收益现值法题目

收益现值法题目
以下是一份收益现值法的题目：
题目：某企业拥有一个房产，每年能够产生一定的租金收入。

企业计划出售该房产，并请评估机构对该房产进行评估。

评估基准日为2023年1月1日，预计该房产的剩余使用寿命为10年。

评估机构采用收益现值法对该房产进
行评估。

根据收益现值法的原理，被评估房产的评估值等于其未来预期收益的现值之和。

未来预期收益包括未来每年的租金收入和房产最终出售的价值。

评估机构预测未来10年的租金收入分别为：2024年20万元，2025年22万元，2026年25万元，2027年28万元，2028年30万元，2029年32万元，2030年35万元，2031年38万元，2032年40万元，2033年42万元。

假设折现率为10%。

要求：
1. 计算该房产的评估值。

2. 说明收益现值法的原理。

3. 说明折现率的选择依据。

4. 说明如何确定未来预期收益。

5. 说明如何将未来预期收益折现到评估基准日。

答案：
1. 根据收益现值法的原理，被评估房产的评估值等于其未来预期收益的现值之和。

根据题目给出的数据，可以计算出该房产的评估值为：
PV = 20/（1+）+22/（1+）^2+...+42/（1+）^10 = （万元）
所以，该房产的评估值为万元。

2. 收益现值法的原理是对被评估对象未来预期收益进行折现的过程。

具体而言，通过预测被评估对象的未来收益（如租金收入、股权分红等），并选择适当的折现率将其折算为评估基准日的现值，最后将这些现值加总得到被评估对象的评估值。

3. 折现率的选择依据主要是风险和通货膨胀因素。

通常情况下，折现率应该与被评估对象的未来收益相匹配，即与其所面临的风险和通货膨胀压力相适应。

在本例中，由于租金收入具有一定的市场风险和不确定性，评估机构选择了较高的折现率（10%）来反映这种风险。

4. 确定未来预期收益时，需要考虑被评估对象的实际情况和市场环境。

在本例中，评估机构根据市场调查和预测，确定了未来10年的租金收入作为未来预期收益。

这些收益反映了该房产在未来能够产生的现金流量的能力。

5. 将未来预期收益折现到评估基准日的过程，实际上就是将未来的收益按照折现率进行贴现的过程。

具体而言，可以通过以下公式进行计算：
PV=CF/(1+r)^n，其中CF表示未来的现金流（即未来预期收益），r表示折现率，n表示未来的时间点距离评估基准日的时间长度（以年为单位）。

在本例中，根据题目给出的数据和折现率，可以计算出每个未来时间点的现金流的现值，最终将这些现值加总得到被评估房产的评估值。