锦绣格林车库营销方案

锦绣格林车库营销方案
第一部分市场分析
一、随着近几年区域经济的强势增长，投资车库已受到不少投资者的青睐。

◆汽车消费市场的强力增长，使车库的升值潜力明显加强。

重庆已成为全国名副其实的汽车消费新增长极，据重庆市车管所权威数据显示，今年1-6月，全市机动车上牌量达346779辆，其中9座以下乘用车97418辆，同比增幅近50%，连续几年的大幅增长，以及势不可挡的上扬趋势，势必出现全市停车位严重不足的局面。

◆住宅市场在国家宏观政策调控下，投资空间进一步压缩，为商业物业特别是车库投资带来了空间。

去年下半年出台的一系列针对房地产市场的金融、财政政策，使得投资住宅的门槛更高、投资成本增加，但商业物业的特别是车库的投资环境相对宽松，势必将有一部分投资热钱向这一领域流动。

二、车库作为小区的配套之一，小区业主及周边的需求首当其中。

◇大渡口区现有车库概况
注：1、锦天康都不含三期；
2、以上数据，部分为实地调查，部分采自大渡口区土地房屋权属登记中心；
3、表中价格均为主力车位均价，面积在30－40㎡之间，个别车位因位置、面积等因素有不同程度的价差，建筑面积单价2000－2700元/㎡，价格均不含物管费，物管费50—60元/月。

◇小区业主需求情况调查
根据对其它小区的调查结果来看，大多数小区采用的租售相结合的方式，主要原因在于：销售一部分车位达到资金的回笼同时，也能
满足业主的不同需求。

本次针对小区业主共随机抽查了70个样本，均为接受了调查的有效样本。

其中近期有意向租或者购买的共有9个，占13%，购买意向较强的有5个，占7%（因暂时未定价格，所以以目前市场价格为参考进行的问卷调查）。

根据抽样调查结果可以推算出，近期有购买意向的业主有91个，其中购买意向较强的有49个，而目前锦绣格林有156个可用车位，其中负一层个，负二层个
◇小区周边需求
根据权威调查机构针对消费者对类似产品（即几乎每天都有一次以上消费行为的，如农贸市场等）的消费习惯研究，小区周边主要以500米半径为消费者有效心理范围。

因此，本次对月光小区、国土局附近、平安怡和园、18冶家属楼等进行了调查，调查对象为有车族，随机抽样20个样本，只有1个18冶的有意向。

在调查过程中，虽了解到各小区车位有点紧张，但小区对路面停车管理并不严格，所以多数车主目前并没有舍近求远的想法。

◇投资需求
第一阶段销售不排出投资需求成分，但主要应针对钢性需求进行，考虑到本小区车位比只有，车位数量相对较少，因此本阶段考虑在本小区内进行推广。

在第一阶段针对小区业主进行消化的同时，在
小区内通过宣传造势，以蓄势并挖掘更多的潜在需求（即投资需求），为第二阶段的销售做准备。

第二部分营销策略
根据调查分析的结果，近期的意向需求还不足以快速消化现有全部车库，为了达到较好的销售氛围，分阶段销售是最好的办法。

另外从企业的角度来讲，车库的销售本身是以价值体现最大化的同时资金的快速回笼为目的，但同时也需兼顾车库作为小区配套的作用。

综上，锦绣格林车库营销策略可以概括为：
“租售并举分段销售短暂蓄势闪电出击”
◆租售并举分段销售
由于车库乃小区配套之一，应兼顾一部分业主的租赁需求，通过阶段性销售过程达到弱化一部分租赁者存有的“观望”心态。

同时阶段性推出还可以达到“即推出即售罄”的快速消化效果，为下一阶段的销售挖掘潜在需求营造良好的条件。

◆短暂蓄势闪电出击
通过一到两周针对小区业主的大势宣传，根据现有需求量适量的快速推出第一批车库上市销售。

待第一批售罄后，通过上门调查的方式，了解第一阶段销售对未购买者及租赁者的心态变化，并及时宣传
投资车库的好处及购买相比租赁的优势，以说服一部分潜在需求转化为意向需求，为第二阶段的销售积累客户。

待积累到相应程度，同样以第一阶段的方式推出。

第三部分销售执行
一、第一阶段销售准备工作
◆销售条件的准备
车位划线、标识设置及图纸
车位面积测绘
网签建盘及钥匙盘
◆销售合同的细节完善
◆制定价格体系
◆宣传推广方案的确定
◆参与人员的培训
二、工作时间执行计划表
第四部分价格建议
销售部
2010年12月30日。