王军与任宝海任和等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

王军与任宝海任和等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】内蒙古自治区包头市中级人民法院
【审理法院】内蒙古自治区包头市中级人民法院
【审结日期】2020.05.28
【案件字号】(2020)内02民终924号
【审理程序】二审
【审理法官】杨励昕岳海岩赵文革
【审理法官】杨励昕岳海岩赵文革
【文书类型】判决书
【当事人】王军;任宝海;任和;包头市联邦置业有限责任公司
【当事人】王军任宝海任和包头市联邦置业有限责任公司
【当事人-个人】王军任宝海任和
【当事人-公司】包头市联邦置业有限责任公司
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】王军
【被告】任宝海;任和;包头市联邦置业有限责任公司
【本院观点】包头市联邦置业有限责任公司已经按合同约定的内容促成了王军与任宝海、任和之间的房屋买卖合同的订立及履行，也协助王军办理了所购房屋的按揭贷款手续，已履行
完毕合同约定的义务。

上诉人王军与被上诉人任宝海、任和签订的《包头市二手房（交易）买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。

【权责关键词】实际履行违约金合同约定书证自认诉讼请求简易程序维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，上诉人王军与被上诉人任宝海、任和签订的《包头市二手房（交易）买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。

现上诉人王军履行了给付购房款的义务，被上诉人任宝海、任和也履行了交付房屋的义务，并协助上诉人王军办理完毕产权过户登记手续，房屋买卖合同已履行完毕。

上诉人王军提出的被上诉人任宝海、任和未完全履行合同内容，在交易过程中隐瞒房屋漏水真实情况，造成上诉人与楼下经济损失等的上诉理由，上诉人王军在购房时对房屋进行了实地查看，对房屋状况也进行了了解，并已实际接收房屋并入住，应视为对房屋现状的认可。

因此，上诉人王军要求被上诉人任宝海、任和赔偿经济损失并承担违约责任等的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费438元，由上诉人王军负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 22:14:35
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年8月31日，原告王军的姐夫贾星宇作为乙方与被告任宝海作为甲方、包头市联邦置业有限责任公司作为丙方签订房屋买卖置换合同，约定贾星宇购买位于包头市××区房屋，房屋售价1462000元。

签订合同当日，任宝海和贾星宇分别向包头市联邦置业有限责任公司缴纳中介服务费12000元和15000元，贾星宇需另交
贷款服务费9000元。

签订合同当日，贾星宇需向任宝海交付定金20000元。

合同另约定2018年10月20日前交付首付款1000000元（包含定金），剩余购房款462000元待银行放款当日一次性支付任宝海。

合同第八条其他约定事宜“甲乙双方已实地看房，乙方认可该房屋现状，甲方保证房屋现状；附属设施费用（水、电、暖、物业、燃气）腾房前由甲方负责，腾房后由乙方负责。

”2018年11月6日，王军与任宝海签订包头市二手房交易买卖合同一份，约定王军购买任宝海所有的位于包头市××区房屋，房屋售价800000元。

合同第八条房屋交付第一项约定“甲方保证该房屋附属设施、设备、其他装饰、装修保持良好；甲乙双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收。

”2018年11月6日，王军与任宝海、任和、包头房地产置业担保有限责任公司签订包头市二手房交易服务平台非合作银行按揭贷款服务协议，约定王军购买任宝海、任和所有的位于包头市××区房屋，房屋成交价为1442000元，其中房款800000元，装饰、装修及附属设施642000元，首付款为740000元，贷款702000元。

上述合同签订后，原、被告均按协议约定的内容履行了交付定金、中介服务费、办理按揭贷款的相关义务，并于2018年10月履行了交付房屋的义务。

庭审中，原、被告双方均认可在购买的房屋期间发现房屋存在漏水情况，在包头市联邦置业有限责任公司的协助下对暖气管道进行了相应的检测，未找出漏水原因，对因漏水给楼下住户造成的财产损失，任宝海进行了相应的赔偿。

2019年1月主军入住该房后，房屋依然存在漏水情形，原告雇佣专业测漏水的工作人员对地暖进行了检测，发现分水器漏水，原告支付地暖检测费800元，购买分水器费用1960元；2019年1月12日，房屋仍然存在漏水情形，原告雇佣专业测漏水的工作人员重新检测，发现系地面直饮水管漏水，原告支付检测费200元。

