长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)
长春写字楼市场调研报告
长春写字楼市场调研报告目录一、长春写字楼市场概况 (1)二、长春写字楼发展现状及趋势 (2)1、写字间项目分布特点 (2)2、长春市写字间市场现状 (3)2.1、供应情况 (3)2.2、需求情况 (9)2.3、租售价格 (11)2.4未来供应 (12)2.5市场总结 (13)三、重点项目分析 (13)1、写字楼产品特征分析 (13)2、总结 (15)一、长春写字楼市场概况近几年，长春写字楼市场一直表现平平，延续平淡，其新增供应量和销售均价皆无明显变化，主要表现在写字楼产品投资不旺，新项目开工量不足，入市项目少，在价格上，写字楼与住宅楼盘形成倒挂的局面，写字楼售价低于高端住宅售价。
截止到09年底，长春市写字楼总供应面积为140万平方米，供应区域主要集中在市商务商业区，从供应产品的品质来看，主要以中低端产品为主，缺乏高品质项目。
从写字楼的出租情况来看，品质相对较好的项目出租率保持在一个相对较高的水平，平均出租率达到90%左右，企业对高品质写字楼的需求旺盛。
长春写字楼开发大多属于短期行为，企业为了快速回笼资金，将所开发的写字楼产品进行出售，直接造成企业用户的良莠不齐，影响了项目的整体形象和品质，为将来的物业管理带来不便；在服务配套上面临配套不足，附属设施不完善的问题；在物业服务上，疏于物业管理，服务细节做得不够到位，整体服务水平有待提升；在车位配套上，呈现严重的供应不足情况，停车难成为影响写字楼租售的一大弊病。
二、长春写字楼发展现状及趋势1、写字间项目分布特点如上图所示,我市写字间主要集中于以上六个区域中,即西安大路CBD，解放大路商务带，红旗街商务区，桂林路商务区和环铁商务区。
✧西安大路位于重庆路商圈内，周边商业商务氛围浓厚，聚集了大量的金融机构和企业机构，香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件，随着各种资源的聚集和对外辐射能力的增强，西安大路渐渐成为长春的CBD。
✧我市早期的写字楼多集中于桂林路区域，区内的火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成，现该区域内的商务发展远远落后于其它商圈。
长春市写字楼市场环境分析
长春商业地产调研(新光复市场)
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旧光复路市场简介
随着城市空间容量的激和现代物流业的兴起，市场越来越受到经
营业态、城市形象、交通易达性、商圈辐射、物流吞吐等因素限制，
市场发展缓慢。
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内大多为上世纪80年代建筑，大 量的危旧房屋急需改造，建筑面貌破旧，居住环境脏乱，经营空间恶化。
占地面积100万平米，建筑面积100万平米，容积率0.65，绿化率19.2%
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新光复市场项目进度
二、三期还在规划中
一期完工，并已售罄
一期建筑面积29447.58平方米，2010年8月已开盘，并全部售罄。
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新光复市场项目实景图（整体）
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新光复市场项目实景图（外立面）
所有建筑以2-3层的敞开式建筑为主，前店后库模式方便经营。
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旧光复路市场简介
光复路市场成立于1982年，纵横14条街路，曾在全国十大市场
排名第四。在册商户2900有余，包括游击式散户，有近万商户活跃
在该商圈。
站前商圈 光复路市场 大马路商圈 重庆路商圈
红旗街商圈
桂林路商圈
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旧光复路市场简介
市场主要以中低端的生活用品、鞋帽衣服、食品等的批发为主。
商业项目主要以临街门市及地摊为主，其他类型商业项目为辅助的
品干调城、日杂电器城、装饰家具城、五个专业商品城以及中央大道、会展
中心、物流中心、自营商业等服务配套组成，是集仓储物流配送、连锁经营 、会展活动金融服务于一体的超大型、多功能的综合商品交易基地。
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新光复市场项目业态
文体用品城
服饰百货城
食品干调城
日杂电气城
装饰家具城
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新光复市场项目布局
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新光复市场项目沙盘
长春市房地产市场调查报告
长春市房地产市场调查报告篇一：房地产市场调查报告房地产市场调查报告姓名：梁兴海刘敬拓李云云刘永康高允刘伯年曹建晶巨林宏柳宝泰马靖黄文洁林晓娜顾永超吴亚亚王轩习捷何枫王雪马晨罗倩苏倚璇刘超组号：第四组日期：摘要:多年来持续看涨的高房价使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。
为了了解目前兰州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于XX年4月25日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。
结果表明兰州市的房价近几年上涨的速度有所下降，但是每年都是呈现上涨的趋势。
人们对房地产的要求基本上是在价格和质量等方面产生的顾虑。
一调查背景及目的近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。
国家政府对此事高度重视，XX年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨。
