分析营改增后房地产行业增值纳税风险

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分析营改增后房地产行业增值纳税风险
文/王晓君
摘要：随着世界经济全球化趋势的深入，我国的房地产行业蓬勃发展，许多从事房地产行业的企业已经逐步的健全，成为涉及到房地产土地的开发、房屋销售以及住宅物业管理等多个方面的综合性大企业。

随着房地产行业的企业的规模越来越大，其中涉及到的现金量以及业务量也变得异常庞大，尤其是在税务方面，增值纳税方面也变得非常复杂。

而我国为了能够更好地适应国际市场，提高房地产行业在国际上的竞争力，在企业的税务制度上开展了一系列改革，其中“营改增”就是一项非常重要的措施。

所以说，对于房地产企业的增值纳税方面，合理的采用“营改增”来进行风险规避，不仅仅能够防止企业的利益受到一定的损害，还能够积极的促进企业去利用这个改革机会。

本文就是以此为出发点，在分析了“营改增”政策开展之后，房地产企业存在的一些增值纳税风险，同时探讨了应该如何规避风险的措施。

关键词：房地产行业；“营改增”；增值纳税风险；防范
经济全球化为我国带来了更大的国际市场，“营改增”可能有效的提高房地产企业竞争力。

实行改革开放之后，在国家政策的支持和市场的巨大需求之下，我国房地产行业有了跨越式的发展，大批的国有企业、外资企业、民营企业都在快速的进入到房地产行业，而房地产行业的健康发展将直接能够影响到社会的经济发展和安定。

国家对房地产行业实行“营改增”税务制度改革的目的，主要是在于为了提升房地产企业的整体实力，“营改增”的实施可以说属于一项比较复杂的系统工程。

对于房地产企业来说，其不仅是机会，同时也是挑战。

因此，房地产企业必须要明确“营改增”带来的影响，不管是领导还是员工要认真的应对这一改革，进一步的完善房地产企业税务相关法律法规，加强企业税务人才培养体系，积极的规避“营改增”政策带来的风险，只有这样才能保证“营改增”制度促进企业的发展。

一、企业增值纳税方面的风险
一般来说，对于房地产企业而言，其增值纳税方面存在的风险主要集中在房地产的一些违法违规的涉税行为，由于这些行为没有准确的按照一些税收政策以及税收法规去执行，结果导致了一些房地产企业的冒着违法的风险，将来将造成一定的经济损失，一般来说，这些增值纳税方面的涉税行为将直接对房地产企业产生一定的影响，那么这些方面本身就是不确定的风险因素之一。

实际上，对于房地产企业来说，由于房地产企业涉及的领域较多，所以与多种类型的税种都要打交道，同时这也意味着增值纳税制度的复杂性，所以说，从及时准确的纳税、准确的进行税额核算以及在筹划纳税增值等方面面临的风险就比较大，尤其是相对于其他的行业来说。

另外，由于房地产企业本身就属于是实业行业，其开发的周期一般都需要几年的时间、且而且其中涉及到的投资额也非常大，各项费用收入和支出的会计核算具有一定的复杂性，尤其处于外地流动性的开发阶段，整个开发的成本更加具有不确定性。

由于会计准则处于不大的变化过程中，很多的财务人员不能做到全面的掌握房地产业务核算，而能够及时的正确核算纳税金额的财务人员更是少之又少。

综上以上多个方面的因素，所以我国的房地产企业面临着较为严重的增值纳税风险。

二、“营改增”政策的基本情况对于房地产企业来说，我国政府一般都是采取税收的方式来实现对其经营的调整，其中涉及到的一些税收类型就是增值税，开展这种方式可以在一定程度上改善房地产企业经营情况，但是也影响了其当前的经济效益，有利于积极的维护社会的稳定，同时也有利于房地产企业的长久发展。

所以“营改增”这三个字实际上就是表达了营业税转变为增值税。

增值税就需要房地产企业按照自己的增值部分的收入来进行缴纳，然后根据这一部分的收入来进行税赋的增收。

因而我们可以看出：“营改增”的本质上就是国家的一种减税
的政策，而且是实行的一种结构性的减税措施。

“营改增”的实质就是将传统缴纳营业税中的应税项目变更为缴纳增值税，也就是对于房地产增值部分进行纳税，从而能够避免重复纳税的发生。

自从“营改增”开始推行试点，到今天而言已经过去了几年的时间。

对于“营改增”的税收政策来说，其实际上就是指房地产企业不再继续缴纳营业税，而是缴纳一定的增值税，对房地产企业的税收进行一定程度的减免可以有效的降低房地产企业的经营成本，从另一个角度来看促进房地产企业积极地发展自己的优势，实现更长远的目标，防止房地产企业在自身的纳税方面浪费一些不必要的资源上。

三、“营改增”政策在增值纳税方面的风险
随着“营改增”在我国房地产企业中的不断推广改革，整体对房地产企业的作用比较明显，然而在房地产企业营改增改革过程中，仍然面临着较多的风险，具体表现在以下几方面：
(一)“营改增”政策可能出现重复征税的风险
随着“营改增”政策的不断推广，一些地区实施的目的就是要消除房地产企业重复征税的现象，但是有些房地产企业的税负结果显示却是税收增加了。

房地产企业对待营改增本就是为了减少税负，然而这种结果使得部分房地产企业对此政策产生了抵触，加上对政策的一种恐惧心里，导致一些房地产企业对“营改增”政策的排斥。

现在国内很多房地产企业仍然没有参加到营改增政策中，这也就是由于这一政策存在一些风险，这是营改增政策推广需要解决的主要问题之一。

(二)“营改增”逐步退化为营业税的一种
实际上的增值税的征收对象主要是针对于增值额的，需要企业自我准确的计算其经营增值额。

另外，增值税属于是一种流转税，在我国的税种具有重要的地位，营业税是与增值税有明显的区别，其征税范围较为局限性，一般都是针对于销售性质的普通货物，当然也涵盖着一些附带的
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劳务。