工军同时提供检测单位稀土高新区路通居家维护店出具的收条两份。

被告任宝海、任和对原告发生的上述费用均不予认可认为房屋已交付原告，不应支付赔偿费用。

上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据在案佐证。

【一审法院认为】一审法院认为，王军与任宝海、任和签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，未违反我国法律的强制性规定，系有效协议，双方均应按协议约定的内容履行
各自的权利、义务，现该房屋买卖合同已履行完毕，任宝海、任和已履行完毕交付房屋的义务，且协助王军办理完毕产权过户登记手续。

王军要求任宝海、任和赔偿经济损失5000元并承担违约责任的诉讼请求，从其庭审中提供的证据分析，购买房屋时，双方均明知存在漏水情形，期间对漏水原因进行了检测，未找到出水点，王军自愿接收了该房屋，视为对房屋现状的认可，王军要求被告赔偿损失5000元，依据不足，本院不予支持；关于王军的其他诉讼请求，本院认为，包头市联邦置业有限责任公司已经按合同约定的内容促成了王军与任宝海、任和之间的房屋买卖合同的订立及履行，也协助王军办理了所购房屋的按揭贷款手续，已履行完毕合同约定的义务。

王军要求包头市联邦置业有限责任公司退还其中介费7500元、贷款服务费10000元，无事实及法律依据，本院不予支持；王军要求包头市联邦置业有限责任公司给付腾房押金8000元的诉讼请求，因该8000元系任宝海支付至联邦置业公司的腾房押金，现王军已按合同约定接收并入住该房，8000元押金应返还任宝海，王军的该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回王军的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费438元，简易程序减半收取计219元，由王军负担。

【二审上诉人诉称】王军上诉请求：1、判令被上诉人任宝海、任和赔偿原告经济损失5000元。

(包括：更换分水器费用2000元，测漏费用1000元，二次刮家、楼下刮家材料费及人工费500元，地面及暖气损失及搬走留存家具损失1500元)。

2、判令被上诉人任宝海、任和给付上诉人未实际验房违约金(违约金按日计算已付房价款万分之五，自2018年11月30日起至实际验房之日止，)。

3、判令被上诉人包头市联邦置业有限责任公司退还上诉人中介费7500元、腾房押金8000元、贷款服务费10000元。

以上费用合计25500元。

4、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。

主要事实和理由：2018年8月31日上诉人与被上诉人任宝海、任和经被上诉人包头市联邦置业有限责任公司主持，签订房屋买卖(置换)合同
(LB0023904)，2018年11月6日，上诉人与被上诉人任宝海、任和在包头市房管局签订《包
头市二手房(交易)买卖合同》(合同编号：xxx-YY)及《包头市二手房交易服务平台非合作银行按揭贷款服务协议》，同日上诉人支付所有相关费用并办理完房屋所有权过户手续。

合同实际履行过程中，被上诉人任宝海、任和未完全履行合同内容，不仅在交易过程中隐瞒房屋漏水真实情况，造成上诉人与楼下经济损失，且搬走了已在合同中明确约定向上诉人留存的家具。

被上诉人包头市联邦置业有限责任公司，自认在贷款放款期间提前向被上诉人任宝海、任和发放贷款，造成上诉人在发现房屋漏水后，全部购房款均已发放给被上诉人任宝海、任和，给上诉人造成经济损失，且未按照房屋买卖合同(置换)合同约定在收取上诉人贷款服务费出具正规发票。

也未按合同约定，在被上诉人任宝海、任和未实际验房交付房屋后向上诉人支付被上诉人留存的腾房押金。

在一审法院审理过程中，被上诉人任宝海、任和辩称上诉人是知道漏水情况的。

而在买卖过程中被上诉人任宝海、任和却明确表示房屋不存在漏水情况。

上诉人经过短时简单的看房根本无法辨识房屋内的隐性瑕疵。

上诉人在合理怀疑情况下对暖气进行过打压检测，也尽到了注意义务，但遗憾的是上诉人在入住一个多月后，楼下再次告知上诉人房屋漏水，足以见得漏水情况多么隐蔽，通过上诉人几次简单的肉眼观察根本无法发现房屋这样的漏水瑕疵，事后检测实属直饮水管存在漏点，也并非上诉人注意怀疑的暖气管道漏水，相反被上诉人任宝海、任和在整个交易过程中均未对上诉人如实陈述房屋实际情况，故意隐瞒事实，就在发现漏水后上诉人与被上诉人任宝海、任和的协商过程中，被上诉人任宝海、任和仍明确表示之前不漏，现在更不可能漏(微信聊天记录为证)。