另外，房价影响想到城市居民的基本生活保障，购房者对房子的需求持续保持在上涨的趋势。
这是因为经济的快速发展，城市化水平的发展，带动的房地产业的发展。
房地产业中的暴利又驱使更多的人们献身于这一行业。
盲目的投资带来了许多问题的发生，导致社会上出现了许多的问题。
以此我们此次针对兰州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产估价这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二调查方法通过采取问卷调查的方法，对兰州市城关区居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷42份，获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前兰州市房地产市场方面的情况。
长春某写字楼市场现况分析报告
博大华夏写字楼市场现况分析一、市现有写字楼市场现况分析CBD是商务中心区（CentralBusinessDistrict）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。
其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区，国外人习惯上称之为“市中心”。
目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。
我国、属地区性CBD。
市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，地区也从较落后的工业化城市向服务业等第三产业发展。
在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力发展新兴的高附加值产业。
使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。
一个城市的CBD，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合写字楼的生存和发展需要。
从市现今的写字楼分布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！1、现有的两大办公商务区域是以人民广场为中心，大路沿线的早期商务办公区域。
分析：➢此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、省宾馆等高档酒店林立；市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础；➢拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；➢随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位；➢2004年下半年，区政府推出打造大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；➢2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。
地产调研报告长春
地产调研报告长春地产调研报告：长春市房地产市场分析一、市场概况长春市作为吉林省省会，是东北地区的重要经济中心和交通枢纽之一。
长春市拥有丰富的资源禀赋，包括发达的工业体系、高素质的人力资源、优越的地理位置等优势。
近年来，随着国家政策的扶持和东北振兴战略的推进，长春的房地产市场也呈现出良好的发展态势。
二、供应情况分析长春市目前的住宅供应主要分为二手房和新建商品房两个部分。
在二手房市场方面，长春市供应量相对较大，价格相对稳定。
新建商品房方面，随着城市扩张和居民购房需求的增加，长春市新增住宅项目的开发量逐年攀升，但跟随而来的也是市场竞争的加剧。
同时，长春市还存在着一些闲置商业用地的问题，对市场的发展产生一定的影响。
三、需求情况分析长春市的房地产需求主要包括刚需和改善需求两部分。
刚需需求主要来自于市民购房需求和农民工市民化的需求，主要集中在中低端房产市场。
改善需求则来自于中高端居民的升级置换需求。
这两部分需求相对稳定，是长春房地产市场的主要驱动力。
另外，由于长春市作为一个重要的教育和科技研发中心，也吸引了大量外地学生和科技人员的租房需求。
四、房价走势分析过去几年，长春市的房价一直保持相对稳定的增长态势。
尤其是一些热门区域和优质项目的房价更是有所上涨。
此外，长春市政府也出台了一系列调控政策，以遏制过快的房价上涨。
近年来，长春市房价呈现出逐渐走稳的态势，市场供需关系进一步趋于平衡。
五、投资分析长春市的房地产市场投资前景广阔。
一方面，长春市具备良好的经济基础和发展潜力，对房地产市场提供了坚实的支撑。
另一方面，长春市的房价相对较低，投资回报率较高，吸引了许多投资者的关注。
然而，投资者在参与长春市房地产市场时，需要综合考虑市场风险、政策风险等因素，做好风险控制工作。
六、发展建议长春市的房地产市场具有一定的潜力，但也面临一些挑战。
为了健康有序地推动市场发展，建议长春市政府采取以下措施：1. 加强土地供应规划，合理调控住宅项目的开发量，避免供过于求的情况发生。
长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)(精)
长春商业地产调研报告（商铺和写字楼部分一、概述1、宏观环境调研2004年末,全市户籍总人口为 724万人。
其中，市区人口 315万人,四县（市人口 409万人, 自然增长率为4.17‰ 。
2004年居民消费价格总指数为 104。
1%，比上年上升 4.1％。
城市恩格尔系数为 39。
5%,村镇恩格尔系数 47.6％。
长春属于中型欠发达城市，在吉林省具有绝对的领导性优势, 成为吉林省的核心.长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长，这里不赘述, 主要看看长春房地产投资方面的统计.1998年到 2004年房产投资总额长春市房地产行业起步较晚，从九十年代末期才正式起步，但发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快, 本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景, 从整体上带动了整个房地产产业的发展,房地产投资始终保持 20％左右的稳步增长。
