昆明城中村改造七年之果

昆明城中村改造七年之果
朱琦
【摘要】昆明市从2008年开始启动城中村改造，原定于2013年底完成，共涉及382个城中村。

如今，7年过去，昆明市共有200个城中村启动拆迁，
【期刊名称】《时代风采》
【年(卷),期】2015(000)016
【总页数】2页(P22-23)
【关键词】城中村改造昆明市 2008年拆迁
【作者】朱琦
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F291
编者按：在昆明主城的版图上，或密或疏地分布着300多个城中村，给“春城”
形象带来了一些负面影响，有人揶揄“春城”为“村城”。

2008年2月27日，3辆挖掘机开进了佴家湾村。

从此，在机械的轰鸣声中，昆明正式进入了“去城中村时代”。

如今7年过去，完成改造的，以原地新生的幢幢高楼靓丽地融入城市；
正在改造的，村民们忐忑又期待地筹备着即将开始的新生活；而那些被新政策叫停的，身在其中的人最想知道的是我家到底拆不拆，是属于“不再审批”还是批而未动？毋庸置疑，美好的背后总有一段曲折的故事，昆明城中村改造也一样，有阵痛、有新生也有成长，因为，昆明的城市化，需要这样的逆袭。

昆明市从2008年开始启动城中村改造，原定于2013年底完成，共涉及382个城中村。

如今，7年过去，昆明市共有200个城中村启动拆迁，批而未动有57个，与当初5年全部拆完的目标相差甚远。

同时，“改造难、推进慢”、“拆得多、
建得少、回迁少”等问题突出。

今年3月，昆明市政府办公厅下发《昆明市城市更新改造管理办法》，正式给昆
明已历时7年的城中村改造降温：对于城中村改造项目，未审批的要加强研究，
原则上不再审批；批而未动的57个要做深做实前期工作，如果没有完备成熟的操作方案，原则上暂不推进；已经动工的200个要一个一个梳理研究，集中精力破
解难题，加快推进速度，争取早日完工。

和此前相比，最显著的变化在于以“分类推进”取代了“大力推进”。

概括而言，昆明的城市旧改将以稳妥思路取代激进之风。

2008年2月27日下午，3辆挖掘机开进了昆明市佴家湾村，号称昆明最大的民
生工程——336个城中村改造工程在机械的轰隆声中拉开序幕。

《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》在当年2月29日出台，根据计划，5年时间，昆明市336个城中村要全部改造完成。

在2008年至2010年年底的第一阶段，149个城中村改造项目规划通过审批，120个城中村进入全面拆迁，开工面积981.57万平方米，累计拆除面积1750.28万平方米。

城中村以每个月消失3.185
个的速度告别春城。

2010年9月，盘龙区第一批回迁安置房交付，张官营回迁安置房也成为昆明启动城中村改造以来第一个实现村民原址回迁安置的项目。

改造之初，村民就如何改造各有说法，有的村民认为，应整体搬迁，在拆迁过程中同步建设安置房，尽快获取赔偿资金。

但这一说法，张芳等村民并不认可，“出去了回不来怎么办？”
当年选择改造企业时，除政府监督把关，村小组还设立了5000万元的意向性投资
保证金和280万元的土地收购定金，要求开发商将保证金先打入村内账户，才能与村民进行协谈和合作。

在改造初期，曾有不具备条件的私人企业，试图通过伪造证件和夸大宣传，收购村内土地，但终因“双门槛”偃旗息鼓。

最终，仅有一家将保证金打到了村内账户。

在此基础上，通过商谈，村民确定了“先安置、后搬迁、再拆迁”的改造方式。

村小组将出租的企业用地回收，开始了安置房的先行建设。

据联盟街道办统计，截至2013年，张官营安置房共交付441户。

在张官营477户村民中，除去36户要求货币补偿的村民外，其余村民已全部入住安置房。

张官营村是幸运的，但其他城中村的村民则有了不一样的苦楚。

2011年，位于海源庄的大观楼村回迁安置房也开始动工，虽然工程缓慢，但杨锐却满心期待。

2013年回迁安置房封顶，但令杨锐想不到的是，眼看到手的安置房却迎来一年多的停工期，小区绿化和配套不再进行。

改造之时约定的3年回迁没实现，每月的补助按照之前约定进行上浮——从每平方米每人10元涨到20元。

杨锐说：“相比一些拿不到补助的村子，我们是幸运的。

但不管是他们还是我们，原来的生活方式早就被改变了……”
多年前的大观楼村，杨锐曾是村里的一名工作人员，每天和同事既要巡查村里的巷道，又要挨家挨户解决各种问题。

工资收入再加上每间房500元的租金，杨锐每月都会有几千元左右的收入。

“钱比现在多，更主要的是，那时有事干，有自己的生活。

”
随着村子拆迁，从2010年搬到大树营后营村后，杨锐家的12口人租住进同一栋城中村楼内。

50平方米的房间，住着杨锐一家三口。

“这边就我们一家人租住，村里的人不是在外面租房，就是投靠家人朋友，补助是不够用的。

”
“安置房滞后，甚至整个改造项目无法推进的问题，是多方面原因造成的。

”在云
南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授看来，早期城中村改造过程中，政府设立门槛过低，并没完全要求开发商缴纳保证金，导致很多资质不足、实力不强的开发商进入。

