盐城市物业管理实施细则

盐城市物业管理实施细则
第一篇：盐城市物业管理实施细则
盐城市物业管理实施细则盐城市物业管理实施细则来源：考试大【考试大：天下考生的良师益友】 2009 年 7 月 7 日
第一章总则第三条本实施细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人（含商品房预告登记的权利人）。

本实施细则所称使用人，是指房屋的实际使用人和承租人。

本实施细则所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

第四条市房产管理局是全市物业管理行业的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本细则的组织实施。

(一)各县（市、区）政府负责把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督；协调解决小区管理中的综合性问题；督促街道(乡镇)会同房产行政主管部门做好业主大会(业主委员会)筹备组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会筹备组人选关，并落实考核工作。

第二章业主及业主大会第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的使用执行情况；
（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主应当履行下列义
务：第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

个物业管理区域只能成立一个业主大会。

筹备组组成人员为5 名（社区居委会、建设单位各 1 名，业主代表 3 名）。

业主代表由业主共推，但必须是模范履行业主义务，有事业心、公益心和服务时间的业主，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示 7 日。

推荐不成的，由街道办事处或乡镇人民政府会同县（
头组织。

第十二条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草管理规约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。

第十三条业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）制定和修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的管理规约；
（三）选举业主委员会委员或更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用物业共有部位、共用设施设备的住宅专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；
（八）法律、法规规定的其他职责。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会应当在15日内组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由物业所在地的县（市、区）人民政府房产行政主管部门联合街道办事处或乡镇人民政府责令其限期召开。

第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数的二分之一以上的业主参加。

凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。

业主本人不办理书面委托，又不参加投票的视为弃权。

第十六条业主大会首次会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。

业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。

业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第十七条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力，身体状况良好的本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。

第十八条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。

并同时告知相关的社区居委会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十九条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。

业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）经业主代表大会同意代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（六）建立业主委员会日常工作的规范制度和工作职责，业主委员会要正常地开展工作；
（七）根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务；
（八）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第二十条业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职，由业主代表组成。

小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名，30万平方米以上业主委员会成员为不超过15名的单数。

业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵
害的业主可以请求人民法院予以撤销。

物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十五条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

（一）业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

（二）物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。

（三）社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督、质询。

第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。

物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人，项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书，并承担相应责任。

第三十一条物业服务企业应履行下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准，备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备；
（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况；
（五）劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告相关管理部门和业主委员会；
（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（七）接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理；
（八）协助有关行政管理部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序；
（九）未经城管部门批准，物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点；
（十）法律、法规规定的其他义务。

第四章前期物业管理
第五章物业管理服务与收费
第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

第四十二条物业交付使用后，业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，
并在该区域内公示。

物业服务合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。

第四十三条物业服务事项主要内容包括：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；
（五）应业主要求进行的其它服务；
（六）物业档案资料的管理。

第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。

物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

第七章法律责任
第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十
八条规定，由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十四条违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本办法的规定，挪用住宅专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十六条违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定，由规划行政主管责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。

第七十八条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可向人民法院提起诉讼。

第二篇：安全监理实施细
重庆市园博园巴渝园工程
安全监理实施细则
重庆联盛建设项目管理有限公司
园博园项目监理部
一、安全监理的依据：
1.《建筑工程安全生产管理条例》；
2.已批准的《监理规划》；
3.施工组织设计。

二、安全监理的具体工作：
1.严格执行《建筑工程安全生产管理条例》，贯彻执行国家现行的安全生产的法律、法规，建设行政主管部门的安全生产的规章制度和建设工程强制性标准；
2.督促施工单位落实安全生产的组织保证体系，建立健全安全生产责任制；
3.督促施工单位对工人进行安全生产教育及分部分项工程的安全技术交底；
4.审核施工方案及安全技术措施；
5.检查并督促施工单位，按照建筑施工安全技术标准和规范要求，落实分部、分项工程或各工序的安全防护措施；
6.监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等各项工作；
7.进行质量安全综合检查。

发现违章冒险作业的要责令其停止作业，发现安全隐患的应要求施工单位整改，情况严重的，应责令停工整改并及时报告建设单位；
8.施工单位拒不整改或者不停止施工的，监理人员应及时向建设行政主管部门报告。

三、施工阶段安全监理的程序
1.审查施工单位的有关安全生产的文件：⑴《营业执照》；⑵《施工许可证》；⑶《安全资质证书》；⑷《建筑施工安全监督书》；
⑸ 安全生产管理机构的设置及安全专业人员的配备等；⑹ 安全生产责任制及管理体系；⑺ 安全生产规章制度；
⑻ 特种作业人员的上岗证及管理情况；⑼ 各工种的安全生产操作规程；
⑽ 主要施工机械、设备的技术性能及安全条件。

2.审核施工单位的安全资质和证明文件（总包单位要统一管理分包单位的安全生产工作）；
3.审查施工单位的施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案：⑴ 审核施工组织设计中安全技术措施的编写、审批：① 安全技术措施应由施工企业工程技术人员编写；
② 安全技术措施应由施工企业技术、质量、安全、工会、设备等
有关部门进行联合会审；
③ 安全技术措施应由具有法人资格的施工企业技术负责人批准；
④ 安全技术措施应由施工企业报建设单位审批认可；
⑤ 安全技术措施变更或修改时，应按原程序由原编制审批人员批准。