长春三产分析2005年 1-9月长春全年实现地区生产总值 1040.2元，比上年同期增长 3。
9％。
其中，第一产业增加值 60.7亿元,比上年增长 6。
3％；第二产业增加值 470.2亿元，下降 1。
4％;第三产业增加值 509.3亿元，增长 9。
2％。
三次产业比重分别为5.8％：45。
2%:48。
9％.由以上数据可以看出,长春市 2005年 1—9月中产业比重出现较大调整。
第一产业生产总值仍持续稳步增长状况，第二产业呈现负增长态势,第二产业下降的主要原因是占工业总产值 70%以上的汽车工业因成本上升，销量下降出现生产经营困难。
汽车工业产值同比下降 18.2%。
第三产业增幅较大. 其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅,但增量及速度放缓。
三产分析单位 :亿元作为长春市支柱产业的汽车工业在 2005年出现了负增长,这在近几年还是头一次出现，原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致，它的效益变化将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力, 这是一个不容忽视的问题。
长春新天地商业市场调查
长春新天地购物公园 商业市场调查报告
新天地购物公园
是中东集团斥资10亿元人民币打造的将休闲与购物完美结合的多元生 活体验广场，经营面积20万平方米。西倚南北交通主动脉亚泰大街，东邻 历史遗址伪皇宫和批发商圈光复路，北望长春火车站，20多条公交线路直 达门前。新天地购物公园将园林、景观、休闲、购物有机地结合，倾力打 造全新理念的人性化卖场。拥有国美电器、家乐福超市、放电影院三家主 力店，迪斯尼梦幻星城、屈臣氏、健康万家医药超市、ITAT国际品牌会员 店等多家次主力店，以及美食天地、时尚天地、服饰天地、生活天地、娱 乐天地和中华美食街五大主题卖场，另有时尚街、潮流街、威尼斯商街、 中央商街以及室内公园，新天地购物公园还设有影楼、酒吧、咖啡厅、娱 乐城、网络天地、健身中心、名吃食街、银行、邮局、票务、商务中心以 及诊所等多项辅助功能及设施，是长春市目前知名度较高的集购物、娱乐 休闲为一体的中档水平的综合型商业场所。（因新天地购物公园经营模式 与红旗街新项目较为相似， 下面将对新天地购物公园的楼层分布、经营结 构、经营品牌、租金等进行重点调查）
新天地购物公园市场调研报告
广场实景照片
新天地购物公园市场调研报告——主力店
多元化的经营业态：步行街百货、家乐福超市、放电影院、环球美食街、国美电器、印象KTV
环球美食街 印象KTV
新天地购物公园市场调研报告—— 规划布局（楼层分布）
负一层为家乐福超市。 一层外场：60%产权式商铺，40%自有商铺。 一层内场3.3万平方米的时尚天地，汇聚了名店街、黄金珠宝宫、美容化妆品中心、 香水中心、皮具店、钟表眼镜、男鞋、女鞋、休闲鞋、运动365、休闲联邦、运动服饰、 运动器材、肯德基等时尚品类。 二层3.3万平方米的服饰天地：集淑女装、少淑装、箱包皮具、流行饰品、女士 内衣、针织世界、名店广场、男人世界、 羊毛羊绒店、休闲餐饮等为一体。 三层3.3万平方米的生活天地，品类涉及厨具 家园、生活小家电、手机世界、儿童世界、布艺 坊、床品世界、书店、迪士尼梦幻星城、四季羽 绒城、国际皮草城等。 四层3.3万平方米的娱乐天地，由轮滑场、幽 灵谷、运动营、欢乐水世界、快乐森林、科技乐 园、时代今典影城、环球风情美食街、天天美天地购物公园 （经营模式与红旗街项目相似）
长春市的房地产市场环境分析研究
长春市的房地产市场环境分析研究摘要：房地产业是整个国民经济的重要组成部分,经过国内外的经济增长历史以及理论反复的证明,房地产业在经济发展中作用重要，对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,房地产的高速发展是经济高速增长的过程的前提和主要内容。
所以,政府的有关部门一定要正确地规范和引导房地产市场,而且房地产市场的各个参与者都必须要遵循市场规则来进行投资,这才能保证房地产市场的健康发展,这样才能保证房地产行业在我国经济发展中做出巨大贡献。
关键词：长春市，房地产，环境1.长春市城市概况长春是一座美丽的城市，中国特大城市之一，具备繁荣和开放的国际化大都会，长春市区内居住着约30万的外籍友人，分别来自世界各地。
同时长春也是中国最大的汽车工业城市。
中国建成区面积和建成区人口第九大城市。
中国第一汽车集团公司和长春电影制片厂都在长春，是我国最早的汽车工业基地和电影制作基地。
吉林省省会就是，称为北方的窗口城市。
在2012年，中国城市生活质量指数（CCLQI）位列全国第一。
在2012年中国最具幸福感城市评比上，长春位列排行榜第五。
2012年入选"2012中国特色魅力城市200强";和"中国最具安全感城市";等殊荣。
长春素有"汽车城";、"电影城";、"森林城";、"雕塑城";"文化城";、"科技文教城";、"国际轨道交通之都";等众多美誉。
同时是中国汽车、轨道客车、电影、光学、生物制药等行业的发源地。
中国最大的汽车工业科研生产基地是位于长春的中国第一汽车集团公司，汽车产量占全国总产量的五分之一。
现在已形成的工业体系是以交通运输设备制造业为主体。
长春现已成立工业体系，以交通运输设备制造业为主体，有很大的成效；长春农业高度发达，位于世界三大黄金玉米带吉林黄金玉米带的核心区域。
201310长春商业项目市场调研报告(中东新天地购物公园、欧亚卖场等)
长春商业调研报告一、调研背景为了更好的了解**周边商业市场的现状及其发展趋势，系统地搜集与本案有关的周边商业市场的相关信息，为**商业市场的预测和定位提供客观、有效的依据，为经营活动提供有效的导向作用，2013年9月16日，长春北方市场**商业管理团队全体成员对长春商业市场展开了调研。
此次调研选取了与本案较为相似，具有较大借鉴意义的商业作为重点调研对象，重点关注了长春北方市场、金恒市场、中东大市场、新天地购物公园、远东服装大厦、欧亚卖场、黑水路服装批发市场、圈楼花卉市场、青怡坊花卉市场等与本案拟经营品类有较大关联的市场，虽然只有短短三天的行程，但内容丰富，意义深远。
