4、由施工单位上报施工现场平面布置图，甲方审核，做好场区的统一规划，如施工大门位置、塔吊、吊笼位置的确定,应考虑塔吊、吊笼位置避免与外网各专业管线出户位置及施工线路的位置冲突;小区施工时特别要考虑群塔作业。

5、如何修建小区施工道路,保证小区施工车辆及消防车辆畅通。

6、甲方划分项目施工区域，将小区内道路分区段划分给相应的施工单位管理，做好施工道路排水并维护好。

7、对地下暗埋管线等障碍物做好位置摸排及保护工作。

施工前完成地下管线会签工作。

8、施工用水的接入位置合理布置，避免浪费。

9、土方的合理调配、倒运，预留回填土存放位置。

10、冬季施工时如有必要采取防护措施,审核好方案做到经济实用。

11、制定文明施工管理方案（结合施工单位上报方案)，作为奖励制定,制定评比规范，分发到各施工单位，做到公平、公正、公开.
12、做好外网管线的可行性分析报告，确定内网与外网的衔接位置（如：通信系统、电视系统、电力系统及给排水系统等），做好预留孔洞的预留。

13、做好相邻建筑物的调查工作，重点对基础形式、基础深度进行调查，防止挖方破坏，并考虑相邻建筑的挡光问题.
二、审图
2。

1、总则：
1、核对施工图纸与建设单位的设计委托要求是否相符.如防水卷材的选用。

2、总平面图中各栋楼的外形尺寸与各栋楼平面图所示尺寸是否相符;主次入口与周边路网、竖向、环境是否协调。

3、总平面图中小区总体竖向标高是否合理（结合小区周边道路标高及各栋楼正负零标高；有地下车库的覆土深度不低于800㎜以利于车库顶小区雨排水管的埋设，车库顶的排水找坡)。

结合建筑物所在位置的地势总体核实小区排水标高与各栋楼标高相互关系,是否能排水顺畅.
4、核对各栋图纸面积与其总说明面积是否一致;各栋楼的面积与总平面图中标注面积是否一致。

5、配套各专业与建筑、结构对照看图，核对管线的位置及标高,重点核实区内管网重叠布置时的可埋设情况。

合理布置管线位置，减少大管道的交叉；与设计院沟通地下车库管道穿梁部位可否做穿梁洞，以利于提高车库净高。

2.2、建筑部分：
1、设计院出图前销售部要先确定好单位顺序及门牌号，避免电表安装与销售的门牌号对应不上.
2、审核层高、户型与委托设计是否相符；一层平面图与单元详图尺寸是否相符。

3、建筑、结构图纸对照室内是否有梁,梁的位置、高度是否满足销售要求。

4、单元门的洞口尺寸设计成1200～1500＊2100～2400㎜较宜;单元门口附近不设易冻管线及散热器；瓢窗与阳台窗之间要有墙垛，防止因施工封闭不严造成隐患,转角窗需加垛。

有地下室的楼梯间在一层设有防火门的,地下到一层需砌墙。

进户门、防火门、消防走廊门、阳台门等开启方向是否影响使用功能。

5、审核室内地面标高与前室地面标高关系及降低厚度（实际施工时方厅地面的结构找平层取消约40㎜），影响防盗门、防火门加工尺寸。

室内地面与前室地面应同标高，便于管线布置。

6、审核建筑、结构设计是否能符合实际施工。

例如上河城11＃、12#、13＃楼两阳台之间缝隙过小；电井陶粒墙厚度只有90㎜且墙内暗敷管线为钢管并较多，以上问题难以施工。

7、提出建筑细部处理不适宜或工艺材料不适宜本工程特点之处。

例如女儿墙
苯板保温设计先贴苯板，后做防水不合理。

8、审核建筑外立面施工图与建筑效果图是否相符.
9、审核建筑使用功能与配套设施位置、管道是否对应与匹配。

例如电梯井道内设置的圈梁间距，电梯订货提供给电梯厂家(避免安装时出现圈梁用不上的现象）。

10、屋面排水的落水管设计是否合理及落水管位置与外立面是否有冲突。

11、电梯呼梯盒预留位置是否合理,提前下发技术联系单。

12、空调板的设计结构建筑是否相符。

形状最好是板状,以利于排水。

13、阳台是否有梁，是否影响窗安装，阳台做好设计成挑板；阳台的排水管取消.飘窗、阳台窗站框位置是否有标注.窗扇能否开启90度，特别是飘窗（一般飘出500-600㎜)，需对照结构图看哑口处的下返梁底标高是否影响窗扇开启。

