房地产企业如何控制开发成本
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低 后 期管 理 成本 。 ４如何 有效 控制房 地产 开发 的成 本 ４ １降 低资 金成本 ．
要加强财务杠杆的应用， 合理筹集资金， 要尽可能的拓宽融资渠道， 募集更 多的资金 ： 要加快应 收款 项的回收， 这是 企业 对外发放 的低息甚 至无息贷 款。 是 对企 业资金 的 占用， 必须及 时回收 ： 要严格按 工程拨款 计划按期 拨付资金， 在规 定 时间 内按规 定的金额 向规 定的收款人 拨付款项 ： 压缩现金 库存与现金 的使用 量， 除了零星 支付和 只 能用 现金 办理 的事项 外， 一律通 过转账和 使用 支票进 应 行结 算 ： 加快在 途资 金 的人账， 这一类 资金， 自取得 票据 时起， 所有权 已归属 开
发 企业 ， 因此 应 该及 时到 银 行办 理手 续 。 ４ ２控 制土 地供应 总量 ， ． 降低地 价
规范控制建设用地协议出让范围， 全国范围内建立统一、开放、竞争有 序 的土 地市场 ， 并且逐 步使行 政性 配置方 式从经 营性土 地领域 退 出， 避免 出现 暗箱操 作， 引发 国有资产 流失 ： 强政府 调控， 加 力求土 地供 需总量平 衡 ： 逐步建 立强制性 退出机制， 政府 应当 明确 规定对超 过规定 期限而未 进行开发 的土地在 进行 合理 性补偿 后要 强制性 收 回， 以此来 以保持足 量 的用 地规模 ， 平抑 过高 的
１前曹 随着房地 产市场化进 程的加快 以及人们 生活水平 的不断提高， 房地 产商 竞 争将 日趋激 烈 。新 的经 济环境 下， 成本 已不 仅是 影响 企业利 润高 低 的一个 因 素， 且是影 响企 业生存 与发 展 、竞争力 大 小的战 略 问题 。本 文将 对房地 产 而 开发成 本如 何控 制进 行分 析， 希望 能达 到抛 砖 引玉 的 目的 。 ２房地 产项 目的生 耍成 本构成 ２ １ 项 目前 期阶 段的成本 ． 这 一阶 段主要 是在 市场调 研 的基础 上， 项 目进行 可行 性研 究分析 。此 对 阶段对 于整 个项 目来 说是基 础性 阶段 ， 常重 要。但 是这 一阶段 的成本 占总 非 成本 的 比例较低 ， 一般 不 会超过 ４％。此阶 段的 成本 主要 是指项 ｔ ７开发 前 的 市场 调研 、可行性研 究 等开发 费用， 了保证项 目的成功 ， 加强 此阶段 的工 为 应 作 。 ２２ 土地 费用 ． 土地 费用是评价 一个 项 目是 否可行 和预 期利润 的最 主要 的经济指 标 。房 地 产 开发 企业 获取 土 地有 三种 方 式 ： 协议 出让 、招 标 出让和 拍卖 出让 。 ２ ３ 设计 阶段成本 ． 该阶 段具 体包 括 ： 目设 计 、计 划成 本 和招 标 、评 标 成本 。如： 程勘 项 Ｉ ： 察 费 、项 目规 划 、 设计 费 、招 标 代 理 费 等 。 ２４ 项 目施工 阶段 的成本 ． 这一 阶段 是房 地产 开发项 目的具体 实施 阶段 。此阶段 的主 要 费用包 括 ： 人工 费、材料 费、机械 费 、其它直 接 费、 间接 费 、施工 管理 费、监 理费等 。 ２５ 管理 费用 ． 管理费用 主要是 房地 产开发企 业为组 织和 管理房地 产 开发经营 活动所 发 生 的各 种 费用， 它包 括 ： 管理 人 员的工 资 差旅 费用 、办 公费 、保 险费 、职工 教 育 费等 。在 箍个 成 本 中所 占的 比例 一般 为 ２％左 右 。 ２ ６贷 款利 息 ． 房 地产属 于资金密 集型行 业， 因此必 须借助 于银行 的信贷 资金， 在开发 经 营过程 中通过借贷 筹集资金 而应支付利 息， 贷款 利息也成 为开发成本 的一个 重 要组成部分 。 ２ ７税费 ． 与房地 产 开发建 设有 关的税 收包 括 ： 产税 、城镇 土地 使用税 、耕 地 占 房 有 税 、土 地增 值 税 、营业 税 、城 市 维 护 建 设税 、教 育 附加 税 、契 税 、 企
