湖南宝安鸿基房地产开发有限公司、杨偲玥商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

湖南宝安鸿基房地产开发有限公司、杨偲玥商品房销售合同
纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省湘潭市中级人民法院
【审理法院】湖南省湘潭市中级人民法院
【审结日期】2022.03.30
【案件字号】(2022)湘03民终296号
【审理程序】二审
【审理法官】任莉朱卫平周粤
【审理法官】任莉朱卫平周粤
【文书类型】判决书
【当事人】湖南宝安鸿基房地产开发有限公司;杨偲玥
【当事人】湖南宝安鸿基房地产开发有限公司杨偲玥
【当事人-个人】杨偲玥
【当事人-公司】湖南宝安鸿基房地产开发有限公司
【代理律师/律所】李容湖南木枫律师事务所;沈晖湖南清源律师事务所;唐士杰湖南清源律师事务所
【代理律师/律所】李容湖南木枫律师事务所沈晖湖南清源律师事务所唐士杰湖南清源律师事务所
【代理律师】李容沈晖唐士杰
【代理律所】湖南木枫律师事务所湖南清源律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】湖南宝安鸿基房地产开发有限公司
【被告】杨偲玥
【本院观点】本案主要的争议焦点是上诉人宝安鸿基房地产公司是否应向被上诉人杨偲玥支付违约金。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证据不足新证据法院调查取证质证诉讼请求维持原判强制执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，案涉房产已办理网签备案，但宝安鸿基房地产公司至今未交付案涉房产。

湘潭市湘潭国家高新区地块(地号：潭国用2013第2××5号)于2017年9月28日办理了抵押登记手续，抵押人为宝安鸿基房地产公司，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。

宝安鸿基房地产公司同意解除《商品房买卖合同》，并同意退还杨偲玥已支付购房款及代办产权费。

【本院认为】本院认为，本案主要的争议焦点是上诉人宝安鸿基房地产公司是否应向被上诉人杨偲玥支付违约金。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，杨偲玥向宝安鸿基房地产公司购买一套位于湘潭市岳塘区，宝安鸿基房地产公司应当确保案涉房屋上不存在其他权利负担，或者将案涉房屋所存在的权利负担情况如实向购房者告知。

杨偲玥与宝安鸿基房地产公司订立《商品房买卖合同》并按约定支付房屋首付款后，才发现案涉房屋的国有土地使用权设有抵押，且到本案诉讼时抵押权仍未解除，导致杨偲玥无法按约定在银行办理按揭贷款。

因此，宝安鸿基房地产公司违反了《商品房买卖合同》的约定，虽然双方当事人均同意解除《商品房买卖合同》，
但并不能免除宝安鸿基房地产公司的违约责任，一审判决依照《商品房买卖合同》认定宝安鸿基房地产公司应当向杨偲玥支付违约金并无不当，本院予以确认。

关于宝安鸿基房地产公司提出一审法院依职权调取案涉房屋《国有土地使用权证》程序违法的问题，本院认为国有土地使用权是否设有抵押对查明双方当事人是否存在违约行为的事实具有重要作用，一审法院依职权调取该证据有利于查明事实，符合法律规定。

关于宝安鸿基房地产公司提出案涉土地被抵押的日期为2017年9月28日至2019年9月27日的上诉理由，经查案涉房屋土地的抵押目前仍未解除，上述时间是宝安鸿基房地产公司向案外人的借款时间。

关于宝安鸿基房地产公司提出的杨偲玥未按约定支付购房款，应承担违约责任的上诉理由，本院认为因宝安鸿基房地产公司在案涉房屋的国有土地上设有抵押，导致杨偲玥无法在银行办理按揭贷款，因此杨偲玥未支付剩余购房款的责任在于宝安鸿基房地产公司。

关于宝安鸿基房地产公司提出案涉房屋主体已经竣工，只是未办验收手续，杨偲玥仍可取得案涉房屋的上诉理由，因双方当事人均同意解除合同，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。

关于诉讼费负担问题，宝安鸿基房地产公司出售的房屋所属土地使用权上设定了抵押，是导致本案纠纷产生主要原因，一审判令由其承担一审案件受理费并无不当。

综上，上诉人湖南宝安鸿基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人湖南宝安鸿基房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 18:15:12
【一审法院查明】一审法院认定的事实：2019年10月26日，原告杨偲玥(买受人)与被告宝安鸿基房地产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》(合同编号：ＸＴＨ20191026013166)。

