最新知名物业工程部管理运行手册大全

第一节任务
一、任务
工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。

工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的办公环境的基本保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

第二节工程部架构图
第三节
公司
第三节岗位职责
一、工程部各班组职责范围
（一）电工维修组
1．负责高低压配电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修、保养。

2．负责任何时间小区所有设备的应急维修。

3．负责小区楼顶照明灯具的启、停。

4．负责大厦内工作电压36V以下的弱点系统的日常运行、保养、维修。

5．负责大厦内直线电话、专线的开通及维修。

6．负责维修用户室内弱电设备。

（二）水工维修组
1．负责给排水系统、灭火器系统及水泵房的日常运行、维修和保养。

2．负责用户室内的设备维修。

3．负责各楼层公共设施设备的维修。

二、工程部各班组工作细则
（一）强电组
1．每班每小时一次巡查高压室。

2．每班每小时一次巡查低压室。

3．每班每小时一次巡查变电室。

4．每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室。

5．每班一次巡查电梯机房。

6、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备的保养。

7．每班按时间表启停外围立面灯具。

8．负责非办公时间的紧急维修。

9．负责供电中心、冷冻机房及控制室内的各种设备保养及所属设备检修。

10．保证供电中心、冷冻机房及控制室环境清洁、每天打扫机房地面卫生
一次，各配电箱、控制柜表面每天清洁一次。

11．每班一次防火安全检查。

（二）弱电组
1．负责大厦用户直线电话、专线的开通及维修。

2．每班巡查消防监控中心设备一次。

3．负责大厦公共区域工作电压36V以下设备的维修、保养。

4．负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务。

5．每班一次防火安全检查
6、每周一次按责任范围巡查责任设备。

7．每班一次清洁电信机房。

（三）维修组
1．每天两次巡查水泵房，并负责室内设备的维修。

泵体、地面每周清洁一次，控制柜内每月一次清洁除尘。

2．每天两次巡查排污泵，并负责设备维修，每月一次清洁控制柜灰尘。

3．每天一次巡查水泵房，并负责室内设备维修，每周一次清洁地面、设备表面。

4．每周一次巡查湿式报警阀房，每周一次打扫卫生，并负责室内设备维修。

5．设备责任人每周一次巡查责任设备，每月一次清扫责任设备及周围环境卫生。

6、每周一次巡查大楼个公用设施分体式空调机，并负责有关维修。

7．每天一次巡查各辖区内有否火灾隐患。

8．为用户室内设备提供有偿维修服务。

9．负责大厦公共设施的维修、整改。

三、程部各岗位工作职责
（一）工程部经理
1．在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。

2．负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理。

3．负责制定工程管理制度和设备操作程序。

4．负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。

5．负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。

6、负责洽谈、评估、监督工程施工项目，组织专业人员对施工项目的质量验收。

7．负责审核用户的室内装修。

（二）工程部主管
1．在工程部经理的领导下。

管理本专业系统的员工和管辖设备。

2．制定并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案。

3．制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。

4．填写本系统的操作要求和工作指令。

5．提出本专业系统的备件计划，协助采购专业较强的工具或零件。

6、负责本系统的工程施工项目的洽谈审定，监督和验收工作。

7．负责与相关业务主管部门进行业务联系。

8．负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

9．负责室内二次装修的初审。

（三）工程部领班
1．在专业主管的领导下，对所管辖设备及员工进行管理。

2．安排执行所管辖的设备定期保养及参与执行有关的技改项目。

3．监督执行部门的工作指令。

4．负责跟进工程单的作业情况。

5．定期组织员工进行技术和安全生产等业务知识交流。

6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

7．负责监督、跟进施工工程的进展情况。

8．及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

（四）工程部技工
1．在领班的带领下，具体执行工程设备的运行、保养和维修。

2．按照工作指令和有关规程进行下列工作：
（1）对设备实行常规保养和维修。

（2）监管设备的运行
（3）为用户提供维修、安装服务。

（4）填写好各种原始记录。

3．参加公司内部组织的有关学习和培训。

（五）工程部文员
1．在工程部经理的领导下，负责处理本部的日常事务。

2．负责部门工作会议的记录整理。

3．负责打印、收集、整理工程的文件。

4．负责工程档案、资料、图纸的管理工作。

5．负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。

6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。

7．负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。

第四节工程管理规定
一、值班规定
1、值班员工必须严格坚持岗位，不得私自离岗、串岗。

未经批准擅自脱离
岗位，按违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

2、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何
与值班岗位无关的事情。

3、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指
令。

4、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快、
及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。

