关于城市房屋拆迁评估估价时点的思考
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才 发 给 房屋 拆 迁 许 可证 。 因此 ， 核 发房 屋 拆
价格是依据一 定的价值标 准， 由房 地 产 估 ’ 料。 拆 迁 管 理 部 门 对 申请 的资 料 进 行 认 真 位 、 建筑 结 构 、 建 筑 面积 、 成新 、 层次、 朝 向、
价机构评估得 出。 但是 ， 由于 市 场 的 变化 ，
■＿地产舅刊
理论前沿
２ ０ １ ４ 年７ 月刊 ・ ４ １ ９・
关于城市房屋 有 限责任公 司 ４ ３ ４ ０ ０ ０
【 摘要】 根 据 我 国法律 规 定 ， 城 市 房
屋 拆 迁 要 对 被 拆 迁人 进 行 补 偿 。 拆 迁 补 偿
迁许可证之 Ｅ ｌ， 是 整个 拆 迁 过程 中十 分 重 公 布 的 房 屋 补 偿 基 准 价 为 基 本 依 据 ， 结 合
类 型房 屋 的 补 偿 估 价 之 间 ， 均 有 可 能 出现 要 的 日子 ， 标 志 着 拆 迁 工 作 的 正 式启 动 与 安 置 用 房 的 区 位 等 因素 确 定 ， 朝 向层 次 等
产 估 价 师 根 据 实 际评 估 确 定 ； 建 筑 结 构 是
指房屋的结构类型 ， 不 同 的 房 屋 结 构 考 虑 其结构差价率 ； 建 筑 面 积 是 指 房屋 所 有 权 证 或 者 其 它 合 法 房 产 凭 证 记 载 的 建 筑 面
二、对被 拆迂房屋 和 安置用房 的估 价应
估 价 时 点 是 评 估房 地 产 价 格 的 时 间界 统 一估价 时点 限， 由于 房 地 产 市场 是 不 断 变 化 的 ， 在 不 同
格。 因此 ， 房 地 产 价 格 具 有 很 强 的时 间性 ， 在 拆 迁 评估 中 ， 对 于被 拆 迁 人来 说 ， 如
的时 间， 同一 宗 房 地 产 往 往 会 有 不 同 的 价 果 采 用 货 币补 偿 的 ， 只 涉 及 对 被 拆 迁 房屋 积 ； 成新 是 指 房屋 的新 旧程 度 ， 由房 地 产 估 的价 格 时 点 问题 。 如果 采用 产 权 调换 的 ， 不 价师 根据 规 定 的房 屋成 新 率 标 准 ， 结合房 进行 评 估 。 对 于 安 置用 房 来 说 ， 与 拆 迁 安置 屋 所 在 的 楼 层 ； 朝 向是 指 房 屋 结 构 的主 方
的方 案 有 关 ， 有 的 采用 现 房 安置 ， 有 的 采用
在 对 城 市 房 屋 拆 迁进 行 评 估 时 ， 估 价 时 点 但 要 对 被 拆 迁 房 屋 估 价 ， 还 要 对 安 置 用 房 屋 的使 用 保 养 状 况 评估 确 定 ・ 层 次 是 指 房 是 个 十 分 重 要 的 问题 。 合理 确 定拆 迁评 估 的估 价 时点
发之 后 ， 被 拆 迁 房 屋就 不 能再 改 变 。 以 房屋 格， 无 论是 对 拆 迁 人还 是 被 拆 迁人 来 说 ， 都 置 ， 区 位 差 价 系 数 在 规 定 的幅 度 内 由房 地
关 于城 市 房 屋 拆 迁 评估 估 价 时 点 的思 是 比 较合 理 的 。
考
一
、
向及 所 在 部 位 。 其 它 因素 可 以 包 括 房 屋 的
根据 国务 院《 城市 房 屋 拆 迁 管理 条 例 》 期房 安 置 。 对 于 现房 安 置 来说 ， 对 被拆 迁 房 户 型 、 特殊 建 筑 结 构 形 式 、 周边环境 等 因 的规 定 ， “ 拆 迁 补偿 的方 式 可 以实 行 货 币补 屋 和 安 置 用房 的估 价 时点 都 是 拆 迁许 可 证 素 ， 其它 因 素 差 价 率 在 规 定 的 幅 度 内 由房 偿， 也 可 以实 行 房屋 产 权 调 换 。 货 币补偿 的 核 发 之 日 ， 都 是对 现 房 的 评估 。 但对 期 房 评 地 产 估 价 师 根 据 实 际评 估 确 定 。 附 属 物 的