经 营管理
Ｉ ■
房 地 产 企 业 如 何 控 制开 发 成 本
徐 静
衢州 ３４ ０ ） ２ ０ ０ （ 衢州市 俊杰房 地产 开发有ห้องสมุดไป่ตู้限公 司 浙 江
［ 要］ 文分析 了房地 产项 目的主要成 本构成 ， 摘 本 详细 阐述 了房地产 开发 建设 项 目不 同阶 段的成 本控 制要 点， 并提 出 了具体 的有效控 制房 地产 开发成本 的 措 施， 供大 家参考 。 ［ 关键 词］ 房地 产 开发成 本 经济环 境 信贷 资金 中图分 类号 ：２３ ３ Ｆ９ ． 文献 标识码 ： Ａ 文 章编号 ：０９ ９４ （０ ００ ０ ２Ｏ １０ — １Ｘ２ １） ５０ ７ １
业所 得税 、 印花 税等， 根据项 目的不 同， 费略有 差别， 税 除所得 税外 一般 ， 销
际成 本 的运 行情 况， 最终 实 现项 目成 本 的 目标 管 理， 并与 质量控 制 、进度 控 制 、合 同控制 同时进 行， 这一 阶段是 房地 产开发 项 目的具体建 造过程 ， 一般从 现场 开工到 竣工后 交付 使用为 止 。开工手 续办理 时的监 理、 审计 、实心 粘土 砖 限制 使用 费、投 资方 向调节税 、协 调费 、绿化建 设 费等。施工 成本包括 其 间的人 工费 、 料 费、机械 费 、 材 其他 直接 费、现场 管理 费、总部 管理 费等 。 竣 工验 收 时的 手续 费、综 合验收 、性能认 定 、测绘产权 登 记费等 。 ３４ 项 目竣工 决算 阶段成 本控 制要点 ． 工程项 目建 设完成 后， 业专业 人员 要正确编 制竣 工决算， 企 报审 计部 门审 定， 分析 整 个项 目的成 本 控制 效 果，与总投 资 计划 比较 、分 析后 进行 评价 。 做好项 目的善后 保修和 回访工作， 积极 与业主沟 通， 防止产 生不必 要的支 出。 降
要加强财务杠杆的应用， 合理筹集资金， 要尽可能的拓宽融资渠道， 募集更 多的资金 ： 要加快应 收款 项的回收， 这是 企业 对外发放 的低息甚 至无息贷 款。 是 对企 业资金 的 占用， 必须及 时回收 ： 要严格按 工程拨款 计划按期 拨付资金， 在规 定 时间 内按规 定的金额 向规 定的收款人 拨付款项 ： 压缩现金 库存与现金 的使用 量， 除了零星 支付和 只 能用 现金 办理 的事项 外， 一律通 过转账和 使用 支票进 应 行结 算 ： 加快在 途资 金 的人账， 这一类 资金， 自取得 票据 时起， 所有权 已归属 开
发 企业 ， 因此 应 该及 时到 银 行办 理手 续 。 ４ ２控 制土 地供应 总量 ， ． 降低地 价
规范控制建设用地协议出让范围， 全国范围内建立统一、开放、竞争有 序 的土 地市场 ， 并且逐 步使行 政性 配置方 式从经 营性土 地领域 退 出， 避免 出现 暗箱操 作， 引发 国有资产 流失 ： 强政府 调控， 加 力求土 地供 需总量平 衡 ： 逐步建 立强制性 退出机制， 政府 应当 明确 规定对超 过规定 期限而未 进行开发 的土地在 进行 合理 性补偿 后要 强制性 收 回， 以此来 以保持足 量 的用 地规模 ， 平抑 过高 的
１前曹 随着房地 产市场化进 程的加快 以及人们 生活水平 的不断提高， 房地 产商 竞 争将 日趋激 烈 。新 的经 济环境 下， 成本 已不 仅是 影响 企业利 润高 低 的一个 因 素， 且是影 响企 业生存 与发 展 、竞争力 大 小的战 略 问题 。本 文将 对房地 产 而 开发成 本如 何控 制进 行分 析， 希望 能达 到抛 砖 引玉 的 目的 。 ２房地 产项 目的生 耍成 本构成 ２ １ 项 目前 期阶 段的成本 ． 这 一阶 段主要 是在 市场调 研 的基础 上， 项 目进行 可行 性研 究分析 。