5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。

6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。

遇突发性事件，应保持冷
静，果断处理。

7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等
候上级到场处理。

8、值班员工必须做好当班的记录，按栏目要求认真如实填写。

二、交接班规程
（一）、接班员须知
1、上一班设备运行情况；
2、正在检修的设备情况；
3、仪表指示是否正确；
4、设备故障处理的经过和结果；
（二）、交接班程序
1、按规定时间由交接员工主持交接班。

2、列队于模拟图板前，交班背对图版，接班面对图版。

3、交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。

4、交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。

5、报告检查结果。

6、正常：接班人员签字，交接班结束。

7、不正常：由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进
行。

8、交接班情况记录在当值日志上，双方签名确认。

（三）、交接班暂停
凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。

1、设备记录与实际运行状况不符时；
2、交接班人数不齐或不在场时；
3、当值人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时；
4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时；
5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

三、运行记录管理制度
1、工程部水泵系统巡查记录表每日记录两次，供配电设施运行记录表、空
调系统运行记录表每小时记录一次，由工程部经理检查后每月月底将表格汇总交工程部文员存档。

2、设备月度检查保养表由检查员工填好后交主管，审查后签名，每月月底
将表格汇总交工程部文员存档。

3、水泵房巡查签到表、水表房巡查签到表、电梯机房巡查签到表、冷却塔
巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由工程部经理抽查监督，月底汇总交工程部文员存档。

4、排班表每月月底由主管填写，工程部经理审阅后交工程部文员。

5、考勤登记表每日由工程部经理填写，月底交工程部文员。

6、防火巡查表每日由当值员工填写，每周经工程部经理签名后交工程部文
员。

7、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。

8、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

四、工程档案管理制度
（一）工程档案管理制度
1、所有的工程设备档案由工程部文员负责管理。

工程档案管理人员应严守
公司档案管理制度和保密守则。

2、各类档案应按系统分类：强电、弱电、空调、给排水，统一存放档案盒
并贴上标签。

3、编制档案目录，内容应于档案盒外标签一致。

4、外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统专业主管核对实物，如图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。

5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明
的资料应交总工程师审阅确定用途。

需销毁的资料应由总工程师及系统专业主管组成鉴定小组研究后决定。

6、借阅档案须经相应系统的主管以上人员批准，文员登记并指定归还日期，
由文员按期追还，需续借的要重新登记。

（二）维修档案管理制度
1、维修档案属工程档案的一部分，由工程部文员统一管理。

2、设备维修档案按强电、弱点、设备、空调、装修用户单元内设施分类。

3、用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相
应的档案盒上贴上标签。

4、文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中
已设置密码的“维修管理”项目。

5、文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录
表，如发现不符马上追查原因。

6、文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。

7、维修档案作为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥
善保存。

保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。

过期档案由总工程师、专业主管组成的鉴定小组统一审定后销毁。

第五节设备管理规定
一、设备管理规定
1、设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，由各专业主管按保养
项目、内容、达标参数制订保养计划，交工程部经理实施。

2、各班组每次完成常规保养后，责任人和主管填写保养记录并存档。

3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由工程部经理根据设备的性能等
规划编制维修方案，交由主管执行。

4、小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较
重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由工程部经理负责；大修项目如关键主件检修或更换，由总工程师负责。

5、为切实保证工程质量，小修项目由主管检查验收；中修项目由工程部经
理监管、验收；大修项目由总工程师监督、验收。

6、如巡查保养中发现有可导致严重故障的缺陷事项，必须立即填写记录表
格，上报专业主管或工程部经理整改。

7、每日巡检保养后必须填写相应的表格，主管负责监督执行。

8、每月由总工程师召集各专业及工程部经理巡查工程部所辖范围，对设备、
卫生、安全等状况进行评比，选出当月的优秀班组，对发现的问题，限时整改。

巡查结果在工程部每月评比表上公布。

9、工程部经理每月根据设备运行、维修、保养、异常变化等情况编写当月
工程报告，交总工程师。

10、总工程师根据各设备的数据记录及工程部经理的意见，每年总结编写工
程部设备性能状况的评估。

二、机房管理规定
工程部管辖下的设备机房有两大类型：一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。

前者是工作重地，后者是机要重地。

为规范各机房的管理，特制定本规定。

1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生
产重地，请勿进入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通
道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴
表明用途和状态的告示牌。

5、机房钥匙是专用钥匙，未经工程部经理批准并登记在册，任何员工不得
持有或随意配制机房钥匙。

6、未经部门领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；
未经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。

7、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机
房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在检验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知专业主管或部门领导。

8、保持机房的安静、严肃、整洁、严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、
喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。

