新形势下住房置业担保业转型发展研究

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2022.7(上)第19期 总第598期新形势下住房置业担保业转型发展研究
王海亮 合肥兴泰资产管理有限公司
摘 要 住房置业担保制度作为伴随我国住房公积金制度而产生的一种业态，其设立初衷意在解决购房借款人难以提供有效担保措施、抵押物处置难等问题，促进城镇居民住房消费。

自1997年上海市在全国率先开展住房置业担保业务以来，20多年的时间里，住房置业担保为中低收入者弥补贷款资信不足，购买住房提供了有效帮助，对推进城镇化建设、促进社会和谐稳定起到了积极作用。

随着经济的发展，住房置业担保在扩大覆盖面、提升服务效能、可持续发展等方面存在的问题逐渐显现，文章分析了当前我国住房置业担保创新和升级的必要性，提出了新形势下住房置业担保业转型发展的思路，希望能够为行业发展提供有益的思考和借鉴。

关键词 住房置业担保 转型 发展
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1674-1145（2022）19-151-03
一、我国住房置业担保行业发展及现状（一）我国住房置业担保制度的产生
我国住房置业担保制度是伴随我国住房公积金制度而产生的一种业态。

为支持城镇居民的住房消费，解决抵押物处置难，借款人难以提供有效担保措施等问题，1997年上海市在全国率先成立了住房置业担保公司，为公积金借款人提供个人住房贷款担保。

此后不久，全国各大城市相继成立了住房置业担保公司，业务范围也从二手房贷款担保扩大到了新建住房贷款担保。

2000年，原建设部和中国人民银行联合印发《住房置业担保管理试行办法》（建住房〔2000〕108号），正式确立了我国住房置业担保制度的基本框架。

2014年，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号），取消强制担保收费项目，对住房置业担保行业产生一定冲击。

（二）我国住房置业担保机构发展情况
经过20多年的发展，各地以上海、北京等城市为参照，根据自身情况设立住房置业担保机构。

目前，注册资本金以财政拨款、国有企业投资入股、房地产主管部门的下属单位投资为主要来源，少量民资股份。

全国住房置业担保机构以纯公积金和公积金商业组合贷款担保为主，同时，还围绕住房及公积金业务开展了房屋经纪、资产管理、金融服务等多元化业务，经营范围逐渐扩大。

20多年来，住房置业担保行业从无到有、由小到大，对促进我国城镇居民住房消费，分散个人住房贷款风险
和提升服务水平等发挥了重要作用，主要作用有以下几个方面：第一，发挥住房保障作用。

住房置业担保机构设立的初衷是解决借款人担保措施不足、缓解购房过程中担保难，满足中低收入人群购房需求；第二，化解公积金贷款风险。

个人住房贷款具有涉及对象广、贷款期限长、受房地产行业影响大等特点，普遍存在市场、道德、抵押物风险，住房置业担保机构能够有效起到风险隔离作用，保证公积金资产安全；第三，优化公积金贷款服务[1]。

住房置业担保机构围绕公积金业务，开展资产管理、信息化建设、贷款一站式服务等业务，有效提高服务质量。

二、住房置业担保转型发展的必要性
随着我国经济社会发展，住房市场、住房保障体系、住房金融服务等都发生了重大变化，住房置业担保既面临公积金制度改革的挑战，又面临着可持续发展动力不足等问题。

只有通过转型发展，改善服务体验，才能创造发展新空间，才能增添发展新动力。

1.适应公积金制度深化改革的需要。

在公积金制度改革浪潮中，如何进行转型升级，全面提升运营管理和服务能力，主动适应公积金制度各项改革，是各项改革措施落实到位、各项政策目标得到较好完成的重要保障，是住房置业担保应对新挑战、巩固业务合作的必要选择[2]。

2.改善公积金业务服务体验的需要。

近年来，各级政府就推进服务便民化、“互联网+政务服务”、政务信息系统整合共享等做出系列重要部署。

公积金作为政
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策性业务，住建部相应出台了多项政策文件，要求加快推进信息化建设，提高服务水平。

各地公积金管理中心和住房置业担保机构纷纷采取措施，包括设立12329热线、开通移动App 线上平台、增设服务网点等。

3.增强自身可持续发展能力的需要。

住房置业担保机构的主要收入来源是公积金管理机构的补贴和公积金贷款担保费收入，2014年发布的148号文，提出取消强制担保收费项目，对部分住房置业担保机构造成较大冲击。