被上诉人包头市联邦置业有限责任公司在一审辩称，被上诉人包头市联邦置业有限责任公司履行完毕合同约定的中介服务义务应收取中介服务费，上诉人认为房屋买卖合同虽已履行完毕，但是并不代表被上诉人完全按照合同约定内容履行了义务，被上诉人的瑕疵履行主要表现在以下几个方面，第一、被上诉人包头市联邦置业有限责任公司将上诉人存放在房管局资金监管平台上的房款提前发放予被上诉人任宝海、任和，造成上诉人在发现房屋漏水后所有房价款均已支付被上诉人任宝海、任和处，无法挽回损失(微信聊天记录为证)。

第二、买卖双方于2018年11月6日签订的《包头市二手房(交易)买卖合同》(合同编号：xxx-YY)，第
八条约定甲方(被上诉人任宝海、任和)应当在2018年11月30日之前将房屋交付乙方并履行以下(一)、(二)、(三)、（四)、(五)手续，上诉人在签订合同当日即询问被上诉人包头市联邦置业有限责任公司验房时间，被上诉人明确表示在11月底，后一直未经过验房，上诉人多次询问，被上诉人包头市联邦置业有限责任公司多次拖延验房时间(微信聊天记录为证)，并表示积极联系被上诉人任宝海、任和进行验房，但从未表示过验房已经完成，合同履行完毕。

那么被上诉人包头市联邦置业有限责任公司为什么在被上诉人任宝海、任和未按照合同约定向上诉人留存家具的情况下，向被上诉人任宝海、任和退还腾房押金？第三、根据房屋买卖(置换)合同(LB0023904)第三条约定，乙方(上诉人)向丙方(被上诉人包头市联邦置业有限责任公司)交纳贷款服务费为9000元，实际被上诉人包头市联邦置业有限责任公司收取10000元，且未向上诉人出具加盖公章的收据作为凭证。

根据合同第八条，联邦置业郑重承诺：公司收取客户各项费用，公司均会出具加盖公章的收据作为凭证，若连锁店不能出具加盖公司公章的收据作为凭证，客户有权拒绝交付！合同约定的各项内容，不是用来约束合同签订方，难道仅仅是书写的看看吗？二被上诉人在上诉人多次联系过程中均未提出上诉人在买卖过程中知情漏水情况，相反，2018年12月22日，购买房屋楼下告知上诉人房子漏水，随即上诉人采取停暖停水并联系卖方与中介，卖方则明确表示房子之前不漏水，现在更不可能漏！被上诉人包头市联邦置业有限责任公司则表示一直积极联系卖方，表示不用担心，被上诉人包头市联邦置业有限责任公司处押着被上诉人任宝海、任和8000元腾房押金。

上诉人购买房屋入住一个月后出现漏水情况，造成上诉人在数九寒冬停水停暖三个多月，满心欢喜买的房子变成了仓库，同时自身房屋及楼下房屋均被水浸泡，上诉人后自己维修并对楼下损坏部分进行维修，损失5000元。

综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
王军与任宝海任和等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
内蒙古自治区包头市中级人民法院
民事判决书
(2020)内02民终924号上诉人（原审原告）：王军。

委托诉讼代理人：***，现住包头市，系王军的姐姐。

被上诉人（原审被告）：任宝海。

委托诉讼代理人：闫建新。

被上诉人（原审被告）：任和。

被上诉人（原审被告）：包头市联邦置业有限责任公司。

法定代表人：武钰，该公司董事长。

上诉人王军因与被上诉人任宝海、任和、包头市联邦置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初3825号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。

上诉人王军的委托诉讼代理人***，被上诉人任宝海的委托诉讼代理人闫建新、被上诉人任和，包头市联邦置业有限责任公司经本院传唤未到庭。

本案现已审理终结。

王军上诉请求：1、判令被上诉人任宝海、任和赔偿原告经济损失5000元。

(包括：更换分水器费用2000元，测漏费用1000元，二次刮家、楼下刮家材料费及人工费500元，地面及暖气损失及搬走留存家具损失1500元)。

2、判令被上诉人任宝海、任和给付上诉人未实际验房违约金(违约金按日计算已付房价款万分之五，自2018年11月30日起至
实际验房之日止，)。

3、判令被上诉人包头市联邦置业有限责任公司退还上诉人中介费7500元、腾房押金8000元、贷款服务费10000元。

以上费用合计25500元。

4、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。

主要事实和理由：2018年8月31日上诉人与被上诉人任宝海、任和经被上诉人包头市联邦置业有限责任公司主持，签订房屋买卖(置换)合同(LB0023904)，2018年11月6日，上诉人与被上诉人任宝海、任和在包头市房管局签订《包头市二手房(交易)买卖合同》(合同编号：xxx-YY)及《包头市二手房交易服务平台非合作银行按揭贷款服务协议》，同日上诉人支付所有相关费用并办理完房屋所有权过户手续。

