土地增值税收入口径
税法知识之土地增值税
税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
当“土地增值税”遇上“营改增”税务总局公告2016年第70号文件解析
当“土地增值税”遇上“营改增”总局公告2016年第70号文件的解析“营改增”后，对于土地增值税收入如何确定？成本如何扣除？由于扣额法引起的税差是否冲减土地成本等问题一直悬而未决。
国家税务总局70号公告（以下简称“70号公告”）可以说是营改增后对土地增值税纳税义务人的一个重磅文件。
该公告主要明确了七个关键问题，其中能否为您答疑解惑，笔者将与您一起学习70号公告。
主要内容70号公告的7大关键内容关键点解读一土地增值税应税收入确认【原文】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
【解析】财税…2016‟43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
70公告在43号文在此基础上作了进一步明确。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（一）对于采用一般计税方法的纳税人，初看是我们熟悉的概念，因为增值税是价外税，所以确认的收入应为不含税收入。
比如销售一批材料，取得含税收入117万元，那么收入确认为117÷（1+17%）＝100万元，销项税额为17万元。
但是由于土地增值税纳税人采用一般计税方法时，计算销售额时可以扣减土地价款，这时，销项税额是扣减土地价款前的还是扣减土地价款后的，就有了两种不同的理解。
举例说明：某房企采用一般计税，当月含税销售收入1,110万元，可扣除土地价款400万元，税率11%，预征率3%第一种观点：根据：销项税额＝销售额×税率销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）销项税额＝（1,110－400）÷（1+11%）×11%＝70.36（万元）销售收入＝1,110－70.36＝1,039.64（万元）第二种观点：销售收入＝1,110÷（1+11%）＝1,000（万元）扣减土地价款前的销项税额＝1,000×11%＝110（万元）扣减土地价款后的销项税额＝70.36（万元）扣减土地价款前的销项税额110万元与扣减土地价款后的销项税额70.36万元的差额39.64万元，冲减主营业务成本第一种观点，更符合应税收入、销售额和销项税额的概念，但这仅是土地增值税收入的概念，与增值税的收入有区别，税差的处理增加了收入，也与财会【2012】13号的规定“允许扣减销售额而减少的销项税额，冲减主营业务成本”不同，税会差异、税种差异，无疑更增大了企业财税处理的复杂性。
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。
国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。
即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。
由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。
地产代建项目代建管理费土增税口径分析
地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析案例：国企A（⼟地所有者）、开发建设公司B（发包⽅）、建筑公司C国企A有⼀块地⽪，⼀半⾃⽤⼀半销售，办理了⽴项、⼟地证、⽤地证、规划证、施⼯证；由于⾃⾝没有相应的开发经验与管理能⼒，现在全权委托代建公司B开发建设。
双⽅约定待整个项⽬结束，国企A⽀付代建公司B⼀笔代建费⽤140万，代建公司B为国企A开具其他服务业——代建费发票现在国企A要剥离公司业务，主管税务部门要求清算项⽬A，对于其销售的部分应按正常的销售不动产业务做⼟地增值税清算业务。
双⽅签订合同服务内容见下图：问题：问题：上述代建费⽤，能否在清算⼟增税时按照开发⽀出加计扣除？思路：1、代建⾏为的业务实质：案例中代建⾏为是因国企A没有相应的管理、技术、组织经验及能⼒，将项⽬建设全权交由开发建设公司B代为管理组织该项⽬⽣产，国企A没有相应管理、⽣产⼈员⼯资与费⽤的发⽣，对于施⼯过程中的组织与管理以及具体的项⽬开展与监督均由开发建设公司B完成，⾏为与上⽂提及的代建合同内容⼀致，其代建⾏为的业务实质属于代国企A完成项⽬建设的代建开发⼯作。
2、⼟增税⽂件相关规定：《⼟增税暂⾏条例实施细则》第七条：开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3、业务定性：⽆论从形式上（合同约定）还是实操上（代建双⽅的⼈员安排及费⽤⽀出）均符合⼟增税中明确的直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤的定性，即此部分⽀出属于地产项⽬开发的直接成本，因此应作为开发⽀出加计扣除。
4、实际操作注意事项：1）鉴于⼟增税的边际效应，其开发⽀出的列⽀内容受税务⾼度重视，⽽代建费⽤⽀出⼜没有⽂件予以明确⽀持，因此在实际操作中存在⼀定的争议，建议⾸先与税务沟通后再做处理。
2）双⽅最好为纯粹的代建关系，因其费⽤⽀出的敏感性，如双⽅存在关联关系或其他重⼤利益合作关系，其定价的公允性较容易受到关注，其开发⽀出列⽀的合理性更容易被怀疑。
土地增值税苏地税规〔2012〕1号
我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。
该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。
《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。
其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。
售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。
此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。
此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。
关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
土地增值税报告分析
土地增值税报告分析土地增值税作为我国税收体系中的重要组成部分，对于调节土地资源的合理利用、规范房地产市场秩序以及保障国家财政收入具有重要意义。
本报告将对土地增值税进行深入分析，旨在揭示其运作机制、影响因素以及在实际应用中的相关问题。
一、土地增值税的基本概念与征收意义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
其征收的主要意义在于：1、抑制房地产投机：通过对土地增值部分征税，增加房地产投机的成本，减少投机行为，稳定房地产市场。
2、促进土地资源合理利用：促使土地使用者合理规划和开发土地，提高土地利用效率，避免土地闲置和浪费。
3、增加财政收入：为国家和地方政府提供重要的财政资金来源，用于基础设施建设、公共服务等领域。
二、土地增值税的计算方法与税率土地增值税的计算采用超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率。
