天津海河沿线高端住宅项目考察报告

180-330平3居、4 170-243平为主力 居 精装 品质大户型 毛坯 首期别墅，二期高 层公寓 2010年10月别墅 2011年100年10月首开
2期2012年3月开 2012年4月认购， 预计2012年8月 7月28日开盘 盘 ——
2011年初
2.4-2.5万/平（精 销售均价 2.2-2.4万/平（精装） 装）

除数量外，精装户型插座预留应考虑定位标准，如床头两侧开 关、插座距离应考虑床的宽度模数及床头柜遮挡的影响，电视 墙插座高度考虑电视柜放置或壁挂安装等。
仁恒海河广场项目 电气面板布置整齐，上下左右有对应关系
嘉里项目 电视墙处插座数量足够但未考虑强弱电插座间距，且选型均为2+3五孔 面板，音视频设备一般为两孔插头，采用2+2四孔面板更为合理。另外，此处电视 如为壁挂安装，电视电源及有线电视插座宜高位设置，避免线缆明露影响美观。
认购价格2.2-2.6 2.0-2.3万/平（精 高层均价1.7万/平 万/平 装）
一、各项目水暖系统形式汇总：
项目名称 天津大都会 仁恒海河广场 嘉里中心
卫生热水形 式 电热水器 燃气热水器雷力 AO.史密斯 士品牌 150L 150L 即热 否 户式净水机 全屋净化系统 3M品牌 是 集中紫外线 杀菌


万达公馆样板间客厅天花灯具
五、各项目精装样板间电气点位设计：

各项目样板间在不同功能房间根据需要配置相应的强弱电插座 ，位置及数量基本满足使用需要：
床头两侧应设强电插座，及电话网络插座，最好设灯开关。
电视背景墙需预留足够的强弱电插座，如有需要，可预留环绕音箱穿线管（万
达预留）。 厨房、卫生间应预留足够数量的插座，各项目均配置马桶洁身器电源插座。
大都会（三星）
嘉里（FERMAX）
津澜阙（TCS） 仁恒/奕聪花园（MOX）
七、门禁及一卡通管理系统：

部分项目入户门采用电子门锁（万达、嘉里、仁恒），可支持 刷卡、密码及机械钥匙等多种开锁方式，也有项目仍采用传统 机械门锁（津澜阙）。
嘉里项目采用的耶鲁凯特曼品牌电子锁及仁恒项目的DST品牌电子锁 宣称采用美国或韩国技术，实际为国内深圳及潍坊地区厂家的产品， 仁恒使用的户门门禁卡可与单元门一卡通集成，方便程度较高但降低 了安全性，嘉里项目的户门门禁卡为独立不可集成型，安全性较好， 但平常需携带单元门户门卡两张卡片。
各项目概况：
项目名称
区域位置 开发商
天津大都会 仁恒海河广场 嘉里中心
和平区福安大街与 荣业大街交口 保利、金融街 南开东马路 仁恒置地
万达公馆
津澜阙
奕聪花园
河东区解放北路 河东区海河东路 河西区台儿庄南路 南开区红旗南路快 与保定道交口 和大直沽路交口 与古海道交汇处 速路北侧 嘉里 大连万达 天津鼎润投资 公寓 9.7 金港置业 公寓、别墅 15万
二、各项目精装样板间水暖系统形式总结： 同层排水 大部分项目都设置了同层排水系统。相对于传统的隔层排水 处理方式，同层排水避免了由于排水横管侵占下层空间而造 成的产权不明晰、噪音干扰、渗漏隐患等麻烦。但同层排水 需卫生间降板，且增加回填费用。另外同层排水施工工艺较 为复杂，对层高的要求相对要高，成熟厂家较少，成本较高 等问题。 中信城市广场项目选用建议 建议设置同层排水系统。
海河沿线高端住宅项目考察报告
城市广场设计管理团队机电专业
为了解目前天津高端居住类项目产品的发展状况，积累相似产 品类型的设计开发经验，根据公司安排，项目管理团队市场营销部 及设计开发部于8月16日对海河沿线比较具有代表性的天津大都会项 目、仁恒海河广场项目、嘉里中心项目、万达公馆项目、津澜阙项 目和奕聪花园项目进行了考察，在以上项目的售楼处听取了项目介 绍并参观了产品样板间。以下重点就机电各专业相关方面的考察情 况做一总结。
八、各项目精装样板间电气系统考察总结： 家居智能化
北方地区家居智能化的发展较滞后，从本次考察项目来看，智能 家居系统在目前天津本地市场仍无真正应用。各项目样板间内均 按模拟可视对讲、红外幕帘等常规弱电安防系统设计，通过选用 合资中高档品牌对讲系统，来满足项目档次的要求。
城市广场项目设计建议 此次考察均为在售的接近完工项目，其弱电系统设计已不能反映 最新的技术水平和生活理念需求，对城市广场项目，建议在控制 成本的前提下，选择易于形成销售卖点，同时具有较好体验感觉 及实用价值的亮点功能实施。可重点研究感应夜灯、简单灯光场 景、远程报警及空调控制等功能，并考虑通过与数字可视对讲整 合，有效降低智能化实现成本。
六、各项目精装样板间可视对讲系统：