合同约定：出卖人以出让方式取得位于湘潭市湘潭国家高新区地块(地号：潭国用2013第
2××5号)土地使用权。

买受人购买的商品房为湘潭市岳塘区湘潭宝安江南城45号楼2单元
2002001号房，系预售商品房。

贷款方式为银行按揭贷款。

买受人于2019年10月26日前，将首付款175126元存入指定监管账户，余款490000元于2019年12月10日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。

出卖人应在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得工程竣工验收备案表后，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。

买受人如未按合同规定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。

逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。

出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。

逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

杨偲玥于2019年10月27日向宝安鸿基房地产公司支付购房款175126元、代办产权费800元；2019年10月28日，杨偲玥向湘潭市物业专项维修资金管理中心支付房屋维修基金13154元；于2019年11月8日向税务机关缴纳契税9153.11元。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，宝安鸿基房地产公司未按合同约定时间交付案涉房产，杨偲玥要求解除与宝安鸿基房地产公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还已支付的购房款175126元、代办产权费800元，宝安鸿基房地产公司对此无异议，双方达成合意，法院尊重双方当事人真实意思表示，对杨偲玥该诉请予以支持。

杨偲玥要求宝安鸿基房地产公司赔偿已支付的维修基金及契税，该两项费用非宝安鸿基房地产
公司收取，杨偲玥可以在判决生效之后，自行到相关职能部门办理相关退费手续，相关职能部门应当予以协助办理。

如确实无法办理退费，可以凭相关职能部门不能办理退费的证明，向宝安鸿基房地产公司另行主张权利。

关于违约金，依据相关法律规定，当事人订立、履行合同过程中，应当遵循诚实信用原则。

依据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的，给对方造成的损失，应当承担损害赔偿责任。

本案中，宝安鸿基房地产公司在签订合同时，案涉房产土地已办理抵押，但宝安鸿基房地产公司隐瞒该重要事实，以致杨偲玥在不知情的情况下，与宝安鸿基房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并足额支付了首付款。

《商品房买卖合同》约定的付款方式为按揭付款，但案涉房产土地抵押必然导致银行贷款不能正常发放，且法院受理的(2021)湘0304民初3906案、(2021)湘0304民初3907案、(2021)湘0304民初3908案、(2021)湘0304民初3909案、(2021)湘0304民初3910案，上述案件原告(买受人)均购买了宝安鸿基房地产公司开发的位于湘潭市岳塘区湘潭宝安江南城45号楼房产，银行均以案涉房产土地已办理抵押登记为由，未发放贷款。

宝安鸿基房地产公司在合同订立过程中，违反诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。

故杨偲玥主张宝安鸿基房地产公司支付违约金3502.52元(175126元×2%)，合理合法，法院予以支持。

关于律师费，《商品房买卖合同》没有约定律师费损失的负担，对该诉请，法院不予支持。

综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除2019年10月26日杨偲玥与湖南宝安鸿基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：XTH20191026013166)；二、湖南宝安鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性退还杨偲玥购房款175126元、代办产权费800元；三、湖南宝安鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向杨偲玥支付违约金3502.52元；四、驳回杨偲玥的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4480元，减半收取2240元，由湖南宝安鸿基房地产开发有限公司负担。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】宝安鸿基房地产公司上诉请求：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2021)湘0304民初3905号民事判决第三项，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审法院查明的事实不清，且调查取证的程序违法，认定事实的证据不足。

(一)本案庭审后，一审法院以庭审事实不清为由，依职权调取了案涉房产土地的抵押登记手续，上诉人于庭审后对一审法院依职权调取的该证据进行了补充质证，上诉人代理人在质证时认为该证据的取得违法，因该证据可由被上诉人代理人调查取证取得，且不属于法院依职权调查的范围，被上诉人也未书面申请法院调查取证。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条，该证据不属于人民法院审理案件认为需要的证据，因此，该证据不应当被采纳。

一审法院更不能因此而认定上诉人隐瞒合同重要事实而支付违约金。

(二)上诉人与被上诉人于2019年10月26日签订《商品房买卖合同》而一审法院查明的案涉土地被抵押的日期为2017年9月28日至2019年9月27日一审法院因此认为上诉人在签订《商品房买卖合同》时隐瞒了与合同有关的案涉土地已办理抵押的重要事实与事实不符。