同一 时期 不 同地段 的 同类 型 房屋 补 偿 价 之 间， 不 同 时期 同一 地 段 的 同 类型 房 屋 的 补 偿价 之间 ， 以 及 不 同时 期 同一 地 段 的 不 同
目， 不 发 给房 屋 拆 迁许 可 证 ； 对 符 合条 件 的 安 置 用房 的估 价 应 当与 被拆 迁房 屋 的估 价 同时 进 行 ， 以房 屋 拆 迁 许 可 证 核 发 的 当年
拆 迁 计划 和 拆 迁 方案 及 办 理 存款 业 务 的 金 及 其 附 属 物 的 评 估 ， 以 公 布 的 房 屋 货 币 补 融 机 构 出具 的 拆 迁补 偿 安 置 资金 证 明 等资 偿 基 准价 为 基本 依 据 ， 结 合该 房屋 具 体 区 的审 查 ， 严 格 把 关 对 不 符合 条 件 的拆 迁项 装 修 等 因素 由房 地 产 评 估 机 构 评估 确 定 。
巨大 差 异 。 因此 ， 合 理 确 定待 拆 房 屋 的价 实 施 。 从此之后， 拆 迁范 围 内的 单位 和 个 人 因素 在 安 置用 房 竣 工 ， 室 号具 体 落 实 后 ， 再
值， 对 于 保 障拆 迁 双 方 的 利 益 具 有 重 要 意 不 得新 建 、 扩建 、 改建 房 屋 ， 改 变 房屋 、 土地 结 算 。
义。 本 文 对 拆 迁 房 屋 估 价 时 点 的 选 择 问题 用 途和 租 赁 房 屋 。 也 就是 说 ， 拆迁 许 可 证核
进 行 了探 索 。
对 于 房 屋 的 具 体 区位 、 建 筑 面 积 等 因
【 关键 词 】 估 价 拆 迁 房 产
素， 由估 价 师 根据 实 际 情 况逐 项 评估 。 房屋 拆 迁 许 可 证 核 发 之 日表 现 的 房 屋 市 场 价 具 体 区位 是 指 评 估对 象 所 在地 段 的 具体 位
价格是依据一 定的价值标 准， 由房 地 产 估 ’ 料。 拆 迁 管 理 部 门 对 申请 的资 料 进 行 认 真 位 、 建筑 结 构 、 建 筑 面积 、 成新 、 层次、 朝 向、
价机构评估得 出。 但是 ， 由于 市 场 的 变化 ，
■＿地产舅刊
理论前沿
２ ０ １ ４ 年７ 月刊 ・ ４ １ ９・
关于城市房屋 有 限责任公 司 ４ ３ ４ ０ ０ ０
【 摘要】 根 据 我 国法律 规 定 ， 城 市 房
屋 拆 迁 要 对 被 拆 迁人 进 行 补 偿 。 拆 迁 补 偿
迁许可证之 Ｅ ｌ， 是 整个 拆 迁 过程 中十 分 重 公 布 的 房 屋 补 偿 基 准 价 为 基 本 依 据 ， 结 合
类 型房 屋 的 补 偿 估 价 之 间 ， 均 有 可 能 出现 要 的 日子 ， 标 志 着 拆 迁 工 作 的 正 式启 动 与 安 置 用 房 的 区 位 等 因素 确 定 ， 朝 向层 次 等
产 估 价 师 根 据 实 际评 估 确 定 ； 建 筑 结 构 是
指房屋的结构类型 ， 不 同 的 房 屋 结 构 考 虑 其结构差价率 ； 建 筑 面 积 是 指 房屋 所 有 权 证 或 者 其 它 合 法 房 产 凭 证 记 载 的 建 筑 面
二、对被 拆迂房屋 和 安置用房 的估 价应
估 价 时 点 是 评 估房 地 产 价 格 的 时 间界 统 一估价 时点 限， 由于 房 地 产 市场 是 不 断 变 化 的 ， 在 不 同
格。 因此 ， 房 地 产 价 格 具 有 很 强 的时 间性 ， 在 拆 迁 评估 中 ， 对 于被 拆 迁 人来 说 ， 如
