经济适用房共享式产权比例的确定及退出

经济适用房共享式产权比例的确定及退出作者：陈淑云,耿丹
来源：《商业研究》2010年第10期
摘要:作为一种新兴的保障形式,经济适用住房共享式产权正面临着如共享式产权如何划分、权责分工如何量化、以及后期的合理退出等一系列挑战。

目前,政府及相关部门还未对此形成统一、完备的指导政策。

因此,研究经济适用住房共享式产权比例的划分标准、分担形式及合理退出等问题,对于解决好经济适用住房的分配、使用、流转及退出等均具有非常重要的意义。

关键词:经济适用住房;共享式产权;退出
中图分类号:F293.31 文献标识码:A
Shared Property of Affordable Housing and the Withdrawal
CHEN Shu - Yun,GENG Dan
(School of Economics & Management,Huazhong Normal University, Wuhan 430079, China)
Abstract:As a new form of social security, shared property affordable housing has a lot of troubles to confront with, such as the distribution of the shared property, the sharing mechanism involved property management fees and building maintenance expenses, and also the reasonable compensation of the final withdrawal. Nowadays, our government and related departments have not reached a unified policy system yet to conduct all those issues. For this reason, to study shared property deeply and try forming a conclusion would be so meaningful that it can help a lot to affordable housing′s distribution, using, reselling and withdrawal in the future.
Key words:affordable housing; shared property; withdrawal
伴随着经济的发展和住房改革的进一步深化,我国保障性住房供应体系正处于日益完善和发展中。

尤其是近几年,鉴于房地产市场上经济适用住房的“尴尬地位”,理论界和实务界相继提出了共享式产权的新概念,以寻求并建立新的平衡机制,兼顾公平与效率。

然而这一改革思路在具体的实践过程中还面临着一系列挑战,如共享式产权如何划分、权责分工如何量化、以及后期的合理退出等问题。

截止目前,政府及相关部门还未对此形成统一、完备的指导政策。

本文在对这些问题进行较为深入的分析后,试提出了几点相关的可操作性建议,希望对我国现行的改革方案有所裨益。

一、确定经济适用房共享式产权比例基本思路
经济适用住房共享式产权是指政府和购房者分别按照各自出资比例,共同拥有经济适用住房产权的一种形式,亦即民法通则所规定的可由多个民事主体按份共同享有财产的形式。

产权
所有者依据各自的产权比例,合理划分权责并承担相应义务。

按照我国现行的《经济适用住房
管理办法》规定:购房者在购买经济适用住房的初期对房产只享有有限产权,五年后在补齐土地出让金的基础上可获得全部产权,此时房产方可上市交易。

在此提出的所谓购房者“有限产权”概念模糊,且这个有限产权到底多“有限”,其具体比例也并没有给出明确的界定标准,容易造成后期使用过程中的产权不明晰、权责不分明等问题。

而共享式产权经济适用住房的引入恰好能够弥补这些空缺,其按份共有产权的特点,使得产权比例得以量化、明晰化,从而有效解决上述问题。

目前,我国已有一部分试点城市尝试并推行了共享式产权经济适用住房,在其具体的实施过程中,共享式产权的比例划分基本上都是按照当地政府的指导比例标准确定的。

例如我国江苏
淮安就有7:3和5:5两种产权比例的划分标准,购房者在购买共享式产权经适房时,若选择前者就需要缴付100%的全额价款;选择后者则只须缴付70%的购房款①。

毫无疑问,这种方法在具
体的实施过程中确实发挥出了积极有效的作用,但仅通过政府对比例标准进行硬性规定这一方式来确定比例划分就难免显得有些死板了:首先,如若受保家庭提供不了最低50%产权标准的购房款,就意味着其享受不到应有的住房保障;其次,政府只是基于其发挥宏观调控作用时的指导地位,给出了两个硬性的比例划分标准,事实上严重缺乏相关数据及理论依据的支持。

