2006年房地产开发企业所得税政策讲解

◎直接成本直接计入 ◎能分清成本对象的间接成本直接计入 ◎不能分清成本对象的间接成本、共同成本按 权责发生的原则配比计入 配比原则：按成本对象占地面积、工程概 算、可售面积、建筑面积
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八、开发产品成本、费用的扣除
○属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊 ◎第1次
已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除
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八、开发产品成本、费用的扣除
第10项：新办开发企业发生的广告费、业务 宣传费、业务招待费 其结算期限从取得实际销售收入年度起， 前后共4年。其中向后结转期限为3年。
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八、开发产品成本、费用的扣除
第11项：利息 ○ 为建造开发产品借入资金而发生的符合 税收规定的借款费用： ◎属于成本对象完工前发生的，应配比 计入成本对象 ◎属于成本对象完工后发生的，可作为 财务费用直接扣除
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五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理
○接受方的税务处理
◎税务处理时点：投资交易发生时 ◎税务处理原则：按投资交易额计算土地 使用权的成260
六、开发产品视同销售行为税务处理
（一）视同销售的范围 （二）视同销售收入的确认方法
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二、完工开发产品的税务处理
（四）销售收入范围
○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 ○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断
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二、完工开发产品的税务处理
（五）销售收入确认原则 ○ 销售方式
◎一次性全额收款 ◎分期收款 ◎银行按揭 ◎委托销售 ◎先出租再出售
○单位工程成本 成本对象的平均计税成本 成本对象总成本÷总可售面积
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八、开发产品成本、费用的扣除
第2项：计入开发产品成本中的费用 ○项目 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 土地征用及拆迁费 建筑安装工程费 开发间接费用
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八、开发产品成本、费用的扣除
○属于成本对象完工前发生的费用
六、开发产品视同销售行为税务处理
（一）视同销售的范围
○具体项目 ○视同销售确认时点
◎开发产品所有权或使用权转移时 ◎实际取得利益权利时
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六、开发产品视同销售行为税务处理
（二）视同销售收入的确认方法 ○本企业近期同类开发产品销售价格
○参照当地同类开发产品市场公允价值
○按开发产品的成本利润率
○接受方涉及的税务处理
◎收入确认的时点：首次分出开发产品 ◎收入确认的范围：应分出的开发产品
◎开发项目成本的确认 购入土地使用权价格
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五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理
（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理
○投出方的税务处理
◎税务处理时点：投资交易发生时
◎税务处理原则：将交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务
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二、完工开发产品的税务处理
○采取委托销售方式 ◎ 手续费 ◎ 视同买断 ◎ 超基价分成 ◎包销
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二、完工开发产品的税务处理
○采取先出租再出售方式 ◎ 转作固定资产 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧
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非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位
○按建造固定资产处理 ○按建造开发产品处理
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八、开发产品成本、费用的扣除
第7项：邮电通讯、学校、医疗设施 ○出售的，按销售开发产品处理 ○出租的，按固定资产处理 ○无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套 设施进行处理 ○有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿 的，直接抵扣建设成本
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四、合作建造开发产品的税务处理
（一）定义 （二）分配开发产品的税务处理
（三）分配利润的税务处理
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四、合作建造开发产品的税务处理
（一）定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、 单位、个人合作或合资开发房地产项目， 且该项目未成立独立法人公司的，为合 作建造开发产品。
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八、开发产品成本、费用的扣除
第14项：折旧费用 开发企业将开发产品转作固定资产的， 可按税收规定扣除折旧费用 未转作固定资产的，不得扣除折旧费用
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九、关于征收管理问题
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各位税务同仁
早晨好！
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提
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背景介绍 一、未完工开发产品的税务处理 二、完工开发产品的税务处理 三、开发产品预租收入的确认 四、合作建造开发产品的税务处理 五、以土地使用权投资开发项目的税务处理
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提
纲
六、开发产品视同销售行为的税务处理 七、代建工程和提供劳务的税务处理 八、开发产品成本、费用的扣除 九、征收管理 十、适用减免税政策 十一、新文件适用范围和执行时间
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八、开发产品成本、费用的扣除
○向金融机构统一借款后转借集团内部其 他企业、单位使用的
借入方出具开发企业从金融机构取得借 款的证明文件，支付的利息准予按税收有 关规定在税前扣除
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八、开发产品成本、费用的扣除
○自有资金借给全资企业（包括分支机构）和 其他关联企业的 借入资金金额超过其注册资本50％的， 超过部分的利息支出，不得在税前扣除； 未超过部分的利息支出，准予按金融机 构同类同期贷款基准利率计算的数额内税 前扣除。
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四、合作建造开发产品的税务处理
（二）分配开发产品的税务处理 ○收入确认的时点：首次分配开发产品时 ○收入确认的范围：应分开发产品
○两种处理方法
已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额转作预售收入
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四、合作建造开发产品的税务处理
成本利润率不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定
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七、代建工程和提供劳务的税务处理
（一）收入确认原则 （二）完工百分比法
