徐州贵邦财富项目专题调研商业市场专业调研商街与商厦

徐州贵邦财富项目专题调研
本次调查主要围绕古彭广场商圈进行展开。

古彭广场商圈以中山路与淮海路形成的“十”字形为中心，向外辐射。

主要商业物业有百货大楼、新一佳、金鹰国际购物中心、金地商都、古彭购物中心、金陵饭店购物中心等。

主要办公物业有成功大厦、九州大厦、泛亚大厦、国贸大厦等。

本次主要调查本项目周边业种业态分布，深入了解项目自身优劣势，分析其市场发展潜力的方向，对周边的竞争个案进行调研，并关注其产品去化状况和市场抗性；对商业物业的租赁及销售价格进行调查，了解其执行的具体价格体系；对商业物业的按揭政策进行调查分析。

一、业种分布及价格
淮海路沿线
主要经营业种为服饰及电器、通讯（主要为手机及配件）产品，所占比重较大。

服饰以沿街专卖店为主，包括两个地下服饰市场，百诗特和女人街；电器通讯（手机及配件）产品主要集中在淮海西路自彭城路以东一段，以沿街厂家直销、维修门店为主。

调查中，彭城饭店（富锦广场对面）20平米左右的门面房月租金在10000元左右；
沿街店面1、2层联体390平米，年租金180000元；
古彭百货大厦，2层女子服装，月租金180～200元/㎡；
百诗特，负一层店中店，使用面积约7～8㎡，月租金根据位置不同在1300～1500元；
女人街，负一层店中店，使用面积约8～10㎡，月租金根据位置不同在1900～2300元；
徐州军分区段沿街店面，使用面积约60㎡，年租金60000元；
总体上汇总分析，沿街店面的租金在200-400之间为主，最高可达到500元/平方米/月。

中山路沿线
中山路两侧集中了目前徐州市主要商业物业。

自本案向北两侧分布有金鹰国际购物中心、金地商都、金陵购物中心及古彭购物中心、新一佳及百
货大楼两大主力店，是徐州市民购物消费的主要区域，办公楼有成功大厦、国贸大厦。

向南主要有海云店脑市场及电脑市场一条街等，其余主要为沿街店面以餐饮及服饰、珠宝首饰产品等。

调查中，新一佳超市4F，目前正在招商，经营服饰，月租金在170～220元/㎡（使用面积），另加2％（根据租金计算）的广告推广费，在6、7、8三个月的服装淡季，租金按8折计算；
近交通银行30平米的店面，月租金5000元
该路段租金在100-300元/之间为主。

文亭街
文亭街为东西向次干道，沿街两侧经营业种以餐饮为主其次为美容美发类产品及服饰类产品，其中餐饮业店面规模较小，中低档次，经营状况相对较好。

租金在100-200元/平方米/月，以150-175元/平方米/月为主。

在本项目即文亭街和中山路交汇处，合理的沿街商铺租金在300元/平方米/月。

大型商厦
金地商都：总经营面积约8万平米，负一层为家乐福超市，1～2F为百货业态，3F为永乐家电，4F为金海马家具，其中负一层、3、4层为整体招商，1、2层百货为金地商都自主经营。

经营模式为扣点经营，按营业额扣23%（包税），另加按结算额的1.5％的广告推广费，营业额月结。

南京中央百大徐州百货：由徐州百货统一经营，不对外出租柜台。

金鹰国际购物中心：总经营面积75000㎡，是目前徐州集购物、休闲、娱乐于一体的高档购物中心。

1F为倾城：经营化妆品、名表、黄金珠宝、女鞋、品牌皮具、连锁快餐；2F为绚美：经营职业女装、时尚女装、皮装皮裘、女士饰品、皮具；3F为香榭：中性休闲、休闲女装、少淑女装、内衣内秀、羽绒制品、咖啡吧；4F为深邃，经营男士正装商务休闲及领带饰品、男鞋、男士内衣；5F为律动，经营运动休闲、儿童世界、家用小电器、工艺礼品、琴行。

经营模式无法调查，但从其经营格局来看，也应是扣点经营模式。

周边业种分析：
服饰鞋帽类数量较多，档次分化明显，业态种类较为丰富，周边的
尚在准备开业的物业相对较多，对本项目明显的优势。

电器通讯类经营业态以沿街店面及主力店——百大家电广场，沿街店面以经营手机及配套产品为主，百大家电广场产品较为丰富，对本项目缺乏产业集中优势；
电脑产品类专业市场（海云电脑城），位于中山南路，规模相对较大（营业面积约2600平方米），同时有电脑一条街；对照山水信息港的开发，缺少商业导入的可能性。

休闲娱乐类设施数量较少、规模不大且整体档次较低，嘉年华（本案对面）规模相对较大，档次较高，经营状况也很好，反映出对休闲娱乐类有操作空间，同时其楼层间高，对本项目三四层的定位有可借鉴之处。

餐饮类数量较多，分散与集中并存，档次普遍较低，规模普遍较小，中档及高档餐饮店较少，以休闲功能为主的咖啡吧、茶吧数量较少、规模不大，同时本案对面即有一家餐饮，本案可考虑部分餐饮业态；
珠宝、婚纱摄影类项目周边有一定数量的珠宝婚纱摄影店面，此类的引入会较好的提升项目的品质，得到高的回报；
对照本项目而言，合理的产业定位类型应考虑为中心商圈内部第二圈层的位置，不能做产业上的越位，可定位为核心商圈业态的合理分化和延续。