9、严禁携带火种进入易染易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房
内吸烟。

未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。

10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严
禁打私人电话或长时间占用电话。

11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记
录必须齐全，工作记录应清晰明了。

12、严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作
程序或改动任何数据。

三、设备机房防火规定
（一）设备机房防火规定
1、不得在机房内吸烟。

2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。

机房内不得存放易燃物品。

3、需要动火作业时，由专业主管填写机房动火作业申请表，工程部经理签
名同意后方能施工。

施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开。

4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，
并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。

5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域消防报警和消防设备的情况，及时
报告、处理火警信号。

6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。

7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、
防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。

保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报工程部经理。

8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火“原则；如
油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。

9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好放火措施。

10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。

灭火后，要
详细记录火灾原因及灭火情况，书面上报公司领导。

四、机房卫生管理规定
为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特定本卫生制度。

1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。

2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。

3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。

4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。

5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。

6、主管负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。

7、工程部经理定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重问题，立刻组织整改。

8、工程部每月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检查评比。

第六节强电系统管理规定
一、层间配电房管理制度
1、层间配电房门及房内的电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。

2、配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。

3、工程部每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。

4、工程部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线
端子。

5、检查和保养结束后填写楼层电房设备检查表。

二、转、停、电通知用户工作规定
（一）计划转、停电
1、供电局转、停电，工程部接到通知后立即报告工程部经理。

2、因大厦施工需要停电，工程部须至少提前24小时将停电计划书上报项目
经理。

3、项目经理审批后，拟发转、停电通知书，由管理部派发至用户。

4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时间内
送达，应报经理批准起用大厦广播系统紧急通知用户。

（二）事故转、停电
1、大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向项目经理报告，经项目经
理批准，起用大厦广播系统向用户解释原因。

事后，工程部应向供电局索取解释函，并转呈项目经理。

2、因大厦内部事故引起停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口
头向项目经理报告，项目经理批准后，启用大厦广播系统向用户解释原因。

工程部于事后12小时内向项目经理提交书面报告。

3、事故转、停电后24小时内，项目部拟定解释函，交管理部送达用户。

三、停电、限电管理规程
1、停电、限电的审批权限为工程部经理以上。

2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，马上报告工程部经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。

3、工程部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。

4、转、停电前应填写操作票，交给专业主管签名。

5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯房、消
防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。

6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。

四、临时用电管理规程
（一）用电申请
用户应事先向管理公司以书面形式申请用电，并注名用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。

（二）公司审批
用电申请须经工程部审批。

（三）接线及送电
经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。

（四）停电及拆线
用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表听用单。

（五）计费方式
1、电表计费，由用户自备并指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按
拆表时用量计费。

2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。

需要动火作业时，由专业主管填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。

施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开。

4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，
并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。

5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域消防报警和消防设备的情况，及时
报告、处理火警信号。

6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。

7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘防排烟设备、灭火器、
防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。

保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报工程部经理。

8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火“原则；如
油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。

9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好放火措施。

10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。

灭火后，要
详细记录火灾原因及灭火情况，书面上报公司领导。

四、机房卫生管理规定
为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特定本卫生制度。

1、机房内不得吸烟、随地吐谈、乱丢杂物。

2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。

3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。

4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。

5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。

6、主管负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。

7、工程部经理定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重问题，立刻组织整改。

8、工程部每月组织一次巡检对各系统所辖区域进行卫生检查评比。

第六节强电系统管理规定
一、层间配电房管理制度
1、层间配电房门及房内的电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。

2、配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。

3、工程部每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。

4、工程部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线
端子。

5、检查和保养结束后填写楼层电房设备检查表。

二、转、停、电通知用户工作规定
（一）计划转、停电
1、供电局转、停电，工程部接到通知后立即报告工程部经理。

2、因大厦施工需要停电，工程部须至少提前24小时将停电计划书上报项目
经理。

3、项目经理审批后，拟发转、停电通知书，由管理部派发至用户。

4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时间内
送达，应报经理批准起用大厦广播系统紧急通知用户。

（二）事故转、停电
1、大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向项目经理报告，经项目经
理批准，起用大厦广播系统向用户解释原因。

事后，工程部应向供电局
索取解释函，并转呈项目经理。

2、因大厦内部事故引起停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口
头向项目经理报告，项目经理批准后，启用大厦广播系统向用户解释原因。

工程部于事后12小时内向项目经理提交书面报告。

3、事故转、停电后24小时内，项目部拟定解释函，交管理部送达用户。

三、停电、限电管理规程
1、停电、限电的审批权限为工程部经理以上。

2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，马上报告工程部经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。

3、工程部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。

4、转、停电前应填写操作票，交给专业主管签名。

5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯房、消
防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。

6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。

四、临时用电管理规程
（一）用电申请
用户应事先向管理公司以书面形式申请用电，并注名用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。

（二）公司审批
用电申请须经工程部审批。

（三）接线及送电。