合同实际履行过程中，被上诉人任宝海、任和未完全履行合同内容，不仅在交易过程中隐瞒房屋漏水真实情况，造成上诉人与楼下经济损失，且搬走了已在合同中明确约定向上诉人留存的家具。

被上诉人包头市联邦置业有限责任公司，自认在贷款放款期间提前向被上诉人任宝海、任和发放贷款，造成上诉人在发现房屋漏水后，全部购房款均已发放给被上诉人任宝海、任和，给上诉人造成经济损失，且未按照房屋买卖合同(置换)合同约定在收取上诉人贷款服务费出具正规发票。

也未按合同约定，在被上诉人任宝海、任和未实际验房交付房屋后向上诉人支付被上诉人留存的腾房押金。

在一审法院审理过程中，被上诉人任宝海、任和辩称上诉人是知道漏水情况的。

而在买卖过程中被上诉人任宝海、任和却明确表示房屋不存在漏水情况。

上诉人经过短时简单的看房根本无法辨识房屋内的隐性瑕疵。

上诉人在合理怀疑情况下对暖气进行过打压检测，也尽到了注意义务，但遗憾的是上诉人在入住一个多月后，楼下再次告知上诉人房屋漏水，足以见得漏水情况多么隐蔽，通过上诉人几次简单的肉眼观察根本无法发现房屋这样的漏水瑕疵，事后检测实属直饮水管存在漏点，也并非上诉人注意怀疑的暖气管道漏水，相反被上诉人任宝海、任和在整个交易过程中均未对上诉人如实陈述房屋实际情况，故意隐瞒事实，就在发现漏水后上诉人与被上诉人任宝海、任和的协商过程中，被上诉人任宝海、任和仍明确表示之前不漏，现在更不可能漏(微信聊天记录为证)。

被上诉人包
头市联邦置业有限责任公司在一审辩称，被上诉人包头市联邦置业有限责任公司履行完毕合同约定的中介服务义务应收取中介服务费，上诉人认为房屋买卖合同虽已履行完毕，但是并不代表被上诉人完全按照合同约定内容履行了义务，被上诉人的瑕疵履行主要表现在以下几个方面，第一、被上诉人包头市联邦置业有限责任公司将上诉人存放在房管局资金监管平台上的房款提前发放予被上诉人任宝海、任和，造成上诉人在发现房屋漏水后所有房价款均已支付被上诉人任宝海、任和处，无法挽回损失(微信聊天记录为证)。

第二、买卖双方于2018年11月6日签订的《包头市二手房(交易)买卖合同》(合同编号：xxx-YY)，第八条约定甲方(被上诉人任宝海、任和)应当在2018年11月30日之前将房屋交付乙方并履行以下(一)、(二)、(三)、（四)、(五)手续，上诉人在签订合同当日即询问被上诉人包头市联邦置业有限责任公司验房时间，被上诉人明确表示在11月底，后一直未经过验房，上诉人多次询问，被上诉人包头市联邦置业有限责任公司多次拖延验房时间(微信聊天记录为证)，并表示积极联系被上诉人任宝海、任和进行验房，但从未表示过验房已经完成，合同履行完毕。

那么被上诉人包头市联邦置业有限责任公司为什么在被上诉人任宝海、任和未按照合同约定向上诉人留存家具的情况下，向被上诉人任宝海、任和退还腾房押金？第三、根据房屋买卖(置换)合同(LB0023904)第三条约定，乙方(上诉人)向丙方(被上诉人包头市联邦置业有限责任公司)交纳贷款服务费为9000元，实际被上诉人包头市联邦置业有限责任公司收取10000元，且未向上诉人出具加盖公章的收据作为凭证。

根据合同第八条，联邦置业郑重承诺：公司收取客户各项费用，公司均会出具加盖公章的收据作为凭证，若连锁店不能出具加盖公司公章的收据作为凭证，客户有权拒绝交付！合同约定的各项内容，不是用来约束合同签订方，难道仅仅是书写的看看吗？二被上诉人在上诉人多次联系过程中均未提出上诉人在买卖过程中知情漏水情况，相反，2018年12月22日，购买房屋楼下告知上诉人房子漏水，随即上诉人采取停暖停水并联系卖方与中介，卖方则明确表示房子之前不漏水，现在更不可
能漏！被上诉人包头市联邦置业有限责任公司则表示一直积极联系卖方，表示不用担心，被上诉人包头市联邦置业有限责任公司处押着被上诉人任宝海、任和8000元腾房押金。

