南区经济适用住房廉租房可行性研究报告

泰安市经济适用住房、廉租房建设可行性研究报告
项目负责人：陈传恩
技术负责人：彭延军
泰安市睿泰建设项目管理有限公司
二00九年八月
主要编制人员
张卫东注册咨询师
高级工程师
陈传恩注册造价师
高级工程师
彭延军注册咨询师
工程师
徐继东注册咨询师
工程师刘兴隆工程师张红岩工程师
前言
受泰安市惠安住房开发有限公司的委托，泰安市睿泰建设项目管理有限公司编制了《泰安市经济适用住房、廉租房建设可行性研究报告》，在编制过程中得到了建设单位的大力支持与帮助，在此表示感谢。

由于编制时间较紧，水平有限，本可研报告难免有不当之处，请予指正。

可研报告编写组
二00九年八月
目录
第一章总论 (4)
第一节项目名称及申报单位概况 (4)
第二节可行性研究的依据和范围 (5)
第三节可行性研究的结论 (5)
第二章项目提出的背景及建设必要性 (9)
第一节泰安市概况 (9)
第二节项目提出的背景 (9)
第三节项目建设的必要性 (11)
第三章市场分析及建设规模 (14)
第一节泰安市房地产现状、趋势及存在问题 (14)
第二节项目目标群体定位及价格分析 (19)
第三节建设规模 (20)
第四章建设地点和建设条件 (21)
第一节建设地点 (21)
第二节建设条件 (21)
第五章规划设计方案 (23)
第一节规划设计依据 (23)
第二节规划设计方案 (23)
第三节建筑设计方案 (26)
第四节结构设计方案 (27)
第五节给排水设计方案 (27)
第六节变配电及通讯设计方案 (28)
第七节燃气供应设计方案 (29)
第八节供热设计方案 (30)
第九节管线综合布置方案 (30)
第六章节能方案分析 (32)
第一节用能标准及规范 (32)
第二节能耗状况和能耗分析 (32)
第三节建筑节能设计 (32)
第四节节能措施综合分析 (33)
第五节节能效果分析..................... 错误!未定义书签。

第七章环境和生态影响分析........ 错误!未定义书签。

第一节环境和生态现状................... 错误!未定义书签。

第二节环境影响分析..................... 错误!未定义书签。

第三节环境保护措施..................... 错误!未定义书签。

第四节地质灾害影响分析................. 错误!未定义书签。

第五节特殊环境影响分析................. 错误!未定义书签。

第八章工程招标方案.............. 错误!未定义书签。

第九章建设实施与工程进度安排.... 错误!未定义书签。

第十章投资估算及资金筹措........ 错误!未定义书签。

第一节投资估算依据及说明............... 错误!未定义书签。

第二节投资估算......................... 错误!未定义书签。

第三节资金筹措......................... 错误!未定义书签。

第四节销售收入估算..................... 错误!未定义书签。

第五节销售税金及附加估算............... 错误!未定义书签。

第六节销售利润估算..................... 错误!未定义书签。

第十一章社会影响分析............ 错误!未定义书签。

第一节社会影响效果分析................. 错误!未定义书签。

第二节社会适应性分析................... 错误!未定义书签。

第三节社会风险及对策分析............... 错误!未定义书签。

附件及附图：
1、投资估算表
2、项目承办单位营业执照复印件
3、委托书
4、房地产开发资质复印件
5、项目总平面布置图
6、项目招标方案
其他有关附件及附图由项目承办单位根据项目主管机关的要求另行提供。

第一章总论
第一节项目名称及申报单位概况
一、项目名称
泰安市经济适用住房、廉租房建设项目
二、建设地点
泰城南部新区，万官路以南。

东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村。

三、项目主管单位及开发单位概况
1、项目主管单位概况：
（1）单位名称：泰安市住房保障中心
（2）单位简介：2007年3月，根据泰安市委、市政府的部署要求，经市编办批复，泰安市房产管理局设置泰安市住房保障中心，具体承担住房保障建设。

市住房保障中心在市房管局党委的带领下，不负市委、市政府的重托，尽职尽责，务实创新，科学设计，精心施工，团结协作，任劳任怨，无私奉献，仅用一年半的时间就圆满完成了市委、市政府交给的阶段性任务，将这一惠及普通百姓的民生工程，建设成为传递党和政府爱心的利民工程、温暖工程和放心工程。

在国家和省市组织的历次检查中，均对住房保障中心的工作给予了充分肯定，泰安市纪检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价，2009年3月，住房保障中心被泰安团市委授予“泰安市青年文明号”称号。

2、项目开发单位：
（1）单位名称：泰安市惠安住房开发有限公司
（2）单位地址：泰安市泰山区徐家楼街道办事处
（3）注册资本：1000万元
（4）法定代表人：亓中河
（5）单位简介：泰安市惠安住房开发有限公司成立于二00八年九月，该公司系由泰安市住房保障中心出资1000万元组建而成。

