房地产众筹法律风险

房地产众筹法律风险
众筹，作为⼀种投资理财型产品，是当下互联⽹和⾦融圈最⽕热的词汇之⼀，⽽将众筹再运⽤到中国经济近⼗年最⽕热的房地产⾏业中，则产⽣了更受关注的房地产项⽬众筹。

那么，房地产众筹法律风险有哪些呢?下⾯，店铺⼩编详细为您介绍具体内容。

房地产众筹法律风险
⽬前国内常见的众筹可分为四种类型，即债权众筹、实物众筹、股权众筹和捐赠众筹。

国内房地产市场上，开发商⼤多是就单个楼盘设⽴项⽬公司进⾏开发，但就项⽬公司⽽⾔，开发商⽬前基于控股权的考虑，尚未见有进⾏⼤规模股权众筹的。

⽽捐赠众筹⽬前在国内的房地产市场中，尚没有⽣根发芽的⼟壤。

因此，⽬前市场上林林总总的房地产众筹项⽬，归根结底，主要就是债权众筹和实物众筹两类，⽽在这两者中，债权众筹⼜是最为普遍和发起⼈及众筹平台最为喜爱的类型，其实就是⼀种投资理财型产品
其实，房地产⾏业所谓的的实物众筹与之前的集资建房，有着众多的相似之处，⽆⾮都是由开发商或平台先⾏调查摸底后，退出众筹建房的产品，由跟投者进⾏出资，选定房型和份额，最终由开发商进⾏修剪直⾄交付，最近碧桂园与平安推出的⼀款项⽬、南京⼀家地产公司推出“乐居众筹”，均是这种实物众筹的典型。

笔者认为，这种众筹⽅式对于开发商⽽⾔，最⼤的风险在于，房地产实物众筹在本质上还是⼀种房屋预售⾏为，按照《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。

如果出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

因此，如果开发商在取得预售许可证前向投资者众筹，则此种模式极有可能被认定为⼀种⽆效⾏为或⽆效合同，同时，开发商还可能⾯临接受⾏政主管部门处罚的法律风险。

值得注意的是，房地产⾏业中债权众筹存在三⼤法律风险，从轻⾄重，分别是民事责任、⾏政处罚责任、刑事责任。

投资收益回报违约纠纷，这是债权众筹最可能存在的⼀种违约情形，当开发商或平台出现短暂的资⾦紧张，对跟投者的投资回报⽀付不及时，或者没有按照约定⽀付回报，或者各⽅对回报约定的理解产⽣分歧时，都有可能产⽣此类纠纷。

⼀旦此类纠纷产⽣后，开发商或平台就应做好单案的应对，否则，⼀旦未妥当处理，引起更多跟投者的争议，那么就有可能导致另⼀类更为严重纠纷的产⽣，即解除合同纠纷。

⽽解除合同(退出)纠纷对于整个众筹项⽬来说，其造成的影响是不可逆转的，⼀旦跟投者对项⽬失去信⼼，或者与开发商或平台产⽣不可调和的⽭盾，则跟投者极有可能要求解除合同(跟投资参与众筹项⽬的⾏为在法律本质上就是与开发商或平台达成的投资合同)，退还投资款。

当然，开发商或平台有权根据众筹时的约定来反驳或要求法院驳回跟投者解除合同的请求，但如果产⽣了⼤规模的集体诉讼，在当前社会维稳为重的⼤环境下，开发商或平台将⾯临更⼤的压⼒。

虽然说，在我国现⾏的⾏政⽴法层⾯，还尚未涉及到众筹这类的经营⾏为，但如果开发商或平台在开展项⽬众筹过程中，出现某些违反现⾏法律法规的⾏为，但⼜尚未造成严重后果触犯刑法的情况下，可能会⾯临⾏政机关的⾏政处罚，在债券众筹和实物众筹中，虚假⼴告宣传、⾮法经营、⾮法集资这三种风险需要特别注意。

不论是对于开发商⽽⾔，还是平台，甚⾄是跟投者，债权众筹项⽬最为严重的后果就是触犯刑事法律，相关的责任⼈构成犯罪，判处刑罚，⽽跟投者也可能因为整个项⽬被纳⼊刑事案件处理⽽导致投资本⾦的收回遥遥⽆期，蒙受巨⼤损失。

就⽬前司法实践已经产⽣的案件来看，主要集中在⾮法吸收公众存款罪、集资诈骗罪这两类刑事法律风险。

在当下房地产⾏业⾯临销售困境和资⾦压⼒的情况下，不论是开发商还是平台，众筹确实是⼀种募集资⾦和推⼴营销的绝佳⼿段，但由于我国⽬前的⽴法框架下还未有明确的法律法规对众筹进⾏规范和指导，因此，开发商和平台都应更加谨慎的参与其中，切忌企图游⾛在法律空⽩处获利，⽽众多跟投者也应更加理性的对待⽇益繁多和充满诱惑的众筹项⽬。

如果开发商在取得预售许可证前向投资者众筹，则此种模式极有可能被认定为⼀种⽆效⾏为或⽆效合同，同时，开发商还可能⾯临接受⾏政主管部门处罚的法律风险。

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