最新对旧城改造项目的理解和案例PPT课件

• 4、注意事项 a、标本必须新鲜，以免胆红素被氧化成胆 绿素，强烈的阳光会加速此反应。放置时 间长可使尿胆原氧化成尿胆素。 b、尿液中含有高浓度的维生素C或亚硝酸 盐时，会抑制重氮偶合反应，可能出现假 阴性结果。当病人接受大剂量氯丙嗪治疗 或尿中含有盐酸苯偶氮吡啶的代谢产物时， 可呈假阴性。
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➢旧城改造启动项目
新天地为上海太平桥 改造的启动项目
上海新天地－城市发展的新动力
南京路商圈
➢城市中心的中心
新天地距淮海中路高 档消费商业区600米 左右
地铁口
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围
地铁口
淮海中路商务圈
紧邻淮海中路商务圈
－－北至太仓路
－－西至马当路
－－南至自忠路
－－东至西藏南路 原自然街坊23个
展的影响
建立指 标体系
对未来的 预见力
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•GDP •人口 •产业 •城市化 •房地产
对未来的预见是改造规划“定位”的基础
城市现所处阶段
对未来发展指标判 定
国内外相同阶段的 城市指标
通过对比国内外城市相 同阶段各项指标
对城市未来发展预见
改造对城市未来发展影 响预见
人口要素 文化要素 资本要素 产业 土地要素 市场 城市环境 法制与政策
旧城改造和城市更新的比较，对旧城改 造进行重新界定
旧城改造
城市更新
局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损）
涵盖了城市结构的更新，功能 体系更新等更多层面的内容 防止城市功能性和结构性衰退 （无形磨损）
环境的改善和城市美化
着眼于区域的整体发展，城市 的整体更新
多个城市项目的组合
城市的综合战略计划
二、胆红素、尿胆原
• 1、胆红素反应原理：在酸性条件下，重氮 盐作用于胆红素的中央，使其断开并与重 氮盐偶合形成2分子的偶氮胆红素，从而产 生颜色变化。
• 2、尿胆原的反应原理：尿胆原分析试纸的 反应原理一般有两种，一种是尿胆原在酸 性条件下与对-二甲氨基苯甲醛发生醛化反 应(即尿胆原与醛缩合生成红色的缩醛化合 物，既常见的欧氏试剂)。另一种是重氮盐 法，即尿胆原在酸性条件下，与重氮盐偶 联生成紫红色的偶氮化合物。
• c、高浓度的酮体尿可引起假阴性；尿液比 重增高，可降低试剂带对尿糖的敏感性； 服用大量左旋多巴时，该药物的代谢产物 会对测试反应产生抑制作用，使测试结果 偏低或出现假阴性；尿液被过氧化物或次 氯酸盐等强氧化性物质污染的时候能出现 假阳性。 d、试剂带采用的使酶促反应，测定的结果 和温度及时间有关，因此应在规定的温度 和时间内测定。
• 2、临床意义 a、生理性糖尿为一过性糖尿，是暂时性的， 排除生理因素后恢复正常。主要有三种： ①饮食性糖尿，即在短时间内服用大量糖 类，引起血糖浓度过大；②应急性糖尿， 在脑外伤、脑血管意外、情绪激动、剧烈 运动周期性四肢麻痹等情况下，延脑糖中 枢受刺激，使肾上腺激素或胰岛素分泌异 常，可出现暂时性的糖尿；③妊娠中后期 多可见糖尿。
4. 开发控制问 题研究
➢政府在开发过程中的权利、责任及收益
➢开发商在过程中的权利、责任及收益 ➢社会及国家在过程中的权利、责任及收益 ➢风险控制
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需解决的关键点（续）
5. 功能布局与 规划指标问 题研究
6. 建筑风格问 题研究
7. 开发模式问 题研究
8. 拆赔方案研 究
➢核心功能区 ➢规划如何为土地增值 ➢指标如何使利润平衡 ➢指标如何使土地增值
新天地
原居住人口7万人
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新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分
太平桥改造规划 ➢A太平桥人工湖绿地， 占地4.4万，水面面积 1.2万，地下为车库， 已成为市中心景观 ➢B新天地，占地3万， 建面6万，分南、北里。 ➢C翠湖天地高级住宅 小区，总建68万 ➢D企业天地甲级写字 楼区，总建面50万， 兴建办公楼、酒店、商 场等 ➢E瑞安集团总部大楼， 区域的标志性建筑
对旧城改造项目的理解和案 例
旧城改造规划的不同层面
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应从不同层面看待旧城改造规划项目
旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不 同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域 发展的特性 。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造 方向：
➢技术角度（微观层面） ➢市场角度（中观层面） ➢城市发展角度（宏观层面）
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改造规划“定位”的最佳方向
我们的定位