该公司目前拥有职工10人，其中：高级工程师1人，高级经济师1人，工程师3人，经济师2人，会计师1人，助理工程师1人，初级会计师1人。

泰安市惠安住房开发有限公司主要经营范围为房地产开发、房屋销售等业务，目前正在具体实施泰安市经济适用住房和廉租住房建设项目的管理工作，包括项目的方案设计及施工招标、项目全过程管理以及经济适用住房的销售管理等工作。

该公司正在实施的泰安市经济适用住房、廉租房项目建设，是为了改善泰安市城区低收入家庭住房困难的面貌，该项工程是泰安市构建和谐社会、维护社会稳定的重要内容，同时也是泰安市政府履行住房保障职能、为民办好事、办实事的重要职责，市委、市政府关注民生、维护社会公平的具体体现。

本项工作已经得到泰安市政府的高度重视和社会各界的广泛
关注。

四、项目可研报告编制单位
1、单位名称：泰安市睿泰建设项目管理有限公司
2、单位地址：泰安市岱宗大街317号
3、工程咨询资格等级：丙级
4、工程咨询资格等级证书编号：11820060037
5、发证机关：国家发展和改革委员会
第二节可行性研究的依据和范围
一、可行性研究的依据
1、国家及省有关政策、法规和规定；
2、现行有关技术规范、规定；
3、国家发展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的规定要求；
4、泰安市新一轮城市总体规划；
5、泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；
6、《泰安市经济适用住房管理暂行办法》（泰政发[2007]89号）；
7、泰安市城镇廉租住房保障办法（泰安市政府令[第135号]）
8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；
9、项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书。

二、可行性研究的范围
1、项目提出的背景及建设的必要性
2、市场分析及建设规模
3、建设地点和建设条件
4、规划设计方案
5、节能方案分析
6、环境和生态影响分析
7、工程招标方案
8、建设实施与工程进度安排
9、投资估算和资金筹措
10、社会影响分析
第三节可行性研究的结论
经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要
的作用和现实意义，其经济效益和社会效益显著。

泰安市经济适用住房、廉租房建设项目是泰安市委、市政府按照泰政发〔2007〕95号文《解决泰安市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》而建设的，是在已经建设完成两期的基础上进一步切实解决城市低收入家庭住房困难，完善住房保障制度，维护社会稳定，促进房地产市场健康发展的又一重要举措。

一、项目建设规模
本项目规划总用地11.26hm2（合168.9亩），居住区用地11.13 hm2（合166.95亩），总建筑面积103207.5平方米，分为两部分，其中：
1、住宅部分
总建筑面积为96299.4平方米，总套数1775套，其中：经济适用住房45841.6平方米，总套数746套；廉租房50457.8平方米，总套数1029套。

2、公建部分
总建筑面积为6908.1平方米，为会所和社区管理中心以及商业服务配套建筑。

二、投资估算及资金来源
本项目总投资为17416.55万元，其中：工程费用为10925.42万元，其他费用5351.73万元，预备费1139.4万元。

所需资金廉租房投资全部由泰安市政府财政投入；经济适用住房投资由名称工程费用其他费用预备费总投资经济适用住房5715.862613.8583.088912.74廉租房5209.562737.93556.328503.81
合计10925.425351.731139.417416.55
项目承办单位自有资金投入1800万元，其余可滚动开发解决。

三、项目建设期
本项目建设期两年，分三期实施如下：
一期：2009年12月—2010年8月，完成项目的立项、征地及勘察设计
等前期工作，建设经济适用住房建筑面积28027.8平方米。

二期：2010年5月—2010年12月，完成经济适用房面积17813.8平方米，廉租住房面积13232.8平方米，公建4729.7平方米及相应的配套设施建设。

三期：2010年12月—2011年8月，完成廉租住房37225平方米，公建2178.4平方米。

完善相应的配套设施建设及绿化，并通过有关部门组织的验收。

四、项目效益分析
该项目的建设符合泰安市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。

项目建成后，可进一步缓解泰安市低收入家庭住宅紧张的状况，特别是满足低收入家庭对住房的需求，对低收入家庭的生活质量将起到积极的推动作用。

本项目主要技术经济指标详见下表：
第二章项目提出的背景及建设必要性
第一节泰安市概况
泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。

东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。

泰安因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。

泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村。

2005年末总人口550.8万人，其中：男性279.6万人，女性271.2万人，男女性别比为50.8：49.2。

年内，全市出生5.9万人，人口出生率10.8‰；死亡3.5万人，死亡率6.4‰；人口自然增加2.4万人，自然增长率4.4‰。

泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。

城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。

泰安市旅游资源得天独厚。

境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。

自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。

人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。

每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达800万人次。

泰安交通便利，科技文化发达。

京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。

电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。

全市现有科研单位21所，大专院校
5所，中等职业技术学校23所，是山东省第三大文化教育中心。

“十一五”以来，全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态势，2008年全市实现生产总值（GDP）突破1500亿元，达到1513.3亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长13.4%。

