2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案)

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2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法通
关题库(附带答案)
单选题（共50题）
1、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）。

A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少
C.房地产量大面广，其他资产相对较少
D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等
【答案】 D
2、下列不属于心与肾之间关系的是
A.水火既济
B.精神互用
C.君相安位
D.精血同源
【答案】 D
3、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是
A.共产主义者同盟
B.德国社会民主工党
C.俄国社会民主工党（布）
D.中国共产党
【答案】 B
4、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。

A.偏高
B.正常
C.偏低
D.不正常
【答案】 C
5、( )是随着时间的推移而减少的；
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
【答案】 B
6、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

A.不可移性
B.独一无二
C.相互影响
D.用途多样
【答案】 C
7、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。

A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
【答案】 D
8、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。

A.0.5年和1年
B.0.5年和1.5年
C.0.5年和2年
D.1年和1.5年
【答案】 A
9、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。

A.人口机械增长
B.人口自然增长
C.人口净增长
D.人口负增长
【答案】 A
10、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。

该房地产的价值是（）万元。

A.6250
B.8000
C.9250
D.10000
【答案】 C
11、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划
B.临街状况
C.周围环境
D.地形地势
【答案】 B
12、常兼他邪合而伤人的是邪
A.热
B.寒
C.风
D.火
【答案】 C
13、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。

A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价
B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价
C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价
D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价
【答案】 C
14、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
【答案】 A
15、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。

若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%
B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%
C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
【答案】 C
16、下列不属于构筑物的是（）。

A.储藏室
B.水塔
C.隧道
D.道路
【答案】 A
17、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
【答案】 D
18、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

A.小于
B.大于
C.小于或等于
D.大于或等于
【答案】 D
19、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。

A.类似房地产的客观
B.类似房地产的实际
C.类似房地产的最高
D.类似房地产的最低
【答案】 A
20、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
【答案】 A
21、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。

A.通过自己开发耕地取得
B.通过征收集体土地取得
C.通过征收国有土地上的房屋取得
D.通过市场购置取得
【答案】 A
22、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。

A.1200
B.1150
C.1100
D.1050
【答案】 D
23、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.国内生产总值
B.居民消费价格指数
C.汇率波动
D.税收减免
【答案】 D
24、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。

A.60
B.6
C.10
D.60%
【答案】 B
25、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是
A.热
B.寒
C.风
D.燥
【答案】 D
26、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。

该房地产的价值是（）万元。

A.6250
B.8000
C.9250
D.10000
【答案】 C
27、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。

A.824
B.924
C.844
D.944
【答案】 A
28、生产关系对生产力的反作用表现在
A.生产关系决定生产力的性质
B.生产关系决定生产力的发展
C.生产关系决定生产力的根本方向
D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展
【答案】 D
29、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。

则该可比实例在2013年10月末的价格为（）元/m2。

A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
【答案】 B
30、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00
B.1843.55
C.1845.87
D.1850.00
【答案】 B
31、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
【答案】 A
32、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。

A.公开市场价值
B.谨慎价值
C.快速变现值
D.投资价值
【答案】 B
33、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。

该房地产2014年9月的价格为（）元/m2。

A.8485
B.8536
C.10038
D.10098
【答案】 D
34、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数
B.众数
C.平均数
D.分位数
【答案】 B
35、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本
D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
【答案】 A
36、循行特点为“离、合、出、入”的是
A.十二经脉
B.奇经八脉
C.十二经别
D.十五别络
【答案】 C
37、脾气不濡，胃气乃厚可因
A.多食苦
B.多食辛
C.多食甘
【答案】 B
38、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

A.78.40%
B.82.00%
C.82.70%
D.85.60%
【答案】 B
39、足阳明与足少阳经过
A.肩胛部
B.口唇
C.咽部
D.气街
【答案】 D
40、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是
A.医和
B.葛洪
C.陈无择
D.张仲景
【答案】 C
41、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

A.1年
C.3年
D.5年
【答案】 C
42、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。

如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67
B.633.33
C.667.67
D.433.33
【答案】 D
43、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.价值时点原则
D.替代原则
【答案】 B
44、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。

该房地产的重置价值为（）万元。

B.5976
C.6053
D.6135
【答案】 B
45、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。

A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值
D.承租人权益的价值
【答案】 D
46、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
【答案】 D
47、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。

A.征用期间导致房屋毁损的价值损失
B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用
C.征用期间租赁经营损失
D.征用期间市场上类似房地产的增值差价
【答案】 D
48、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。

A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况
B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值
C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值
D.需测算后续开发的应得利润
【答案】 C
49、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地成本＋建设成本
B.土地成本＋建设成本＋管理费用
C.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用
D.开发完成后的房地产价值
【答案】 C
50、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测
【答案】 A
多选题（共20题）
1、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
【答案】 ACD
2、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。

A.直接资本化法
B.基于租赁收入测算
C.收益乘数法
D.基于营业收入测算
E.现金流量折现法
【答案】 BD
3、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。

A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D.房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
【答案】 AB
4、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.出让权
【答案】 ABCD
5、房地产的供给弹性主要有( )。

A.供给的社会弹性
B.供给的人口弹性
C.供给的价格弹性
D.供给的要素弹性E 供给的经济弹性
【答案】 CD
6、最高最佳利用必须同时满足的条件包括（）。

A.法律上许可
B.技术上可能
C.财务上可行
D.价值最大化
E.使用上简便
【答案】 ABCD
7、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
【答案】 ABC
8、房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。

A.为委托人争取最大的权益
B.诚实守信
C.公平竞争
D.勤勉尽责
E.保守秘密
【答案】 BCD
9、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。

A.一般因素
B.客观因素
C.经验因素
D.区域因素
E.个别因素
【答案】 AD
10、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
E.推测法
【答案】 ABD
11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。

A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用
B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用
C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用
D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用
【答案】 ABD
12、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
【答案】 ABC
13、下列房地产权利中，属于物权的有（）。

A.所有权
B.建设用地使用权
C.地役权
D.抵押权
E.租赁权
【答案】 ABCD
14、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况
【答案】 AD
15、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。

A.企业所得税
B.个人所得税
C.印花税
D.增值税
E.契税
【答案】 ABCD
16、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能作为可比实例。

A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅
B.建筑面积250m2、成交日期为2011年1月的商品住宅
C.建筑面积50m2、成交日期为2014年3月的商品住宅
D.成交日期为2014年5月、建筑面积250m2的商品住宅
E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300m2的商品住宅
【答案】 ABC
17、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应该采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
【答案】 ACD
18、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度
B.朝向、楼层
C.周围环境和景观
D.建筑规模
E.外部配套设施
【答案】 ABC
19、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明
E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见
【答案】 ABD
20、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括( )。

A.搜集交易比例
B.选取可比实例
C.对可比实例成交价格做适当处理
D.价格调整E 求取比准价格
【答案】 ABC
大题（共10题）
一、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。

该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。

抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。

调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。

该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。

请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。

（10分）
【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
二、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。

土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。

建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。

经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。

通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。

残值率假设均为零，报酬率为8%。

求该房地产在2013年5月的市场价格。

（10分）
【答案】
三、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。

假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。

试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A 1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m2 2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B 1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C 1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）
四、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。

试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A 1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m2 2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B 1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C 1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）
五、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。

现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。

其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8
2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。

平均寿命为15年，经过年数为9年。

（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬
率为8%。

（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】
六、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。