•城市优化 •城市竞争力 •城市管理
站在“城市” 的视角而非 “项目”
对城市未来发展预 见
•对未来准确的 预见是领导决策 的基础
对城市旧城改造剖 析
•剖析旧城
•旧城改造对城 市未来的影响
旧城改造发展纲领 与策略
•实施应具备的 条件
•实现条件的策 略
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内容 动因 注重 内涵
➢改造前后规划建筑风格的统一性问题 ➢新建建筑与整体风格相容性问题 ➢改建建筑与整体风格相容性问题 ➢街区改造与整体风格相容性问题
➢改造主体分析 ➢改造中利润实现主体与风险控制主体考 虑 ➢整体改造与局部改造 ➢整体开发与分期开发
➢拆赔模式 ➢拆赔比 ➢经济测算 ➢补偿方式
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旧城改造规划案例－上海新天地
• b、病理性糖尿也可分为三种：①真性糖尿， 既胰岛素的分泌量相对或绝对不足，使血 糖浓度超过肾糖阈尿糖检查不仅可以诊断 糖尿病，还可以指导临床医生决定胰岛素 的用量、判断疗效；②肾性糖尿，即肾小 管对葡萄糖的重吸收功能减退，新生儿的 近曲小管功能未完善也能出现糖尿；③其 他糖尿，如生长激素过多（肢端肥大症）、 甲状腺激素过多（甲亢）、肾上腺激素过 多（嗜铬细胞瘤）、皮质醇（Cushing综 合症）、胰高血糖素等都可使血糖浓度高 过肾糖阈而出现糖尿；另外，肥胖病、高 血压也可能出现糖尿。
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新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
观点二：良好的城中村改造不只局限于物质形态的改造，而是着 眼于城市和区域整体发展的综合系统工程
观点三：城市更新必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳 观点四：城市更新是政府有意识的干预行为，通过更新使衰退的
区域机能重生、活力再现 观点五：区域更新中的规划是动态的 ，并通过综合系统的规划达
到土地增值以及解决土地指标目的 观点六：及早考虑开发风险，制定针对性的风险控制措施 观点七：在改造中有清晰的政府政策、实施阶段计划和步骤
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上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心
功能构成
Hale Waihona Puke 客户定位具有 shoppingmall 功能
功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到 达上海的中外游客
提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为 一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 ➢将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 ➢上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新 天地建成来上海必到之地 ➢一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会
南里
人工湖
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新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两 公顷，原先由纵横交错的 15个里弄，密布着3万平 方米的旧房屋，其中最早 的建于1911年，最迟的建 于1933年。
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新天地南里—现代建筑为主
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石库门建筑元素
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旧城改造规划案例－深圳大冲村
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南山区大冲村－提升居住环境与区域素 质
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新天地改造历程
➢太平桥改造秩序
商圈 地铁口
商圈 地铁口
2001年进度 新天地北里（商业）
绿地、人工湖
商圈 地铁口
2002年进度 新天地南里（商业、公寓）
2003年进度 住宅、写字楼一期
1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工
中心绿地及人工湖动工 2001年 新天地北里开业（商业只租不售）
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旧城改造规划的视野
城市未来十年发展 大战略、大方针
与周边大区域未 业发展找到关联
