(房地产市场报告龙岗房地产市场发展报告

2005年龙岗房地产市场发展报告
目录
第一章、市场客观经济形势分析
一、宏观经济形势分析
二、龙岗经济形势分析
三、2005年深圳房地产市场分析
四、2005年上半年龙岗地产概况
第二章、龙岗区消费者置业特征分析
一、住宅市场客户结构分析
二、置业者的置业特征分析
三、龙岗楼盘特征分析
第三章、2005年龙岗区房地产市场几大特点
一、基础工程项目建设提速
二、土地交易市场波澜不惊
三、小户型平稳发展，均价稳中有升
四、热点片区各有千秋
第四章、典型楼盘推介
一、花半里、万科第五园、万科十七英里等
二、2005年龙岗区在售楼盘统计表
第五章、2005年房地产政策解读
一、整顿房地产虚假广告，打击市场非法炒作行为
二、加强房地产信息建设，为市民购房提供全面、准确的市
场信息
三、积极落实中央宏观调控政策，合理引导住房发展，进一
步规范市场秩序
第六章、龙岗房地产市场预测
第一章、龙岗房地产市场形势分析
一、宏观经济形势分析
今年1-8月，深圳市经济继续保持平稳快速增长。

据了解，今年1-8月，深圳市规模以上工业企业实现增加值1536.09亿元，比上年同期增长18.2％。

工业产品出口增势强劲。

1-8
月实现工业产品出口交货值3584.96亿元，同比增长
30.9％。

全社会固定资产投资略有增长。

今年1-8月份，我市完成全社会固定资产投资644.84亿元，比上年同期增长1.5％。

其中，基本建设投资表现出较强的增长势头，完成339.53亿元，增长26.3％，是带动固定投资增长的主动力；房地产开发投资尚未走出调整期，共完成249.19亿元，下降4.7％。

外贸出口高速增长。

有关数据统计显示，1-8月份，全市外贸进出口总额1060.77亿美元，比去年同期增长19.4％。

其中，出口总额580.96亿美元，增长27.7％；进口总额479.81亿美元，增长10.7％。

今年以来，我市外贸出口一直增势强劲，累计增幅基本逐月攀升。

财政金融形势良好。

今年1-8月份，全市地方财政一般预算收入240.20亿元，按可比口径比上年同期增长21.0％；地方财政一般预算支出281.11亿元，同比增长37.5％。

8月末，全市金融机构各项人民币存款余额7773.40亿元，比年初增长9.4％。

全市金融机构各项人民币贷款余额5433.92亿元，比年初增长4.7％。

国内消费市场趋旺，消费物价涨幅趋缓。

1-8月份，全市实现社会消费品零售总额692.38亿元，比上年同期增长
15.6％；全市居民消费价格指数比上年同期累计平均上升1.8％，涨幅有所减缓。

二、龙岗经济形势分析
2005年上半年，龙岗区国民经济各主要经济指标快速增长，实现地区生产总值347.23亿元，同比增长24.5％，增速比上年同期快0.5个百分点，显现效益提升、和谐发展的良好局面。

今年上半年，龙岗区经济发展呈现多处亮点，较为显著的特点是内涵式增长以及外延式扩张并存，经济结构在规模扩张中优化。

亮点之一是经济在高增长平台上稳定运行，地区生产总值保持快速增长，据初步测算，今年上半年，第一产业实现增加值2.43亿元，减少14.2％；第二产业实现增加值276.20亿元，增长27.7％；第三产业实现增加值68.60亿元，增长14.5％。

亮点之二是投资、消费、出口均呈良性发展。

今年上半年完成工业增加值254.46亿元，同比增长29.4％，比全市增速快6.4个百分点，占全市的比重为23.0％。

2005年上半年全社会固定资产投资同比增长19.2％，固定资产占全市的比重达到24.3％。

2005年上半年，全区基础设施投资完成39.05亿元，占固定资产投资总额的34.8％，比上年提高8.5个百分点。

亮点之三是经济结构逐步调优调强，工业化特征越来越明显。

今年上半年工业增加值为254.46亿元，占的比重为70.8％。

高新技术产品出口保持高速增长，今年1—6月份，全区高新技术产品出口同比增长63.4％，比同期出口总额增速快43.6个百分点。

2005年，固定资产投资结构发生较大的调整，制造业投资首次出现下降，而第三产业和关系民生的基础设施行业则投资力度加大，比重提高。

亮点之四是经济活力不断增强，税收大幅度增长，“十五”期间该区税收一直保持高速增长态势，今年上半年，国、地两税总收入为55.51亿元，同比增长41.6％，高于同期GDP 增幅17.1个百分点。