因此,探求更为科学、合理的共享式产权比例划分标准,以满足不同层次人群的需要,保证政府保障性支持落到实处,便显得尤为必要。

(一) 按照市场原则确定比例有失公平
2009年6月上海市出台的《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十八条明确规定:“经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权,其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同
地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例,在《经济适用住房预(出)售合同》中约定,并
在房地产登记信息中予以载明。

”由此不难看出,上海市政府意在按照市场原则确定共享式产权比例的划分标准,即以市场决定的商品房价格为基础,结合政府的指导比例共同决定经济适用住房的价格。

笔者认为,这里提及的“一定比例”是个极不稳定的数值,会随着市售商品住房价格的走势而产生较大差异。

尤其是商品房泡沫严重、价格非合理飙升的时候(开发商会以利润最大化为目标理性抬升房价),购房者的出资份额必将极速增大,长此以往,按照这类价格购买的经适房,购房者所占的产权比例自然会偏离其原有正常值,这便很难体现出福利保障性了。

由此可见,在确定共享式产权比例的划分方面,单纯依靠市场而不重视发挥政府的宏观调控作用,对于广大迫切需要享受住房保障的低收入人群来讲,明显有失公平。

因此,从公平的角度来看,笔者认为这并非最优选择。

(二) 按照成本原则确定比例有碍效率
《经济适用住房管理办法》规定:传统经济适用住房的建设用地采取政府划拨的方式取得,在免收土地出让金的同时还能享受到一系列税费减免的优惠。

此外,经济适用住房的价格实施政府指导定价,本着保本微利的原则将利润控制在3%以内。

由此不难看出,传统的经济适用住房基本是按照建设成本来计算价格的,且在实施过程中,政府通过宏观调控手段适时参与定价,力图切实保证低收入人群购买到合适且价格低廉的保障性住房。

但众所周知,没有市场的参与就不可避免地会造成效率低下。

因此,忽略市场作用而单纯采取成本定价,并依靠政府宏观调控的手段对共享式产权的比例进行划定,这同样也是不可取的。

(三) 将市场原则与成本原则相结合
1.按照市场原则确定政府产权份额。

共享式产权经济适用住房在流转过程中,政府通过出资比例确定其产权份额并享有有限产权,即主要以土地出让金在房屋总价格中作比以获取等比例的产权份额。

需要注意的是,这一产权比例并非固定,可随市场地价变化而有所调整,具体表现为同时期某政府划拨建设用地的市场出让金高低,决定该地块所建经济适用住房共享式产权中政府所占份额的多寡。

由此可以看出,政府产权份额的界定,需结合市场原则下土地的供需状况来衡量,即由划拨建设用地的市场价格决定政府产权(出资)份额。

由于经济适用住房本属于保障性救助房,区别于一般商品房完全依赖市场对土地进行定价的情况,政府作为开发主体或授权企业开发时,不应完全通过市场的价格调整作用对土地实施定价,而是应在遵循市场原则的基础之上加强宏观调控,实行政府指导价。

也就是说,应在剔除利润加成的前提下,直接参考使用城镇土地(居住用途)基准地价标准对共享式产权经适房的建设用地价格予以确定,即:
政府产权(出资)份额=基准地价/(基准地价+购房者出资)
以武汉市为例,政府规定基准地价每三年更新一次。

因此,在经济适用住房的建设初期就应以当期市面土地基准地价作为基期价格进行产权比例的核算,而后期无论基准地价如何变更,都不应影响政府的初始投资比例值,只可能对退出时产权利益的补贴有所影响。

假设武汉市政府在2007年出售了一套建在市区Ⅰ级住宅用地上的面积为60㎡的共享式产权经济适用住房,按照5 848元/每平米的基准地价所划拨的土地实际价格,可换算成约35万元的政府出资额。

假定购房者出资15万元购买该房,则政府拥有约为70%比例的产权。

2. 按照成本原则确定购房者产权份额。

若欲确定购房者在共享式产权经济适用住房中所占的产权份额,首先,要明确该房产的实际售价(势必含有政府产权份额所对应的土地出让金部分);其次,要确定购房者在买房时的实际出资额,即购房款(不低于建设成本的部分)。