所见、所看令人振奋，所做、所过令人触动，所思、所想令人感悟。
在本次调研中，大家都本着认真、负责任的态度，边调研、边学习、边讨论、边思考，并结合本案，找到很多契合点，具有较大的借鉴意义，现将此次调研的总体情况总结如下：二、各市场的基本概况、优劣势分析、可借鉴之处（一）北方市场1. 基本概况长春北方市场位于长春市经济技术开发区自由大路4848号，西与宏泰商场隔街相望，南与金恒北方农贸市场相连，北与韩国城相接，共同形成了以北方市场为核心的综合性购物商圈。
市场以“布一样的生活，布一样的时尚”响亮春城，经过多年的经营与发展，北方市场现已发展成为长春乃至吉林省最大、最全的布批批发市场，成为长春裁剪行业的领跑者。
北方市场共有9个封闭式营业大厅，经营面积近2万多平方米，以布批、家纺及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，兼营箱包、鞋帽、小百等商品，在省内市场享有盛名。
2. 优劣势分析（1）优势:周边公交线路集中，交通便利物业设施较为齐全主力品项突出并具有特色、辅助品项搭配协调周边商业基本以家居、家饰为核心，互动性较强主力品项坪效产出较高，经营面积所占市场份额较大主力品项品种全、款式多、价格合理（2）劣势：整体购物环境一般，商场通透性较差商品密度较大，部分区域物品陈列较乱配套设施较少，缺少现代化、人性化的服务设施市场缺少时尚元素，无法吸引年轻一族的眼球商品定价较为随意，议价差别较大市场营销氛围较弱3. 可参考和借鉴之处北方市场是以布批、家纺、窗帘及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，结合本案，可将此项目引进并作为本案的主力品项，有北方市场成功的操盘经验及经营模式、品牌联盟更容易获得成功。
长春某写字楼市场现况分析
博大华夏长春写字楼市场现况分析一、长春市现有写字楼市场现况分析CBD是商务中心区（CentralBusinessDistrict）的缩写，起源于20世纪20年代的美国。
其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区，国外人习惯上称之为“市中心”。
目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。
我国长春、上海属地区性CBD。
长春市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，长春地区也从较落后的工业化城市向服务业等第三产业发展。
在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力发展新兴的高附加值产业。
使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。
一个城市的CBD，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合写字楼的生存和发展需要。
从长春市现今的写字楼分布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！1、现有的两大办公商务区域是以人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域。
分析：➢此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础；➢拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD 发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；➢随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位；➢2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；➢2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。
长春市房地产市场调研汇报
☆上海大华集团牵手二道区政府
将投入90亿元欲改造、开发远
达·八里堡地区西至伊通河、东到
东环城路、南至吉长铁路、北到
东环城路与伊通河交会处的约
8.28平方公里的旧城区，其中需
改造的棚户区面积达200万m2，
涉及居民1.15万户（4.23万人），
这在长春市旧城改造史上前所未
h 有。
16
中海水岸春城
位于长春经济技术开发区卫星路以南，临河街以西。占地近100万m2， 容积率0.94，绿化率50%，楼间距近40米，一期共有多层住宅21栋。
1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段
商品 房销售面 积（万平 方米） 增Hale Waihona Puke 比例250200
150
100 64.13
50
0 1999年
70% 64.60%
200.36
60%
136.86
46.39%
50%
40%
105.57
29.64%
30%
20%
10%
2000年
2001年
2002年
0% 2003年
二道区 伊通河
经济开发区
h
12
城市 花园
亚泰 新城
h
在伊通河沿线，本土开发商与 异地开发商展开了激烈的交锋
☆自由大路北、吉林大路南的 区域是二道区内房产热点区域 之一。亚泰地产是片区内最大 的本土地产商，其楼盘主要集 中在亚泰新城，在长春的知名 度较高、有一定的市场占有率。 但其新的产品总体看来仍较为 落后（ 2500元/ m2 ）。
城市居民人均住房建筑面积从2000年的19.06平方米/人提高至2003年的21.94 平方米/人。 2004年上半年商品房三级市场与二级市场交易之比为0.76：1， 显示长春房地产市场已经形成梯级消h费，二、三级市场良性互动。 6
2023年长春房地产行业市场调查报告
2023年长春房地产行业市场调查报告房地产行业市场调查报告一、市场概况长春市是中国东北地区的重要城市之一，拥有丰富的资源优势和较高的经济发展水平。
房地产行业作为城市经济的重要支撑，对长春经济的发展起到了重要作用。
本报告旨在对长春房地产行业市场进行调查，并提供相关数据和分析。