14、水井、电井砼墙不抹灰；水井、电井的间墙设计为陶粒墙时最好改为素砼整浇(此墙管线布置较多时）。

15、伸缩缝的节点做法是否便于施工(依据设计图纸及图集）.
16、窗型设计是关键。

窗两侧要有墙垛，否则要做假口；门连窗的耳窗均不做,改为落地窗。

17、管井尺寸配套专业要予以复核，看尺寸是否够用；楼梯间暗敷的分户箱后侧采用苯板保温.
18、外墙保温设计是否合理，审核节能指标(包括窗)、外保温厚度、材质、窗台位置保温设计是否可改为挤塑板。

采暖阳台、飘窗室内苯板取消。

19、电梯门口设计时是否留有较大余地,便于堵口（一般每侧加大留300㎜较好）。

20、各种配套管网设计的进户位置与提供的位置是否相符.
21、具体出现的问题：
a）配套预留洞的位置不合理；有的在建筑、结构图上无显示；
b）承台、连梁有高低跨相连，标高是否正确。

C）窗的位置和标高与结构是否相符。

d）飘窗、阳台窗的窗台过窄。

e）窗型二次设计是否合理。

2.3、结构部分:
1、钢筋砼设计及审核要求
本着降低投资造价，减少浪费、节约资源的原则,经公司研究，在今后的项目开发建设过程中，对混凝土结构设计时，设计计算及构造设计应精准、合理,控制配筋误差，尽量大可能减少浪费。

故要求设计单位、开发建设单位，在设计、审核、项目管理和施工过程中，对以下容易出现被忽视的设计及构造问题引起重视并着重审核.
（一）、抗震等级、安全等级的确定
抗震等级、安全等级应根据项目所在的地区抗震设防烈度，项目的使用性质，地质情况及建筑物的高度、结构形式,按照相应“规范”的规定正确确定抗震等级及安全等级(抗震规范GB50011—2001表6。

1.2及混凝土规范GB50010-2002表3。

2。

1）。

如抗震等级、安全等级的确定不准确。

将会导致建筑物的安全性降低或造成浪费.
(二）、荷载
荷载取值的大小，会直接影响建筑结构的安全和成本的提高。

故在荷载的取值适时应认真分析确定，对“规范”的规定应准确掌握。

1）、活荷载
应按规范正确取值和折减。

在梁、墙、柱及基础设计时活荷载应按规范规定进行折减，需要设计人员在分析软件中的活荷载信息中确定。

2)、永久荷载
对所选用的各种材料及设备的自重应准确取用,选用没有准确自重的材料和设备，应通过调研或检测来确定。

（三）、设计计算
设计计算是设计过程中重要环节。

设计计算是否准确合理，直接影响建筑结构的安全和投资成本的大小，所以结构设计人员在设计计算时应认真对待。

1）、计算简图
应合理确定计算简图，并对计算结算从力学概念和工程经验等方面进行分析，对其计算结算的合理性、可靠性进行判断。

如有偏差，应找出原因，进行合理调整。

2）、配筋
在配筋计算时，应根据计算结果（内力）、所选用材料的强度，合理确定钢筋直径及数量，其配筋面积在没有根据时，不应超过计算面积。

(四）、构造设计
在构造设计时,应正确理解“规范”、标准图中各种构造要求的目的。

结合工程设计实践及经验，严格控制各构造设计的配筋及配筋率，避免出现构造配筋过大，造成不必要的浪费。

构造设计时应重点注意容易被忽视而一笔带过(或无根据的加大构造配筋)的构造设计问题。

1）、楼板
在现浇混凝土楼板设计时，遇超长或温度、收缩应力较大的楼板时,在板的跨
中上部应布置通长钢筋,其配筋率应按“规范”要求的构造配筋率进行配筋，不应随意加大配筋（混凝土规范GB50010-2002中第10。

