房地产开发用地的获取.
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取1. 引言2. 用地获取方式在房地产开发项目中，用地获取可以通过以下几种方式实现：2.1. 购买现有土地购买现有土地是最常见的用地获取方式之一。
开发商可以通过与土地所有者进行谈判，以购买其土地用于房地产项目。
这种方式有助于节省时间和资源，但需要付出相应的购买费用。
2.2. 租赁土地如果开发商没有足够的资金购买土地，或者只需要短期使用土地，可以选择租赁土地的方式。
租赁土地可以是长期租赁或短期租赁，根据项目需求进行选择。
2.3. 政府调配土地在某些情况下，政府会根据城市规划和经济发展需求，调配土地给相关的房地产开发商。
这种方式通常需要进行一系列的申请、审批和招标程序，但可以在一定程度上降低用地获取的成本。
2.4. 合作开发开发商可以与土地所有者进行合作，共同开发土地。
在这种方式下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的策划、设计和建设。
这种方式可以使双方共享风险和利润。
2.5. 土地国有化在一些特殊情况下，政府会通过国有化的方式获取土地，用于公共利益或国家规划需要。
这种方式需要符合相关法律法规，确保土地的合法获取和使用。
3. 相关法律法规在房地产开发项目用地的获取过程中，需要遵守相关的法律法规，以确保用地获取的合法性和规范性。
以下是一些常见的法律法规：3.1. 国土资源管理法国土资源管理法是我国土地管理的基本法律。
根据该法，土地属于国家所有，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
开发者在用地获取过程中需要遵守国家和地方的土地管理政策。
3.2. 城市规划法城市规划法规定了城市规划的目标、原则和规划的编制、实施和管理等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的城市规划要求，确保项目的合法性和规范性。
3.3. 土地使用权出让和出租管理暂行办法土地使用权出让和出租管理暂行办法规定了土地使用权的出让和出租程序、条件和费用等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的土地出让和出租管理规定。
房地产开发用地的获取
房地产开发用地的获取随着城市化进程的不断加快和人口的不断增加，房地产市场的需求也在日益扩大。
房地产开发商为了满足市场需求，需要获取开发用地。
然而，由于土地资源有限和国家政策的限制，房地产开发用地的获取并不容易。
本文将介绍房地产开发用地获取的几种方式和相应的政策。
一、土地拍卖土地拍卖是指政府通过竞拍的方式将土地出让给开发商。
这种方式相对公开透明，所有有意参与竞拍的开发商都可以参与竞标，出价最高的开发商将获得土地使用权。
土地拍卖的好处是确保了市场公平竞争，同时也可以为政府提供一定的经济收益。
然而，土地拍卖也存在一些问题，比如有些土地因为市场竞争激烈导致价格过高，开发商的利润空间被压缩。
二、土地出让土地出让是指政府按照一定的程序和条件将土地出让给开发商。
相比土地拍卖，土地出让通常会有更为详细的规定和条件，比如土地用途、规划设计等。
土地出让通常采取公开招标的方式，开发商需要提交相应的申请材料并接受政府审核。
土地出让的好处是可以确保土地的合理利用，并且政府可以根据个别情况对开发商作出一些要求，比如加强环保措施。
然而，土地出让也存在一些问题，比如政府审核过程可能较为繁琐，增加了开发商的办理时间和成本。
三、土地划拨土地划拨是指政府将国有土地划归给开发商使用，通常出让方式以优先协商的形式进行。
这种方式一般是根据开发商的开发计划、社会效益和政策需求进行综合评估，然后由政府与开发商进行协商并签订协议。
土地划拨的好处是政府可以更好地掌控土地发展的方向，确保土地的合理利用和社会效益最大化。
然而，土地划拨也存在一些问题，比如需要开发商与政府进行复杂的协商和谈判，而且开发商需要承担相应的社会责任。
四、土地征收土地征收是指政府为公共利益目的依法对土地实行控制和收回的行为。
土地征收通常是由政府依法将土地的使用权收回，然后再向符合条件的开发商进行出让或划拨。
土地征收的好处是为了公共利益，比如基础设施建设、城市更新等，可以确保土地的合理利用和社会效益最大化。
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。
2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。
（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。
3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。
中国现行政策法规下的土地获得方式
房地产开发企业获取土地的几种方式土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，国家为了公共利益的需要，可以对土地征收或征用，并给予补偿。
任何单位和个人进行建设，需要土地的，必须依法申请使用国有建设用地。
根据我国现行法律法规的规定，房地产开发企业进行开发的只能是依法取得的国有土地使用权即《物权法》实施后的国有建设用地使用权。
当前，我国建设用地使用权的取得方式有五种：划拨、出让、租赁、作价投资（入股）、授权经营。
1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用（称为相对划拨），或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为（称为绝对划拨）。
2、出让：是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。
土地使用者取得是土地使用权，而非土地所有权，土地使用者取得土地称为“出让”而非“买卖”。
买卖取得的是所有权，出让取得的是使用权。
出让分为协议出让和公开出让。
所谓公开出让，方式有三种：招标、拍卖和挂牌，通常简称为“招拍挂”。