（三）相关收入
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七、代建工程和提供劳务税务处理
（一）收入确认原则 代建工程和提供劳务不超过12个月的， 可按合同约定的价款结算日或在合同完工 之日确认收入的实现； 百分比法按季确认收入的实现。
○零星的标准 暂参照国税发[2000]84号文第三十一的 规定执行
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八、开发产品成本、费用的扣除
第5项：共用部位、共用设施设备维修基金 ○已计入销售收入的维修基金于实际移交时 扣除 ○代收代缴的维修基金和预提的维修基金不 得扣除
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八、开发产品成本、费用的扣除
第6项：会所等配套设施建造费用 ○按公共配套设施处理
（三）分配利润的税务处理
○ 开发企业统一申报缴纳企业所得税
不得在税前分配该项目的利润
○投资方取得利润视同取得股息、红利 ○开发企业接受的投资额不负担成本费用
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五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理
（一）企业、单位以换取开发产品为目的税 务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处 理
二、完工开发产品的税务处理
◎ 不转作固定资产 无需视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧
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三、开发产品预租收入的确认
○预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理 房地产初始登记、取得产权证前出租
○预租租金（价款）确认收入时点：自开发产 品交付承租人使用之日起，按租金确认收 入的实现。
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二、完工开发产品的税务处理
（二）完工开发产品的税务处理
○预售收入确认为实际销售收入
○结转计税成本
○计算实际毛利额
○差异调整 注意差异调整时点、口径、方法
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二、完工开发产品的税务处理
（三）完工开发产品的税务管理 ○开发企业报告开发产品完工情况 ○开发企业在年度纳税申报时出具 税务鉴定报告 其他相关资料 ○税务机关核定计税成本权和税收处罚权
（三）相关收入 开发企业在代建工程、提供劳务过程中 节省的材料、下脚料、报废工程或产品的 残料等，如按合同规定留归开发企业所有 的，应于实际取得时按市场公平成交价确 认收入的实现
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八、开发产品成本、费用的扣除
（一）成本费用扣除的原则 （二）成本费用扣除的主要项目
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八、开发产品成本、费用的扣除
（一）成本费用扣除原则 ○权责发生制原则 ○合理性原则 ○配比原则 ○真实性原则 ○合法性原则 ○及时性原则
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八、开发产品成本、费用的扣除
（二）成本费用扣除的主要项目
31号文共列举了14个项目
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八、开发产品成本、费用的扣除
第1项：已销开发产品的计税成本 已实现可售面积×可售面积单位工程成本 ○可售面积 建设部有关明文规定
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国税发31号文出台背景
○加强和规范房地产企业所得税征收管理 ○房地产业企业所得税征管主要问题 ◎缺乏开发产品完工标准 房地产开发企业不能及时结转成本 预售收入不能及时结转为实际收入 不能依法申报缴纳企业所得税。 ◎伪造或高估成本 多列预提费用 混淆成本对象界限
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国税发31号文的出台背景
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二、完工开发产品的税务处理
（一）开发产品完工标准
（二）完工开发产品的税务处理
（三）完工开发产品的税务管理
（四）销售收入范围 （五）销售收入确认原则
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二、完工开发产品的税务处理
（一）开发产品（成本对象）完工标准 ○竣工证明已报房地产管理部门备案
○开始投入使用
○取得初始产权证明
◎利用关联关系转移利润 ◎企业之间相互利用共同偷逃税款 ◎税收征管难度大
税收制度不完善 地方政府干预过多
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一、未完工开发产品的税务处理
（一）预售收入 （二）预计计税毛利率和毛利额 （三）期间费用、营业税金及附加
（四）计税成本结算的时点
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一、未完工开发产品的税务处理
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五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理
（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理
○ 投出方涉及的税务处理
◎收入确认的时点：首次取得开发产品时 ◎收入确认的范围：应取得的开发产品 ◎经济业务分解为两部分 转让土地使用权 购入开发产品
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五、以土地使用权投资开发项目的 税务处理
◎第2次
已销开发产品：当期扣除
未完工成本对象
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八、开发产品成本、费用的扣除
第3项：应付费用
○凭合法凭证计算扣除 外部凭证：发票、合同、司法部门的判决 内部凭证：自制凭证
○预提费用除税收另有规定外，不得在税前 扣除
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八、开发产品成本、费用的问题
第4项：维修费用 ○日常零星的维护、保养、修理等费用
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八、开发产品成本、费用的扣除
第12项：土地闲置费 因国家无偿收回土地使用权而形成的损 失，可作为财产损失由开发企业按税收规 定自行在税前扣除
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八、开发产品成本、费用的扣除
第13项：成本对象报废和毁损损失 成本对象整体报废或毁损，其净损失可 作为非正常财产损失按税收规定扣除。
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八、开发产品成本、费用的扣除
第8项：售房部、接待处、样板房建设及装修 ○能够单独核算成本，按建造固定资产处理
○不能单独核算成本，按建造开发产品
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八、开发产品成本、费用的扣除
第9项:保证金 开发企业为客户（购房人）向银行按揭 贷款提供保证金（担保金），不得从销售 收入中减除，也不得作为费用在当期税前 扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。
（五）预征和实际征收 （六）经济适用房 ○计税毛利率不得低于3% ○必须符合建住房[2004]77号文的规定
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一、未完工开发产品的税务处理
（七）非经济适用房
○省会城市、直辖市、计划单列市城区 和郊区，不得低于20％；
○地及地级市城区和郊区，不得低于15％；
○其他地区，不得低于10％
持续时间超过12个月的，可采用完工
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七、代建工程和提供劳务税务处理
（二）完工百分比法 ○ 定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用 ○完工进度的确定 ◎累计实际发生的成本占合同预计总成本的比例 ◎已经完成的工作量占合同预计总工作量的比例 ◎测量已完成合同工作量
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七、代建工程和提供劳务税务处理