此 对 阶段对 于整 个项 目来 说是基 础性 阶段 ， 常重 要。但 是这 一阶段 的成本 占总 非 成本 的 比例较低 ， 一般 不 会超过 ４％。此阶 段的 成本 主要 是指项 ｔ ７开发 前 的 市场 调研 、可行性研 究 等开发 费用， 了保证项 目的成功 ， 加强 此阶段 的工 为 应 作 。 ２２ 土地 费用 ． 土地 费用是评价 一个 项 目是 否可行 和预 期利润 的最 主要 的经济指 标 。房 地 产 开发 企业 获取 土 地有 三种 方 式 ： 协议 出让 、招 标 出让和 拍卖 出让 。 ２ ３ 设计 阶段成本 ． 该阶 段具 体包 括 ： 目设 计 、计 划成 本 和招 标 、评 标 成本 。如： 程勘 项 Ｉ ： 察 费 、项 目规 划 、 设计 费 、招 标 代 理 费 等 。 ２４ 项 目施工 阶段 的成本 ． 这一 阶段 是房 地产 开发项 目的具体 实施 阶段 。此阶段 的主 要 费用包 括 ： 人工 费、材料 费、机械 费 、其它直 接 费、 间接 费 、施工 管理 费、监 理费等 。 ２５ 管理 费用 ． 管理费用 主要是 房地 产开发企 业为组 织和 管理房地 产 开发经营 活动所 发 生 的各 种 费用， 它包 括 ： 管理 人 员的工 资 差旅 费用 、办 公费 、保 险费 、职工 教 育 费等 。在 箍个 成 本 中所 占的 比例 一般 为 ２％左 右 。 ２ ６贷 款利 息 ． 房 地产属 于资金密 集型行 业， 因此必 须借助 于银行 的信贷 资金， 在开发 经 营过程 中通过借贷 筹集资金 而应支付利 息， 贷款 利息也成 为开发成本 的一个 重 要组成部分 。 ２ ７税费 ． 与房地 产 开发建 设有 关的税 收包 括 ： 产税 、城镇 土地 使用税 、耕 地 占 房 有 税 、土 地增 值 税 、营业 税 、城 市 维 护 建 设税 、教 育 附加 税 、契 税 、 企
经 营管理
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房 地 产 企 业 如 何 控 制开 发 成 本
徐 静
衢州 ３４ ０ ） ２ ０ ０ （ 衢州市 俊杰房 地产 开发有ห้องสมุดไป่ตู้限公 司 浙 江
［ 要］ 文分析 了房地 产项 目的主要成 本构成 ， 摘 本 详细 阐述 了房地产 开发 建设 项 目不 同阶 段的成 本控 制要 点， 并提 出 了具体 的有效控 制房 地产 开发成本 的 措 施， 供大 家参考 。 ［ 关键 词］ 房地 产 开发成 本 经济环 境 信贷 资金 中图分 类号 ：２３ ３ Ｆ９ ． 文献 标识码 ： Ａ 文 章编号 ：０９ ９４ （０ ００ ０ ２Ｏ １０ — １Ｘ２ １） ５０ ７ １
业所 得税 、 印花 税等， 根据项 目的不 同， 费略有 差别， 税 除所得 税外 一般 ， 销
际成 本 的运 行情 况， 最终 实 现项 目成 本 的 目标 管 理， 并与 质量控 制 、进度 控 制 、合 同控制 同时进 行， 这一 阶段是 房地 产开发 项 目的具体建 造过程 ， 一般从 现场 开工到 竣工后 交付 使用为 止 。开工手 续办理 时的监 理、 审计 、实心 粘土 砖 限制 使用 费、投 资方 向调节税 、协 调费 、绿化建 设 费等。施工 成本包括 其 间的人 工费 、 料 费、机械 费 、 材 其他 直接 费、现场 管理 费、总部 管理 费等 。 竣 工验 收 时的 手续 费、综 合验收 、性能认 定 、测绘产权 登 记费等 。 ３４ 项 目竣工 决算 阶段成 本控 制要点 ． 工程项 目建 设完成 后， 业专业 人员 要正确编 制竣 工决算， 企 报审 计部 门审 定， 分析 整 个项 目的成 本 控制 效 果，与总投 资 计划 比较 、分 析后 进行 评价 。 做好项 目的善后 保修和 回访工作， 积极 与业主沟 通， 防止产 生不必 要的支 出。 降