3、租赁：是指政府作为出租人将国有建设用地出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。
目前，租赁在各个地方普遍受到冷遇，开发企业无法通过租赁方式取得国有建设用地使用权。
4、作价投资（入股）：是指国家以一定年限的国有建设用地使用权作价，作为出资人投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。
建设用地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。
这种方式只适用于企业改制时，新股东买不起土地情况，开发企业通过这种方式获得土地使用权并不多见。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目的成功与否，往往与用地的获取息息相关。
在过去的几年中，随着城市化进程的加速和人口增长带来的土地供需矛盾，用地的获取变得更加困难。
因此，选择适合的用地对于房地产开发者而言，是至关重要的。
本文将介绍房地产开发项目用地的获取方法，并分析其优劣。
一、国有土地招拍挂国有土地招拍挂是最常见的房地产用地获取途径之一。
这些土地往往由政府出售或租赁，所以最大的优势是流程较为规范、透明。
国有土地招拍挂的优势在于，这种土地所有权证明清晰，流程规范，相比其他的土地用途变更等流程更为清晰。
在这种方式下，房地产商可以根据自己的需求寻找适合的土地。
此外，这种方式也方便开发商筹划资金，因为土地会符合银行借款要求。
然而，由于竞争激烈，这种方式往往会导致土地价格高昂，增加了项目的成本。
而且，由于政府严格控制土地供应，政策变动等因素可能会使土地获取计划变得不确定。
二、划拨土地划拨土地是指根据土地管理部门的规定，将某些土地划拨给特定的企事业单位作为其自用或出租使用。
这是另一种获取土地的重要途径。
划拨土地的好处在于，价格便宜，而且政策上具有稳定性。
这是由于土地通过政府划拨，因此离开政府的控制范围。
此外，这种方式对于企事业单位来说也很方便，因为他们不需要参加任何激烈的竞争，就可以获取用地。
但是，这种方式的缺点在于土地用途和流程比较繁琐，并且土地的供应量相对较少。
三、土地拆迁拆迁是指政府为了实现城市发展规划，将一些老旧的建筑物进行拆迁，用于新的城市建设。
拆迁所提供的土地往往是位于城市核心区域和较好的地段，因此适合进行大规模的商业开发。
如果拆迁户愿意以合理的价格出售土地，房地产开发者可以通过购买拆迁户的土地来获取用地。
此外，政府在拆迁时也可以挑选出适合商业开发的土地进行出售。
但是，通过拆迁方式获取用地也面临着许多挑战。
首先，它需要耗费大量的精力和时间来跟进和操作。
其次，它可能需要与拆迁户开展艰难的洽谈，需要考虑他们的合法权益。
房地产项目用地的获取主要程序及要求
房地产项目用地获取的程序及相关要求房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即划拨、出让和转让。
其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。
一、划拨土地使用权的获取（一）、概念：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
（二）、程序：划拨土地使用权的取得，需要经过县级以上人民政府依法批准划拨。
1、申请交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、受理和审查。
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。
经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
3、地价评估。
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
4、确定出让金，拟订出让方案。
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。
应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格5、方案报批，发出准予转让通知书市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
开发商获取土地的途径
（二）开发商获取土地的途径1．土地使用权出让为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
从加强国有土地资产管理、优化土地资源配置、规范协议出让国有土地使用权行为的角度出发，国土资源部于2003年8月颁布了《协议出让国有土地使用权规定》。
按照这些规定，工业（包括仓储用地、但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的土地，才允许以协议方式出让。
各种出让方式的具体界定是：（1）招标出让国有建设用地使用权：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（2）拍卖出让国有建设用地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（3）挂牌出让国有建设用地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（4）协议出让国有建设用地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。
该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。
即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
2．土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
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政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
