北京市御水苑房地产开发有限责任公司与王志商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市御水苑房地产开发有限责任公司与王志商品房预售合
同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审结日期】2022.06.24
【案件字号】(2022)京01民终1784号
【审理程序】二审
【审理法官】徐硕郭勇董伟
【审理法官】徐硕郭勇董伟
【文书类型】判决书
【当事人】北京市御水苑房地产开发有限责任公司;王志
【当事人】北京市御水苑房地产开发有限责任公司王志
【当事人-个人】王志
【当事人-公司】北京市御水苑房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】程世刚北京市金杜律师事务所;高冠识北京市金杜律师事务所
【代理律师/律所】程世刚北京市金杜律师事务所高冠识北京市金杜律师事务所
【代理律师】程世刚高冠识
【代理律所】北京市金杜律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】北京市御水苑房地产开发有限责任公司
【被告】王志
【本院观点】御水苑公司要求调取的材料并非其因客观原因不能收集的证据，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定的人民法院依当事人申请调查取证的范畴，其申请于法无据，本院不予准许。

王志与御水苑公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

根据王志与御水苑公司的陈述，双方曾就房屋面积、价款等变更一事进行确认，王志已经在御水苑公司提供的补充协议文本上签字，但御水苑公司不予认可王志划去该协议中限制违约金数额的条款，故未签订该补充协议，而根据御水苑公司的陈述，办理房屋转移登记时，因房屋坐落、面积和价款。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定证据交换关联性质证诉讼请求发回重审
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【指导案例排序】0
【本院查明】根据本院二审中补充查明的事实，案涉房屋已经登记至王志名下，王志已经取得该房屋的所有权证书，其诉讼请求已经实现，其再行坚持一审诉讼请求已无依据，一审判决内容已经无履行基础，再行判令御水苑公司履行协助王志办理所有权转移登记手续已无必要，故对于王志的诉讼请求，本院予以驳回。

在此基础上，御水苑公司和王志提交的证据对本案处理结果均无影响，本院不再确认。

需要指出的是，上述处理并非认定王志的诉讼请求不应得到支持，亦非一审法院在做出判决时存在错误，该处理结果以御水苑公司二审诉讼期间履行一审判决确定的协助义务为基础，故一审和二审诉讼费均由其负担。

【本院认为】本院认为，王志与御水苑公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

经查，1701号房屋所在楼栋的初始登记和权属证明已经办理，该房屋已
经具备办理转移登记的条件，御水苑公司应当履行合同义务，为王志办理房屋登记手续。

御水苑公司主张，案涉房屋实测面积与《北京市商品房预售合同》不同，价款亦有变化，王志与御水苑公司需就此签订补充协议后方能办理转移登记和房屋所有权证书，而王志拒绝签订补充协议，故无法办理房屋所有权证书并非御水苑公司所致。

对此本院认为，根据王志与御水苑公司的陈述，双方曾就房屋面积、价款等变更一事进行确认，王志已经在御水苑公司提供的补充协议文本上签字，但御水苑公司不予认可王志划去该协议中限制违约金数额的条款，故未签订该补充协议，而根据御水苑公司的陈述，办理房屋转移登记时，因房屋坐落、面积和价款发生变化而需签订的补充协议中，买卖双方对于违约金如何处理的内容并非该必备条款，根据上述情况可认定，王志与御水苑公司未能就房屋面积、价款变更签订补充协议，系因双方对该协议中是否就违约金限额做出约定存在争议，而上述内容并非办理房屋转移登记的必备条款，与办理房屋所有权登记无关，亦对办理过程没有影响，御水苑公司仍坚持在补充协议中予以约定系造成补充协议未能签订的实质原因，该行为存在以签订补充协议为条件而达到减轻其违约责任目的的可能，王志要求删除与办理房屋转移登记无关条款的主张具有合理性，故御水苑公司主张因王志不配合签订补充协议而未能办理房屋转移登记及权属证书缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

一审法院判令御水苑公司协助王志办理1701号房屋的所有权转移登记手续正确。

根据本院二审中补充查明的事实，案涉房屋已经登记至王志名下，王志已经取得该房屋的所有权证书，其诉讼请求已经实现，其再行坚持一审诉讼请求已无依据，一审判决内容已经无履行基础，再行判令御水苑公司履行协助王志办理所有权转移登记手续已无必要，故对于王志的诉讼请求，本院予以驳回。

在此基础上，御水苑公司和王志提交的证据对本案处理结果均无影响，本院不再确认。

需要指出的是，上述处理并非认定王志的诉讼请求不应得到支持，亦非一审法院在做出判决时存在错误，该处理结果以御水苑公司二审诉讼期间履行一审判决确定的协助义务为基础，故一审和二审诉讼费均由其负担。

综上所述，因二审诉讼期间发生新的事实，王志的诉讼请求不能成立，应予以驳回。

基于二审诉讼期间新发生的事实，一审判决处理结果不当，本院予以调整。

依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(二)项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销北京市海淀区人民法院(2021)京0108民初32226号民事判决；
二、驳回王志的诉讼请求。