在产业形态设计上，可考虑为如下图所示：
总体上讲，市场上无明显的缺位商业类型，但在商业种类的市场细分中尚有操作空间，对同一竞争市场进行规模、档次的差异分化设计。

对本项目而言，借助有利的地段优势，一二层的商业用途易于得到体现，但如何体现其最佳商业用途并将产品在较高的价值层面得以体现是要经过斟酌的。

三、四层的商业部分是要进行详尽的分析，比照此地段的情况，五层在考虑做为整体商业并招商外，不适于作为商业用途开发的。

二、竞争个案调查
富锦广场
富锦广场位于淮海东路、彭城路，西临全聚德烤鸭馆，东接目前已停业的华联商厦。

产业定位：负一层为美食一条街，1F为仕女名品馆，2F为新潮少女馆，3F为淑女儿童馆，4F为绅士休闲馆，5F为运动生活馆，6F为大型餐饮店。

除一层统一经营外，其余各层仍采用店中店的模式。

价格定位：一层均价为4万元/㎡，二层均价为1.4万元/㎡，三层均价为1.1万元/㎡，四层均价为0.9万元/㎡，五层均价为0.7万元/㎡，总体均价在1.6～1.8万元之间。

从其定价来看，一层定价明显虚高。

销售策略：一层返租十年，前五年每年返租10％，后五年在10％的基础上，每年递增0.2％，租金每半年返一次；2～5层返租十年，前五年每年返租8％，后五年在8％基础上每年递增0.2％，租金每半年返一次。

销售现状：一层选铺余地较大，沿淮海路的门面房及内铺中的好位置都空着；二、三层名义上已达到100％的预定率；四、五层预定率达到30～40％左右。

项目分析：
1、从富锦广场的定价来看，一层是用价格进行销控，二、三层是用销售进行销控，目的是为了主推四、五层，把商业往上引，尽可能快地实现销售，最终使开发商的利益达到最大化。

2、从运作手段来看，富锦广场主打10年返租，且返租高达8～10％，这将成为富锦后期商业运作沉重的包袱；如不能实现，则又将成为一场圈钱游戏。

3、从贷款状况来看，由于加息及政府加强对商业地产的宏观调控，一般银行除了对商业的一层仍然能放贷外，对上层商业物业基本上停止了贷款；而富锦在销售过程中仍坚持能针对全部商业物业进行五成十年的按揭政策，这无疑成为富锦销售过程中的一大利器。

浦一公寓
浦一公寓位于西安路、建国西路，距贵邦财富直线距离约一千米。

产品定位：负一层及一、二、三层商业目前没有定位，四～十一层为商务公寓，其中四～八层层高为3.9米，九～十一层层高为4.8米，四～
八层均价为4600元/平米，九～十一层均价为6000元/平米。

主打“双层空间挑空设计”的概念。

销售亮点：在商务公寓的推广过程中，吸引人的是六成十～二十年的贷款，年利率为5.508％。

销售状况：总体预定率约40％。

项目分析：
1、地段：浦一公寓所处地段不是徐州传统意义上的商务办公区，周边环境较差，缺乏商务氛围。

2、产品：浦一公寓原为一结构已近完工的烂尾楼，其主体框架已无法更改，特别是其 3.9米的层高，反而成为其“双层空间挑空设计”的一大隐伤，会让客户感觉到化了接近住宅二倍的价格而无法享受到二层的实惠，这也必将成为浦一公寓推广过程中最大的抗性。

三、项目的定价
（一）商业定价
1、根据租金还原法计算
数据来源为徐州市淮海路、中山路沿街店铺的租金调查：
通过对徐州市淮海路、中山路沿街店铺的租金平均，综合确定本项目一层整体的租金在为190～210元/㎡，按照12年投资回报率计算，沿街店铺售价在28500～31500元/㎡。

2、根据竞争个案对比法计算
因富锦广场一层定价有虚高，因此选择二层商铺作对比。

富锦广场二层均价为14000元，则贵邦财富二层均价为：
14000×1.03×1.1×1.02×0.98×0.96＝15222元/㎡
按照正常的楼层定价原则，则可以推出贵邦财富一层的均价大致在27000～32000元/㎡。

3、综合以上两种方法，取其中位数，贵邦财富一层均价定在29000～
30000元/㎡。

二至五层可逐一配赋。

（二）商务公寓定价
1、根据租金还原法计算
徐州目前写字楼的租金在40～65元/月·㎡（按使用面积计算，包物业管理费）如：成功大厦：50～58元/月/㎡；泛亚大厦：60～65元/月/㎡；恒石大厦：40元/月/㎡；
徐州写字楼真实的租金约在26～45元/月·㎡，按照目前12年的投资回报，则可推出写字楼的售价为3900～6750，这个价格区间也符合目前徐州市在售的写字楼的价格。

2、根据竞争个案对比法计算
目前徐州市场上与贵邦财富打同样产品概念的仅有浦一公寓。

浦一公寓的均价为4400元/㎡（对外公布为4600，目前优惠200）。

贵邦财富商务公寓均价为：
4400×1.03×1.02×1.1×0.98＝4983元/㎡。