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步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
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步骤5
加强根底工作
如何拿地
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律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
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政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
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政策信息6
如何拿地
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拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
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步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
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房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取概述房地产开发项目是指将土地资源转化为具有使用功能的房地产产品的过程。
而获取用地，是房地产项目的第一步关键环节。
本文将介绍房地产开发项目用地获取的几种常见方式，并对每种方式进行分析和比较。
1. 市场购买市场购买是最常见也是最直接的获取用地的方式之一。
开发商通过在市场上购买已有的土地，可以节省土地寻找的时间和成本。
市场购买方式的优势在于，购买者可以快速获得土地的产权，并且可以在购买合同中明确约定开发用途和相关开发规划。
，市场购买也存在一些潜在的风险和限制，例如土地价格的高昂、可选土地资源的限制以及市场供需的波动等。
2. 政府招拍挂政府招拍挂是国家或地方政府通过公开招标、拍卖和竞争性挂牌等形式，向社会公开出让土地使用权的方式。
政府招拍挂的方式相对公平透明，规范了用地出让的流程，确保用地权益的合法性。
开发商可以通过参与政府招拍挂，以投标方式获取用地。
，政府招拍挂也存在一些问题，如竞争激烈导致土地溢价、限制条件较多、拿地周期较长等。
3. 土地置换土地置换是指开发商通过与拥有土地使用权的单位或个人进行交易，将现有用地权益与对方进行置换的方式。
土地置换方式的优势在于双方互利共赢，例如开发商可以将自己拥有的位于城市边缘地区的用地，与位于城市中心地段的土地进行置换。
这种方式可以提升开发商的用地质量，提高项目的价值；，对有土地需求的单位或个人来说，也可以得到更合适的用地。
，土地置换也存在一些局限性，如双方用地需求匹配度的低、交易条件的谈判等。
4. 合作开发合作开发是指开发商与土地使用权人共同合作，共同开发某一地块的方式。
在合作开发中，开发商和土地使用权人可以共同承担风险和投资，实现资源优化配置。
，这种方式也可以提高用地的灵活性和效率，例如土地使用权人可以通过与开发商合作，将拥有的土地快速转化为现金流或其他形式的资产。
，合作开发也需要双方在权益分配、责任划分等方面进行合理的协商和约定。
房地产开发常见法律问题及解答简版修正
房地产开发常见法律问题及解答1. 建设用地的取得问题问题：如何取得建设用地？答：建设用地可以通过购买或租赁的方式取得。
购买建设用地需要符合国家土地管理法规定的条件，并缴纳相应的土地出让金。
租赁建设用地需要与土地所有权人签订土地租赁合同，并按照合同约定支付租金。
问题：如何确定建设用地的用途？答：建设用地的用途应符合城乡规划和土地利用总体规划的要求。
开发商需要向相关地方政府申请用地规划变更或调整，经批准后方可实施开发。
问题：如何进行建设用地的续期？答：建设用地续期需要符合国家土地管理法规定的条件，并按照相关程序进行申请。
续期申请一般需要在当前用地期满前一定时间内提出，否则可能面临用地被收回的风险。
2. 工程建设过程中的法律问题问题：如何与施工单位签订施工合同？答：在选择施工单位时，开发商应严格按照相关法律法规及招标采购程序进行，签订具有法律效力的施工合同。
合同中应明确双方的权利义务、工程标准、支付方式等内容。
问题：如何确保工程质量？答：开发商应按照国家建设工程质量管理标准和相关法律法规的要求，对工程进行监理和验收，确保工程质量符合相关标准和要求。
如发现质量问题，应及时采取补救措施或追究责任。
问题：如何处理工程变更和索赔？答：在工程建设过程中，如遇到需要变更工程内容或因不可抗力等原因影响工程进度的情况，应按照合同约定和相关法律法规的规定进行变更和索赔处理。
双方应及时协商解决争议，并保持书面记录。
3. 商品房销售及交付问题问题：如何进行商品房销售？答：商品房的销售需要获得相关政府部门的预售许可证，并按照法律规定的程序进行销售。
开发商应将合同内容和相关信息向购房者公开，签订具有法律效力的购房合同。
问题：如何处理购房者的维权诉求？答：购房者在购房过程中如发现房屋质量问题或合同履行方面的争议，可以向相关部门投诉或提起诉讼，维护自己的合法权益。
开发商应积极配合相关部门的调查，并及时采取必要的补救措施。
问题：如何交付房屋？答：房屋交付前，开发商应按照合同约定和相关法律法规的要求进行验收，确保房屋符合质量标准。
房地产项目用地的获取方式
境内外任何经济实体及个 人
法律关系 法律关系不平等
法律关系平等
在市场所 处层次
年限
土地转移 方式
一级市场
按合同规定，不得超 过国家规定
协议、招标、挂牌、 拍卖
二级市场
合同年限－已使用年限＝ 剩余使用年限
出售、交换、赠与
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