各项目无家居智能化设施，均仅设常规可视对讲系统，采用合 资中高档品牌产品，系统形式为模拟总线制。模拟总线型产品 技术成熟，但各品牌间设备不可通用，且基本不具备智能家居 功能的拓展能力。各项目可视对讲系统对比如下：
项目名称 天津大都会 仁恒海河广场 嘉里中心
对讲品牌
万达公馆
电热水器 120-150L
津澜阙
电热水器 恒热品牌 300L，带循环 泵，250平米户 型双热水器 是 无
奕聪花园
AO.史密斯
电热水器
同层排水 净水软水
是 户式净水机 VRV 大户型为大金 小户型为约克 地板采暖 大户型有户式新 风系统
是 中央软水系统
-无
空调形式 采暖形式 新风系统
一拖多 日立品牌
项目概况 规划形式 住宅、商业、写字 居住式公寓、商 公寓、商业、写 住宅、商业、酒 楼 业、写字楼 字楼、酒店 店、写字楼 72万（地上50 52万 34万 建筑面积 86万（地上64万） 万） 7.2 3.5 —— 3.7 容积率
4.3 公寓
50年
2.8 居住型公寓
50年
产品类型
产权年限
住宅
住宅
八、各项目精装样板间电气系统考察总结：
门禁一卡通系统 本次考察中有项目采用了入户门电子门锁，可实现刷卡及密码 开门，由于电梯入户对私密性的要求，电梯也趋向采用刷卡控 制。于常规一卡通系统集成小区门、单元门、停车场门禁控制 的基础上增加了户门及电梯的门禁控制，在提高集成度方便使 用的同时，也增加了一卡通系统的管理难度。
地板采暖 户式新风 松下品牌
VRV 日立品牌
地板采暖 分室控制 无
户式中央空调 地板采暖 分室控制 窗式新风
VRV 日立品牌
地板采暖 分室控制 中央新风系统， 有过滤，无冷热 处理，150m3/h
户式中央空调 地板采暖 无
二、各项目精装样板间水暖系统形式总结： 卫生热水 各项目均设置了容积式分散热水系统，该系统无需机房和集中 热水管道，且没有日后维修管理的麻烦。容积基本都在150L以 上，有的项目还具备用户打开龙头即出热水的功能，提高了舒 适度。 中信城市广场项目选用建议 原机电总体方案建议采用集中热水系统，考虑到天津当地的使 用习惯，生活热水系统是否采用集中热水还需与营销管理部专 题讨论后确定。如采用分户式生活热水系统，建筑满足燃气入 户的户型，建议选用燃气热水器，具有即热、节能、设备体积 小巧的优点。不具备引入燃气的个别小户型可采用电热水器
三、各项目精装样板间户内供电系统： 本次参观的项目样板间均为120平米-250平米以上大户型，设 户式VRV中央空调，部分户内设容积式热水器（容量150-300L 燃气加热或电加热，如为电加热，电功率至少在9kW以上）， 为配合相关设备使用，需采用三相供电入户，设三相电表（如 仁恒项目电表规格为3*15（60）A）。 结合以上大型设备的使用，并考虑精装修设计对照明容量和回 路的需求，应在设计阶段充分考虑户内供配电容量及供电回路 的设置。 各项目样板间配电箱断路器有采用国产品牌（正泰等）或合资 品牌，用户对此类设备的品牌、档次敏感度应不是很高。下图 为仁恒海河广场户内配电箱，采用 ABB品牌断路器。
精装样板间机电点位配置标准 本次考察各项目的样板间，户内点位配置有：照明开关、强弱 电插座、空调温控器、地暖温控器，报警按钮、可视对讲面板 等，基本满足使用要求，但有部分点位规格、定位欠合理。 城市广场项目设计建议 建议城市广场项目根据产品定位、功能，调研目标客群的使用 习惯，及早研究室内机电点位的配置标准，明确厨卫、电视墙 、床头等重点部位的机电点位数量、规格、定位原则，并形成 产品标准。在精装设计阶段，机电专业的介入和配合应前置， 确保点位与立面装修、排砖等的关系合适，减少后期拆改。

部分项目电梯入户的户型，采用刷卡控制电梯，提高了安全性 及私密性，但需注意电梯与可视对讲系统的联动设计。
嘉里（YALE GATEMAN ）
仁恒海河广场（DST）
八、各项目精装样板间电气系统考察总结： 三相供电入户 由于户型面积较大，且设有VRV中央空调、大功率电热水器等 三相用电设备，单相供电容量无法满足使用需求，本次考察的 各项目精装样板间均采用三相供电。 城市广场项目设计建议 对我司城市广场项目类似的大户型产品，亦须主要考虑三相供 电的设计方向，并就此及早与供电部门进行沟通协调，避免在 设计阶段及后期供电部门配表装表造成麻烦。
住宅
住宅
70年 240-300平
70年 70年 70年 103-268平2-4居，1 108-163平2-3居， 90-190平，90户型面积 号地350、390、 150平为主力 楼王263平 650平 产品概况 精装，二号地首期 是否精装 以及五号地部分为 精装 精装 毛坯 超高层、大都会一 产品特色 观河景住宅 临河塔式住宅 号大平层户型
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二、各项目精装样板间水暖系统形式总结： 空调形式 《天津市公寓项目建设管理暂行办法》规定：居住型公寓的空调 室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调，酒店型公寓须 设置中央空调。各项目均设置了户式中央空调，该系统产权明 确，管理简单，不需机房及竖井。但每户须在建筑外墙设置通 风百叶，且我司CBD项目公寓为120-170米高，需进行室外机 热气流分析。 中信城市广场项目选用建议 2012年1月份中信城市广场项目机电方案论证明确沿河高层及 多层采用VRV户式中央空调系统系统，与本次考察了解的各个 项目空调形式一致。