土地估价技术报告

土地估价技术报告
项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让
金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道
2002-151号商住综合用地土地使用权价格
评估
受托估价单位:************咨询有限公司
土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号
土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号
提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。

二、委托估价方
单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂
单位住所：三桥南路131号
法定代表人：***
单位联系人：***
单位电话：
三、受托估价方
机构名称：***************咨询服务有限公司
机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室
资质注册号：B2010520
法定代表人: ********
联系人：**********
联系电话：0851-
机构传真：0851-*********
邮政编码：550001
四、估价目的
贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。

五、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知”
（国土资发[2000]105号）；
4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255
号）。

（二）地方有关部门颁布的法规、通知文件
1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》；
2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准
地价的通知》。

（三）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T
18508-2001）；
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T
18507-2001) 。

（四）其他资料
1、《土地价格评估委托书》；
2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》；
3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》；
4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006
年1月）；
5、委托方提供的其他资料；
6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。

六、估价基准日
2010年10月25日
七、估价日期
2010年10月25日至2010年11月2日
八、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地土地使用权类型为出让，用途为商住综合用地，剩余使用年限为年，宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、煤气）、宗地红线内“五通”（即通路、通水、通电、通讯、煤气）及“场地平整”。

根据土地估价技术规程和委托项目的要求，本次地价定义指在2010年10月25日，基础设施开发程度宗地红线外达到六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、煤气）、宗地红线内“场地平整”及规划利用指标等条件下商住综合用地剩余年限年期的土地使用权价格。

九、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定的用途、开发程度及规划利用指标等条件下、于评估基准日2010年10月25日，其
商住综合用地年期的土地使用权价格如下：
①基准地价系数修正法
评估单价：元/平方米
土地面积：906平方米
评估总价：799092元
大写(人民币)：柒拾玖万玖仟零玖拾贰元整
②剩余法
评估单价：元/平方米
土地面积：906平方米
评估总价：2225317元
大写(人民币)：贰佰贰拾贰万伍仟叁佰壹拾柒元整
三、估价结果和估价报告使用
（一）估价的前提和假设条件
1、土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。

2、估价对象作为商住综合用地，得到或将得到最有效利用，并产生相应的土地收益。

3、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

4、任何有关待估宗地的运作方式、程序等均符合国家、地方的有关法律、法规。

5、本报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积、规划指标等以贵阳市国土资源局利用处提供的2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》、筑预登[2006]字第035号、第036号《贵阳市土地使用权预登记证》及委托方提供的《土地估价委托书》为依据。

6、委托方提供的所有资料属实。

（二）估价结果和估价报告的使用
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

2、本报告估价结果是在满足估价的前提和假设、以及地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地使用权类型、土地权属状况、土地用途、土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化时，该评估价格应作相应调整或重新评估。

3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

4、在地产市场变化相对较稳定的前提下，本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效。

（三）需要特殊说明的事项
1、土地利用状况等资料由委托方提供。

2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

4、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

5、任何单位和个人未经估价机构书面同意，报告的全部或部份不得公开发表于任何媒体上。

6、本报告由估价机构负责解释。

十一、土地估价师签名
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字：
***************咨询有限公司
2010年11月2日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
根据委托方提供贵阳市国土地资源局出具的2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》及筑预登[2006]字第035号、字第036号《贵阳市土地使用权预登记证》和委托方提供的《土地估价委托书》，其待估宗地土地使用者为贵州中伟房地产开发有限公司和贵州省电影器材公司，土地座落于贵阳市南明区花溪大道2002-151号，土地总面积为906平方米，其中伟公司分摊土地面积为平方米，省电影器材公司分摊土地面积为平方米,用途为商住综合用地,终止日期为2053年11月10日。

2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，待估宗地规划用途为商住综合用地，至估价基准日，其商住综合用地出让年限为年。