关键术语
划拨 出让 招标 挂牌 拍卖
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
5.2.1 土地使用权出让概述
出让土地使用权的基本特征
出让方 主体
受让方
基本特征 客体 城镇国有土地
内容
出让方：出让一定年限土地使用权 受让方：支付土地出让金
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5.2.1 土地使用权出让概述
5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的 基本流程
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
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5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的 基本流程
拍卖基本流程
• 市、县国土资源管理部门公告拍卖活动 的时间、地点
• 举行拍卖会
• 签订《成交确认书》
《城市房地产管理法》 可以转让的条件 不得转让的条件
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5.5.3 土地使用权转让的特点
土地使用权转让的法律效力
• 土地使用权转让，出让合同载明的其他 权力义务随之转让。
• 新受让人应遵循原受让人与国家签订的 合同要求，不得随意更改。
中国房地产开发商拿地的十六种模式
中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。
2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。
3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。
4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。
5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。
6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。
7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。
8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。
9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。
10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。
11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。
12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。
13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。
14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。
15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。
16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。
这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。
开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。
房地产开发中的土地获取与开发策略
房地产开发中的土地获取与开发策略随着城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣，土地资源成为了开发商们争相争夺的焦点。
房地产开发涉及土地获取与开发策略，对于成功开发一块土地来说，选择合适的土地获取方式以及科学的开发策略是至关重要的。
一、土地获取方式1. 土地交易市场土地交易市场是开发商获取土地的主要渠道之一。
市场通过公开拍卖、挂牌出让等方式，以市场化的方式提供土地资源。
开发商可以根据项目需求参与竞拍，经过价格竞争获取土地。
这种方式具有透明、公正的特点，能够确保土地获取的合法性和合理性。
2. 国有土地出让国有土地出让是政府提供土地资源给开发商进行开发的方式。
政府根据土地利用规划，通过公开招标、协议出让等方式将土地出让给符合条件的开发商。
这种方式能够有效规范土地使用权的流转，确保土地利用的合理性和可持续性。
3. 与农民集体经济组织合作农民集体经济组织拥有大量的宅基地和集体建设用地，与其合作是一种获取土地资源的有效方式。
开发商可以通过与农民集体经济组织签订合作协议，以合理的报酬方式获取土地使用权。
这种方式能够在土地开发中兼顾农民利益，促进农村经济发展。
二、土地开发策略1. 深入市场调研在进行土地开发之前，开发商应该进行充分的市场调研，了解目标区域的市场需求和发展趋势。
通过调研可以得出房地产市场的基本情况，为土地开发提供科学依据。
只有深入了解市场，才能制定出合理的开发策略。
2. 定位明确，精准开发根据市场调研结果，开发商应该明确项目的定位，确定目标客群和产品定位。
在开发过程中，要精准把握市场需求，开发符合市场要求的房地产产品。
精准开发是提高项目竞争力的重要保证。
3. 合理规划，科学布局土地开发需要进行合理规划和科学布局。
开发商要结合土地的地理位置、交通条件等因素，科学规划项目的功能分区、绿化布局、道路交通等。
合理规划和科学布局能够提高项目的舒适度和市场接受度。
4. 资金筹措，风险控制土地开发需要大量的资金投入，开发商应该合理筹措资金，并制定科学的风险控制机制。
房地产开发全流程详解,这次终于看懂了!