三、2005年深圳房地产市场分析
2005年，深圳市房地产市场的总体运行反映出以下几个特征：
（一）房地产投资增速减缓，商品房建设规模逐渐减小，空置房不断消化
今年1～6月，我市商品房投资196.46亿元，比去年同期下降14.80％；商品房施工面积2216.87万平方米，比去年同期下降1.41％；商品房竣工面积214.91万平方米，比去年同期下降23.93％。

总体来看，房地产投资及建设规模逐渐减少。

在建设规模减少的同时，商品房空置量不断消化，至今年6月底，商品房空置面积为142.78万平方米，同比减少38.57％。

（二）住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度
最近两年，我市商品房需求基本保持10％左右的平稳增长。

今年1～6月，商品房销售面积达到488.68万平方米，较去年同期增加12.26％，其中，住宅销售面积434.32万平方米，同比增长11.03％。

从住宅销售的户型结构来看，三房以下户型占75％，别墅仅占1％，普通商品住宅需求仍为市场主体需求。

从住宅销售面积各行政区分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的28％；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20％。

（三）住宅价格总体呈上升势头，但走势基本平稳
今年1～6月份，我市住宅价格继续呈现上升势头，全市商品住宅均价为6547.89元/平方米，同比上涨12.05％。

（四）特区内房价基本保持平稳波动；特区外房价在城市化加速作用下增长较快
从特区内住宅销售价格波动看，今年上半年，特区内房价基本保持平稳变动。

从特区外住宅价格波动看，今年特区外两区房价增长明显较快。

1～6月，宝安区均价5038.06元/平方米，同比增长
27.89％；龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长
28.83%。

今年1～6月特区外住宅销售面积占全市比例47％，高于去年同期的36％。

同时，特区外销售均价同比上涨28.42％，以往与特区内差距2倍的价格差明显缩小，价格总体差距减少到1.6倍。

（五）二手房交易总体保持上升势头，二手房市场运行基本平稳
近两年，我市二手房交易量一直保持约40%的较高增长速度，交易总量与新房销售面积逐渐接近。

今年以来，我市二手房交易继续保持较高增长，1～6月二手房交易面积为422.45万平方米，比去年同期增长30.62％；其中，二手住宅交易面积为299.43万平方米，比去年同期增长37.06％。

此外，二手房住宅价格比上年同期增长14.55％，基本与新建住宅价格保持同步波动。

四、2005年上半年龙岗地产市场概况
龙岗区住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度，特区外置业已渐特区外置业已渐成主流，龙岗占全市的比例均接近20％。

2005年1～6月住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落。

龙岗区房价增长明显较快。

2005年1～6月，龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。

龙岗区住宅价格上涨的主要原因在于龙岗区城市化进程的加速，房地产需求明显旺盛，而特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移，同时，发展商的开发重点也逐步向特区外转移，这些因素促使了龙岗区房价的增长。

2005年龙岗区上半年批出的预售面积62万平方米，其中住宅面积53万平方米，住宅套数5099套。

2005年龙岗区上半年住宅销售8841套，销售建筑面积82万平方米，销售金额38亿元，均价（建筑面积）4736元。

2005年上半年龙岗区住宅销售价位统计
价位套数建筑面积金额均价(建筑面积) 每套面积4000
3237 268570.29 934228262.69 3478.524235 82.968887 元以
下
5066 476636.61 2276348552.90 4775.857550 94.085394 4000
到
6000
383 46509.97 319244244.00 6863.995913 121.435953 6000
到
8000
800到
110 17277.17 151795955.00 8785.927035 157.065181 10000
10000
45 9668.68 195585212.00 20228.739807 214.859555 元以
上
第二章、龙岗区消费者置业特征及楼盘特征分析
一、住宅市场客户结构分析
（一）、龙岗区本地客户群体分析
龙岗区置业目前还是以在龙岗居住或工作的人为主，据分析，有四类龙岗本地客户群体保障龙岗房地产市场的旺盛需求。