1.9条规定其配筋率不宜小于0。

1％)。

2）、筏板基础
①受力筏板
基础底板及基础梁的跨中下部钢筋不应不区分情况全部通长。

应按“规范”的规定及工程设计经验确定是否全部通长（地基基础规范GB50007—2002中第8。

4。

11条规定底板钢筋应有1/2-1/3贯通全跨，且其配筋率不应小于
0.15％）.
②构造筏板
基础为桩基础并有地下室的基础设计时，地下室的地面结构一般采用构造筏板，其板厚和配筋应按较低的构造要求进行设计。

3)、柱
在高层框架、框架一剪力墙、框架一核心筒、简中简的抗震结构设计中,柱的截面尺寸一般是由轴压比来控制。

那么柱的纵向钢筋一般情况下均采用构造配筋，故在柱的配筋设计时，无特殊情况应按“规范”规定的构造配筋率进行配筋（高规JGJ3-2002中表6。

4.2和表6.4.3-1）。

4）、剪力墙
在剪力墙结构设计时，特别是开发项目中有多栋建筑，其中有多层和高层，在设计时往往会出现、多层和高层剪力墙结构设计及构造不加区分,没有做到经济合理，所以设计人员应详细分析“规范"、或“规程”的有关规定，结合工程设计实践及经验对多层和高层剪力墙结构设计及构造加以区分。

（五）、限额设计
即用结构单位面积用钢量和混凝土量的限定来要求设计人员,在结构设计中满足限定指标,此限定指标可在具体项目方案确定后测算给出.
下面给出我公司已完成项目(或单体工程）的钢筋和混凝土平方米含量；
2、其他项目：
1）、先对照建筑图看是否少构件。

2）节点的结构详图与建筑详图尺寸是否对应.节点钢筋的锚固长度是否详细. 3）梁、柱、板厚是否合理，可否节省。

4)筏板剖面图中钢筋上下位置是否有误.
5)审核结构图中结构构件、尺寸、标高、洞口位置、外立面造型及配套图纸是否与建筑图布置相符。

着重审核多条管线在结构梁板内敷设,将管线由集中敷设改为分散敷设。

2。

4、电气部分
1、商服计量与物业管理的公共区间计费必须分开;低压计费时动力与照明必须分开计量；（商服电价0.92元/度;动力电价0。

74/度；照明电价0。

77元/度）.
2、楼梯间、公共走廊等公共区间照明要求有由计量箱内公共回路表回路供电
的正常照明，正常照明灯为声控灯，同时也要有按照设计标准要求设计的双电源事故照明。

3、变电亭、变电所、低配室注意必须避免重复计量，以免物业将来无法管理.
4、事故备用电源回路与正常供电回路必须分开，避免出现供电事故。

5、商服计量箱设计应一箱一闸一表，表为遥抄表，闸要带分励脱扣器，必须符合电力部门验收标准。

6、根据载流量审核图纸设计的导线及电缆线径是否合理。

7、变电亭、配电室等用房的选址及占用空间是否合理,在合理的基础上力求供电线路最短，减少工程成本。

8、变电亭、变电所、开闭所、低配室内不能有上下水管通过，要求要有通风设备且通风良好。

9、局部等电位箱用86*86钢盒即可，总等电位箱内设计的紫铜板改为镀锌钢板即可.
10、防侧雷击塑窗钢筋焊接应取消，室外有铁艺、爬梯、出屋面门铁构件的等应保留.
11、地下室灯改为吊链较合适，但相对吸顶灯数量在符合设计要求情况下适当减少，安装高度在通风管道稍低位置。

