某商贸购物中心营销策划方案(ppt 56页)
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新城市生活领跑者
2、项目的推广主题
新生活，新开始
3、项目推广主题的含义
• 这里是一种崭新的生活方式，开阔的视野、舒适的居室、幽 静的公园、现代化的商场、各种休闲娱乐项目都汇集在这里， 来到这里，就是开始新的生活。
• 这里是一种崭Baidu Nhomakorabea的经营方式，良好的规划、合理的布局、现 代化的设计、时尚大方的装修，加上绝佳的位置和火热的商 业氛围，新的财富梦想，也将从这里开始。
31%
中心区/交通方便/工作地点方便/离原住处近
50%
价格便宜/管理费便宜
53%
绿化好/空气好/宁静
4、目标客户确定购买本案商铺的原因
品牌知名度 地理位置 商场环境 经营管理 价格
25%
实力企业开发建设
30%
商业中心/交通便利/人流密集
35%
布局合理／现代时尚/商业氛围浓郁
50% 好的经营管理公司/盈利的保障
小结
项目是好项目，但任何项目都不是没有缺点和风险的，强化优 势，弥补劣势，抓住机会点，扫除障碍点，这是我们当前工作 的方向。
总体来说，住宅销售的难度相对较小，商业的压力较大。
四、项目定位分析
1、项目的市场定位
• 本案是针对林甸中高端市场进行开发的，从住宅到商业都不是 面向普通大众，而是面向有实力、有品位、有追求的高端人士， 我们要做的就是领跑林甸的新城市生活方式，因此我们的市场 定位是：
2、林甸人——热情、勤劳、积极向上
像温泉一样，这里的人充满激情，也十分勤劳，许多人都 到大庆、齐齐哈尔等地打工，因此，对大城市的生活也非 常熟悉，对高品质的生活也充满着向往。 随着林甸城市化建设的加速，人们生活水平不断提高，这 里的房地产开发也开始逐步火热起来。
3、房地产——林甸发展的风向标
作为城市建设的先行者，房地产开发始终引领着城市发展 的方向。 随着“王仔花园”“天兴广场”等大型小区的开发，林甸 县已经迎来了崭新的“地产时代”，住宅开发带动着居住 品质的快速提升，也推动着房价的上涨。
4、市场前景——发展潜力巨大
虽然是县城，但与齐齐哈尔、大庆两大城市非常近，交 通便利，地理位置重要。加上外出打工人员较多，消费 能力正在不断提升，房地产市场发展空间巨大。 但受人口数量和生活习惯限制，房地产开发必须结合本 地实际情况准确定位，不能照搬大城市开发模式，过于 超前。
二、项目竞争对手分析
1、竞争对手确定原则
• 可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一 定的可比较性
• 相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区 域、地段等方面有相似性
• 差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果 • 可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则
2、竞争对手对比
三、项目目标消费者分析
需求
临街门市房、商场柜台等
投资方式 购买或租赁
3、目标客户确定购买本案住宅的原因
小区设计 升值潜力 楼盘形象 房屋设计
配套 地理位置
价格 环境
6% 小区面积大／小区规划好 9% 房价上升空间大/区域发展潜力大
9%
楼盘大/规模大／信誉好／公司实力强
22%
结构合理／实用面积大/外墙美观
28%
学校/超市/银行/活动场所
注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自 身形象和社会地位，平时珍惜与家人相处的机会 。由于文化 程度高，处事较内敛，购楼后不愿张扬，现代而不失传统
2、目标客户分析（商业）
消费群体指标
消费者特征
年龄 收入 人群
要求
25-45岁 家庭年均收入5万以上
正在经营、考虑更换地点或扩大经营规模的私营业主 有点经济基础、打算创业的年轻人 投资者 交通便利、商业繁华、人流密集、有大型商场或超市
劣势（Weakness）
位于商业中心繁华地段，人流、车流会带来较大的噪声和空 气污染，对居住有一定影响
项目为单栋商住综合体，规模较小，缺少居民活动空间 由于3层以下为商服，因此居民上楼时较为不便
机会点（Opportunity）