1、龙岗本地置业者
不论是一次购房，还是住宅升级，二次、三次置业，还是投资，龙岗本地置业者是推动龙岗楼市发展的主要动力。

2、工业区、工业园高层管理人员。

龙城工业园、宝龙、碧岭工业园及横岗、布吉等各大工业园老板及高层管理人员对住宅有着旺盛的需求。

3、区、各街道政府工作人员。

有分析报告认为，目前龙岗区、各街道机关和事业单位大部分政府工作人员居住在特区内，但这部分消费群体有能力在龙岗进行二次置业，以解决上班路途远而造成的“舟车劳顿”。

4、地铁吸引的各类人群。

按照规划，地铁三号线起于红岭中路，经过布吉、横岗，终至龙岗。

布吉、横岗、龙岗中心城等片区的住宅、商业项目
都将以地铁3号线作为卖点吸引因地铁的开通而带来的各类群体。

（二）、关内龙岗客户群体分析
在深圳房地产信息网9月10－11日举行的“龙岗地产行·品楼大行动”中，szhome在近百名有在龙岗置业意向的关内网友中做了调研，从中分析出关内龙岗置业者的一些基本特征。

1、关内龙岗置业者以20、30岁青年为主
根据数据分析，关内龙岗置业者绝大多数年龄在20－30岁之间，主要是来深或者在深工作3、5年的白领。

这些人小有积蓄，但关内高企房价迫使其关外置业，所以绝大多数都是购房自住，这类人中具有投资意向的比例不到9％。

也有带着自住＋投资美好理想的年轻白领，他们的理想是：暂时买一套自住，积累一定资金后买其他好房或等房价涨了，转手卖掉小赚一笔。

2、福田北上置业者比例较大
本次在本次调研中，来自福田的网友最多、罗湖其次。

深圳中、西部客户北上龙岗置业者的热情，从侧面反映了龙岗地产的诱惑力。

宝安、盐田的网友对北上龙岗置业者似乎不很热心，应主要由于交通距离遥远之缘故。

3、意向投资比例超过24％
根据统计显示，本次看楼网友24％比例的人有投资龙岗地产的意向，投资呈现两个特征：
1、深圳中、西部网友投资比例大；
2、30岁以上年龄阶层客户投资比例大（30岁以下基本以自住为主）。

从区域划分：南山网友的投资比例最大，占43％；其次福田，占28％；再次罗湖，占17％。

从年龄阶层划分：20－30岁的网友90％以上自住为主，30岁以上的网友投资比例上升，占总投资人数的63％。

从以上表看出，工作距离龙岗越远的网友，投资比例越高，南山、福田、罗湖的网友相当数量的人对龙岗的投资前景比较看好；年龄大的网友具有相当的资金储备，四处寻找投资
机会。