计算增值额时，需要先确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金等。
增值额=转让房地产的收入扣除项目金额税率分为四级：1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
三、土地增值税的影响因素1、房地产市场行情房地产市场的繁荣程度直接影响土地增值税的征收数额。
在市场火爆、房价上涨时，土地增值额往往较大，应纳税额相应增加；反之，在市场低迷时，土地增值额可能较小，纳税额也会减少。
2、土地取得成本土地取得成本的高低对土地增值税的计算有重要影响。
较低的土地取得成本可能导致较高的增值额，从而增加纳税负担；而较高的取得成本则可能减轻纳税压力。
3、开发成本和费用房地产开发过程中的成本和费用，如建筑成本、管理费用、销售费用等，会在计算扣除项目时予以考虑。
土地增值税收入的确定
土地增值税收入的确定一、收入的界定1、收入的定义收入，包括转让房地产的全部价款及有关经济利益。
包括货币收入、实物收入和其他收入、视同销售收入。
这里需要注意有关经理利益的理解，比如：售后租回业务中，产品市场价格100万，出售给客户的价格为80万，然后从客户处租回该产品并约定租赁期间，在租赁期间也不用再另外支付给客户租金。
虽然产品销售合同价格为80万，但实际从客户处还另外获取了价值20万元的租金经济利益，因此应该按照100万确认收入。
2、不含税收入的理解土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
——《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
——《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）即：一般计税方法下，土地增值税应税收入=含税销售额-增值税销项税额=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)*9%。
相当于，因土地成本扣减的销项税应调增土地增值税应税收入。
简易计税方法下，土地增值税应税收入=全部价款和价外费用/(1+征收率5%)3、诚意金、订金、退房违约金销售成立合同前收取的诚意金、订金、退房违约金，由于销售尚未成立，不属于销售收入。
但是，销售合同成立前收取的定金（非订金），属于销售合同成立的预收款，应按规定预缴土地增值税。
4、价外费用销售合同依然成立前提下，因客户延期付款等原因向客户收取的违约金、滞纳金和更名费，构成合同价外费用，计入销售收入。
判断是否构成价外费用的一项重要原则是，销售是否实现。
5、代收费用根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
预缴土地增值税的财税处理
预缴土地增值税的财税处理房地产企业开发周期长，销售开发产品一般是采取预售方式，为了均衡入库税款目的，土地增值税采取了平时预征、达到清算条件后进行土地增值税清缴、多退少补的办法。
一、土地增值税的预缴目前国家税务总局出台的关于房地产企业预缴土地增值税的计税依据有两种：一是预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率。
增值税采用一般计税方法：预收款/(1+9%)★土地增值税预征率。
需要注意的是，对于一般计税的项目来说，不含增值税收入如何理解是有争议的。
部分观点认为不含增值税收入=含增值税收入-销项税额=含增值税收入-(含增值税收入-±地价款)/(1+9%)x9%β如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需要考虑土地价款的分摊。
增值税采用简易计税方法：预收款/(1+5%)*土地增值税预征率。
二是增值税采用一般计税方法：应预缴税款二(预收款-预收款/(1+9%)*3%)*±地增值税预征率；增值税采用简易计税方法：(预收款-预收款/(1+5%)*3%))*±地增值税预征率。
国家层面的税收规定允许选择两种方式预缴土地增值税。
从上述分析情况看，对于简易计税项目，方式二预缴税款比方式一要高，因此选择方式一更为有利；对于一般计税项目，方式一的计算方式有争议，需要了解税务执行口径，才能判断哪种方式更为有利。
需要注意的是，房地产企业需要了解项目所在地税务机关是否制定出台土地增值税预缴方式的具体规定。
例如，湖北省规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
二、预缴土地增值税的税前扣除企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。
企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。
房地产开发25%转让土地增值税清算
房地产开发25%转让土地增值税清算摘要：1.背景介绍2.25% 土地增值税的适用情况3.转让土地增值税的清算流程4.相关法规及注意事项5.总结正文：房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税收项目。
为了保证税收的公平性和合理性，我国对土地增值税的征收进行了详细的规定。
其中，25% 的土地增值税是在土地使用权转让环节征收的一种税收。
本文将详细介绍25% 土地增值税的相关情况。
一、背景介绍土地增值税是指在土地使用权转让过程中，对土地增值部分征收的一种税收。
根据我国相关法规，土地增值税的税率分为四级，分别为30%、40%、50% 和25%。
其中，25% 的税率适用于房地产开发过程中，土地使用权转让增值额未超过扣除项目金额20% 的情况。
二、25% 土地增值税的适用情况在房地产开发过程中，如果土地使用权转让增值额未超过扣除项目金额的20%，那么就适用25% 的土地增值税税率。
在这种情况下，税收部门会根据土地使用权转让的价格和相关的扣除项目金额来计算应缴纳的土地增值税。
三、转让土地增值税的清算流程1.计算土地增值额：土地增值额= 土地使用权转让价格- 取得土地使用权支付的金额- 土地开发成本- 税金。
2.计算适用税率：如果土地增值额未超过扣除项目金额的20%，则适用25% 的税率。
3.计算应缴纳的土地增值税：应缴纳的土地增值税= 土地增值额× 25%。
4.提交申报表：纳税人需要按照规定填写土地增值税申报表，并提交给税收部门。
5.税收部门审核：税收部门会对纳税人提交的申报表进行审核，确认土地增值税的缴纳情况。
四、相关法规及注意事项1.根据《中华人民共和国土地增值税法》规定，土地增值税的纳税人是土地使用权的转让方。
2.土地增值税的征收范围包括国有土地、集体土地和城市房地产。
3.纳税人需要在土地使用权转让合同签订之日起30 日内向税收部门报送土地增值税申报表。
4.如果纳税人未按照规定报送土地增值税申报表，或者报送的申报表有虚假记载、有漏报、不报应纳税款等情况，税收部门有权按照规定进行处罚。
土地增值税的应税收入
土地增值税的应税收入营改增后，财政部国家税务总局即明确，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
