房地产项目管理策略(一)

房地产项目管理策略(一)
项目管理的知识起源于建筑管理，但是房地产开发的全过程都涉及到房地产项目管理知识，在房地产开发实践中，深深地体会到拥有一批掌握项目管理知识的优秀中层干部和骨干是企业顺利运作的基本保障，单一局限在建筑项目管理这是传统房地产企业的缺陷。

事实上，房地产行业已经从卖方市场转向买方市场，顾客成为项目管理服务的核心，不仅施工的进度与施工内容的调整要根据销售的要求进行，而且房地产销售必需围绕顾客对房地产的消费偏好进行服务，通过在服务应用项目管理知识，不断为顾客提供满意的营销服务，满足顾客的对住房的高品味精神需求。

房地产项目管理是一个复杂的系统工程，它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。

具有投资金额大、建设周期长、涉及范围广、投资风险高、管理困难等特点。

一、房地产项目管理应提升房地产项目成本管理水平的方法
1、房地产项目管理应加强项目前期投资决策阶段的成本管理
项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的问题。

在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。

(1)合理确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。

而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。

因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。

(2)做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。

长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，
造成在项目决策阶段造价控制不严。

要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。

(3)合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。

建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。

开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己的特点、特色来进行。

2、房地产项目管理设计阶段的成本管理
设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。

设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。

由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。

在设计阶段中做好以下问题控制成本。

(1)推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

(2)开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。

设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。

合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

(3)加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。

在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

房地产项目成本管理是房地产项目管理的核心的内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。

我国的房地产项目管理水平仍十分落后，有待于我们不断的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目成本管理的内涵，重视项目成本管理的有效实施，才能永远立于不败之地。