⑵ 审核施工组织设计中安全技术措施或专项施工方案是否符合工程建设强制性标准：① 土方工程：
A 地上障碍物的防护措施是否齐全完整；
B 地下隐蔽物的保护措施是否齐全完整；
C 相临建筑物的保护措施是否齐全完整；
D 场区的排水防洪措施是否齐全完整；
E 土方开挖时的施工组织及施工机械的安全生产措施是否齐全完整；
F 基坑的边坡的稳定支护措施和计算书是否齐全完整；
G 基坑四周的安全防护措施是否齐全完整。

② 脚手架：
A 脚手架设计方案（图）是否齐全完整可行；
B 脚手架设计验算书是否正确齐全完整；
C 脚手架施工方案及验收方案是否齐全完整；
D 脚手架使用安全措施是否齐全完整；
E 脚手架拆除方案是否齐全完整。

③ 模板施工；
A 模板结构设计计算书的荷载取值是否符合工程实际，计算方法是否正确；
B 模板设计应包过支撑系统自身及支撑模板的楼、地面承受能力的强度等；
C 模板设计图包过结构构件大样及支撑系统体系，连接件等的设计是否安全合理，图纸是否齐全；
D 模板设计中安全措施是否周全。

④高处作业：
A 临边作业的防护措施是否齐全完整；
B 洞口作业的防护措施是否齐全完整；
C 悬空作业的安全防护措施是否齐全完整。

⑤ 交叉作业：
A 交叉作业时的安全防护措施是否齐全完整；
B 安全防护棚的设置是否满足安全要求；
C 安全防护棚的搭设方案是否完整齐全。

⑥ 临时用电：
A 电源的进线、总配电箱的装设位置和线路走向是否合理；
B 负荷计算是否正确完整；
C 选择的导线截面和电气设备的类型规格是否正确；
D 电气平面图、接线系统图是否正确完整；
E 施工用电是否采用TN-S接零保护
系统；
F 是否实行“一机一闸”制，是否满足分级分段漏电保护；
G 照明用电措施是否满足安全要求。

⑦安全文明管理：
检查现场挂牌制度、封闭管理制度、现场围挡措施、总平面布置、现场宿舍、生活设施、保健急救、垃圾污水、放火、宣传等安全文明施工措施是否符合安全文明施工的要求。

4.审核安全管理体系和安全专业管理人员资格；
5.审核新工艺、新技术、新材料、新结构的使用安全技术方案及安全措施；
6.审核安全设施和施工机械、设备的安全控制措施；施工单位应提供安全设施的产地、厂址以及出厂合格证书
7.严格依照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理；
8.现场监督与检查，发现安全事故隐患时及时下达监理通知，要求施工单位整改或暂停施工：
① 日常现场跟踪监理，根据工程进展情况，监理人员对各工序安全情况进行跟踪监督、现场检查、验证施工人员是否按照安全技术防范措施和操作规程操作施工，发现安全隐患，及时下达监理通知，责令施工企业整改；② 对主要结构、关键部位的安全状况，除日常跟踪检查外，视施工情况，必要时可做抽检和检测工作；
③ 每日将安全检查情况记录在《监理日记》；
④ 及时与建设行政主管部门进行沟通，汇报施工现场安全情况，必要时，以书面形式汇报，并作好汇报记录。

9.施工单位拒不整改或者不停止施工，及时向建设单位和建设行政主管部门报告。

四、如遇到下列情况，监理人员要直接下达暂停施工令，并及时向项目总监和建设单位汇报：
1.施工中出现安全异常，经提出后，施工单位未采取改进措施或改进措施不符合要求时；
2.对已发生的工程事故未进行有效处理而继续作业时；
3.安全措施未经自检而擅自使用时；
4.擅自变更设计图纸进行施工时；
5.使用没有合格证明的材料或擅自替换、变更工程材料时；
6.未经安全资质
审查的分包单位的施工人员进入施工现场施工时；7.出现安全事故时。

2010年12月1日
第三篇：国有企业公文处理实施细
公文处理实施细则
第一章
总
则
第一条为了适应日常办公需要，推进机关公文处理工作科学化、制度化、规范化，制定本条例。

第二条机关的公文是本单位在行使管理职能过程中形成的具有法定效力、规范体式的公务文书，是传达贯彻党、国家、自治区、电力公司的方针、政策，发布规章和工作措施，请示和答复问题，指导布置和商洽工作，报告情况，交流经验的重要工具。

第三条公文处理工作是指公文拟制、办理、管理等一系列相互关联、衔接有序的工作。

第四条公文处理工作应当坚持实事求是、准确规范、精简高效、安全保密的原则。

第五条本单位各部门应当高度重视公文处理工作，加强组织领导，强化队伍建设，专人负责，不断提高公文处理效率和质量。

第六条行政办主管本机关的公文处理工作，并对各部门的公文处理工作进行业务指导和督促检查。

第二章
公文种类
第七条公文种类主要有：
（一）决定
也适用于对重要问题提出见解和处理方法。

（十）纪要
记载和传达会议情况和议定事项。

第三章
公文格式。