一审案件受理费14921元，由北京市御水苑房地产开发有限责任公司负担。

二审案件受理费14921元，北京市御水苑房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 20:57:29
【一审法院查明】一审法院认定事实：2007年3月26日，御水苑公司(出卖人)与王志(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定王志购买御水苑公司开发的1701号房屋，房屋预测建筑面积91.46平方米，其中套内建筑面积68.48元，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款1124551元。

合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2008年6月20日前向买受人交付该商品房。

第十五条交接手续第(三)项约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。

第十四条面积差异处理约定，实测面积与本合同载明的预测面积发生误差的，双方同意按以下方式处理：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。

实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第二十条产权登记(一)初始登记约定，出卖人应当在2008年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。

如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。

买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。

(二)转移登记，商品房交付使用后，买受人
同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。

如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。

买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。

合同附件八约定，出卖人根据本合同约定如需承担违约责任向买受人支付违约金的，则各项违约金之和累计不超过买受人已交付房价款的百分之三。

上述合同签订后，御水苑公司于2008年6月20日向王志交付涉案房屋。

王志称经过面积核定，涉案房屋的购房款变更为1120774元，其在交付房屋时已全部付清，同时支付了维修基金、契税、印花税、代办费、工本费，御水苑公司对此予以认可。

御水苑公司已于2019年12月31日取得了涉案房屋所在楼栋的不动产权证书。

御水苑公司称涉案房屋虽已具备办理转移登记的条件，但需要双方签订关于面积补差的补充协议，该补充协议的模板已在房管局备案。

王志不同意补充协议中关于违约金的约定故不同意签订，且认为该补充协议并非办理转移登记的必要条件，双方合同中已对面积差异进行了约定。

对于合同约定的逾期办证违约金，王志表示因御水苑公司尚未办证，违约金计算的截止时间无法确定，故在本案中暂不主张违约金。

【一审法院认为】一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

王志与御水苑公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

现涉案房屋所在楼栋的权属证明已经办理，涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，御水苑公司应当履行合同义务，为王志办理房屋登记手续，故该院对王志的诉讼请求予以支持。

御水苑公司称因王志未签订补充协议无法办理转移登记，但签订补充协议并非办理房屋产权转移登记的必要条件，故对御水苑公司的抗辩理由，该院不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：御水苑
公司于判决生效后30日内协助王志办理1701号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记于王志名下。

【二审上诉人诉称】御水苑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王志的全部诉讼求或将本案发回重审。

事实和理由：一审法院认定事实错误。

案涉房屋《北京市商品房预售合同》约定的面积和价款在实际测量后出现变化的情况下，办理房屋转移登记需要提交购房人与开发商就此签订的补充协议，御水苑公司办理房屋初始登记时已经提交其他办理转移登记的材料，不存在拒绝、拖延办理房屋权属转移登记的情况。

一审判决认定无需就案涉房屋变更面积、价款达成补充协议即可办理权属登记错误。

御水苑公司并非不配合办理案涉房屋权属登记，补充协议无法签订的原因为王志要求废除《北京市商品房预售合同》中违约金限额条款，御水苑公司未同意，王志未签订补充协议。

王志辩称：不同意御水苑公司的上诉请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

御水苑公司向本院提交以下证据证明：证据1.北京市住房和城乡建设委员会《北京市房屋登记工作规范》、证据2.北京市住房和城乡建设委员会官方网站发布的文章《市住建委推出多项便民服务措施简化房屋登记程序》、证据3.北京市规划和自然资源委员会“北京市不动产掌上登记中心”微信小程序“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”告知单、证据4.北京市海淀区不动产登记事务中心《新建商品房联办告知单》，证据1-证据4证明办理房屋权属登记需要买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算确认书原件，房屋实际面积与预售合同内容不同的，买卖双方应就变更面积和价款达成补充协议，否则无法办理房屋权属登记；证据5.御水苑公司与涉案房屋小区其他业主签订的《补充协议》，证明御水苑公司已经与小区内其他业主签订统一格式的补充协议，房屋权属登记办理完毕。

王志针对御水苑公司提交证据发表如下意见：真实性均认可，证明目的均不认可。

王志二审中提交以下证据证明：证据1.京海国土信(信)(2018)0186号答复意见，证明确认函不需要买卖双方损失支付承诺的相关内容；证据2.新建商品房连(联)办产权办理告知单，证明在办理房产证的时候只要房屋结算确认书原件、平面图、登记表，没有要求确认函中有其他
的内容。

御水苑公司针对王志提交的上述证据发表如下意见：真实性认可，不认可证明。

针对御水苑公司和王志提交证据的关联性，本院在后文中予以论述。

北京市御水苑房地产开发有限责任公司与王志商品房预售合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2022)京01民终1784号当事人上诉人(原审被告)：北京市御水苑房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区西钓鱼台村2号地西钓鱼台嘉园7号楼地下配套B03室。