容积率、商业比率和销售比率失衡，继而发生项目延缓和资金断链。

同时，项目间的同质化过高减弱其竞争力。

近几年，宏观经济大环境下行，楼市又进入严厉调控期，庞大的城中村改造更让不少开发商骑虎难下。

2012年，周家村被正式列入城中村改造范围，村民通过同样的产权调换和现金补偿方式，与当地政府签订了改造协议。

“17天，98%的村民就已搬离村子。

从2008年到现在，我们都在等这一天。

”在周强的记忆里，2008年城中村项目开始后，他们就被告知村子将划归到改造范围。

“西山区政府曾经给我们承诺，按照4层300平米的标准给我们进行补偿。

”在周强心中，在脱离了总体规划的前提下，村民为谋求利益自主建设总会带来一系列问题，房屋质量与布局也难以和商品房相比。

“总体拆迁改造总是件好事吧。

”2013年7月19日，一场大雨突然而至，半天时间昆明局部地区就累积降雨达190毫米。

玉龙村的李成（化名）和杨家地的杨明（化名）抬着盆和桶奔跑在楼道间，雨水顺着墙角划出一道道难以抹去的水痕。

累了，坐在楼角的他们望向灰蒙蒙的天，憧憬着村子拆迁后住高楼开好车的未来。

自打紧邻玉龙村的福德片区城中村迎来拆迁改造，李成就开始等待拆迁通知，“福德拆了，我们怕也快了。

”无法改加建房屋的他，开始幻想着换车换房，也让儿子能讨个好媳妇。

谁知道，一等一年多，等来的不是拆迁改造，而是城中村改造新政策。

2015年5月以来的很多个深夜，昆明南向福德片区旁的城中村，散落在座座楼房顶上的施工灯驱散了本属于夜的黑。

升降机、手推车、砌砖工人不停歇地忙碌着，嘈杂一片。

李成叼着烟站在墙边看着正在“长高”的房屋，眼神复杂。

“既然村子不拆了，生活总得继续，盖吧，还能增加点收入。

”
昆明城中村夜间加盖与日俱增，对于这轮加盖潮，村民的回答都和李成差不多。

据云南房网此前对昆明三环沿线及以内城中村的实地调查结果显示，近200个城
中村完成改造的仅为30个，近八成处于在建、拆而未建或未拆迁阶段，其中连拆迁都没有启动的城中村占到42%。

此外，楼市又逢大幅下行，更给数百个处于艰
难之中的城中村项目雪上加霜。

今年3月，《昆明市城市更新改造管理办法》、《昆明市城市更新改造管理办法
实施细则》等一系列配套政策应势而生，规定在启动拆迁改造之前，建立共管账户，账户里的拆迁保证金只能用于征地拆迁、过渡安置费及项目有关后续费用的支出。

对城市更新改造项目经济性评估和精算工作流程、土地补偿指导、社会投资人参与城市更新改造项目推出规定等具体方面进行细化的规范。

同时昆明市将全面梳理全市382个城中村的基本情况，详细掌握回迁安置房建设以及社会投资人资金保障
情况等，提出下一步城市更新改造与片区控规梳理相结合，在掌握详细情况的基础上，属地政府将提出分类推进举措。

一系列城市更新改造的新政策，意味着昆明市将采用拆、建、梳相结合的模式，科学实施旧城改造，不再大拆大建。

“此前的改造工作中，各类相关政策和实施标准也有，但其中也存在着门槛设立不严格、标准不明确的问题，这次的新政策将考虑更全面，更具有操作性，更注重村（居）民利益，同时对参与企业的门槛也逐步提高。

”昆明市城市更新改造办副主任黄捷认为，城市更新改造作为一项系统工作，不仅包含着城中村改造，基础设施和公建配套不完善、安全隐患突出的旧住宅区和旧厂区也将纳入改造，使得单独城中村改造方向向旧城区改造进行转变，要能够实现整个城市的功能升级。

而就目前城中村的改造，将按照“未审批的城中村改造项目”、“批而未动的”、“已经动工的”、“具备一定条件、实施综合整治的”等情况分类进行。

黄捷表示，
回迁安置房建设项目是目前昆明市城中村的改造重点，政府将积极推动此项工作，保证村（居）民生活。