(三)被上诉人逾期向上诉人支付购房款的行为已严重违约应向上诉人支付逾期付款违约佥《商品房买卖合同》约定的被上诉人支付余款即办理银行按揭的日期为2019年12月10日前而截止至一审判决之日被上诉人仍未按约向上诉人支付购房款尾款因此被上诉人应按照《商品房买卖合同》的约定向上诉人支付逾期付款金额20%的违约金。

二、案涉房屋主体已完工被上诉人的合同目的并非不能实现。

案涉房屋现已主体竣工仅未办理竣工验收被上诉人仍可按合同约定取得沙案房屋。

三、一审判决诉讼费全部由被上诉人承担不合理。

依据《诉讼费用交纳办法》的规定超出一审判决金额的部分应由被上诉人负担诉讼费。

关于宝安鸿基房地产公司提出案涉房屋主体已经竣工，只是未办验收手续，杨偲玥仍可取得案涉房屋的上诉理由，因双方当事人均同意解除合同，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。

综上，上诉人湖南宝安鸿基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
湖南宝安鸿基房地产开发有限公司、杨偲玥商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
湖南省湘潭市中级人民法院
民事判决书
(2022)湘03民终296号当事人上诉人(原审被告)：湖南宝安鸿基房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区楚天路9号。

法定代表人：刘洪柏，系该公司董事。

委托诉讼代理人：李容，湖南木枫律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：杨偲玥。

委托诉讼代理人：沈晖，湖南清源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐士杰，湖南清源律师事务所律师。

审理经过上诉人湖南宝安鸿基房地产开发有限公司(以下简称宝安鸿基房地产公司)与被上诉人杨偲玥商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2021)湘0304民初3905号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称宝安鸿基房地产公司上诉请求：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2021)湘0304民初3905号民事判决第三项，改判上诉人无需向被上诉人支付违
约金；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审法院查明的事实不清，且调查取证的程序违法，认定事实的证据不足。

(一)本案庭审后，一审法院以庭审事实不清为由，依职权调取了案涉房产土地的抵押登记手续，上诉人于庭审后对一审法院依职权调取的该证据进行了补充质证，上诉人代理人在质证时认为该证据的取得违法，因该证据可由被上诉人代理人调查取证取得，且不属于法院依职权调查的范围，被上诉人也未书面申请法院调查取证。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条，该证据不属于人民法院审理案件认为需要的证据，因此，该证据不应当被采纳。

一审法院更不能因此而认定上诉人隐瞒合同重要事实而支付违约金。

(二)上诉人与被上诉人于2019年10月26日签订《商品房买卖合同》,而一审法院查明的案涉土地被抵押的日期为2017年9月28日至2019年9月27日,一审法院因此认为上诉人在签订《商品房买卖合同》时隐瞒了与合同有关的案涉土地已办理抵押的重要事实与事实不符。

(三)被上诉人逾期向上诉人支付购房款的行为已严重违约,应向上诉人支付逾期付款违约佥,《商品房买卖合同》约定的被上诉人支付余款即办理银行按揭的日期为2019年12月10日前,而截止至一审判决之日,被上诉人仍未按约向上诉人支付购房款尾款,因此,被上诉人应按照《商品房买卖合同》的约定向上诉人支付逾期付款金额20%的违约金。

二、案涉房屋主体已完工,被上诉人的合同目的并非不能实现。

案涉房屋现已主体竣工,仅未办理竣工验收,被上诉人仍可按合同约定取得沙案房屋。

三、一审判决诉讼费全部由被上诉人承担不合理。

依据《诉讼费用交纳办法》的规定,超出一审判决金额的部分应由被上诉人负担诉讼费。

二审被上诉人辩称杨偲玥辩称：一、被上诉人在本案一审开庭之前了解到案涉房产未办理土地解押手续，开庭时向法院说明了相关情况，庭后法院调查查明了相关事实。

二、被上诉人在一审中向法庭提交了银行工作人员通话记录，证实是由于上诉人的
原因导致贷款无法按时办理，按照合同约定不应当由被上诉人承担违约责任。

三、本案案涉房屋主体未完工仅是导致合同目的不能实现的原因之一，导致合同目的不能实现的最主要的原因在于上诉人未办理土地解押手续，被上诉人的房产时刻处于被第三人强制执行的风险之中。