鉴于股市、汇市、存银行利息等并非理想投资途径，故而房市成为最好的投资方向。

龙岗目前房价全市最低，好产品不少，性价比高，理论上具有升值空间大。

加之地铁3号线的修建、深惠公路的改造的交通利好，所以网友特别看好龙岗地产前景。

4、意向购买龙岗别墅的比例高
本次调研，有70％以上的关内客户以购房自住为主，3房的意向购买比例最大也在意料之中。

至于购买别墅的比例高，估计有两个方面的原因：价格合适，认为与其花万购买特区一套小户型，不如添点钱在关外购买别墅；老人或即将退休的人对关外低价别墅颇有好感。

5、投资客对龙岗2房兴趣最大
关内投资客户对龙岗2房兴趣最大。

自住者对购买龙岗3房、别墅的兴趣最大，而投资者对龙岗2房兴趣最大，这间接表明投资者采取的是稳健的策略。

而且，小户型投资一向是市场的热点，这个总则放到任何城市都不例外。

二、置业者的置业特征分析
龙岗楼市经过数年快速发展，消费者的置业要求有了很大的提高，这由于一方面龙岗楼市在不断发展，另一方面，消费者的置业需求特征也有了变化。

目前，龙岗区置业者呈现出以下几大置业需求特征：
1、良好的社区环境需求
象万科城、桂芳园社区以磅礴的气势、浓郁的人居氛围、优雅的社区环境吸引了无数置业者。

万科城自成一体，桂芳园绵绵不绝，一至六期区内的物业最佳。

2、业主的同一性需求
这指业主的经济条件、社会层次、审美情趣、投资趋向有一定相同性。

社区意味着一个开放式的小社会，谁都是主人，因而没有同一性的社会群体居住在同一社区，一定会产生许多不和谐因素。

这一点在万科城、万科十七英里、第五园、振业城、桂芳园、中信高尔夫别墅的业主中表现得最为突出。

3、增值空间需求
没有业主不希望他的物业升值的，然而增值空间要有合理的参照，邻近楼盘的增值最有说服力，象万科城、第五园就拿邻近四季花城从一期开盘的2800元升值到目前的6000元做比较，业主颇为认同。

如果拿较远的水谢花都从开盘的一
万二千元升值到目前三级市场的三万九千元，就很难有强有力的说服力。

而居家型业主通常升值欲不十分强烈，他们只希望物业不要贬值。

4、旺盛的人气需求
不管推广商如何使招，开盘时人气是否旺盛十分重要，有的楼盘千人空巷，买房没商量，潜业主趋之若鹜。

如果人气不旺，潜业主又要思量再三了。

5、精心打造的细节需求
细节从许多方面表现出来，象赠送面积，可园、湖光山色都有出色的表现，而日辉台重金投入、满园春色的园林，万科城多姿多彩的物业类型，第五园于细微处见精神的中国精神，泰雅园顾全业主的低层物业的架空层，湖光山舍社区一万平米的湖面，都给人们耳目一新的感觉。

布吉楼盘的品质在与时俱进，与往昔不可同日而语。

6、物业的功能需求
不同的物业功能满足不同的客户需求，象泰雅园以中型户型为主，总价、单价均低，低层、多层皆有架空层的居家型经济房，就很能吸引客户。

象桂芳园八期为大芬村画师量身定做的200多套层高3米9的单身公寓，也吸引不少客户。

俪
景中心的小户型填补了中心城住宅市场小户型的空白，受到普遍欢迎，销售价格一路高涨，均价接近6000元。

置业者最关心的问题
由于关外发展与关内有较大的距离，龙岗置业者也关注与置业利益相关的一些切身问题，希望这些问题政府能给予解决。

具体有以下一些问题：
交通（3号线地铁、深惠公路）改善进度？
布吉规划进展？
石芽岭规划总体情况？
龙岗房价“补涨”的临界点？
关外物业管理水平普遍很差，怎么改善？
龙岗产品落差大，价格落差也大，心理落差也大。

如何督促发展商都做好产品？
中心城房价涨幅将如何？
……
三、龙岗楼盘特征分析
1、销售户型
龙岗区住宅户型由过去的以3房、4房为主的大中户型开始向多元化发展，不同区域有不同特点。

布吉住宅户型在保持大中户型的基础上，小户型开发明显增多，如桂芳园8期的单身公寓，怡康家园39—59平方米的二房，这说明布吉紧靠罗湖，随着交通的便捷化，关内置业者纷纷关注布吉，而布吉楼盘户型明显受到罗湖楼盘的影响。

龙岗中心城继续以大中户型为主，但象俪景中心、御林这样的中小户型、公寓也开始出现。

而横岗、龙岗街道、板雪岗、葵涌的万科城、万科第五园、万科十七英里、振业城、中信高尔夫别墅等项目增加了龙岗高端住宅领域的供给，别墅、Townhouse将是龙岗住宅发展的一个方向。