第一,共享式产权经济适用住房的价格由建设成本和土地出让金构成。

根据《经济适用住房管理办法》第二十条规定:“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则……房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适
用住房只能按成本价销售,不得有利润”。

当由政府作为供应主体时,传统经适房的价格可近似等同于其建设成本支出,包含征地拆迁费、勘察设计费、建安工程费、基础设施配套费、占以上四项之和1%-3%的管理费、贷款利息及税金(可减免,若政府未减免税金则应按比例提出对应份额的产权)七项,购房者只须缴纳等同于建设成本的房价便可取得传统经适房的占有权、使用权及有限产权。

此外,若有房地产开发企业参与其中,须另外计入控制在3%以内的企业利润加成。

由于共享式产权经济适用住房政府与购房者共享产权,其房价势必会在传统经济适用房价格的基础上再计入政府出资额,即受市场影响的土地出让金。

同理,以房地产开发企业为供应主体的共享式产权经适房的建设还应额外计入低于3%的利润加成。

作为保障性住房房源的经济适用住房,其开发、建设过程一般会由政府部门严格把关,并采取成本原则计算其售出价格。

在政府及房管部门严格的审察监管制度下,不法投机行为得以有效规避,因此经适房的建设成本通常比较稳定。

而此处提及的土地出让金,即为前文所述之基准地价,应采取在市场基础上由政府指导定价的形式获取。

第二, 购房者按照高于建房成本的实际出资额(任意比例)享有有限产权。

在借鉴国外先进经验以完善我国经济适用住房共享式产权的比例划定标准时,不妨参照英国住宅体系中的共享产权(shared ownership)住宅,采取由政府提供补贴以满足差额、消费者则按任意比例出资的形式来确定二者对房屋产权的划分,进而满足多层次、多形式、多需求的受保群体。

但必须强调的是,在借鉴过程中万不可盲目照搬照抄,而应依据我国实际国情予以适当变形。

例如为了提高准入标准,避免利益寻租现象,充分发挥共享式产权经适房的保障作用,可强制规定购房时实际出资的最低限额。

比如在购买共享式产权经适房时,规定购房者的实际出资额必须大于房屋建设成本价,其余未得产权(政府部分)的租金则应按照产权比例并结合市场租金标准进行确定,由购房者定期足额缴付。

此外,政府根据受保家庭的困难程度考虑给予一定数额的租金补贴。

以2009年武汉市经济适用住房集中成交平均价格为例,假设购买一套面积为60㎡的经适房,其成交价格预计约为16.95万元。

已知该房建在市区Ⅰ级住宅用地上且与政府共享产权,则应根据该地块基准地价3 051元/平方米计入政府出资额约18.31万元,于是该经适房的实际总房价应为成交价格与政府出资之和35.26万元(不计利润)。

因此购房者若全额支付该房产的建设成本费16.95万元,则可获得约48%比例的有限产权,政府则按比例享有52%的产权份额。

二、共享式产权经济适用住房在使用过程中“产权共享”的体现
(一) 购房者向政府缴纳非己产权部分的租金
目前,我国试推行经济适用住房共享式产权(包括经济适用住房租售并举)的城市,均采取由政府定价的方式对购房者应缴房租予以确定。

基于经济适用住房最基础的保障性原则,租金价格普遍较低,于是便引起了社会上很多不法投机者的利益寻租行为,造成保障性资源的浪费与流失。

针对这种情况,在适当引入市场调节机制的基础之上,结合政府的宏观调控作用,笔者认为应分为两步对应缴房租的金额进行确定。

1.确定共享式产权经济适用住房的租金比例值。

由于购房者购买的经济适用住房实属于有限产权共享式,其实际享有的产权比例仅为购房出资额占总房价的比值,并非完全产权。

因此在房屋的实际使用过程中,购房者应对非己部分的产权(政府部分)定期缴纳租金。

鉴于经适房的保障作用,这类租金的定制一般不易过高,而应在市场租金价格标准的基础之上进行下调,由政府及相关房管部门研究得出合理的租金比例值(应缴房租与市场标准房租的刚性比例值),并配合相关政策法规予以硬性规范。