其中，第一产业161.1亿元，增长2.6%；第二产业839.3亿元，增长12.5%；第三产业512.9亿元，增长18.4%。

三次产业结构由上年的10.8：56.2：33.0调整为10.6：55.5：33.9。

人均生产总值达到27794元，突破4000美元。

第二节项目提出的背景
一、是国家解决（中）低收入家庭的住房问题，促进社会稳定的重要举措，是宏观调控住房市场的重要手段。

低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题。

经济适用住房和廉租
房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民心工程、康居工程、德政工程。

据原建设部统计：近四年来，全国城镇住房年均竣工面积超过6亿平方米。

到2006年底，城镇人均住房建筑面积达到27平方米。

我国城镇居民人均住房面积从1988年住房制度改革前的不足7平方米提高到了现在这个水平，提高速度如此之快，这在世界过去200余年城市化历史上是一个奇迹，这中间经济适用住房所起的作用是功不可没的。

我国属于发展中的国家，中低收入者所占比例较大，属于“金字塔”结构。

这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局的失衡。

据国家统计局的统计，我国的基尼系数已达0.458，超过了0.4国际警戒标准。

从世界各国的发展经验看，收入差距加大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性也随之增强。

贫富差距是当今社会的三大问题中最大的问题。

如今中国最根本、最迫切的问题是稳定，没有稳定就没有发展，这也是我党十六大提出“构建和谐社会”思想的深层次背景。

所以我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题，它是关系到我国社会稳定与和谐的大问题。

党的“三个代表”一再强调：“我们党始终代表最广大人民群众的根本利益，保障广大民众的基本权益和基本生活，是由共产党的性质和根本宗旨决定的。

”也就是说，民众的利益就是党的利益。

二、泰安市城市住房现状
泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。

随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，到“十一五”末，泰城规划面积将从现在的50平方公里扩大到达到100平方公里，其中建成区面积65平方公里，人口达到65万；到2010年泰安市将跨入大城市行列，城市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，城市化水平要从2000年的36%提升到2010年的50%。

根据泰安市房产管理局2005年泰安市房屋普查的数据表明，泰安市城区内人均住宅建筑面积小于16平方米的共计7156套，小于8平民的还有120套。

城区人均拥有居室0.79间，距离《全面建设小康社会的居住目标》中提出的“人均一间房”尚有一定差距。

根据《泰安市城市总体规划（2004—2020）》中指出，2004年泰安市中心城区人口数为72.5万人，按目前的人居居室为0.79间/人的比例推算，中心城区拥有居室约60万间，到2020年，城市总人口将达到125万人，按“人均一间房”总体目标测算，中心城居室总量要有目前的60万间，增长为125万间，任务非常艰巨。

泰城目前住房闲置量较大，同时又拥有相当数量的住房困难户和地域小康住房标准的住户。

为解决这一矛盾，今后要进一步完善住房供应体系，重点发展中低档住房，适度发展高档住房。

实现高收入者购买商品房、低收入者购买经济适用住房、最低收入者申请廉租住房。

城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准，也是城市建设尤其是对房
地产建设产生深远影象的重要因素。

泰安市是一个老城区，资料表明，1970年建成的房屋现有108.4万平方米，占城区房屋总建筑面积（1036.91万平方米）的10.45%，1970年—1980年建成的房屋现有283.32万平方米，占城区房屋总建筑面积的27.32%，这些房子由于建设较早，不仅建筑功能不能满足人满的日常需要，而且外部也年久失修，与现代化的旅游城市不相适应。

旧城改造的老城区也正是中、低收入者最为集中的地区，市场上商品住宅的供应并不能与中、低收入拆迁户旺盛的购房需求相匹配，本项目的建设可以有效地推进泰安市城市化建设的进程。

第三节项目建设的必要性
一、符合国家、山东省、泰安市国民经济和社会发展“十一五”规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，千方百计扩大就业，加快发展社会事业，促进人类的全面发展；更加注重社会公平，使全体人民共享改革发展成果；更加注重民主法制建设，正确处理改革发展稳定的关系，保持社会安定团结。

”
“对在城市已有稳定职业和住所的进城务工人员，要创造条件使之逐步转为城市居民，依法享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务；对因城市建设承包地被征用、完全失去土地的农村人口，要转为城市居民，城市政府要负责提供就业援助、技能培训、失业保险和最低生活保障等。

鼓励农村人口进入中小城市和小城镇定居，特大城市要从调整产业结构的源头入手，形成用经济办法等控制人口过快增长的机制。

”因此，该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于解决城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的全面建设，为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。

