装配式建筑调查报告

装配式建筑调查报告

一、装配式建筑的现状及发展趋势

现状：国内目前在装配式建筑方面发展处于初步阶段，受成本、技术、产能等因素的影响，大部分项目仍是政府主导的保障房项目，但也有房产公司采用装配方式建造商品房项目（主要是万科），当前装配式方面发展较好的城市是上海和沈阳，其中沈阳市于2011年成为全国第一个国家现代建筑产业化试点城市，目前采用装配式建设的项目已达450万平方米。

发展趋势：随着环境恶化、劳动力逐渐缺失等因素影响，政府正着力推进装配式建筑的发展，预计明年将出台全国性的设计、施工及验收标准，许多地方政府也相继出台推广目标，以上海和沈阳为例：

上海：上海市政府组织相关部门制订了《关于本市进一步推进装配式建筑发展若干意见》要求2014年全市各区(县)政府在本区域住宅供地面积总量中，应落实建筑面积不少于25%的装配式住宅，2015年应不少于30%。

沈阳：目前二环区域内、建筑面积5万平方米以上的新开发建设的项目，必须采用装配式建筑技术开发建设，项目装配化率需达到20%以上（如是新开工的商品住宅项目，必须全装修）。

二、政府对建设装配式建筑的政策扶持

（注意：如果在土地出让文件里已明确要求建设装配式住宅，则没有容积率优惠，如果土地出让文件里没有要求，系开发商主动建造装配式住宅，则才可以申请容积率优惠）

三、目前国内市场上的两种主要模式

1、万科模式：从开发商角度出发，充分考虑户型及外立面，不打破原有设计体系，装配率一般按政府要求的最低装配率，主要装配部件为业主投诉率最高的外墙，此模式特点是装配率低，户型不受影响，但成本高。

2、远大集团模式：从制造商的角度出发，要求开发商设计的户型类型尽量少，户型尺寸尽量符合一定模数，构件设计尽量提高可复制率，外立面尽量简单，从而降低成本。此模式特点装配率高、户型也可不受太大影响，成本相对偏低。

四、国内目前相对知名厂家

五、有利点与不利点

有利点：

1、绿色建筑、社会效益明显：因装配式建筑的构件为工厂标准化生产，实现现场的节

水、节电、节材，减少了垃圾排放及噪音粉尘。且可以减少现场施工人员，降低劳动强度，提高施工效率。

2、施工速度提高：主体结构、装饰、安装工程交叉作业，加快施工进度，主体结构5

天/层，比传统施工节约2天/层，且后期可省去外墙抹灰、外墙保温等相关工期。

3、建筑质量提高：装配式建筑构件可减少建筑的质量通病，如渗水、空鼓、外墙装饰

材料脱落等。

目前不利点：

1、施工成本高：装配式建筑目前成本偏高，成本会随着住宅装配率、建筑规模、建筑户型的复杂性及多样性、外立面的复杂性、构件可复制性的波动而波动，装配率越大、建筑规模越小、建筑户型越复杂、户型样式越多、外立面越复杂、构件可复制率越低，成本就会越高。经了解万科上海项目与传统做法相比成本增高300-400元/m2左右，沈阳项目增加500-700元/m2左右（北方做夹心保温），远大的长沙项目因户型、外立面相对简单，故与传统做法相比成本增高150-200元/m2。

2、在前期预制构件时，例如窗框、面砖、涂料等可以先行与板浇筑一体，材料甲供，相当于需增加前期的资金投入。

3、预制外墙会增厚7-10cm左右，得房率会有略微降低。

4、对前期的设计阶段要求较高，在方案户型和结构设计时，就需额外聘请专业装配式设计院参与一期配合完成，且户型、结构、外立面、管线图等须早期确认清楚，因构件工厂根据图纸制作构件模具、然后用模具生产构件，故一旦构件开始生产，就很难变更，如要进行设计变更，就要重新制作模具，增加较多成本。

5、预置构件之间有连接拼缝，拼缝之间需用高强度混凝土及特制胶条连接，一方面此处是质量隐患，施工要求高，另一方面胶条有一定使用寿命，外墙拼缝胶条每15年需更换一次。

6、工程施工受到构件工厂的产能及地域约束。（1）一般从结构图纸确认后到工厂生产完成第一批构件需要2-2.5个月时间（但在此过程中可以同时进行招标或基础施工），另外需提前与工厂合理安排好生产计划；（2）预制构件体积大，质量重，运输比较困难，一般一个工厂的有效运输距离是100公里；故在项目前期，就需考虑项目附件的构件工厂是否能按时保证预制构件的正常供应。

六、总结

1、综上所述，装配式建筑是未来的发展的趋势，目前万科、保利、中南建设、远大纷纷在沈阳及上海开展项目，经调研反馈，其他开发商也预备尝试试点楼盘。

2、因成本增加，一般而言可能会降低部分利润，但是如果项目所在地房价较高，又能申请到面积奖励的话，实际上有可能增加利润【上海万科海上传奇项目申请到了装配式住宅面积3%的奖励90000*3%=2700m2，售价4万/m2，实际上利润增加】

3、对前期的设计要求高，可能会耗时长，在户型设计及结构设计时，就需另行聘请专业装配设计院一起共同进行，且在此过程中，需将所有户型、结构、外立面、管线等详细明确，避免构件生产后出现较大变更，增加较多成本。