二、市场规模根据最新统计数据显示，2019年长春市房地产市场销售额达到X亿元，同比增长X%。
其中，住宅销售额占比最高，达到70%，商业地产销售额占比为20%，办公楼及其他用途地产销售额占比为10%。
三、市场竞争格局长春房地产市场存在多家主要房地产开发商，其中包括国有企业、民营企业以及外资企业。
国有企业在房地产市场上具有一定的优势，其品牌知名度和资源优势使得他们在市场竞争中占据较大份额。
然而，近年来，随着市场经济的发展，民营企业和外资企业在房地产市场中逐渐崭露头角，取得了一定的市场份额。
四、市场需求分析长春市房地产市场的需求主要来自于以下几个群体：1. 城市人口增加：随着经济的发展和城市化进程的推进，长春市人口增长迅速，这也带来了房地产市场的需求增加。
2. 私人购房需求：随着人们收入水平的提高和家庭结构的变化，购房成为越来越多家庭的首要需求。
3. 投资需求：房地产作为一种固定资产，可为投资者提供稳定的收益和增值空间，吸引了一部分投资者参与房地产市场。
4. 商业需求：随着长春市经济的发展，商业地产的需求也在增加，包括购物中心、商场、写字楼等。
五、市场问题与挑战1. 市场竞争激烈：随着房地产市场的发展，市场竞争日益激烈，开发商需要更具创新性的项目来吸引购房者和投资者的兴趣。
2. 资金压力：房地产开发需要大量的资金投入，开发商需要寻找到合适的融资渠道，以满足项目的资金需求。
3. 政策风险：房地产行业是受政府政策影响最大的行业之一，政策的突变对市场的影响较大。
4. 房价波动风险：在市场供求关系变化和宏观经济影响下，房价随时可能出现波动，这对购房者和投资者来说都是一个隐患。
长春商业市场研究分析2020
► 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出 现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有 重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性 竞争
► 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成， 具备相对集中的商业设施和综合性的商业业 态，承担城市商品流通中心的基本功能
► 市场信息和市场机会被 充分关注，商家有比较 明确的市场目标，经营 同类商品的商家群体汇 聚在一起形成行业整体 竞争力
15,000 80,000 40,000 65,000 25,000 25,000 160,000
170,000 50,000 55,000 26,600 160,000
4,000 3,000 20,000 20,000
600,000 30,000 200,000 110,000 180,000 50,000
生存需求
$500以下
价格
品质
便利
文化、情感需求
$500~1000
$1000~3000 $3000~5000 $5000~7000
$7000~10000
$10000以上
出现业态
形成条件 形成过程 阶段特征
集市&沿 街商业
百货商店& 批发市场
大型综合
都市MALL
超市&专业店 长春市
发展阶段
便利店
仓储式购 物中心
郊区MALL
传统形态阶段
业态丰富阶段
业态替代阶段
► 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不 ►Fra bibliotek市场需求多元化，主
充分
流产品面临激烈竞争
► 商业业态细分完全，总量饱和
► 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市 中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人 们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区
长春商场调研报告
商场调研报告班级：姓名：调研时间：2015-03-10此次调研先后共两家商场，万达百货、欧亚商都（一）万达购物中心调研地点: 万达购物中心(红旗街12号)万达购物中心相关资料：长春红旗街万达百货坐落于占地面积约4.8万平方米的红旗街万达广场内，建筑面积约2.6万平方米，由地下1层和地上4层构成，定位于城市中心主力店，辐射全市。
长春红旗街万达百货坐落于长春市四大商圈之一的红旗商圈万达广场内，携手国内外众多近300个知名品牌，为长春的迅速发展，为万达广场“城市之心”的崛起带来了机遇与挑战。
作为万达集团在长春设立的第一家百货店，长春红旗街万达百货秉承万达集团“勤学敬业志在必得”的精神，以“引领时尚超越期待让生活更精彩”为使命，为春城人民演绎流行前沿最新概念。
万达使命：1、营造最佳购物场所2、创造最美好工作环境3、发展双赢合作伙伴一、万达周边环境分析:①地形及周边环境分析长春红旗街万达广场位于长春市朝阳区，位于红旗街与同德路交汇处，地处城市一级商圈——红旗街商圈核心位置。
附近高级写字楼林立，有众多高层住宅小区，车人流量极大，区位优越。
②周边人车流量据有关部门统计大十字至喷水池一线人车流量：50.00万人/每天③周边交通长春红旗街万达广场有8条公交线：62路、362路、80路、255路、232路、267路、25路、227路等多条公交线路。
红旗街万达广场位于长春市中心，附近交通发达，交通非常便利。
乘62路公交可直达火车站商圈、重庆路商圈、桂林路商圈；80路为市内唯一环线公交。
（二）商场内部空间分析层面：地下一层，地上4层层高：2800①功能区域划分分析：营业区域：万达百货的营业区域置于紧邻红旗街的一侧，这一侧向东解决了采光的问题，最重要的一点是将营业区的入口朝向了人车流量非常大的红红旗街。
后勤管理区域：万达百货的后勤区域比较狭小，位于营业区域的后部。
这样充分体现了区域经济的利益最大化。
停车场：停车场出入口在南侧的同德路上。
2021长春市写字楼市场供求现状分析范文3
2021长春市写字楼市场供求现状分析范文 摘要 写字楼市场作为房地产市场重要组成部分之一，能够真实的反映一个城市的经济发展状况。
长春市写字楼市场经过几十年的快速发展，整个市场体系已趋于成熟。
宏观经济的改变和政府出台的政策等都会影响写字楼市场的变动，给写字楼市场带来一定的不稳定性。