现有住房置业担保发展模式较大程度依赖于公积金业务，缺乏足够的市场化价值创造，这也是近年来出现公积金“去担保化”呼声的原因。

另外，探索住房保障新路径和服务水平方面，需要长期大量资金投入，这对住房置业担保机构自身可持续发展带来极大压力[3]。

针对市场化业务欠缺和需要长期大量资金投入这两个影响可持续发展的问题。

4.提高新市民住房保障力度的需要。

新型城镇化在推动城乡发展、带动就业、增加人民收入、提高社会福利的同时，由于大批非城市居民涌入城市，随之产生住房难的问题。

在城镇化快速发展时期，公积金制度难于覆盖大多数新市民。

面对公积金住房保障职能难于充分发挥的问题，通过公积金制度改革和住房置业担保的转型发展协同推进，切实提高新市民住房保障能力，发挥公积金制度新时代作用，才能稳固置业担保发展基石。

三、当前我国住房置业担保行业创新发展案例（一）立足民生，服务普惠化
扩大覆盖面积。

随着公积金缴存“扩面”工作的持续推进，住房置业担保服务的覆盖面也在不断扩大，服务重点逐渐向中低收入人群和新市民转移。

常州、扬州、乐山等市都提出将公积金作为支持新市民解决住房问题的切入点，建立公积金自愿缴存机制，将有需要的新市民纳入住房公积金制度保障范围。

（二）依托技术，服务智能化
1.打造综合服务平台。

住建部印发《住房和城乡建设部关于建立健全住房公积金综合服务平台的通知》（建金〔2019〕57号）和《住房公积金综合服务平台建设导则》提出积极开展住房公积金综合服务平台建设，以“互联网+”为导向，充分利用大数据、云计算等技术，加快服务平台建设，完善服务平台功能，丰富线上业务办理种类，有效提高离柜率，切实提高住房公积金服务智能化水平。

2.实现客户端移动办理。

各地公积金中心不断推进公积金业务办理的移动化，通过手机App、支付宝、微信等即可登录个人公积金账号，查询、办理公积金业务。

例如，九江住房公积金管理中心推出“手机公
积金”App，实现信息查询、提取（还贷提取、购房提取、离职退休提取）、提前结清及部分偿还公积金贷款、“按月提取还贷”业务签约与解约等业务的移动办理，实现了手机App 与业务系统数据同步，业务办理方式更加简便。

3.开通12329服务热线。

在住建部统一部署下，各地公积金中心和住房置业担保机构共同建设、运营12329服务热线，提升住房公积金管理和服务水平，拓宽与缴存人的信息互动渠道。

（三）方便百姓，服务便捷化
1.实现“家门口”办理。

上海、合肥等地置业担保机构实现了对各区的业务覆盖，方便缴存人就近办理业务。

通过不断增加服务网点，业务全面推开，简化了烦琐的办理手续，为借款人提供业务咨询、抵押登记预约办理、他项权证领出等配套服务，提高了工作效率，赢得市民一致好评。

2.实现“一站式”办理。

由于公积金业务涉及部门和环节多、流程长，办理业务过程中存在停车难、排队时间长、多次往返等问题。

针对这些“痛点”，各地公积金中心、住房置业担保机构通过优化效能、流程再造、管理提升等举措，优化服务效率，提出了“一站式”服务措施，切实为缴存人带来方便[4]。

例如，浙江省直公积金中心通过合并服务中心、打通各部门数据壁垒等方式，实现公积金业务办理“最多跑一次”。

（四）聚焦市场，拓展业务领域
1.延长公积金业务服务链。

实现与公积金中心深度化合作的首要问题，也是业务多元化起点。

例如，北京等地开展贷前信用调查、贷中相关事项办理、贷后资产管理，将业务体系覆盖到住房信贷全过程。

有的围绕公积金业务开展了组合贷、商转公、二手房阶段性担保、开发商阶段性担保等满足客户多样化需求担保业务[5]。

2.住房服务领域多元化。

上海、天津、重庆、广州、贵阳、苏州、常州等市置业担保机构纷纷进入这一领域，开展相关业务。

如通过公积金贷款担保、资金监管、代办服务、中介服务等业务办理，通过资源整合，推动房地产交易服务、保障房配售服务和租房租赁服务全覆盖，并通过下属租赁公司大力发展包租、代理经租和大客户资产管理三大业务板块。

上海、重庆、包头等地住房置业担保机构分别探索与当地主管部门合作，研究建立存量房交易资金监管平台，开展受托存量房资金监管业务，免费为交易双方提供安全便捷高效的资金监管服务，进一步延长了住房领域服务链。

四、住房置业担保转型发展思路
借鉴各地市较为成功的创新举措，作者认为可以建
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2022.7(上)第19期 总第598期立一个以管理中心数据、各类业务为基础，以“互联网+”为导向，以公积金缴存人为主要目标客户，满足个人住房交易和金融服务需求的“综合金融服务平台”。

平台具有线上与线下“双线服务功能”，使公积金缴存人“随时随地”轻松办理各类公积金业务和其他房产交易、普惠金融等增值性业务，最终借助服务和产品“双向延伸”实现住房置业担保转型发展。

