宏观经济和房地产行业宏观研究
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• 中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城 市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团 （0632）
7
房地产行业试探性研究
中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产 行业的增长
10亿美元
1400
名义GDP实际和预测
1200
1000
800
600
400
200
0 1997 实际 1998 实际 1999 实际 2000 实际 2000 预测 2001 预测 2002 预测 年度
– 目前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等２０家会员组成的“中国城市房地 产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由３３家企业组成的“住宅产业集 团联盟”
• 房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场 淘汰，如上海房地产开发企业的总量，半年内已从４３４７家降低为 ３３１２家，广州近年来也有３００多家房地产企业被淘汰出局。
政策敏感性
政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房 地产流通政策和货币政策。
5
房地产行业试探性研究
房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景
• 以每年12%的速度增长 • 商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房
占城镇竣工房屋总面积的50% • 实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50% • 城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建
设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米
6
宏观经济对房地产企业的影响
房地产行业试探性研究
• 全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房 贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住 宅为主业的公司发展，如深万科（0002）
• 西部大开发 - 中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设 施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）
生产值（亿元）
中国GDP和建筑业增长
100000 90000 80000 70000 60000 50000
6.6% 6.7% 6.5% 6.7% 6.5%
建筑业
6.4%
GDP
40000 30000 20000 10000
6.6%
4.7% 5.2% 5.6% 5.4%
4.7% 4.7% 4.6%
5.3%
房地产行业试探性研究
进入WTO对中国房地产企业的影响
• 高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加 • 外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈
– 国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化 的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击
– 国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要 优势
年份
11
房地产行业试探性研究
国外人均居住面积：XXX
城市人均居住面积 12 10
8 6 4 2 0
1978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
年份
12
面积（平方米）
8
房地产行业试探性研究
GDP实际增长率预测
9 8.8 8.6 8.4 8.2
8 7.8 7.6 7.4 7.2
7 1997 实际 1998 实际 1999 实际 2000 实际 2000 预测 2001 预测 2002 预测
年度
9
增长率%
房地产行业试探性研究
中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%20%的比例相比，还有很大距离
中国房地产行业试探性研究
新华信管理咨询 沈浩云
2001年10月 上海
page1
说明
房地产行业试探性研究
• 本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用
• 由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同 时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究
• 由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析
3
宏观经济和房地产行业现状及发展综述
房地产行业试探性研究
4
房地产行业试探性研究
房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性
周期性
房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的 周期性
Байду номын сангаас
关联性
作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系 数为2.3
地域性
房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发 展不平衡，级差收益明显
• 关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖 掘相关经济指标
2
房地产行业研究大纲
房地产行业试探性研究
• 宏观经济和房地产行业宏观研究 • 北京/上海房地产市场研究 • 房地产企业个案分析（万科） • 房地产上市公司比较分析(深圳和香港) • 房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等） • 房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）
0
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
年份
10
面积（亿平方米）
房地产行业试探性研究
城镇新建住宅面积 6 5 4 3 2 1 0
1978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
– 外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、 价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高
– 目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大 的房地产企业--美国２１世纪不动产已经进入中国物业代理市场
• 国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展 • 加入ＷＴＯ将加快我国房地产企业的联盟和重组
13
房地产行业试探性研究
进入2000年以来，国内房地产需求旺盛, 前景看好
景气指数
108
107
106
105
104
103
102
101
1999年
2000年
2001年
100 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4
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房地产行业试探性研究
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房地产行业试探性研究
中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产 行业的增长
10亿美元
1400
名义GDP实际和预测
1200
1000
800
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0 1997 实际 1998 实际 1999 实际 2000 实际 2000 预测 2001 预测 2002 预测 年度
– 目前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等２０家会员组成的“中国城市房地 产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由３３家企业组成的“住宅产业集 团联盟”
• 房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场 淘汰，如上海房地产开发企业的总量，半年内已从４３４７家降低为 ３３１２家，广州近年来也有３００多家房地产企业被淘汰出局。
政策敏感性
政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房 地产流通政策和货币政策。
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房地产行业试探性研究
房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景
• 以每年12%的速度增长 • 商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房
占城镇竣工房屋总面积的50% • 实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50% • 城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建
设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米
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宏观经济对房地产企业的影响
房地产行业试探性研究
• 全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房 贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住 宅为主业的公司发展，如深万科（0002）
• 西部大开发 - 中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设 施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）
生产值（亿元）
中国GDP和建筑业增长
100000 90000 80000 70000 60000 50000
6.6% 6.7% 6.5% 6.7% 6.5%
建筑业
6.4%
GDP
40000 30000 20000 10000
6.6%
4.7% 5.2% 5.6% 5.4%
4.7% 4.7% 4.6%
5.3%
房地产行业试探性研究
进入WTO对中国房地产企业的影响
• 高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加 • 外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈
– 国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化 的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击
– 国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要 优势
年份
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房地产行业试探性研究
国外人均居住面积：XXX
城市人均居住面积 12 10
8 6 4 2 0
1978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
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面积（平方米）
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房地产行业试探性研究
GDP实际增长率预测
9 8.8 8.6 8.4 8.2
8 7.8 7.6 7.4 7.2
7 1997 实际 1998 实际 1999 实际 2000 实际 2000 预测 2001 预测 2002 预测
年度
9
增长率%
房地产行业试探性研究
中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%20%的比例相比，还有很大距离
中国房地产行业试探性研究
新华信管理咨询 沈浩云
2001年10月 上海
page1
说明
房地产行业试探性研究
• 本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用
• 由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同 时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究
• 由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析
3
宏观经济和房地产行业现状及发展综述
房地产行业试探性研究
4
房地产行业试探性研究
房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性
周期性
房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的 周期性
Байду номын сангаас
关联性
作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系 数为2.3
地域性
房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发 展不平衡，级差收益明显
• 关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖 掘相关经济指标
2
房地产行业研究大纲
房地产行业试探性研究
• 宏观经济和房地产行业宏观研究 • 北京/上海房地产市场研究 • 房地产企业个案分析（万科） • 房地产上市公司比较分析(深圳和香港) • 房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等） • 房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）
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1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
年份
10
面积（亿平方米）
房地产行业试探性研究
城镇新建住宅面积 6 5 4 3 2 1 0
1978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
– 外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、 价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高
– 目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大 的房地产企业--美国２１世纪不动产已经进入中国物业代理市场
• 国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展 • 加入ＷＴＯ将加快我国房地产企业的联盟和重组
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房地产行业试探性研究
进入2000年以来，国内房地产需求旺盛, 前景看好
景气指数
108
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房地产行业试探性研究