截止估价期日，无抵押权、租赁权、地役权等他项权利。

3、土地利用状况
待估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）、宗地红线内“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）及“场地平整”; 根据贵阳市国土资源局出具的2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》：1：土地总面积为906平方米，土地总面积为906平方米，其中伟公司分摊土地面积为平方米，省电影器材公司分摊土地面积为平方米,用途为商住综合用,合同约定容积率为；2、根据原评估土地面积为906平方米，建筑面积为平方米，其中商业为平方米，住宅为平方米；3、根据市规划局工作联系函（[筑规函]471号）明确，其总用地面积为面积为平方米，总建筑面积为平方米，其中商场为又办公建筑面积为平方米，住宅建筑面积为平方米；容积率为，后公司利用地形高差增加半地下商场平方米,另擅自增加住宅建筑面积为平方
米；4、经计算得出，现实际计入容积率的建筑面积为平方米，其中商业为平方米，办公为平方米,住宅平方米，容积率为。

经研究决定，拟同意对上述增加的建筑面平方米的建筑面积直接按住宅用地以现行市场价格评估后补缴土地出让价款。

根据上述资料：
1、待估宗地土地面积为906平方米，增加住宅面积为平方米，增加容积率为，采用基准地价法及市场价格评估后补缴出让价款。

二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、城市资源状况
贵阳市位于贵州省中部、云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07′～107°17′，北纬26°11′～27°22′之间，土地面积8046平方公里，是全省政治、经济、文化中心和西南铁路交通枢纽。

贵阳市属中亚热带季风湿润气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、雨量丰沛、无霜期长等特点，年均温15℃。

市区平均海拔约1000米，地貌上属以山地、丘陵为主的丘原盆地地区，其中山地及丘陵各占土地总面积的%和%；坝地较少，仅占%；此外还有约%的峡谷等地貌。

由于地形地貌因素的限制，城市建设用地极为紧张。

贵阳市地处长江与珠江分水岭地带，乌江干支流落差大，水力资源丰富，建有多座大、中、小型水电站，乌江渡和猫跳河梯级骨干电站总装机容量万KW，在建的东风、普定电站总装机容量万KW。

全市已探明矿种52种，主要有煤、铁、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、铝钒土、磷、硫、汞等矿产资源。

铝土矿保有储量4亿吨，占全国的五分之一；磷矿20亿吨，是全国三大磷矿基地之一，全国70%以上的优质磷矿集中在贵阳。

贵阳市辖6区、1市、3县（包括南明区、云岩区、小河区、白云区、乌当区、花溪区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县），共54个乡、29
个镇和32个街道办事处。

全市总人口万人，人口密度为412人/平方公里，其中城区（南明区、云岩区、小河区）人口占全市人口的%。

全市土地总面积804667公顷，其中，耕地288979公顷，占土地总面积的%；园地5616公顷，占%；林地266258公顷，占%，森林覆盖率15 .97%；牧草地28860公顷，占%；水面15247公顷，占%；建设用地（含居民点及工矿用、交通用地和水利设施）48276公顷，占%；未利用地151431公顷，占%,贵阳市地形地貌状况决定了可供利用的后备资源尤其是建设用地资源严重缺乏。

2、房地产制度与房地产市场状况
由于新土地管理法的实施，使得征地成本较大提高，土地一级市场用地量的限制及招标拍卖方式的逐步推行以及房改进行，国家对房屋交易税费的降低，地方对推动房地产开发制定的优惠政策等，使得当地房地产交易市场逐步发育，房价稳步小步增加，地价则有所提高。

从1998年至今，贵阳市房地产市场逐步驶入高速发展的轨道，房地产开发投资增长以年均%的速度递增，个人购买商品房的比例逐年增长，居民已经成为住房投资和消费主体，房地产开发投资占GDP的比重也逐年增加，2002年占GDP的比重已达7%。

3、产业政策
1992年国务院批准贵阳市为内陆开放城市，在项目审批、税收、海关等一系列政策上享有与沿海城市相应的优惠政策，在全国房地产投资过热的形式下，因受建设用地可供量不足的限制，贵阳市房地产市场所受影响较小，价格稳中有升。