但是具体怎么计算还是不清楚，国家税务总局发布的《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016第70号公告）算是对此作了明确，其第一条“关于营改增后土地增值税应税收入确认问题”明确：“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”用公式（以下简称土增收入计算公式）表示如下：土地增值税应税收入=转让房地产取得的收入-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%有人不理解，一是国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号）明确，销售额（以下称为“增值税销售公式”）如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)为何不用这个销售额，她也是不含税的！二是按照销售不动产开具的增值税专用发票，不含税销售额未含税销售额扣除11%的税款，计算公式如下：销售额=销售全价/(1+11%)税额=销售全价/(1+11%)*11%用这个也是应该的呀！那为什么税总要定成那样的呢？首先，土地增值税的应税收入与增值税的应税收入一般情况下是一致的，但是略有不同，这个要理解，不同的地方在于土地增值税所说的非直接销售方式销售（视同销售）及价格确定。
因此我们假设上述公式中土增应税收入计算公式中的的转让房地产取得的收入与增值税销售公式中的全部价款和价外费用一样。
其次，上述土增应税收入和增值税销售公式计算公式的口径是不一致的，前者没有扣除土地价款，只是扣了销项税，如果把口径一致起来的话，土增应税收入扣除土地价款，那么扣除项目中就不再扣除，否则会造成重复扣除，当然结果是一样的，无非是直接扣减收入和作为扣除项目扣除，对增值额没有影响，那么土增应税收入的计算公式就要改一下。
土地增值税清算的两种计算方法
土地增值税清算的两种计算方法土地增值税清算一般有两种计算方法，下面分别称为甲计算法和乙计算法。
这两种方法纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。
甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
持甲计算法观点的纳税人，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目（包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等）为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。
然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。
现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果。
湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。
土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点
土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。
支付的土地价款包括：1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。
土地款扣除凭证：1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。
可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。
请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额(销项税额抵减后的金额)扣除?分析：一、会计处理(一)购入土地时：借：开发成本—土地成本 22500贷：银行存款 22500(二)确认收入时：借：预收账款 46600贷：主营业务收入 42752.29应交税费——应交增值税(销项税额) 3847.71(三)结转土地成本时：借：主营业务成本—土地成本 16875贷：开发产品 16875解：根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
实用：预缴土地增值税及财税处理
实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。
一、预缴土地增值税计征依据。
营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。
根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。
采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。
增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。
因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。
相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。
国税函〔2010〕220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号全文有效成文日期：2010-05-19各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局： 为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
房开企业土地价款含税不含税在不同环节的计算口径
房开企业收入确认问题1.土地增值税清算收入的确认根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，适用简易计税方法的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税应纳税额，即:土地增值税清算收入=含税销售收入÷(1+5%)采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即：土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额=含税销售收入-销售额×税率=含税销售收入-(全部价款和价外费用-土地价款以及拆迁补偿费用)÷(1+11%)×11%根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。
2.采用一般计税方法，计算缴纳土地增值税的影响分析(1)按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
按规定选择“允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额, 应调增土地增值税清算收入”，而不是选择“调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本”，虽收入调增和土地成本调减数额大小一样，但是计算“其他扣除项目”时，土地成本可以加计20%扣除，进而放大土地成本调减数额为原数额的120%。
(2)根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条第(一)项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