的时 间， 同一 宗 房 地 产 往 往 会 有 不 同 的 价 果 采 用 货 币补 偿 的 ， 只 涉 及 对 被 拆 迁 房屋 积 ； 成新 是 指 房屋 的新 旧程 度 ， 由房 地 产 估 的价 格 时 点 问题 。 如果 采用 产 权 调换 的 ， 不 价师 根据 规 定 的房 屋成 新 率 标 准 ， 结合房 进行 评 估 。 对 于 安 置用 房 来 说 ， 与 拆 迁 安置 屋 所 在 的 楼 层 ； 朝 向是 指 房 屋 结 构 的主 方
的方 案 有 关 ， 有 的 采用 现 房 安置 ， 有 的 采用
在 对 城 市 房 屋 拆 迁进 行 评 估 时 ， 估 价 时 点 但 要 对 被 拆 迁 房 屋 估 价 ， 还 要 对 安 置 用 房 屋 的使 用 保 养 状 况 评估 确 定 ・ 层 次 是 指 房 是 个 十 分 重 要 的 问题 。 合理 确 定拆 迁评 估 的估 价 时点
发之 后 ， 被 拆 迁 房 屋就 不 能再 改 变 。 以 房屋 格， 无 论是 对 拆 迁 人还 是 被 拆 迁人 来 说 ， 都 置 ， 区 位 差 价 系 数 在 规 定 的幅 度 内 由房 地
关 于城 市 房 屋 拆 迁 评估 估 价 时 点 的思 是 比 较合 理 的 。
考
一
、
向及 所 在 部 位 。 其 它 因素 可 以 包 括 房 屋 的
根据 国务 院《 城市 房 屋 拆 迁 管理 条 例 》 期房 安 置 。 对 于 现房 安 置 来说 ， 对 被拆 迁 房 户 型 、 特殊 建 筑 结 构 形 式 、 周边环境 等 因 的规 定 ， “ 拆 迁 补偿 的方 式 可 以实 行 货 币补 屋 和 安 置 用房 的估 价 时点 都 是 拆 迁许 可 证 素 ， 其它 因 素 差 价 率 在 规 定 的 幅 度 内 由房 偿， 也 可 以实 行 房屋 产 权 调 换 。 货 币补偿 的 核 发 之 日 ， 都 是对 现 房 的 评估 。 但对 期 房 评 地 产 估 价 师 根 据 实 际评 估 确 定 。 附 属 物 的
同一 时期 不 同地段 的 同类 型 房屋 补 偿 价 之 间， 不 同 时期 同一 地 段 的 同 类型 房 屋 的 补 偿价 之间 ， 以 及 不 同时 期 同一 地 段 的 不 同
目， 不 发 给房 屋 拆 迁许 可 证 ； 对 符 合条 件 的 安 置 用房 的估 价 应 当与 被拆 迁房 屋 的估 价 同时 进 行 ， 以房 屋 拆 迁 许 可 证 核 发 的 当年
拆 迁 计划 和 拆 迁 方案 及 办 理 存款 业 务 的 金 及 其 附 属 物 的 评 估 ， 以 公 布 的 房 屋 货 币 补 融 机 构 出具 的 拆 迁补 偿 安 置 资金 证 明 等资 偿 基 准价 为 基本 依 据 ， 结 合该 房屋 具 体 区 的审 查 ， 严 格 把 关 对 不 符合 条 件 的拆 迁项 装 修 等 因素 由房 地 产 评 估 机 构 评估 确 定 。
巨大 差 异 。 因此 ， 合 理 确 定待 拆 房 屋 的价 实 施 。 从此之后， 拆 迁范 围 内的 单位 和 个 人 因素 在 安 置用 房 竣 工 ， 室 号具 体 落 实 后 ， 再
值， 对 于 保 障拆 迁 双 方 的 利 益 具 有 重 要 意 不 得新 建 、 扩建 、 改建 房 屋 ， 改 变 房屋 、 土地 结 算 。
义。 本 文 对 拆 迁 房 屋 估 价 时 点 的 选 择 问题 用 途和 租 赁 房 屋 。 也 就是 说 ， 拆迁 许 可 证核
进 行 了探 索 。
对 于 房 屋 的 具 体 区位 、 建 筑 面 积 等 因
【 关键 词 】 估 价 拆 迁 房 产
素， 由估 价 师 根据 实 际 情 况逐 项 评估 。 房屋 拆 迁 许 可 证 核 发 之 日表 现 的 房 屋 市 场 价 具 体 区位 是 指 评 估对 象 所 在地 段 的 具体 位