与此同时,政府可适当提供一定数额的租金补贴,以求对购房者给予保障性支持。

2.以租金比例值结合当期市场租金共同决定房租。

购房者应缴租金比例值(应缴房租与市场标准房租比例值)的刚性规范,必然能够在后期使用过程中促使租金核算工作流程化、简明化,从而在一定程度上减少利益纠纷的产生。

购房者应缴房租的金额只须按照该比例值,结合同期同地段商品房市场租金价格计算即可,若市场租金上升则购房者应缴租金随之上涨,反之则下降。

例如我们假设某地段一套面积为60㎡的经济适用住房,售出后购房者与政府按照4:6的比例共享产权。

在后期使用过程中,购房者就需要对政府60%的产权部分定期缴付租金。

如果已知同期同地段商品房的市场平均租金价格为每月20元/㎡,政府规定购房者应缴租金与市场租金的刚性比例值为15%,则购房者应缴租金的数额为20×15%×60×60%=108元/月。

因此,已取得40%产权的购房者在后期的租住过程中只须每月向政府缴纳租金108元,方可继续享有完全使用权。

(二) 物业管理费与公共维修费采取分摊制
1.购房者承担物业管理费用,定期向物业公司缴纳物业费。

共享式产权经济适用住房自建成至投入使用的漫长过程中,政府并没有实际参与,而购房者虽没有取得完全产权,但却实际享有完全占有权及使用权。

众所周知,物业费是针对小区住户征收的一种有偿服务费用,因此由完全占有及使用住房并实际居住在房屋内的购房者全额支付是非常合理的;从另一个方面来看,物业费实际上就是购房者生活成本的一个组成部分,政府当然要发挥对购房者的保障作用,但无须负责到底乃至替其支付。

至于物业费的缴收单位,可由政府实施招标以选定合适的物业管理企业负责。

物业公司将定期收缴来的租金按照与政府事先约定的比例提取报酬,同时预留出一定份额的公共维修费用并纳入维修专项基金,剩余部分则悉数上交当地直属住房保障中心或管理部门作为保障性住房专项资金,用于经济适用住房的后期维修管理或其他保障性住房的开发建设。

2。

政府负担公共维修费,于建房伊始设立专项维修基金。

政府应基于发挥其保障作用的义务主动承担公共维修费。

这里所提及的公共维修费,并不是物业管理费中所涵盖的对于物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用,以及针对小区内大型公共部分的维修费用,而是包括对于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用②,是由政府在经济适用住房筹建初期划拨并建立的专项维修基金提供,不计入物业服务支出或物业服务成本的费用。

而且需要注意的是,一次性的资金划拨并不能保证后期的永久性使用,因此政府在征收其产
权份额对应的租金后,应该按照特定比例定期提取公共维修费专用款项,交由物业管理企业作为专项维修基金的长期性补给(该流程中物业管理企业的工作职责应与上述租金收缴过程中的职责相一致)。

综上,在共享式产权经济适用住房物业管理费与公共维修费的分摊问题上,不应也不宜引入共享式产权的划分比例来解决问题,而是应当采取分摊制原则,倡导双方“各司其职”。

原则上来讲,购房者购买的共享式产权经适房并不完全属于个人,物业费与维修费理应与该房的共同所有者——政府按产权比例共同分摊,借以体现权责分明、利益明晰的特点。

但实际情况不然,购房者在实际享有经适房的完全占有及使用权力的同时,政府的保障作用其实已经得到了充分体现,即保证了受保对象的“住有所居”;再者,在购房者缴纳租金并入住经适房的过程当中,地方政府也会为其提供一定比例的租金补贴作为保障性支持。

因此,由购房者完全负担物业费并非政府保障性功能的缺失抑或丢责任、甩包袱的表现,所以更不应也没有道理借由保障性住房的幌子让政府替购房者“消费”买单。

三、共享式产权经济适用住房的退出
针对经济适用住房的退出,《管理办法》做出如下规定:“上市转让经适房,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