本案地理位置优越，附近无直接竞争楼盘 先进的规划设计理念，足以吸引所有追求高品质生活的人 林甸尚无大型现代化商场，投资前景不可估量 当前林甸最高建筑，也是身份和地位的象征
1、目标客户分析（住宅）
消费群体指标
消费者特征
年龄 收入 职业
30-50岁 家庭年均收入3万以上
政府公务员、企业中高层领导、私营业主、个体老板 、外出 打工者等
购房动机 需求
生活特征描述
以二次置业为主。改善居住环境或投资保值；追求更高品质 的生活环境
主要为使用面积60~80米的两居室和90~120米的三居室，部 分人会追求高品位的复式住宅
2、本案SWOT分析
优势（Strengthen）
位居县商业中心，地理位置绝佳，交通便利，周边商铺林立，种 类齐全；各种生活配套设施遍布周边
品牌开发商建设，与现代化的生活、商业理念接轨，建筑品质与 设计理念傲视群雄
商业配套齐全，商场、超市、停车场完备，生活极为便利。 项目临近市政公园，闹中有静，既有繁华，又清静幽雅。
障碍点（threaten）
已有同类商业项目启动，能否抢占先机是成功的关键所在 “王仔花园”等项目的成功，让购房者会以其为标准进行对
比，如果我们不能在品质上有实质的提升，就无法在价格上 说服购房者
如此大体量的商业面积，在短期内能否有足够的商家进入， 能否有众多知名品牌商家，招商的工作压力很大
林甸商贸购物中心营销策划全案
二○○八年四月二十二日
黑龙江华夏焦点文化传媒有限公司
一、林甸房地产市场分析
1、 林甸——美丽的“温泉之乡”
这是一片神奇的土地！虽地处高寒，却“满腔热水”！ 这神奇的土地，就是中国绿色温泉城——黑龙江省林甸县。 她坐落在松嫩平原的北部，黑龙江省的中西部，南接著名石
油城——大庆，北邻黑龙江省第二大城市——齐齐哈尔， 西与世界著名的丹顶鹤之乡——扎龙自然保护区毗邻，东 有广阔无垠的大草原。全县总幅员3746平方公里，人口27 万。
55%
售价、租金合理/升值空间大
四、项目分析
1、项目概况
本案位于林甸县林甸镇花园街上，为原商贸大厦扩建工程，是 集居住、购物、休闲为一体的综合性项目。 项目占地面积xxxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，住宅 总户数约xxx户，商业面积xxxxx平方米，建有地下停车场。 地下一层及地上3层为商服，第4层至第14层为住宅。
2、项目的推广主题
新生活，新开始
3、项目推广主题的含义
• 这里是一种崭新的生活方式，开阔的视野、舒适的居室、幽 静的公园、现代化的商场、各种休闲娱乐项目都汇集在这里， 来到这里，就是开始新的生活。
• 这里是一种崭Baidu Nhomakorabea的经营方式，良好的规划、合理的布局、现 代化的设计、时尚大方的装修，加上绝佳的位置和火热的商 业氛围，新的财富梦想，也将从这里开始。
31%
中心区/交通方便/工作地点方便/离原住处近
50%
价格便宜/管理费便宜
53%
绿化好/空气好/宁静
4、目标客户确定购买本案商铺的原因
品牌知名度 地理位置 商场环境 经营管理 价格
25%
实力企业开发建设
30%
商业中心/交通便利/人流密集
35%
布局合理／现代时尚/商业氛围浓郁
50% 好的经营管理公司/盈利的保障
小结
项目是好项目，但任何项目都不是没有缺点和风险的，强化优 势，弥补劣势，抓住机会点，扫除障碍点，这是我们当前工作 的方向。
总体来说，住宅销售的难度相对较小，商业的压力较大。
四、项目定位分析
1、项目的市场定位
• 本案是针对林甸中高端市场进行开发的，从住宅到商业都不是 面向普通大众，而是面向有实力、有品位、有追求的高端人士， 我们要做的就是领跑林甸的新城市生活方式，因此我们的市场 定位是：
2、林甸人——热情、勤劳、积极向上
像温泉一样，这里的人充满激情，也十分勤劳，许多人都 到大庆、齐齐哈尔等地打工，因此，对大城市的生活也非 常熟悉，对高品质的生活也充满着向往。 随着林甸城市化建设的加速，人们生活水平不断提高，这 里的房地产开发也开始逐步火热起来。
3、房地产——林甸发展的风向标
作为城市建设的先行者，房地产开发始终引领着城市发展 的方向。 随着“王仔花园”“天兴广场”等大型小区的开发，林甸 县已经迎来了崭新的“地产时代”，住宅开发带动着居住 品质的快速提升，也推动着房价的上涨。
4、市场前景——发展潜力巨大