12、设备机房内的暗敷设钢管因为设备安装位置没有最后确定，所敷设钢管基本用不上，应改为明敷设为宜，避免不必要浪费。

13、设计图中导线要标明穿线根数及穿管管径,否则不利于核算.
14、车库岗亭、道闸、快速卷帘门、庭院照明灯最后提前设计供电回路,避免后补技术联系单。

15、注意审查室内总开关与计量箱表前分户开关电流级配设计以及室内漏电
保护器与单元间总闸漏电保护器跳闸时间级配设计，不能出现室内闸不跳单位跳闸现象。

16、图纸会审时风、水、电专业要结合审查,避免出现电气控制阀门遗漏情况，以免日后重新敷设阀门控制管线以及做动力箱时遗漏控制开关、执行继电器、电控热元件等。

17、图纸会审时注意桥架管线走向避免和其它专业管网出现重叠，注意箱体位置设计是否合适。

18、图纸会审时注意消防电源和非消防电源回路开关设计是否带有分励脱扣器。

注意电梯电源除外,按照消防部门要求非消防电梯不能出现火灾断电关人现象，火灾时要求电梯迫降首层。

19、电梯前室声、光控和消防直启集于一体的声控灯头或开关技术不过关,审图时应予以考虑。

20、屋面广告灯电源设计应该预留管敷设.
22、注意卫生间插座和厨房插座高度设计，要求供电管线由天棚敷设下返，节约管线长度,降低成本.
23、注意核对电井内设备尺寸,看看电井内空间是否够用。

24、电气管线过墙套管预留，注意套管直径合理。

25、建设单位图纸会审时应与各专业工程师进行探讨，对整个建筑的功能、结构进行了解和分析。

比如：消防电系统，在图纸会审时应与强电工程师和水暖工程师进行探讨，图纸中哪些模块控制何种控制阀门的动作、泵的启动、风机的起停、消防电梯等。

26、在图纸会审时应注意图纸中系统采用的设备和结构是否已淘汰，经济性和功能是否设计合理、控制点是否合理、是否有遗漏等。

27、智能专业图纸会审时应注意系统的设计和投资是否合理，系统的前景，以及系统给销售带来的效益是否能提高卖点等。

28、系统的机构和功能是否符合建设单位的要求，系统机构和功能是否已淘汰,系统设计及管理设计是否符合规范的要求（总线与多线）。

29、管线的设计应注意管路沿墙敷设时要注意墙体的厚度、材质、结构；当管路跨其他结构敷设时要注意结构件间的距离。

30、弱电电气管路与其他专业管道距离过近或位置发生冲突时，应采取隔离措施，在图纸会审时注意采取可行性措施。

31、电气管路与其他管道冲突常见情况主要是给排水的进户口,通信管路及煤气和供热管网等，在与上述管道发生冲突时应注意隔离，在图纸会审时注意提出,并采取有效措施和方案(当电气管路过伸缩缝时应注意设置沉降箱）。

32、分户箱、插座、光源等要求设置合理,达到使用功能。

油烟机插座避免与煤气表冲突。

33、消控室注意设计上要有通往柴油发电机房、消防泵房直启功能管线。

34、消防设计注意末端设备联动模块设计以及配电回路内非消防电源切换模块设计,避免遗漏模块。

35、报警系统注意防火区域划分、回路探测器数量以及防火保护面积设计是否合理。

36、注意消防回路布线设计是否合理。

37、要求住宅、方厅、玄关、厨房、居室、阳台灯位数量设计居中合理，插座数量、类型、高度、位置设计合理。

2。

5、水暖部分
1、审核竖向设计标高是否符合建筑物周边地势,避免室内外设计高差过高或过
低，无法排水。

2、外网排水及排水出户总体竖向标高复核。

水暖专业的竖向标高应在土建专业每层的基准标高确定后，根据此基准标高确定本专业的各层标高和总体竖向标高，要与土建专业的技术负责人确定，保证本专业标高符合设计和实际使用标高.
3、电梯基坑深度确定及消防电梯排水管预留
电梯基坑深度的确定应考虑总体建筑结构和选择电梯厂家之后予以确定,保证电梯基坑的深度符合所选用电梯的要求。

消防电梯排水管的预留位置应保证预留排水管底部与电梯基坑底部成活面的标高一致，集水坑要比消防电梯基坑低且根据排水距离保证排水坡度，排水管应高于集水坑坑底部成活面不小于400㎜。