研究写字楼市场的发展状况对国家和房地产开发企业都具有必要性。
所以，研究长春市写字楼市场供求现状的重要性不言而喻。
本文系统的介绍了写字楼的相关理论，从供给和需求两个方面分别分析写字楼市场的供求总量现状和各区域写字楼市场的供求现状。
针对分析的情况得到了写字楼供求现状的基本判定，并且从政策调控、土地供应和税收等方面对供求失衡的因素进行分析。
选取长春市生产总值、固定资产投资额、第三产业增加值和房地产投资额四个因素作为自变量，销售面积作为因变量，利用多元回归分析方法建立需求量预测模型。
通过显著性检验得到需求量函数，并且对未来进行了判断。
最后，针对长春市出现的供过于求的高库存现状提出合理的建议。
关键词：写字楼市场；供求现状；需求量；预测 Abstract Asone of the important components of the real estate market, the office market cantruly reflect the economic development of a city After several decades of rapiddevelopment in the office market in Changchun, the entire market system has matured Changesin the macro economy and policies introduced by the government will affect thechanges in the office market and bring certain instability to the office market Studying thedevelopment of the office market is necessary for both the state and the developmententerprise Therefore, it is self-evident to study the current situation of supply and demandin the office market in Changchun Thispaper systematically introduces the relevant theories of office buildings, andanalyzes the current supply and demand situation of theoffice market and the supply anddemand of the office market in each region from the aspects of supply and demand Accordingto the analysis, the basic judgment of the supply and demand situation of officebuildings was obtained, and the factors of supply and demand imbalance were analyzedfrom the aspects of policy regulation, land supply and taxation Four factors includingChangchun's GDP, fixed assets investment, tertiary industry added value and real estateinvestment amount were selected as the independent variables, and the sales area was usedas the dependent variable The multivariate regression analysis method was used toestablish the demand forecasting model The demand function is obtained by thesignificance test, and the future is judged Finally,I put forwardreasonable suggestions forthe high stock status of oversupply in Changchun City Keywords:office market,supply and demand status,demand,forecast 目录 第1 章绪论 1.1研究背景 随着中国经济的快速发展，房地产市场越来越受到房地产开发商的青睐。
长春商品房消费市场调研报告
长春商品房消费市场调研报告一、关于本次长春市房地产市场进行抽样调查的说明本次从项目出发的市场抽样调查，要紧目的是寻找与项目目标客户可形成类比的群体特征及其他们对项目的需求点、同意信息渠道等，以便未来营销策划的确定与实施能得到准确有效的市场支持。
根据我们对长春市场的调查与熟悉，长春市场所有的高消费、娱乐场所及高档住宅区都集中在朝阳区、南关区两个区域内。
根据长春市民的区域文化与消费心理，针对我们项目的市场定位及本项目的目标客户群，因此我们将市场采样调查的区域要紧集中在朝阳区、南关区及二道区靠近伊通河的部份地区。
由于本项目单套房总价平均在五十万元左右，其要紧购买者是市场金字塔尖的部分，因此本项目的潜在置业客户群将以二次置业者与高收入者为主，综合本项目的市场定位与消费群体的定位，因此我们将这次市场采样调查的对象、样本投放比例与访问方式要紧分为下列几类：1、私营业主要紧针对经营各类品牌服装、品牌皮具、家用电器、电脑行、通讯器材、汽车销售及修理等的业主。
调查方式为入店，直接访问业主。
样本投放数量初步确定为200份；2、企事业单位的管理人员要紧是对繁华路段的办公楼。
使用上下班时间的观察，对有车一族的守候访问。
样本的投放数量初步确定为100份；3、商场周围使用对在商场购买高档黄金饰物、高档服装、高档电器等的人群观察，确定目标，跟踪到商场外进行访问。
样本的投放数量为100份；4、医院的医师使用在上班时间，对有一定职称的专家、教授，在没有病人时进行访问。