房地产开发全流程详解，这次终于看懂了！01.房地产开发流程—【前期】NO.1 土地信息收集土地名称、所处区域、所有权（划拨/招拍挂/城中村改造）；用地面积、容积率、绿化率、金额。
NO.2 政策、市场调研了解地块周边的商业、配套情况；是否有代征路、代征绿地，如有的话所占面积；拍卖的附加条件。
NO.3 可行性研究地块属性——指标分析——宏观政策——城市发展——开发模式——经济测算。
宏观市场背景与趋势研判；区域房地产整体市场背景分析及住宅市场重点研究；各物业市场背景分析及趋势研究；产品建议、经济测算。
02.房地产开发流程—【土地获取】NO.1 获取土地使用权出让、划拨、转让和租赁几种。
NO.2 签订土地出让合同市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。
NO.3 获得规划许可证经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。
NO.4 办理土地证由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证，目前为不动产登记证。
03.房地产开发流程—【策划定位】NO.1 区域市场调研对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。
NO.2 项目定位即市场定位和目标客户群定位。
市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
NO.3 设计建议明确项目设计费用控制指标、设计人工时指标和限额设计指标，并建立项目设计执行效果测量基准。
04.房地产开发流程—【规划设计】NO.1 方案设计从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象（技术系统），决定技术系统，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，并对技术系统进行初步的评价和优化。
房地产开发中的用地权属法律问题
房地产开发中的用地权属法律问题在房地产开发过程中，用地权属是一个关键的法律问题，涉及到土地的所有权、使用权和收益权等方面。
正确处理用地权属问题对于保障房地产开发项目的合法性和稳定性至关重要。
本文将探讨房地产开发中的用地权属法律问题，并提供相应的解决方案。
一、土地使用权是房地产开发的关键在我国，土地所有权属于国家所有，而土地使用权则可以被有关部门根据法律规定授予个人和组织。
对于房地产开发来说，土地使用权的获取是项目正常进行的前提。
因此，在开发房地产项目之前，开发商必须先行获得土地使用权。
1. 土地出让的程序与要求土地出让是指政府将国有土地转让给开发商使用的行为。
在土地出让过程中，政府会制定相应的程序和要求，包括招标、竞价等方式。
开发商在参与土地出让时，应遵守相关法律法规，确保自身取得土地使用权的合法性。
2. 土地使用权的期限和转让土地使用权通常有固定期限，开发商在取得土地使用权后需要合理利用土地，按照规划进行开发，确保项目按时完成。
同时，开发商还可以根据需要将自己取得的土地使用权进行转让。
二、土地使用权的保护与限制土地使用权的保护是法律对开发商合法权益的保障，同时也对其行为进行限制。
开发商在房地产开发过程中，应当以法定的方式行使自己的土地使用权，同时遵守相关法律规定。
1. 遵循规划和审批要求土地使用权的行使必须符合土地规划和审批要求。
开发商在规划和开发项目时，应遵守国家和地方部门的规划要求，确保项目的合法性和可行性。
此外，在进行审批过程时，开发商应提交相应的证明材料，确保土地使用权的合法性。
2. 合理利用土地资源开发商在使用土地时应合理利用土地资源，包括土地面积、土地质量和土地用途等。
不能恶意浪费土地资源，应根据实际需要进行规划和开发，确保土地使用的效率和可持续性。
三、解决用地权属纠纷的途径尽管开发商在房地产开发中应遵守相关法律法规，但用地权属纠纷仍可能发生。
在这种情况下，合法权益受损的一方可以通过以下途径解决纠纷：1. 与当事人协商和解在用地权属纠纷发生时，当事人可以首先协商解决。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取简介房地产开发项目用地的获取是指在进行房地产开发时，获取适合建设房地产项目的土地。
在中国，房地产开发项目用地获取是一个重要的环节，也是一项资金量大、变数多、风险高的工作。