但是很多人不理解“营改增”政策，以为“营改增”政策在计税方法以及核算等方面与营业税是一样的。

由此可见，若对于营改增不进行彻底的宣传推广，很可能面临着成为营业税的一种的危险。

四、关于房地产企业在“营改增”方面改进建议
面对企业营改增政策带来的一些风
险，政府和企业需要做的是对误区进行深入分析，避免风险的发生，为企业赢得更
好地利益。

(一)全面学习税收法规政策
一般来说，税收方面涉及到的法规政
策较为复杂，而且经常更新，这就意味着
房地产企业必须要及时的学习这些政策法
规，做到深刻的理解这些政策，体会其中
含义，从而在实际的工作中灵活的运用，力保房地产企业的全部的经济业务合法纳
税。

例如，对于房地产企业而言，其要结
合自己的特点和环境去解读这些政策法
规，有重点的去把握非法的底线，只有这
样才能够控制企业的房地产经营活动处于合法的范围。

同时要做到合理利用税法赋予的免税、减税以及延期纳税等权利，这样有利于企业的资金周转，减轻税负，增加税后利润。

(二)加强深入学习营改增政策
尽管“营改增”政策的出发点是好的，但是由于这一政策对于房地产企业的影响比较大，对于房地产行业都有比较大
的影响，因此尽管“营改增”受到了来自
整个社会的广泛的关注，但是人们仍然缺乏对其的深入了解，也恰恰是这个原因，“营改增”自然就意味着我国新的税制改
革的代表性的里程碑。

营改增政策能够很好地推进我国经济发展，能够减轻企业的负担，在此改革的过程中，可能会存在一些曲折，但最终营改增的目标是确定的，减少房地产企业的税负。

为此，房地产企业必须通过有效的方式增强对营改增的理解，提高企业内部人员对营改增的关注度，首先从领导开始，重视政策改革；其
次，组织员工参与对营改增的学习了解；最后，在于客户沟通交流，或者与供应商联系的过程中，都要首先在营改增政策上达成一致意见，避免后期产生分歧。

五、结束语“营改增”可以提高房地产企业的经济效益，在“营改增”的改革中要运用创造性思维来处理行业内的各种问题，并在实践过程中不断纠正，全力以赴的做好相关工作，使得企业能够持续稳定的发展。

财
参考文献：
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(作者单位：山东新华医疗器械股份有限公司)
(一)经营过程中的风险规避
1.树立风险意识，建立有效的风险预警机制，力求使整体效益最大。

可以通过设立风险预警值，提高风险意识的警惕性，防范风险的发生。

2.综合考虑各种筹划方案的有效性，防止某一税收筹划环节的失败而造成企业整体利益的减少，从而导致整个税收筹划活动的失败。

首先要确定开展税收筹划的总体目标，在开展任何筹划活动时必须紧紧围绕这一总目标进行综合分析，还要融合企业的战略总方针，不能仅局限于个别税种的某一环节，忽视全局，也不能仅着眼于开源节流。

3.贯彻成本效益原则，确保开展税收筹划产生的成本与获得的收益之间保持一定的比例关系，保证所花费的代价不能由此而产生的收益，力求实现收益最大化和成本最小化。

任何企业开展税收筹划期望获得税收收益时，必然要事先为该筹划方案的实施付出一定的成本费用，也会存在因为选择某一种筹划方案而放弃其他方案产生一定的机会成本。

因此，税收筹划活
动既要考虑其产生的成本支出，还要比较选择某种税收筹划方案所放弃其它方案而产生的机会成本。

(二)税收政策运用过程中的风险规避1.明确划清违法与合法的界限，确保开展的各种筹划活动必须依法进行，使企业的税收筹划方案不能偏离国家的税收政策导向，不能因为盲目追求收益最大化而随意触犯税法的底线。

2.密切关注税收政策的调整及经营环境的变化，及时、系统地学习新的、变动的税收政策，深刻领悟其内涵，把握瞬息万变的经济形势，具体问题具体分析，在开展税收筹划时可以做到灵活选择实施方案。

3.力求搞好与税务机关的关系。

税收征管方式因地域不同而存在一定的差异，这就需要各企业与当地税务机关及时沟通，随时了解当地的税收政策及实施细则，及时获取有用的信息，避免风险的产生。

4.聘请资深的税收筹划专家开展筹划活动，提高税收筹划的权威性、可靠性，规避人为操作不当造成的风险。

对于那些
复杂的、综合性与专业性比较强的、与企业生死存亡关系较大的税收筹划项目，最好还是聘请有一定资质的税收筹划专家，制定详细、周密的税收筹划方案，将税收筹划的风险降到最低。

五、结论
税收筹划活动给企业带来的收益是非常可观的，它可以直接降低企业的税负，减少企业现金流的支出。

然而企业在获取收益的同时，客观存在的风险仍然是不容忽视的。

大多数风险大的税收筹划虽然暂时能为企业带来短期收益，但从长远来看却可能会使企业因经不起税务机关的检查而承受更大的损失。

由此可见，企业要利用税收筹划获取收益就应密切关注存在的风险，充分利用好这把双刃剑，规避不利的影响因素，多增加企业的利润。

所以，我们还需继续深入研究税收筹划过程中存在的风险与收益之间的利害关系，使企业降低甚至规避风险的发生，经得起税务机关的审查，让企业在激烈的市场竞争中永远处于不败之地。

财
(作者单位：舟山市7412工厂)
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