样本的投放数量初步确定为100份。
5、入户调查对中高档住宅小区进行入户调查，调查的对象住宅区有“富豪花园、富苑花园、维多利亚、吉港、长春明珠、长春豪苑、亚泰花园、威尼斯花园”等中高档住宅小区。
投放样本数量初步确定为200份；6、对有8—10年楼龄的建筑，在当时有一定规模、档次的居民区内进行入户访问，寻找有二次置业计划的消费群体。
样本的投放数量初步确定为200份；7、学校的教师要紧是对在高等学府任职，有一定职称的教职工、教授，直接在校进行访问。
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长春商业地产调研报告（商铺和写字楼部分）一、概述1、宏观环境调研2004年末，全市户籍总人口为724万人。
其中，市区人口315万人，四县（市）人口409万人，自然增长率为4.17‰。
2004年居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%。
城市恩格尔系数为39.5%，村镇恩格尔系数47.6%。
长春属于中型欠发达城市，在吉林省具有绝对的领导性优势，成为吉林省的核心。
长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长，这里不赘述，主要看看长春房地产投资方面的统计。
1998年到2004年房产投资总额长春市房地产行业起步较晚，从九十年代末期才正式起步，但发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快，本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景，从整体上带动了整个房地产产业的发展，房地产投资始终保持20%左右的稳步增长。
长春三产分析2005年1-9月长春全年实现地区生产总值1040.2元，比上年同期增长3.9%。
其中，第一产业增加值60.7亿元，比上年增长6.3%；第二产业增加值470.2亿元，下降1.4%；第三产业增加值509.3亿元，增长9.2%。
三次产业比重分别为5.8%：45.2%：48.9%。
由以上数据可以看出，长春市2005年1-9月中产业比重出现较大调整。
第一产业生产总值仍持续稳步增长状况，第二产业呈现负增长态势，第二产业下降的主要原因是占工业总产值70%以上的汽车工业因成本上升，销量下降出现生产经营困难。
汽车工业产值同比下降18.2%。
第三产业增幅较大。
其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅，但增量及速度放缓。
三产分析单位:亿元作为长春市支柱产业的汽车工业在2005年出现了负增长，这在近几年还是头一次出现，原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致，它的效益变化将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力，这是一个不容忽视的问题。
但同时我们也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业，在宏观调控最为严格的2005年依旧表现出强劲的增长态势。
沈阳市与长春市同属于东北老工业城市，沈阳市的房地行业起步要早于长春，现在发展的阶段要优于长春，所以我们把这两个城市进行对比相信对2006年长春市房地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。
从上两表中可以看出房地产业的发展直接带动了长春市第三产业的发展，正逐步成为城市的支柱产业大量资本向产业内流动，同时自身的发展也带动了相关行业如建材，装修等行业的迅速发展，提供了更多的就业机会。
借鉴沈阳市的发展路径可以看出长春市的房地产行业在整个国民经济中的比例尚处于成长期，行业发展前景看好，距离国际惯例的10%尚有较大的差距，所以长春市房地产行业的发展空间还是比较大的。
除遇到重大政治因素外，长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆转。
目前，城市人均住房建筑面积23.9平方米，略低于全国24.97平米的平均水平，所以从这个角度看长春市房地产业的上升空间还是比较广阔的。
2、房地产需求供给调研2.1、供给情况，市场调整后逐渐趋向稳步攀升状态2001年、2002年是长春市房屋竣工量较高的两年，原因是在此期间有许多外埠开发商进驻长春与本地开发企业共同营造了迅速放量的卖方市场，总体竣工量急速上升，这与长春市场真实需求的增长相对过缓形成了鲜明的对比，由此长春房地产市场进入了阶段性供过于求的高发展误区，2003年是长春市房地产行业的调整年，各主要开发企业都调整了自己的产品线与开发进度，整体竣工量缩水30%，给市场以足够的时间消化前三年的空置产品，2004年长春市房地产行业重新进入上升空间供给量平稳上扬，保持了与市场需求的合理配比，整个产业市场开始步入稳步发展阶段。
2.2、需求情况，持续上涨长春市房地产市场自90年代末正式启动至今消费市场经历的由产生到逐步成熟的过程，从单一的追求面积上的宽裕逐渐向物业品质综合考虑靠拢，需求量也在不断放量随着城市经济环境的不断提升，仅2001年到2004年期间，长春商品房交易实现了从115万平米到288万平米的跨越，总体增长量翻了2.5倍，长春市房地产市场渐行渐稳。
2.3、价格上扬，步履稳健长春市房价的波动较小，基本呈上涨趋势，分析其原因：一是市区土地的稀缺性促进房价上涨。
近几年，越来越多的外埠开发商到本地投资，且长春市本地开发商也不甘示弱，纷纷在长春土地价格未全面抬头时进行圈地，大量增加了长春市房地产开发总面积，导致长春土地日渐稀缺，房地产开发成本上升了，必然拉动房价上涨。
二是区域内知名品牌地产带动周边小地产房价上调，以长春市净月区富奥花园为例， 2002年其A区推盘时对外销售均价仅为1200元/平方米，而经过三年多的时间，富奥花园D区在售价格已经翻了一翻，达到2500元/平方米，这无不与其相临的中海水岸春城的高房价带动有关，2003年中海水岩春城开盘销售价格为1850元/平米，截止到现在，中海水岸春城价格已达到2800元以上，可见该区域内房价上涨的速度和幅度之高。
房价涨幅速度为何称之为步履稳健，这一点不难理解，由于长春市的中低档楼盘体量较大，因此整体抑制了商品房的涨幅速度。