改造对未来城市发 展能够起到的作用
城市未来发展 的瓶颈
判断旧改造对城市 未来的意义
•活力 •竞争力 •土地利用 •税收 •城市管理 ……
旧城改造
为城市能贡献 什么？
成为城市发展 的利器
旧城改造带来的机 遇及对城市未来发
III－容积率 1. 经济测算——制定容积率依据 2. 容积率确定——与现状规划的对比和调整
IV－实施支撑
1. 实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、 实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制
2. 规划奖励——决定资源利用
3. 政府规划审批－审批支撑
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改造规划需研究解决的关键点
中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％ 写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
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改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶 劣居住条件的集 中表现。
富有特色的石门 建筑元素，体现 上海20年代建 筑特色，是建筑 修缮的基础
应重点关注以下八大关键点：
1. 改造目标体 系建立
2. 改造政策问 题研究
3. 资金平衡问 题研究
➢社会效益目标
➢市场价值实现 ➢改造进程目标
➢对开发主体的政策：容积率奖励、地价 减免等 ➢对拆迁补偿的政策 ➢对“原居民”安置的政策
➢政府资金援助条件及方式 ➢投资收益细目的分类列举及平衡计算 ➢新增土地价值清算
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改 造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、
寻求整体效益最优的“城市更新计划”
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旧城改造规划的重点问题
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需解决的一些主要问题
I－定位 1. 发展战略——立意、目标取向，决定战略高度 2. 整体定位——决定价值实现
II－规划成果 1. 功能布局 2. 技术成果
• 3、注意事项 a、因为尿糖分析试纸的后一步反应是氧化 还原反应，当尿液中含有比色素还原能力 更强的物质时，可使测试结果偏低甚至出 现假阴性。如尿液中含有维生素C时就能使 测试结果偏低甚至假阴性。 b、抗生素对班氏定糖法糖定性、糖定量测 定结果都有一定的影响，而对干化学法的 测试结果无影响。尿液存放时间过长也能 使尿糖被细菌分解使浓度下降，但含有抗 生素时几乎不下降。
➢ 项目：南山区大冲村改造
➢ 项目规模：130万平方米
➢ 项目类型：城中村改造项目
➢ 改造重点：
✓ 改造前提条件研究
✓ 实施阶段划分
✓ 拆赔方案 ✓ 开发方案 ✓ 招商方案 ✓ 风险控制措施
（初稿）
✓ 实施细则
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小结
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小结
根据以往改造案例，对旧城改造及城市更新有如下认识：
观点一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更 新的计划
• 3、临床意义： a、胆红素的检测对肝胆系统疾病的诊断有 重要价值。尿胆原更加灵敏的反映肝功能 b、胆红素的检测有助于诊断黄疸。在败血 症、蚕豆病、异型输血等情况下使红细胞 大量破坏，产生溶血性黄疸，此时虽然胆 红素大量增加，但大部分是间接胆红素， 因此，尿中的胆红素还是阴性。
• c、胆素原族的检测可以敏感的反映肝细胞 功能，临床经验表明，在病毒性肝炎早期 未出现黄疸前，尿中的胆素原族就已经明 显增加。与胆红素结合可以为诊断黄疸的 类型提供依据。黄疸大致可分为三类：① 肝前性黄疸，或称溶血性黄疸，②肝原性 黄疸，或称肝细胞性黄疸，是在感染（如 病毒性肝炎）、中毒及肝硬化等情况下， 肝细胞或肝内毛细胆管大量病变，使肝细 胞对胆红素摄取、结合、转运及排泄障碍 所致；③肝后性黄疸，或称梗阻性黄疸， 由于结石、肿瘤或先天性胆道闭锁等原因
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尿液分析试纸原理和临床意义
• 随着尿分析仪的普及，其简单、快捷 的优点被人们所接受，但由于试纸带在测 定过程中易受尿液中化学因素的干扰，现 将尿液分析试纸原理和临床进行全面分析。
一、葡萄糖：
• 1、反应原理：采用酶法测试，用两种 酶，分别是葡萄糖氧化酶和过氧化氢 酶。主要反应过程如下：
• 现阶段，所有的试纸都是采用酶法， 因为酶法相比较于以前的各种方法具 有特异性强、灵敏度高、反应所需时 间短等最大的优越性。不同型号的试 纸所选用的指示剂有所不同。