2、销售面积
龙岗区通常单身公寓、一房、二房销售面积在80平方米以下，二房、三房通常在80—144平方米，144平方米以上通常是四房、复式、独院别墅等。

怡康家园的三房在75平方米左右，2房在45-47平方米左右，被称为纳米户型。

不少楼盘开始关注住宅面积的实用性，实用性将是龙岗住宅的一个发展方向。

3、销售价格
龙岗中心城2005年上半年住宅均价接近4500元/平方米，下半年开盘均价大部分超过4500元/平方米，年低或明年初均价有望突破5000元/平方米，价格在不断上涨。

坂雪岗、葵涌、龙岗街道、横岗的别墅、Townhouse的均价已突破8000元/平方米，接近10000元/平方米，部分项目均价突破了1500元/平方米。

由于规划等多方面的原因，楼盘价格最低的要数布吉中心区，上半年大部分楼盘均价在4000元/平方米界线内，下半年升幅空间并不多，可以说，在一定时间内，布吉楼市大部分楼盘均价保持在4000元/平方米至4500元/平方米之间。

第三章、2005年龙岗区房地产市场几大特点
一、基础工程项目建设提速
今年以来，龙岗基础配套工程在加速建设，根据市政府“一横八纵”及龙岗区自身的交通建设规划，龙岗区的交通建设步入了快车道。

机荷高速公路盐田港支线、深平快速路特区内段、南平快速路一期、横坪公路改扩建、丹平路、沙荷路以及盐坝高速公路C段的建设在紧张地进行中，部分项目已
接近尾声。

外环高速公路建设、深惠路改造已进入了前期阶段，地铁3号线将在年底打下地基桩。

连接特区内外的地铁“三号线”总投资达100亿元人民币，建设工期为4年，地铁三号线初期起于红岭中路（近期起点站由红岭中路延伸至福田购物公园），止于龙兴街，横跨福田、罗湖、龙岗三区，线路全长32.913公里；沿线设车站19座，其中地下站6座，高架站13座，车站从起点至终点分别为红岭中路站、老街站、东门中路站、人民医院站、田贝路站、布心站、布吉联检站、布吉客运站、布吉镇政府站、汇福花园站、丹竹头站、育马场站、塘坑站、新世界广场站、银海市场站、爱联学校站、吉祥路站、龙城广场站、龙兴街站。

地铁“三号线”将解决东部交通拥挤、完善轨道交通网络、疏导城市地面交通，接市中心和布吉、横岗、龙岗中心城，有利于构建深圳市“一市多城，众星捧月”的现代化城市体系，有力地促进3个卫星城的发展，加快深圳市城市建设有第一圈层向第二、第三圈层的全面推进，极大地推动城市一体化进程。

令人欣喜的是，今年市政府审议并原则批准深圳奥林匹克国际体育中心选址龙岗，这是龙岗区重大的体育工程项目。

最近两年，龙岗已建成公众高尔夫球场、国际自行车赛馆、自
行车山地赛道、国际网球中心等体育设施。

目前，龙岗中心城西区开发建设又全面启动。

在《关于深圳奥林匹克体育中心规划建设情况报告》中，龙岗中心城西区规划用地面积14.77平方公里，可用建设用地6.5平方公里，其中为奥体中心预留3.75平方公里土地，可建设一座8万人体育场和一座游泳馆。

中心城西区不仅能满足奥林匹克体育中心主要场馆及配套设施的用地要求，还规划了商务区和适量高档住宅。

为给“奥体中心”提供配套，龙岗区正加紧建设五星级体育宾馆、碧湖酒店、星河酒店。

除体育基础设施外，目前在龙岗中心城西区已有一定规模和较高档次的酒店等商业设施。

如横岗街道四星级的君逸酒店、圣德堡酒店等。

这些酒店距体育中心的车程均在10分钟以内，基本可满足大型比赛要求。

而曾作为深圳地标式建筑的深圳高交会馆，在奥体新城设计方案发标会上，其去向也大体明确——深圳市高交会馆计划迁至龙岗奥体新城的商业文化中心片区，占地7.7公顷，建筑面积5.4万平方米。

