盘锦市房地产市场预警指数研究

盘锦市房地产市场预警指数研究
[摘要]通过构建盘锦市房地产预警体系，计算三大板块指数，基于控制图原理确定预警区间。

最后得出综合预警结论，盘锦市房地产市场除2009年出现异常外，其他各年均平稳上升。

可以预计2013年及2014 年盘锦市的房地产市场仍会保持平稳运行、多项指标有稳中略涨的空间。

[关键词]盘锦；房地产市场；预警
1 盘锦市房地产预警体系
1.1 指标体系
以国家政策为指导思想，根据房地产预警指标的选取原则，借鉴其他城市房地产预警指标体系的选取标准，结合盘锦市房地产市场的发展状况，本系统把指标体系分为三大板块。

即第一块是房地产同国民经济的协调关系；第二块是房地产市场供求的协调关系；第三块是房地产业内部的协调关系。

第一板块指标可以综合模拟为房地产业同国民经济协调关系指数，第二板块指标可综合模拟为房地产市场供求协调关系指数，第三板块指标可以综合模拟为房地产内部结构平衡指数，最后可根据以上三个预警指数综合模拟为房地产综合预警指数。

1.2 统计数据
通过盘锦市住房和城乡建设委员会、盘锦市统计局等渠道，收集并经过计算整理，得到有关的指标数据。

2 盘锦市房地产预警指标分析
2.1 体系构建
本研究对以上数据进行了降维处理，采用主成分分析法，按照变量累计贡献率超过80%的提取原则，各板块分别提取了两个特征值。

而每个板块的指数为上述两个主成分与贡献率乘积的累加，进而得到各板块的指数值。

2.2 预警指数
3.2 综合预警指数换算
把以上三个预警指数综合为房地产综合预警指数K，监测和预警房地产市场整体的发展状况。

根据各个板块所占的权重，房地产业同国民经济协调关系指数K1的贡献率为0.35，房地产市场供求关系协调关系指数K2的贡献率为0.35，房地产内部结构平衡指数K3的贡献率为0.3。

综合预警指数的计算公式为：
3.3 预警区间
盘锦市房地产预警指标体系的设立原则是根据3δ理论，其原理是：各指标“正常”和“异常”的参考值不是一个单一的数值，而是一个范围，从概率角度，它服从正态分布规律，根据正态分布原理，数据x分布在中心值附近，离中心值越近，可能性P越高，越偏离中心值，可能性a越低。

如果偏离超过1倍标准差，可能性有31.74%；如果偏离超过2倍标准差，可能性只有5%；如果偏离超过3倍标准差，可能性不足1%。

因此，可以根据偏离中心值的标准差倍数来反映数据是否合理。

不同的行业质量控制具有不同的选择标准。

如果对质量要求严格的控制，选择偏离1倍标准差以上作为异常，一般的质量控制选择2倍标准差以上作为异常，宽松的质量控制选择3倍标准差以上作为异常。

3.4 综合预警结论
通过分析房地产市场综合预警指数的走势，发现盘锦市房地产的发展基本正常，尤其是在2006—2008年，房地产市场综合预警指数基本均在正常区间运行；2009年，房地产市场出现异常，市场偏冷；2010—2012 年，盘锦市房地产市场基本稳定，波动不大；总体来说，多数指标处于平稳发展，政府可以适当调控，促进稳定的基础上使其稳步上升。

可以预计2013年及2014 年盘锦市的房地产市场仍会保持平稳运行、多项指标有稳中略涨的空间。

盘锦市房地产市场综合预警指数图
4 结论
通过以上的实证分析，可以看出，本文建立的盘锦市房地产预警界线可以比较准确地对盘锦市的房地产市场运行状况进行分析并对市场发出预报和警告，比较有效实用。

事实证明，本文采取的预测方法所预测的2014年盘锦市房地产市场状况与实际发展情况基本相符。

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