上诉人购买房屋入住一个月后出现漏水情况，造成上诉人在数九寒冬停水停暖三个多月，满心欢喜买的房子变成了仓库，同时自身房屋及楼下房屋均被水浸泡，上诉人后自己维修并对楼下损坏部分进行维修，损失5000元。

任宝海、任和辩称，漏水问题不是今天存在，是一直存在，平时不漏水，就有了暖气才漏水。

漏水的问题一直没有找到地方，我们也多次进行过维修、打压，上诉人是知情的，中介也知情的。

后来上诉人发现直饮水漏水了，通知楼下起诉我们要求赔偿1500元，后我们赔了楼下住户2000元。

分水器漏水不是我们造成的，供暖期间上诉人应该查看的，房屋卖给上诉人后就是你的问题了跟我们没关系了，中介压我们的8000元，中介给了我们，我们就算交易完成了。

包头市联邦置业有限责任公司未到庭，未答辩。

王军向一审法院起诉请求：1、判令被告任宝海、任和赔偿原告经济损失5000元；2、判令被告任宝海、任和给付原告已付房价万分之五违约金（自2018年11月30日起至实际交房之日止）；3、判令被告联邦置业有限责任公司退还中介费7500元；4、判令被告包头市联邦置业有限责任公司给付原告腾房押金8000元；5、判令被告包头市联邦置业有限责任公司退还原告贷款服务费10000元；6、本案诉讼费用及因原告主张权利产生的相关费用由被告承担。

一审法院认定事实：2018年8月31日，原告王军的姐夫贾星宇作为乙方与被告任宝海作为甲方、包头市联邦置业有限责任公司作为丙方签订房屋买卖置换合同，约定贾星宇购买位于包头市××区房屋，房屋售价1462000元。

签订合同当日，任宝海和贾星宇分别向包头市联邦置业有限责任公司缴纳中介服务费12000元和15000元，贾星宇需另交贷款服务费9000元。

签订合同当日，贾星宇需向任宝海交付定金20000元。

合同另约定
2018年10月20日前交付首付款1000000元（包含定金），剩余购房款462000元待银行放款当日一次性支付任宝海。

合同第八条其他约定事宜“甲乙双方已实地看房，乙方认可该房屋现状，甲方保证房屋现状；附属设施费用（水、电、暖、物业、燃气）腾房前由甲方负责，腾房后由乙方负责。

”2018年11月6日，王军与任宝海签订包头市二手房交易买卖合同一份，约定王军购买任宝海所有的位于包头市××区房屋，房屋售价800000元。

合同第八条房屋交付第一项约定“甲方保证该房屋附属设施、设备、其他装饰、装修保持良好；甲乙双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收。

”2018年11月6日，王军与任宝海、任和、包头房地产置业担保有限责任公司签订包头市二手房交易服务平台非合作银行按揭贷款服务协议，约定王军购买任宝海、任和所有的位于包头市××区房屋，房屋成交价为1442000元，其中房款800000元，装饰、装修及附属设施642000元，首付款为740000元，贷款702000元。

上述合同签订后，原、被告均按协议约定的内容履行了交付定金、中介服务费、办理按揭贷款的相关义务，并于2018年10月履行了交付房屋的义务。

庭审中，原、被告双方均认可在购买的房屋期间发现房屋存在漏水情况，在包头市联邦置业有限责任公司的协助下对暖气管道进行了相应的检测，未找出漏水原因，对因漏水给楼下住户造成的财产损失，任宝海进行了相应的赔偿。

2019年1月主军入住该房后，房屋依然存在漏水情形，原告雇佣专业测漏水的工作人员对地暖进行了检测，发现分水器漏水，原告支付地暖检测费800元，购买分水器费用1960元；2019年1月12日，房屋仍然存在漏水情形，原告雇佣专业测漏水的工作人员重新检测，发现系地面直饮水管漏水，原告支付检测费200元。

工军同时提供检测单位稀土高新区路通居家维护店出具的收条两份。

被告任宝海、任和对原告发生的上述费用均不予认可认为房屋已交付原告，不应支付赔偿费用。

上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据在案佐证。

一审法院认为，王军与任宝海、任和签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，。