本文将介绍房地产开发项目用地获取的各种方式和相关法律法规，帮助读者了解该过程及相关注意事项。
用地获取的方式1. 市场购买市场购买是指开发商通过市场渠道购买已经具备建设条件的用地。
这种方式的特点是较为便捷和高效，但成本较高。
常见的市场购买方式有：- 招标：开发商参加土地招标，通过竞价方式获取用地。
- 协议购买：与土地所有者协商，通过双方协议购买用地。
- 拍卖：参加土地拍卖会，通过竞拍方式获取用地。
2. 政府供应政府供应是指通过政府的土地供应计划获取用地。
这种方式的特点是政府对用地的规划和分配具有较大的决策权和控制权，但需要符合相关的政策和要求。
常见的政府供应方式有：- 出让：政府通过土地出让的方式将土地提供给开发商，通过招标或拍卖等方式确定最终获取方。
- 划拨：政府将一部分土地划拨给开发商，一般用于特定类型的项目，如保障性住房等。
- 入股：开发商与政府合作，通过入股方式获取土地使用权。
3. 合作开发合作开发是指开发商与土地所有者进行合作，共同开发房地产项目。
这种方式的特点是双方共同承担风险和利益，需要签订合作协议明确权益和责任。
常见的合作开发方式有：- 土地租赁：开发商通过与土地所有者签订租赁合同，获得土地使用权。
- 联营企业：开发商与土地所有者成立联营企业，共同投资开发项目。
- 建设建筑物承包合同：土地所有者与建筑施工企业签订合同，由后者负责用地开发。
用地获取的法律法规在进行房地产开发项目用地获取时，必须遵守相关的法律法规。
以下是常见的用地获取相关法律法规：- 《土地管理法》：规定了土地的管理制度、土地使用权的获取和转让等基本原则和制度。
- 《国有土地使用权出让和转让暂行条例》：规定了土地出让和转让的程序和要求。
房地产拿地到交付全流程及要点
房地产拿地到交付全流程及要点1.拿地策划：在选择开发项目地点之前，房地产开发商需要进行市场研究和分析，了解潜在的投资机会和风险。
他们还需要考虑项目的规模、用途和预计需求，以确定最佳的拿地策略。
2.土地选购：一旦确定了项目地点，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终达成购地协议。
这涉及到价格的谈判、土地使用权的转让手续和合同签署等步骤。
3.项目规划：一旦购地完成，开发商需要进行项目规划，确定建筑物的设计、结构、功能和布局等方面的细节。
他们还需要办理相应的规划审批手续，以确保项目符合当地的城市规划和建设标准。
4.施工准备：在施工之前，开发商需要准备施工图纸、工程预算和项目管理计划等。
他们还需要与设计师、承包商和供应商等建立合作关系，以确保项目的顺利进行。
5.建设和施工：一旦完成施工准备工作，开发商开始进行实际的建设和施工工作。
这包括土木工程、建筑结构、设备安装和室内装修等方面的工作。
开发商需要确保施工质量和进度符合预期，并对施工过程进行监督和管理。
6.售后服务：在建设完成后，开发商需要进行竣工验收，并向购房者交付物业。
他们还需要提供售后服务，包括解决购房者的问题和投诉、维护和管理物业等。
在整个拿地到交付的过程中，开发商需要注意以下几个关键要点：1.法律合规：在土地选购和项目开发过程中，开发商必须遵守当地的相关法律法规和政府政策。
这包括土地使用权、规划审批手续、施工许可证和物业管理等方面的要求。
2.资金筹集：房地产开发需要大量的资金投入。
开发商需要制定合理的资金筹集计划，包括自有资金、银行贷款、资本市场融资和销售预售款等渠道。
3.市场风险评估：房地产市场存在一定的风险，包括市场需求、竞争对手和政策风险等。
开发商需要进行市场研究和风险评估，以减少投资风险并提高项目成功的几率。
4.品质把控：房地产项目的品质对于购房者的满意度和项目的口碑至关重要。
开发商需要建立有效的品质把控机制，包括质量检查、施工监督和售后服务等，以确保项目的质量和可持续发展。
房地产项目用地的获取
房地产项目用地的获取1. 引言房地产项目的用地获取是房地产开发的首要环节之一。
在房地产行业中，用地获取是指开发商通过各种手段取得用于建设房地产项目的土地。
本文将介绍房地产项目用地获取的一般流程和方法，并探讨用地获取过程中的一些关键问题。
2. 用地获取的流程用地获取的流程可以概括为以下几个步骤：2.1. 需求分析在进行用地获取之前，开发商需要对项目的需求进行分析。
这包括对项目的规模、类型、位置等方面的需求进行评估。
开发商还需要分析市场需求和竞争情况，确定项目的可行性。
2.2. 土地调查土地调查是用地获取的重要环节，它包括对潜在土地的实地考察和评估。
