城市综合体项目策划书

六安市城市综合体项目策划书

关于城市综合体

城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。

城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。

在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。

关于项目土地 :

“城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一：

第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。

第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。

第三，位于新开发区。

项目前期规划最核心的工作是项目土地.

项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读.

对项目具体土地解读分为：

1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？

2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；

3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

4、项目可利用资源，如：河流，公园等；

5、项目规划条件：容积率、限高等；

6、项目区域规划与城市总体规划等。

关于城市综合体开发的理念:

城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开

发将多功能地综合集中开发，包含有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24小时不夜城“大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼合城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。

在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点的割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。

城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或者布置大型市民活动广场等公共开放式活动或者绿化空间.

居住区休闲活动广场，邻里中心等辅助设施等应大力体现大空间大尺度的建筑间距及超大绿化。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意.

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店大型购物集群,超大型购物广场等地标式建筑.

六安市城市综合体投资:

根据城市CBD和ABP的投资特性，投资额一般规模为人民币15亿-20亿（以新乡为例）。注册营运公司注册资本金约为3000万美元，超市，星级酒店等独立项目注册资本金约为1000万美元，不含ABP项目引进企业。

拟投资 1:购物中心(商场)

2:大型超市(大润发)

3: 星级酒店

4: 特色商业

5:住宅

6：企业总部

前期准备

■基地定位

兼顾区位优势和土地成本，基地宜地选择在市政务区及工业区附近，需要尽早定夺。

■征用土地

从挂牌竟拍到签约领证，得用一个过程，需要抓紧办理。

■设计方案

市规划部门下达规划指标后即可步入方案设计、方案论证和扩初设计，其间规划指标是关键。

■规划审批

从提交方案到规划许可证领发为期较长，需由开发商与政府共同努力。

（二）施工

■施工图设计。

■报审与保健。

■进度的安排。

■市政的协调。

招商入驻与运行

（一）招商入驻

■利用区优势形成驱动力

在全国经济走势普遍看好的同时，长三角、珠三角等沿海地区发展速度尤为迅猛，打有暗流涌动爆发之势。这些地区交通发达、人才集中、意识超前、信息畅通，加上历史形成的相对雄厚的经济基础，已经成为沿海经济升级换代、西部开发揭竿而起的瞄准目标。所以六安市CBD和ABP建成后将有众多内外地企业入驻，其筑巢引凤的驱动力会不期而至。

■通过政策导向形成向心力

六安市十分重视投资政策这根经济杠杆，优惠的亲商政策就起到很好的导向作用。

■利用设计优势形成吸引力

方案设计应该在满足规划要点的前提下实现最佳化。为此，必须要有前瞻性，要有对构筑商住综合体项目氛围的理性上认识，要有知名策划公司与设计公司的配合上的默契，要有特征特色不随大流的个性上的体现。开发商受益靠的是做好环境，优化功能，提升品位，从而赢得投资者的青睐。这一动机恰恰正是投资者的追求，两者互求互动，可以形成开发与投资的最佳结合。所以六安市的CBD和ABP建成后，将有四面八方的有识之光顾问鼎，其玉落美女的吸引会一见钟情。

■通过上市平台形成征服力

上市公司不但具有强大的经济实力，而且具有十分开阔的经济视野。拿集团为例，每年出访参观、迎来送往等商务活动数以百计，就有更多的机会与国内外大公司、大企业的CEO们接触，他们掌握商务信息，熟悉市场行情和经济动向，准确地把握商务脉搏。所以CBD和ABP建成后，利用上市公司知名度高、影响力强这一平台，进行招商。（二）运行

■内部条件

企业以实现国际知名企业入驻宗旨为目的创造内部条件。

■外部条件

政府以实现CBD和ABP基地繁荣昌盛为宗旨优化外部条件。

■良性循环

凭借集团强大的资本优势以及六安市区位优势形成驱动力、政策导向形成向心力、设计优势形成吸引力、上市平台形成征服力。企业、政府、开发商通力运作，CBD和ABP基地可以形成健康运行的良好局面。

项目土地挂牌：

■建议土地出让面积不小于200亩，用途为商住，

■综合容积率2.0左右；综合建筑密度不大于40%；

■绿地率大于35%；

■带方案及有关要求条件拍卖土地。

结论