1996年贵阳市被列为全国58个“优化资本结构”试点城市之一，在实现国有资产存量重组和结构优化上享受国家相关政策。

1998年国家为扩大内需、拉动经济增长，实行相对宽松的财政金融政策，加大对中西部地区的投入，贵阳市上报的中心快速公路环线、人民广场、西郊水厂、北郊水厂、垃圾填埋场、污水处理厂、粮食储备库等大型基础设施建设项目获得中央财政支持，总投资68亿元，可使贵阳市城市建设步伐加快5至10年，
城市综合实力迅速提高，1999年国家开始实施西部大开发战略，贵阳市在此机遇下，全市社会经济进一步得到发展。

4、城市规划与发展目标
贵阳市是贵州省省会，我国西南地区重要的中心城市之一。

根据国务院2000年6月批准的《贵阳市城市总体规划》，贵阳市的城市建设与发展坚持人口、经济、社会、环境和资源相协调的可持续发展战略，完善城市功能，到2010年，把贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。

城市规划区范围：东起龙洞堡，西至观山，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和小河(含中曹甘荫塘)、龙洞堡、二戈寨、三桥马王庙及外围白云、金阳、新添、花溪九片区组成，面积平方公里。

市域范围内，结合产业空间布局，以城区为核心，“一纵二横三环”市域交通网络为骨架，沿贵黄、贵遵高等级公路的城镇密集带为城市的主要发展走廊，形成“┫”形的轴线城镇群空间地域结构。

到2010年形成中心城市(贵阳地区)——卫星城(清镇、扎佐、修文)——县城及中心镇(息烽、开阳、占街等7座城镇)——一般镇(龙岗、东风等28座城镇)组成的层次分明、规模适当、功能合理的市域城镇体系。

5、城市社会经济发展状况
国民经济持续快速增长，综合经济实力进一步增强。

全年实现国内生产总值亿元，比上年增长%。

其中：第一产业增加值完成亿元，增长%，第二产业增加值完成亿元，增长%，第三产业增加值完成亿元，增长%；三次产业比重分别为%、%和%，一、二、三产业对经济增长贡献分别为、和个百分点。

从总量上看，国内生产总值突破了300亿元大关，标志着全市经济迈上了一个新台阶；从发展速度上看，经济增长分别高于全国个百分点和全省个百分点，经济增长幅度实现了连续七年高于全国平均水平，连续八年高于全省平均水平，经济增长进入了快速稳定增长阶段，为全市实现社会生产力跨越式
发展奠定了良好基础。

由于实施西部大开发战略，加大基础设施建设力度，全市固定资产投资高速增长，投资增长已成为全市经济增长的主要推动力。

全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长%，其中：基本建设投资亿元，增长%；更新改造投资亿元，增长%；房地产开发投资亿元，增长%。