虽然是县城，但与齐齐哈尔、大庆两大城市非常近，交 通便利，地理位置重要。加上外出打工人员较多，消费 能力正在不断提升，房地产市场发展空间巨大。 但受人口数量和生活习惯限制，房地产开发必须结合本 地实际情况准确定位，不能照搬大城市开发模式，过于 超前。
二、项目竞争对手分析
1、竞争对手确定原则
• 可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一 定的可比较性
• 相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区 域、地段等方面有相似性
• 差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果 • 可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则
2、竞争对手对比
三、项目目标消费者分析
需求
临街门市房、商场柜台等
投资方式 购买或租赁
3、目标客户确定购买本案住宅的原因
小区设计 升值潜力 楼盘形象 房屋设计
配套 地理位置
价格 环境
6% 小区面积大／小区规划好 9% 房价上升空间大/区域发展潜力大
9%
楼盘大/规模大／信誉好／公司实力强
22%
结构合理／实用面积大/外墙美观
28%
学校/超市/银行/活动场所
注重居住的质量、环境、品味和生活的舒适、效率，关注自 身形象和社会地位，平时珍惜与家人相处的机会 。由于文化 程度高，处事较内敛，购楼后不愿张扬，现代而不失传统
2、目标客户分析（商业）
消费群体指标
消费者特征
年龄 收入 人群
要求
25-45岁 家庭年均收入5万以上
正在经营、考虑更换地点或扩大经营规模的私营业主 有点经济基础、打算创业的年轻人 投资者 交通便利、商业繁华、人流密集、有大型商场或超市
劣势（Weakness）
位于商业中心繁华地段，人流、车流会带来较大的噪声和空 气污染，对居住有一定影响
项目为单栋商住综合体，规模较小，缺少居民活动空间 由于3层以下为商服，因此居民上楼时较为不便
机会点（Opportunity）
本案地理位置优越，附近无直接竞争楼盘 先进的规划设计理念，足以吸引所有追求高品质生活的人 林甸尚无大型现代化商场，投资前景不可估量 当前林甸最高建筑，也是身份和地位的象征
1、目标客户分析（住宅）
消费群体指标
消费者特征
年龄 收入 职业
30-50岁 家庭年均收入3万以上
政府公务员、企业中高层领导、私营业主、个体老板 、外出 打工者等
购房动机 需求
生活特征描述
以二次置业为主。改善居住环境或投资保值；追求更高品质 的生活环境
主要为使用面积60~80米的两居室和90~120米的三居室，部 分人会追求高品位的复式住宅
2、本案SWOT分析
优势（Strengthen）
位居县商业中心，地理位置绝佳，交通便利，周边商铺林立，种 类齐全；各种生活配套设施遍布周边
品牌开发商建设，与现代化的生活、商业理念接轨，建筑品质与 设计理念傲视群雄
商业配套齐全，商场、超市、停车场完备，生活极为便利。 项目临近市政公园，闹中有静，既有繁华，又清静幽雅。
障碍点（threaten）
已有同类商业项目启动，能否抢占先机是成功的关键所在 “王仔花园”等项目的成功，让购房者会以其为标准进行对
比，如果我们不能在品质上有实质的提升，就无法在价格上 说服购房者
如此大体量的商业面积，在短期内能否有足够的商家进入， 能否有众多知名品牌商家，招商的工作压力很大
林甸商贸购物中心营销策划全案
二○○八年四月二十二日
黑龙江华夏焦点文化传媒有限公司
一、林甸房地产市场分析
1、 林甸——美丽的“温泉之乡”
这是一片神奇的土地！虽地处高寒，却“满腔热水”！ 这神奇的土地，就是中国绿色温泉城——黑龙江省林甸县。 她坐落在松嫩平原的北部，黑龙江省的中西部，南接著名石
油城——大庆，北邻黑龙江省第二大城市——齐齐哈尔， 西与世界著名的丹顶鹤之乡——扎龙自然保护区毗邻，东 有广阔无垠的大草原。全县总幅员3746平方公里，人口27 万。
55%
售价、租金合理/升值空间大
四、项目分析
1、项目概况
本案位于林甸县林甸镇花园街上，为原商贸大厦扩建工程，是 集居住、购物、休闲为一体的综合性项目。 项目占地面积xxxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，住宅 总户数约xxx户，商业面积xxxxx平方米，建有地下停车场。 地下一层及地上3层为商服，第4层至第14层为住宅。