第(二)项规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
土地增值税收入确认需要关注问题一之收入怎么少了？
土地增值税收入确认需要关注问题一之收入怎么少了？土地增值税收入确认需要关注问题一做为最具争议的税种之一，土地增值税的收入确认一直存在较大争议。
由于不同税法中对收入确认的规定不同，造成了房地产公司增值税收入、土地增值税收入、所得税收入不同，给工作中纳税申报、税收征管造成了很大的烦恼。
接下来，分别从预缴和清算环节对比一下，房地产公司增值税、所得税和土地增值税得收入。
政策：土地增值税：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款增值税：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号，第十一条：应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号：销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)举例：A房地产公司2017年元月开始预售开发项目，当月取得预售收入1090万元，假设土地价款109万元。
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价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上
建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是
指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
又无正当理由的。”
第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细
则》(财法字〔1995〕6 号)规定：“第五条 条例第二条所称
的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府
批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进
土地增值税的应税收入如何确定
问：土地增值税的应税收入如何确定？
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国
务院令第 138 号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地
上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的
单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税
条的规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税
应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税
人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项
税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增
值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产
开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，
可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖
励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其
他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产
条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房
地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房
地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳
税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房
地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确
开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发
〔2006〕187 号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其
拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家
税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函
〔2010〕220 号）第六条规定执行。”
定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成
本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用
权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣
除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当
理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产
价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税
额。”
第六条规定:“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价
格或收入不含增值税。
本通知自 2016 年 5 月 1 日起执行。”
第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干
征管规定的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 70 号)第一
的收入。”
第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人
所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43 号)第三条第一款规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为
不含增值税收入。”
第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交
人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、
实物收入和其他收入。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计
算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，