2.4、供求逐渐趋于平衡经过01、02年的过量开发，许多开发已清楚认识到市场需求与供给关系，2003年长春市场的开发量与需求量已基本持平。
截止到2002年长春商品房空置面积为264.3万平，是历史空置最高点，空置量远远大于销售量，而2003年是销售与空置基本吻合的一年，到2004年销量已大于竣工量和空置量，依据长春市统计局的统计数字截止到2005年1-9月份已销售商品房115万平米高于2004年同时期13.6的百分点，市场竣工量2005年1-9月份略低于2004年同期水平，空置率进一步下降，整体房地产市场供求关系逐步调整到平衡状态。
2.5、保障性住房为长春房地产市场带来了严重的负面效应长春市作为东北主要的老工业基地，由于其自身的经济条件与政治环境的影响在房地产行业保障性住房是一道特殊的风景线，在房地产市场起到了举足轻重的作用。
按国际惯例各国政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房这类房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其价格必然低于商品房必然对商品房是一个冲击。
保障性住房得到政府的一些特惠政策其价格必然低于商品房这对长春商品房开发商的冲击和压力都非常大。
长春市保障型住房的比例已经连续三年超过了30%，这远远高于世界平均的20%水平，对长春市的房地产市场造成了巨大的冲击，整体市场的发展受到了严重的制约，2004年始长春市政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的危机，各职能部门从用地政策、规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性。
但即使政策停止保障型住房对长春房地产市场也会有两年左右的滞后期，长春市房价肯定会受到影响。
3、整体分析长春作为吉林省会城市及老牌的工业城市，房地产还处于发展的初期阶段，近几年发展较快，但受限于旧城区内可开发面积不多，拆迁成本大，整体开发量一直不大，目前整体已呈现发展速度放缓甚至有小幅回落。
住宅方面整体正常，价格、开发量和成交量均稳步上涨。
商务楼（写字楼）方面，环境可谓恶劣，明显表现为租金极低，空置巨大，销售价格在05年有较大提升，基本有价无市。
后面会详细论及。
商业用房方面，得利于长春商业发展态势很好，商业用房的开发和销售较为正常，整体价格趋涨。
不过长春商业地产的营销成熟度大大提前于住宅与写字楼，各种炒作手法盛行。
二、业态调研1、写字楼调研长春市地处东北平原腹地，三产发展滞后，市民创业意识极差，写字楼虽一直作为政府所倡导的开发重点，希望能吸引外地金融、商业、文化等企业进驻办公，实现楼宇经济，但效果一直不理想，并且从目前来看，让看不到好转的趋势。
！长春的办公用房主要集中在三个区域：以人民广场为轴心的区域、解放大道周边的区域、火车站周围区域。
作为项目调研的需要，我们对红旗商圈的写字楼也作为重点分析。
以人民广场为中心，西安大路沿线的早期商务办公区域写字楼调研：分析：，➢此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或经过，符合城市CBD存在的基础；➢拥有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合城市CBD发展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；➢随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，渐渐失去了写字楼选址的首选地位；➢2004年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；➢2005年10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失，城市其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。
解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间，该区域调研：分析：➢市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦，对于解放大路沿线的发展有了较大促进。
但与传统商业中心相比存在较大差距。
整个地区性商业氛围还没有形成，缺少大的金融单位进驻；不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位，影响更多的商家进驻；➢写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长期投资者压力增大，减少了对此类项目的投入。
而中小企业对于办公场所的需求则以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大；➢从产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际利用面积降低；同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。
火车站前商圈，催生便捷交通的新生商务空间。
分析：⏹此区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联系便利，吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意；⏹长江路电脑科技开发区的设立，使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件，对于中小写字楼的市场起到了一定促进作用；⏹总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动，使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字楼投资者的青睐；⏹此区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入市场，成为站前写字楼市场的主流。