投资直接或间接的带动了建筑业、相关工业快速增长和城乡居民收入增加。

从全年GDP支出结构看，由于投资增长所形成的固定资本对经济增长贡献率为%，拉动经济增长个百分点。

财税收入稳定增长。

全市财政总收入亿元，比上年增长%，其中：地方财政收入亿元，增长%；财政支出亿元，增长%。

全市税收收入完成亿元，比上年增长%，其中：国税收入亿元，增长%；地税收入亿元，增长%。

金融运行平稳，各项存贷款保持较大增幅，货币回笼速度有所减缓。

年末全市金融机构各项存款余额亿元，比年初增长%，其中企业存款余额亿元，增长%；城乡居民储蓄存款余额亿元，增长%。

金融机构各项贷款余额亿元，比年初增长%，其中：短期贷款亿元，增长%；中长期贷款亿元，增长%。

全市金融机构现金收入亿元，现金支出亿元，收支相抵，净回笼现金亿元，比上年少回笼现金亿元。

（二）区域因素
1、区域概况
待估宗地位于南明区，南明区是贵阳市的两城之一，全区行政区域总面积平方千米，耕地面积995公顷，森林覆盖率%。

辖两个乡，15个街道办事处，11个村委会，136个社区居民委员会。

年末总人口万人，其中少数民族万人，农业人口万人。

人口出生率‰，人口自然增长率‰，计划生育率%。

已新建成了同济堂药配中心、新世纪数码广场等总面积为8.1万平方米的大型专业市场。

完成了水牛冲、毕山、五里关等7条村寨道路改造，有甲秀广场、冠洲花园、南横步行街基础设施。

改建了兴关路、新建瑞花广场。

引进了新大陆百货商城和诺玛特大型超市；基础设施完善，投资环境较好。

2、交通条件
待估宗地所在具体区域范围内城市主要干道为花溪大道，待估宗地紧临花溪大道，目前有7路等多路交通车经过，交通条件方便。

3、基础设施条件
（1）供水
区域内供水水源由自来水公司提供，供水保证率大于90%。

（2）供电
区域内电源为供电局供电网，供电保证率95%。

（3）通讯
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,通讯线路畅通。

（4）排水
区域内排水为市政排水，排水通畅，保证率较高。

（5）煤气
区域内煤气为可供气范围内，保证率较高。

4.繁华程度
待估宗地周边有商行、建行、工行、农行，贵惠路小学、北京华联，医院、菜场等配套设施、配套设施完善。

5.自然环境条件：贵阳市地处山间盆地，常年主导风向为东北风，待估宗地自然环境一般。

6.社会环境：委估地块地处贵阳市南明区花溪大道，周围为住宅、商场、办公、学校、医院等，人员构成一般，社会环境一般。

7.相邻土地开发状况：相邻地块目前为商住综合用地。

8.规划限制：该宗用地土地规划为商住综合用地。

9、区域基准地价水平：该地块位于贵阳市南明区花溪大道，用途为商业、住宅，商业为三级，住宅为三级地，根据其基准地价以2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知》中
地价为依据，住宅为1300元/平方米。

（三）个别因素
1.土地位置：贵阳市南明区花溪大道。

2.宗地用途：商住综合用地。

3.设定用途：商住综合用地。

4.出让年限：年。

5.评估面积：土地总面积为906平方米。

6.地质条件：可供建筑用地，地质条件较好。

7.地形条件：平坦。

8.容积率:本次仅评估净增加住宅容积率为。

9.实际开发程度：宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）,红线内达到“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通讯）、宗地红线内“场地平整”。

第三部分土地估价
一、估价原则
1、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服
务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

2、最有效利用原则
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场需求和最佳利用程度等。

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

3、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。

由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

4、报酬递增递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

5、变动原则
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。

土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

由于这些因素都在变动之中，因
此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水
平预测未来的土地价格。

二、估价方法与估价过程
(一)方法选择
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择两种或两种以上不同的评估方法。

由于待估宗地位于贵阳市土地等级和基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估;又因待估宗地拟建商住综合用房，待估宗地区域类似房地产的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地地上建（构）筑物的不动产总价，且建筑成本及相关税费、利润率等容易获取，故亦适宜选用剩余法进行评估；
综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和剩余法进行评估。

（二）估价过程
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。

其计算公
式为:
P i=P×（1±∑k）×Y×K×L
式中：P i --- 待估宗地价格
P --- 待估宗地对应的基准地价
∑K ––区域及个别因素修正
Y --- 年期修正
K --- 容积率修正
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据基准地价评估基准日为2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知》，其商业用地土地开发程度一至五级地至少为“五通”及红线内场地平整，一类商业容积率标准容积率为，临街深度为20米，二类商业容积率为1，商业用地法定最高出让年限为40年期的平均地价，其基准地价摘要详见下表：表1：贵阳市云岩区、南明区基准地价表摘要单位：元/ 平方米
待估宗地位于贵阳市南明区花溪大道，用途为商业、住宅综合用地，其住宅地处贵阳市第三级基准地价覆盖范围内，住宅地处贵阳市第三级基准地价覆盖范围内，根据贵阳市2007年8月公布的基准地价，其住宅基准地价为1300元/平方米。

待估宗地位于贵阳市南明区陈家坡，根据《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006年1月）中商业、住宅用地地价影响因素说明表及修正系数表（见表2、3），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表（见表4）：。