《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“坚持从最广大人民群众的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。

完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。

”该项目的建设有助于改善城市中低收入家庭生活居住环境条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。

《泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：“加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。

加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。

完善住房产权制度，激活住房二级市场。

理顺租售房比价关系，
形成‘梯级消费’的良性循环。

深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。

”“经济适用住房建设和完善廉租住房租金补贴制度工作是市委、市政府关注民生、改善民生、构建和谐社会的重要举措。

”
该项目的实施对解决泰安低收入家庭住房问题，有助于改善和提高他们的生活水平的提高，是政府履行住房保障职能的具体体现。

二、符合泰安城市化发展方向和规划要求
一直以来，泰安市委、市政府对经济适用住房建设和廉租住房制度建设工作高度重视，2006年和2007年连续两年将此项工作列为为民要办的实事之一。

2008年，市政府以政府令的形式颁布了《泰安市城镇廉租住房保障办法》，确定以货币补贴和实物配租相结合的方式解决城镇低收入家庭的住房保障问题。

市房产管理部门作为主管部门，负责廉租住房保障管理工作。

《办法》出台以来，按照市委、市政府的统一部署，联合有关部门认真组织落实廉租住房政策。

为进一步健全和完善住房保障体系，泰安市住房保障中心根据泰安市低收入住房困难家庭情况，在2007年已经建设6.8万平方米经济适用住房、2008年建设1.5万平方米经济适用住房及5.8万平方米廉租房的基础上，拟再建设9.6万平方米的经济适用住房和廉租房。

因此本项目建设符合泰安市的总体规划，有利于改善解决城市低收入家庭住房困难。

三、符合国家的相关政策
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)中明确指出“党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

”“以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市(包括县城)低收入家庭住房困难的政策体系。

”“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善”。

四、符合国家树立和落实科学发展观要求
开展解决城市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实发展观，统筹城乡发展，改善城市低收入家庭的住房条件，提高城市低收入家庭的居民生活质量的需要。

解决城市低收入家庭的住房困难问题，根据国发[2007]24号文《国务院关于解决城市低收入家庭的住房困难的若干意见》中明确列为各级政府下一步工作和住房制度改革的重要内容，符合国家相关政策的要求。

目前，泰安市城区低收入家庭的住房困难现状，影响了泰安旅游城市的发展，不利于泰安和谐社会的建设。

因此，充分利用泰城优美的自然环
境，结合泰安市泰山区的开发，依据泰安市城市规划要求，进行解决城市低收入家庭的住房困难问题，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符合国家相关产业政策。

由以上分析可以看出，本项目建成后，可进一步缓解城市低收入群体住房紧张的状况，特别是满足泰城低收入者对住房的需求，对提高泰城低收入家庭生活质量将起到积极的推动作用。

同时，还将拉动与建筑业相关产业的发展，最终为推进泰安市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到良好的带动作用。

综上所述，该项目的建设是可行的、必要的。

第三章市场分析及建设规模
第一节泰安市房地产现状、趋势及存在问题
城市化进程加快、房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促使泰安市房地产业步入快速发展阶段。

如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。

一、房地产业发展的现状
1、房地产开发投资高速增长。

泰安市房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,近两年出现高速增长的态势。

1992年至2004年，全市房地产综合开发完成投资43.27亿元，年均增长45.7%。

特别是近两年增势异常迅猛，两年内房地产投资总额达35亿元，是前10年投资总额的 4.2倍，其中：2003年完成投资额15.1亿元，比上年增长 1.4倍，2004年完成投资额19.9亿元，增长31.9%。

目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力量。

2、房地产队伍不断壮大。

1992年，全市有9家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的发展，截止2004年底全市房地产企业已增至115家。

3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。

伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。

2004年全市在建房屋规模达325.8万平方米，增长24.8%；商品房销售面积86.67万平方米，增长39.2%，其中住宅销售面积71.82万平方米，增长22.3%；商品房屋空置面积14.65万平方米,比上年下降34.6%。

随着销量的增长，泰安房价也持续增长, 1992年全市商品房平均销售价格只有460元/㎡，1999年涨到930元/㎡， 2004年达到1608元/㎡，目前全市最高房价已超过5000元/㎡。

4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。

抽样调查资料显示：1990年，泰安城区人均住房面积只有11.71平方米，2004年翻了一翻达25.48平方米。

根据房屋产权分类，在房改前泰安市居民大多为公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为72%，2004年底自有住房率达到93%，六年间无房户同比缩小了21个百分点。

5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。

国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。

1998-2004年五年全市销售商品房总面积为352.95万平方米，其中售给个人268.17万平方米，个人购房比例占到76%，而2004年个人购房比例达到创纪录的87.1%。

据调查，当前全市有90%的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。

由此带动城镇居民居住消费。