原告诉称杨偲玥向一审法院起诉请求：1.判令解除2019年10月26日原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：XTH20191026013166)；2.判令被告退还原告购房款175126元；3.判令被告赔偿原告已支付维修资金13154元、契税9153.11元、代收产权费800元；4.判令被告向原告赔偿违约金3502.52元、律师费10000元；5.请求判令被告承担本案诉讼费。

一审法院查明一审法院认定的事实：2019年10月26日，原告杨偲玥(买受人)与被告宝安鸿基房地产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》(合同编号：ＸＴＨ20191026013166)。

合同约定：出卖人以出让方式取得位于湘潭市湘潭国家高新区地块(地号：潭国用2013第2××5号)土地使用权。

买受人购买的商品房为湘潭市岳塘区湘潭宝安江南城45号楼2单元2002001号房，系预售商品房。

贷款方式为银行按揭贷款。

买受人于2019年10月26日前，将首付款175126元存入指定监管账户，余款490000元于2019年12月10日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。

出卖人应在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得工程竣工验收备案表后，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。

买受人如未按合同规定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。

逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款
万分之五的违约金。

出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。

逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

杨偲玥于2019年10月27日向宝安鸿基房地产公司支付购房款175126元、代办产权费800元；2019年10月28日，杨偲玥向湘潭市物业专项维修资金管理中心支付房屋维修基金13154元；于2019年11月8日向税务机关缴纳契税9153.11元。

本院查明另查明，案涉房产已办理网签备案，但宝安鸿基房地产公司至今未交付案涉房产。

湘潭市湘潭国家高新区地块(地号：潭国用2013第2××5号)于2017年9月28日办理了抵押登记手续，抵押人为宝安鸿基房地产公司，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。

宝安鸿基房地产公司同意解除《商品房买卖合同》，并同意退还杨偲玥已支付购房款及代办产权费。

一审法院认为一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，宝安鸿基房地产公司未按合同约定时间交付案涉房产，杨偲玥要求解除与宝安鸿基房地产公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还已支付的购房款175126元、代办产权费800元，宝安鸿基房地产公司对此无异议，双方达成合意，法院尊重双方当事人真实意思表示，对杨偲玥该诉请予以支持。

杨偲玥要求宝安鸿基房地产公司赔偿已支付的维修基金及契税，该两项费用非宝安鸿基房地产公司收取，杨偲玥可以在判决生效之后，自行到相关职能部门办理相关退费手续，相关职能部门应当予以协助办理。

如确实无法办理退费，可以凭相关职能部门不能办理退费的证明，向宝安鸿基房地产公司另行主张权利。

关于违约金，依
据相关法律规定，当事人订立、履行合同过程中，应当遵循诚实信用原则。

依据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的，给对方造成的损失，应当承担损害赔偿责任。

本案中，宝安鸿基房地产公司在签订合同时，案涉房产土地已办理抵押，但宝安鸿基房地产公司隐瞒该重要事实，以致杨偲玥在不知情的情况下，与宝安鸿基房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并足额支付了首付款。

《商品房买卖合同》约定的付款方式为按揭付款，但案涉房产土地抵押必然导致银行贷款不能正常发放，且法院受理的(2021)湘0304民初3906案、(2021)湘0304民初3907案、(2021)湘0304民初3908案、(2021)湘0304民初3909案、(2021)湘0304民初3910案，上述案件原告(买受人)均购买了宝安鸿基房地产公司开发的位于湘潭市岳塘区湘潭宝安江南城45号楼房产，银行均以案涉房产土地已办理抵押登记为由，未发放贷款。

宝安鸿基房地产公司在合同订立过程中，违反诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。

故杨偲玥主张宝安鸿基房地产公司支付违约金3502.52元(175126元×2%)，合理合法，法院予以支持。

关于律师费，《商品房买卖合同》没有约定律师费损失的负担，对该诉请，法院不予支持。

综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除2019年10月26日杨偲玥与湖南宝安鸿基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：XTH20191026013166)；二、湖南宝安鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性退还杨偲玥购房款175126元、代办产权费800元；三、湖南宝安鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向杨偲玥支付违约金3502.52元；四、驳回杨偲玥的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4480。