“住房综合金融服务平台”中“住房”是平台的业务基础，“金融”是平台的特色，“综合服务”是平台的手段，也是公积金中心对公积金缴存人服务的再升级和延伸。

平台建设思路可概括为在深耕公积金贷款担保主业的基础上，提升服务效能，通过产品和服务的双向延伸，挖掘和创造增值收益，利用增值收益反哺“新市民”，扩大服务覆盖面，实现安居乐业，维护社会和谐稳定。

同时，平台线下服务则通过增设营业网点来实现。

（一）深耕主业，提升服务效能
1.增加网点，提升服务能力。

通过增加营业网点，承接管理中心更多贷款业务，减轻管理中心运营压力，方便公积金缴存人就近办理业务。

网点的增加为平台的线下运维提供有力保障。

2.信息共享，提高服务效率。

平台通过与城市大数据共享平台对接，服务功能提升的同时，效率也将大大提升。

通过平台，可实现个人公积金业务“网上办理”，线下审核“最多跑一次”，离柜率达到90%以上；借助平台大数据，贷款办理实现一周内办结放款，相较以前时间成本大幅下降，客户体验感和满意度大幅上升。

（二）双向延伸，挖掘增值收益
1.纵向整合，“延伸服务”。

平台可整合管理中心、国土管理部门、一二手房源信息，银行以及其他金融机构等多方资源，为用户提供线上公积金业务办理、房产交易、租售服务、金融服务等一站式多功能服务，为房产机构、中介提供房产信息发布服务，可针对发布人、房源、价格进行真伪验证，实现线上交易、预约看房、线上合同签约、押金管理、租金收付等。

线下为存量房买卖、租售双方提供居间、代办等服务[6]。

2.横向整合，“延伸产品”。

据了解，有越来越多的公积金缴存人希望提供装修贷、商转公、赎楼贷等配套金融服务。

各金融机构、房产开发单位可通过平台，实现业务有效对接，互利共赢。

一方面接入金融机构拓展了业务，缴存职工有更多可选择的金融产品和金融服务，另一方面也可为平台带来收入。

在新建楼盘发布上，平台提供广告营销、楼盘展示、楼盘网上预选签约等服务[7]。

平台可向开发单位收取新建
楼盘展示（营销广告）费用、楼盘网上成交（签约）的交易撮合费用。

3.扩大覆盖面，实现住有所居。

平台在政策指导下，在合作银行中全面推广平台的网站和客户端，支持进城务工及创业人员享有同等权利缴存和使用公积金，“新市民”可自主在平台申请缴存公积金，申请通过后，可享受公积金贷款购房、租房提取等优惠政策。

同时针对新市民经济承受能力有限，收入波动性较强、流动性较高等情况，引入公积金贷款担保机制，经住房置业担保机构提供住房置业担保，能够较好地解决“新市民”群体购房问题，实现“居者有其屋”。

综上所述，“住房综合金融服务平台”的建设，为住房置业担保业态提供了一个新的盈利模式及升级思路。

在协调好公积金管理中心等政府部门、银行和住房置业担保机构之间的合作关系，业务产品的整合等方面，也值得其他地方住房置业担保机构借鉴与研究。

五、结语
“住房综合金融服务平台”立足当前形势和实际，为行业可持续发展提供了一种选择和探索。

总结起来，这种模式的核心是聚焦公积金贷款担保主业，运用大数据和互联网技术，致力于“业务多元化、产品多样化、服务智能化、体验便捷化”在更深层次和更高水平的发展，进而创造更多的价值与收益。

希望通过这种探索能够进一步深化对住房置业担保功能的认知，理顺各个方面关系，规范政策性和市场化行为，努力为中低收入者提供更具深度和广度的全方位服务体系。

参考文献:
[1]孙哉.新型城镇化背景下住房置业担保服务研究——以苏州市为例[D].南宁:广西民族大学,2016.
[2]汪丽娜.政策性住宅金融:国际经验与中国借鉴——兼论中国住房公积金改革方案[J].国际经济评论,2016(2):87-100+6.
[3]张萌.新加坡中央公积金制度对我国住房公积金制度的启示[J].决策与信息(中旬刊),2016(8):142-143.
[4]孟昊,王爱俭,韩再.中国住房公积金制度研究[M].北京:中国金融出版社,2017.
[5]住房城乡建设部住房公积金管理司,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心.政策性住房金融制度比较研究[M].北京:中国建筑工业出版社,2018.
[6]李柯平.住房金融政策的国际比较与借鉴[J].时代金融,2018(5):48-49.
[7]李宏朝.浅析住房公积金制度在政策性住房金融体系建设中的作用[J].科技创新与生产力,2018(7):23-25.
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