4、分户箱位置
根据建筑户型和楼层户数的不同,水暖的分户箱有给水水表分户箱、地热分户表箱、合用表箱。

如每层户数小于等于6户时，可考虑不在公共走廊设分户箱；每层户数大于6户时，应考虑在公共走廊设分户箱。

分户箱的位置应充分考虑公共走廊或公共区间整体效果和系统的使用要求，尽可能设在不影响整体效果和系统使用要求的理想位置，并应尽可能卧在墙内.
5、分集水器位置
分集水器是用户户内使用的暖通器具,因分集水器是用水器具,应尽可能考虑设置在用水房间内，且要有足够的维修空间，以保证分集水器及其连接件等出现跑你、冒、滴、漏的情况下能够及时排水和处理。

如不能设置在用水房间(首选厨房其次卫生间），应尽可能考虑设置在不影响室内设施摆放和便于维修的位置。

分集水器连接处建议采用PPR管。

90度弯头连接不能由地
热管直接弯起连接。

6、给水立管的位置、单位电子门口也不要设散热器
（1）给水立管的设置应充分考虑用水点的位置和上下楼间用水点的位置差异，保证给水立管位置设置合理且不影响生活设施的摆放，给水立管与墙之间的距离要充分考虑墙面贴砖的厚度，但距离不宜过大。

(2）单元电子门口或一层门厅,应充分考虑是否可不设散热器。

如一层单元门处无门厅，只是一个楼梯通道且无其他用水水管,可考虑不设散热器；如一层单元门处有开敞门厅且有其他用水水管或设施,应考虑设置散热器。

7、排水清扫口设计位置
排水清扫口的设置应充分考虑排水水平管道的长度和排水出户位置,尽可能设置在公共区间的地面或棚，但必须保证有足够的检修空间，尽可能不设置在住户卧室内和分户门门口。

8、给水、排水、电缆进出户的标高确定
给水、排水进出户的标高应充分考虑市政水源和可利用的市政排水干线的标高、位置，与本建筑的距离。

给水进户标高尽可能在冻土层以下,但不宜过深；排水出户的标高在保证出户标高和市政排水干线间排水管道坡度的前提下，尽可能提高排水出户标高,且尽可能在冻土层以下。

如给排水进出户标高无法设置在冻土层以下,应充分考虑冬季的防冻和保温措施。

9、电梯前室消火栓箱的合理位置
电梯前室消火栓箱应考虑设置在有消防电梯基坑侧和管井侧，且保证防护半径和不影响前室的美观，尽可能设置暗箱。

并与建筑图、结构图对照尺寸，确定能否安装上.
2。

6、煤气设计：
1、煤气入户的具体位置.
2、煤气设计、煤气入户高度、煤气表与插座、排烟孔是否冲突。

与煤气设计院协商先提前定位，煤气立管位置先确定好。

3、煤气表与风道口的高度确定。

厨房、卫生间风口中心标高与煤气表标高（2.54m）不要冲突。

4、煤气管道尽量不要穿过一层房间。

三、基础、主体施工各分项工程主要监管明细
3.1、定位放线
1、按照施工总平面图进行定位，经监理公司、工程部共同复核，确认无误后，由建设单位联系测绘院进行验线。

2、对于占地面积较大的工程且由多家施工单位放线，轴线控制点应统一布设，各栋不要单独引测、设置控制点。

3.2、土方开挖
1、首先确定好开挖方式，一次开挖还是二次开挖。

如地下水位高采用降水措施。

对冬季进行打桩施工,明年进行基础施工的工程，应采取二次开挖措施。

一次开挖预留1.6m以上的土层，避免基础土受冻。

2、将摸排的各类地下管线进行定位，防止挖方破坏。

对煤气、电缆、市政给排水管线、通讯线路进行保护，并考虑对相邻建筑物、构筑物、变压器台是否需进行保护，如需保护应采取经济合理的措施,挖方过程中对基坑边坡进行监控，防止塌方事故，基坑周边如有集中荷载应考虑减荷.
3、土方开挖时要预留出桩机工作面(采用预制管桩时),角桩工作面6-6。

5米。

其他部位一般大于楼外边线4.5米即可。

4、考虑场地的土方平衡(在有场地的情况下合理考虑存土量）.。