”该条款实际并未对经适房退出时应补齐的价款作出明确规定;再者,由于普通商品房的价格构成里包含了开发商的巨额利润,以及在市场竞争条件下过高的土地出让金(通过招标挂方式取得的土地价格必然会因为市场影响而高于政府指导价格),利用差价计算应补价款就难免会造成补缴金额或补偿金额偏高,因此无论是对于购房者还是政府而言都是显失公平的。

对此笔者认为,针对共享式产权经济适用住房的退出,应该分为两种情况,通过定量的方式对应补价款进行核算。

(一)购房者购买剩余产权,政府退出
当受保家庭收入提高,具备支付剩余产权的能力且愿意购得全部产权时,可以采取购买政府产权份额的方式获取经适房的全部产权,使其变为完全自有的私产,或者将其上市转让交易。

购房者有意购买剩余产权时,由政府出面聘请房产估算中心对经适房的现期价格进行重新评估。

评估时应在结合当期市场状况,包括当期基准地价以及房屋使用折旧费等的基础之上引入政府的产权比例份额,再代入公式计算补缴价款。

即:
购房者补缴价款金额=重估房价×政府产权份额
此时须注意两点:首先,购房属于个人投资行为,无论房价涨跌与否都应该自担风险;再者,这里所提到的重估房价并非市场上同类商品房售价,而是基于市场原则下的经济适用住房价格,即为当期基准地价与原建房成本之和在扣除房屋使用折旧费后所得的价格,理应严格遵循“即买即算”原则。

(二)购房者退出,政府优先回购
购房者境况变好,收入增加直至不符合保障标准时应主动退出;且购房者在向市场出售其产权时政府理应优先回购并补齐收益。

这里同样需要以重估价格为标准,并结合购房者的产权比例份额计算补偿价款。

即:
政府补偿价款金额=重估房价×购房者产权份额
再次引用上文2009年某60㎡经济适用住房的例子,政府与购房者分别以48%和52%的比例共享产权。

假设已知该经适房的原建房成本为16.95万元,基准地价为18.31万元,则其总房价应为35.26万元(不计利润)。

五年后,购房者收入提高欲退出转而购买商品房,提出向政府出售其52%的产权。

假定届时该房所在地段基准地价涨至21.31万元,房产估算中心测算得到的房屋折旧费为1.45万元。

此时,若综合以上数据便可以得出重估房价为21.31+16.95-1.45=36.81万元,再结合上文公式及购房者52%比例的产权份额,就不难计算出政府应对购房者补偿的价款金额19.1412万元。

另外,若购房者一方面不愿购买政府手中的剩余产权,另一方面也不愿退出的话,政府应适时发挥其宏观调控作用强制腾退;如若确实存在特殊情况暂不能腾退的,则应按照市场上同时期、同地段的商品房租金标准缴纳全额租金,并不再享有政府给予的租金补贴。

四、结语
纵观目前我国的保障性住房市场,经济适用住房共享式产权作为一种新兴的保障形式,拥有着极大的发展潜力和发展空间,同时也是我国住房保障深入改革的必然趋势。

因此,明确指出经济适用住房共享式产权比例的划分标准、分担形式及合理退出等问题,对于日后经济适用住房的分配、使用、流转及退出等,均具有非常重要的指导意义,这同样也是本文创作的初衷。

注释:
① /news/yaowen/detail_2010_03/11/365502_0.shtml.
② /view/1168513.htm?fr=ala0_1.
参考文献:
[1] 经济适用住房管理办法[Z].[s•n],2007.
[2] 上海市经济适用住房管理试行办法[Z].[s•n],2009.
[3] 牛毅.经济适用房的产权研究[J].产权导刊,2006(7).
[4] 贾广葆,马似鹏.共有产权:经济适用房新模式[J].上海房地,2007(8).
[5] 陈明.共有产权经济适用房:保障性住房建设的新探索——淮安市经济适用房建设的实践及其得失[J].北方经济,2008(19).
(责任编辑:石树文)。