二、土地交易市场波澜不惊
根据土地房产交易中心数据，2005年1—9月份，深圳市土地交易市场共交易35宗地，其中政府出让12宗，企业转让23宗。

1—9月份，龙岗区共有16宗土地在交易市场拍卖或挂牌，其中政府出让6宗，企业转让10宗。

16宗土地中共成交10宗土地，未成交6宗。

16宗土地中，工业、仓储用地占2宗，商业用地1宗，住宅、商住用地10宗，酒店用地3宗。

在成交宗地中，工业、仓储用地占1宗，商业用地1宗，住宅、商住7宗，酒店用地1宗。

16宗土地中心城占了5宗，坪地占4宗，布吉2宗，坪山、葵涌、横岗、龙岗、平湖各占1宗。

在成交的10宗土地中，中心城占5宗；龙岗1宗；坪地1宗；坪山1宗；布吉占2宗。

其中坪山G11208-0468宗地、布吉G06107-12(1)和G06107-12(2)宗地、坪地
G10206-18宗地分别两次拍卖成交。

龙岗中心城、龙岗街道6宗土地一次拍卖成交。

而横岗、葵涌、平湖以及坪地的6宗土地未能成交。

在交易的16宗土地中，总占地面积为485414.7平米，总建筑面积为708101.26平米。

而成交的10宗土地中，总占地面积为222485.68，占交易土地总占地面积的45.83%，总建筑面积为537954.96，占交易土地总建筑面积的75.97%。

在16宗土地中，政府出让6宗，其占地面积为224452.7平米，占交易土地总占地面积的46.24%；建筑面积为331730平米，占交易土地总建筑面积的46.85%。

企业转让10宗，其占地面积为260962平米，占交易土地总占地面积的53.76%；建筑面积为376371.26平米，占交易土地总建筑面积的53.15%。

在成交的10宗土地中，总成交金额78038万元，其中成交价最高的宗地G01037-0099被天健拍得，成交价在48500
万元，其占地面积77527.98平米，建筑面积232580平米，位于中心城。

而成交价最低的宗地为G10206-18，被罗斌、马秋菊私人拍得，成交价为220万元，位于坪地街道中心居委会。

从2005年1至9月份龙岗区土地交易市场动态中，我们可以看到以下现象：
1、政府出让土地和企业出让土地面积相比，基本上相互持平，企业略占上风。

2、成交率不高，成交宗地仅占交易宗地的62.5%，但成交宗地利用率较好，成交宗地总建筑面积占交易宗地总建筑面积的75.97%。

3、优质地块不愁拍卖，中心城、龙岗街道、布吉的地块基本不愁交易，而且成交价格较高。

而偏远地区地块，或者说不佳地块如坪山、坪地、葵涌、平湖、横岗等地，土地交易情况较差。

4、除天健外，知名开发商参与2005年龙岗土地交易不多，参与交易的腾龙达实业有限公司、坤祥投资有限公司、南湖置业有限公司、广业成投资发展有限公司、宁佳置业有限公司不属于深圳一流的开发团队。

5、住宅、商住宗地仍是交易的主流市场，商业、酒店用地未成气候。

6、一批土地二次拍卖才成交，说明龙岗土地交易市场还是较为理智，开发商比较冷静，土地的价值化还是交易的核心，没有太大价值，或者只有远期价值的土地吸引不了开发商。

7、私人参与土地交易，罗斌、马秋菊以220万元的成交价竞得坪地一块建筑面积为5524平米的工业用地，虽然成交价不高，但私人参与土地交易将为政府消化一批不良土地。

8、企业转让用地也存在一些问题，在今年挂牌的位于葵涌街道的G151601-6宗地，占地面积44246.80平米，建筑面积17790平米，容积率低于0.4，是典型的别墅用地。

虽然交易底价4380万元，但还是流拍。

别墅市场的残酷竞争现实，企业转让用地的先天不足条件，让人们清晰地看到别墅土地市场的理性一面。

三、小户型平稳发展，均价稳中有升
近几年，龙岗小户型平稳发展，均价稳中有升，引起越来越多的置业者关注。

我们这里指的小户型是70平方米以下的住宅。