法定代表人：汤辉，董事长。

委托诉讼代理人：程世刚，北京市金杜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高冠识，北京市金杜律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：王志。

审理经过上诉人北京市御水苑房地产开发有限责任公司(以下简称御水苑公司)因与被上诉人王志商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2021)京0108民初32226号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称御水苑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王志的全部诉讼求或将本案发回重审。

事实和理由：一审法院认定事实错误。

案涉房屋《北京市商品房预售合同》约定的面积和价款在实际测量后出现变化的情况下，办理房屋转移登记需要提交购房人与开发商就此签订的补充协议，御水苑公司办理房屋初始登记时已经提
交其他办理转移登记的材料，不存在拒绝、拖延办理房屋权属转移登记的情况。

一审判决认定无需就案涉房屋变更面积、价款达成补充协议即可办理权属登记错误。

御水苑公司并非不配合办理案涉房屋权属登记，补充协议无法签订的原因为王志要求废除《北京市商品房预售合同》中违约金限额条款，御水苑公司未同意，王志未签订补充协议。

王志辩称：不同意御水苑公司的上诉请求。

王志向一审法院起诉，请求：判令御水苑公司办理北京市海淀区西钓鱼台嘉园X 号楼X单元1701号房屋(以下简称1701号房屋)的所有权证书。

一审法院查明一审法院认定事实：2007年3月26日，御水苑公司(出卖人)与王志(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定王志购买御水苑公司开发的1701号房屋，房屋预测建筑面积91.46平方米，其中套内建筑面积68.48元，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款1124551元。

合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2008年6月20日前向买受人交付该商品房。

第十五条交接手续第(三)项约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。

第十四条面积差异处理约定，实测面积与本合同载明的预测面积发生误差的，双方同意按以下方式处理：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。

实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第二十条产权登记(一)初始登记约定，出卖人应当在2008年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。

如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。

买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取
得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。

(二)转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。

如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。

买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。

合同附件八约定，出卖人根据本合同约定如需承担违约责任向买受人支付违约金的，则各项违约金之和累计不超过买受人已交付房价款的百分之三。

上述合同签订后，御水苑公司于2008年6月20日向王志交付涉案房屋。

王志称经过面积核定，涉案房屋的购房款变更为1120774元，其在交付房屋时已全部付清，同时支付了维修基金、契税、印花税、代办费、工本费，御水苑公司对此予以认可。

御水苑公司已于2019年12月31日取得了涉案房屋所在楼栋的不动产权证书。

御水苑公司称涉案房屋虽已具备办理转移登记的条件，但需要双方签订关于面积补差的补充协议，该补充协议的模板已在房管局备案。

王志不同意补充协议中关于违约金的约定故不同意签订，且认为该补充协议并非办理转移登记的必要条件，双方合同中已对面积差异进行了约定。

对于合同约定的逾期办证违约金，王志表示因御水苑公司尚未办证，违约金计算的截止时间无法确定，故在本案中暂不主张违约金。

一审法院认为一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

王志与御水苑公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

现涉案房
屋所在楼栋的权属证明已经办理，涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，御水苑公司应当履行合同义务，为王志办理房屋登记手续，故该院对王志的诉讼请求予以支持。

御水苑公司称因王志未签订补充协议无法办理转移登记，但签订补充协议并非办理房屋产权转移登记的必要条件，故对御水苑公司的抗辩理由，该院不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：御水苑公司于判决生效后30日内协助王志办理1701号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记于王志名下。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

御水苑公司向本院提交以下证据证明：证据1.北京市住房和城乡建设委员会《北京市房屋登记工作规范》、证据2.北京市住房和城乡建设委员会官方网站发布的文章《市住建委推出多项便民服务措施简化房屋登记程序》、证据3.北京市规划和自然资源委员会“北京市不动产掌上登记中心”微信小程序“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”告知单、证据4.北京市海淀区不动产登记事务中心《新建商品房联办告知单》，证据1-证据4证明办理房屋权属登记需要买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算确认书原件，房屋实际面积与预售合同内容不同的，买卖双方应就变更面积和价款达成补充协议，否则无法办理房屋权属登记；证据5.御水苑公司与涉案房屋小区其他业主签订的《补充协议》，证明御水苑公司已经与小区内其他业主签订统一格式的补充协议，房屋权属登记办理完毕。

王志针对御水苑公司提交证据发表如下意见：真实性均认可，证明目的均不认可。

王志二审中提交以下证据证明：证据1.京海国土信
(信)(2018)0186号答复意见，证明确认函不需要买卖双方损失支付承诺的相关内容；证据2.新建商品房连(联)办产权办理告知单，证明在办理房产证的时候只要房屋结算确认书原件、平面图、登记表，没有要求确认函中有其他的内容。

御水苑公司针对王志提交的上述证据发表如下意见：真实性认可，不认可证明。

针对御水苑公司和王志提交证据。