杨紫烜《经济法》考研真题与典型题详解(第十五章 城市房地产管理法律制度)【圣才出品】

15.2考研真题与典型题详解
一、概念题
1．房地产开发（南开大学2004年研）
答：我国《城市房地产管理法》第2条第3款规定：“本法所称的房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

”可以从两个方面来理解该法律定义：①依法取得国有土地使用权是实施房地产开发行为的前提条件。

城市房地产开发用地必须是国有土地，开发单位必须经过合法途径取得国有土地使用权，才能组织进行房地产开发。

②房地产开发的行为包括基础设施建设和房屋建设两种。

基础设施建设在实践中又可以分为两种：土地开发和再开发。

前者指开发新的区域，包括进行房地产管理上俗称的“三通一平”（开发区域的通电、通水、通道路以及平整场地）或者“七通一平”（包括通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮以及平整场地）建设。

后者指对城区原有土地进行改造开发。

房屋建设俗称房屋开发，通常指房屋的地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等。

2．划拨土地使用权（南京大学1996年研）
答：划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定者外，没有使用期限的限制。

我国《城市房地产管理法》第24条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用
地。

3．土地使用权的拍卖出让与招标出让（中国青年政治学院2010年研）
答:（1）土地使用权的拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主持下，公平竞投某一地块使用权，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

（2）土地使用权的招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标方式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。

（3）拍卖和招标方式都是国家法律提倡的方式。

首先，它们透明度高，程序公正，作为一种管理方式值得提倡；其次，通过这些方式能够运用竞争机制最大限度地发现和实现国土资源的价值；再次，它们是市场化的方式，有利于房地产市场机制的发展完善。

4．基准地价（南开大学2011年研）
答：基准地价，是指国家根据土地管理的某种需要，按照土地等级或土地收益状况，计算或评定出来的一定时间内某一区域的土地平均价格。

它是政府控制地价和进一步评估土地出让、转让交易底价的基础，也是征收土地税费的依据。

5．商品房预售（南开大学2005年研）
答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房屋价款的行为。

预售登记许可制度是目前我国商品房预售管理的主要手段。

为了保障商品房预售秩序，维护当事人双方的合法权益，我国《城市房地产管理法》和
《城市房地产开发经营管理条例》对商品房预售应当符合的条件和合法商品房预售许可证明等作了明确规定。

6．房地产登记（南开大学2005年研）
答：房地产登记是指法定的管理机构对房地产的权属状况进行登记发证的行为。

包括国有土地使用权登记、房屋所有权登记和房地产权属统一登记。

（1）国有土地使用权登记，是指土地管理部门根据依法取得国有土地使用权的单位和个人的申请，按照法定程序对其国有土地使用权进行审查核实、注册登记、核发国有土地使用权证书的一种制度。

（2）房屋所有权登记，是指房地产管理部门根据房屋所有权人的申请，依照法定程序对其房屋进行核实、注册登记、颁发房屋所有权证书的一种制度。

（3）房地产权属统一登记
我国现行房地产管理，是土地管理和房产管理分属两个部门管理的体制，所以，房地产权属也相应采取分别登记的办法。

这种体制弊端百出，效率低下，一些地方政府已经尝试由政府一个部门负责登记的统一登记制度。

二、简答题
1．房地产开发管理的基本原则。

答：房地产开发经营活动及其管理应当遵循下列原则：
（1）严格执行城市规划的原则
我国《城市规划法》第29条规定：“城市规划区的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。

”房地产管理实践中，贯彻这一原则的手段是实行房地产开发的建设
许可制度。

房地产开发就是城市规划的实施，故必须严格执行城市规划，这是城市规划能够落到实处的保证。

（2）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则
房地产业是属于高消耗资源的产业，它的发展，必将影响整个社会经济的发展，影响城市建筑和社会文化事业的发展。

没有经济效益的提高，不可能有社会事业的发展、环境的改善；但是，又不能以牺牲社会效益和环境效益为代价，片面追求经济效益，必须做到经济效益、社会效益和环境效益三者的统一。

（3）坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则
全面规划就是房地产开发建设必须坚持符合用地总体规划和经济社会发展计划的原则。

合理布局主要是指房地产建设符合市政布局和方便居民生活需要。

综合开发、配套建设就是强调不同功能的房地产开发建设尽可能通过统一规划，同步建设和发展。

（4）依法征收及补偿原则
征收房屋是城市房地产开发经营中难以回避的重要环节，关系到国家、单位及个人利益的协调与平衡，应符合征收的法定事由、权限、程序以及补偿要求，并应特别强调公众居住权的保障。

根据我国《城市房地产管理法》第6条的规定，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

2．简述房地产转让的概念及其转让必备的条件。

（中国青年政治学院2009年研）
答：（1）概念：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

（2）房地产转让的基本条件，是指法律规定的，在房地产转让中应当具备的条件。

①以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
a．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
b．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

②以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报经有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

3．简述我国房地产转让的禁止事由。

（南开大学2011年研）
答：房地产转让的禁止事由，是指法律规定不允许进行房地产转让的情形。

《城市房地产法》第38条规定了不得转让房地产的7种情形，即：
（1）以出让方式取得土地使用权，不符合《城市房地产法》第39条规定的条件，即不具备以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法登记领取权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

三、论述题
从我国房地产立法的规定分析房地产登记的效力模式。

（中山大学2006年研）
答：（1）我国房地产立法的有关现状
我国的登记机关在对房地产进行登记时所依据的是分散在各个法律、法规中的登记规范。

这些登记法律规范不但非常散乱，而且在内容上也有诸多矛盾。

从法律属性上看，这些法律规范既有民法性质的《担保法》中的登记规范，又有行政法性质的《土地管理法》、《土地登记规则》等中的登记规范。

从法律渊源上看，既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院及其下属部委制定的行政法规。

由于缺乏统一的法律依据，加上各个部门法律过多地强调行政机关的管理职能和部门利益，使得房地产登记制度的法律规定互相交叉、冲突，影响了法律的权威性、严肃性，不利于房地产物权正常秩序的形成和发展。

（2）我国房地产登记机关存在的问题
我国目前的房地产产权登记分为土地产权登记和房屋产权登记。

土地产权登记由土地管理部门办理，房屋产权登记由房产管理部门办理，存在“多头执政”的局面。

土地管理部门和房产管理部门是两个不同的职能部门，且各自依据的法律也不相同。

因此，我国房地产产权管理体制仍是实行土地产权登记发证。

根据我国目前登记机关的现状，函待解决的问题有两个方面：其一是应该尽快实现登记机关的统一；其二是由什么性质的机关来统一负担登记职责。

关于尽快实现登记机关的统一，也许有人会说，从我国的实际情况出发，形成“多头登记”有一定的合理性或不可避免性。

但是我们必须看到这种情况所造成的弊端，统一我国的房地产登记机关，实为刻不容缓。

（3）结合我国的实际和国外的有益经验应采取的制度
①我国应采取契约登记制，该制度主要有以下优点：
a．物权变动只依当事人的合意发生效力，登记只是受让人用以对抗第三人的必要条件，而非房地产物权变动的生效要件，可以充分尊重民事主体的自由之意思表示，保护其民事权。