开发商需要考察土地所处的位置、交通条件、土地所有权情况等因素，并评估土地的开发潜力和风险。
2.3. 用地谈判在确定潜在土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判。
谈判的内容包括土地价格、土地使用期限、土地用途等方面的条款。
谈判的结果将决定用地的最终获取方式。
2.4. 用地获取方式用地获取的方式多种多样，常见的方式包括：•购地：开发商与土地所有者签订土地购买合同，通过支付一定的款项来取得土地使用权。
•租地：开发商与土地所有者签订土地租赁合同，通过支付一定的租金来取得土地使用权。
•共同开发：开发商与土地所有者签订合作协议，共同出资进行房地产项目的开发。
3. 用地获取的关键问题在用地获取过程中，开发商需要面对一些关键问题，下面列举了几个常见的问题：3.1. 用地成本用地成本是开发商考虑的重要因素之一。
用地成本包括土地购买价款、土地租金等费用。
开发商需要综合考虑用地成本与项目的盈利能力，以确定用地的最佳获取方式。
3.2. 用地政策用地政策是指国家和地方政府对土地的管理和利用规定。
开发商需要了解和遵守用地政策，以确保用地的合法性和可持续性。
3.3. 土地所有权在用地获取过程中，土地所有权的清晰与否对于开发商的风险有着重要影响。
开发商需要确认土地所有权的合法性，并防范土地拆迁、纠纷等问题。
房地产开发用地的获取
第二节 房地产开发用地的征用拆迁
一、土地征用
土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 征收下列土地的，要由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。
土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等 转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地
五、土地使用权行政划拨
土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。
举牌
交易中心电脑报价
报价次数
一次报价机会
可多次报价
可多次报价
竞买（投）人数
≥3人
≥2人
≥1人
公告发布地点
在交易中心和互联网发布，报纸刊登
在交易中心和互联网发布，报纸刊登
一般在交易中心和互联网发布
公告期限
---
拍卖前不少于30日
不少于30日
公告发布方
委托机构
委托机构
委托机构
三、土地使用权转让
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。 转让土地使用权的使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。
1、土地征收的程序
建设项目的预审 用地申请 拟定征地补偿安置方案 核定用地面积 签订征地协议 出让或划拨土地使用权 颁发土地使用证
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房地产开发用地的获取
主要内容
1. 土地使用权获取的方式。 2. 土地征收、征用以及拆迁安置补偿。
学习目标
1. 掌握本章所涉及的概念、招牌挂出让的基本程序。 2. 熟悉土地征收（用）的拆迁安置补偿的有关内容。
一、土地使用权的获取
获 取 的 主 要 渠 道
土地出让
市场机制 土地转让
转让人享有土地使用权的处分权；转让双方都只能在 原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行。
必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续。 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收。 土地使用者不得非法转让土地。
依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4. 国有土地使用权转让的内容
竞买
文件移交
签订合同
签订合同，并支付规定数额的土 地出让金
持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
登记领证
10. 出让合同
（1）类型
宗地出让合同 成片开发土地出让合同
划拨土地使用权补办出让合同
（2）内容
出让方及受让人的姓名或者名称、地址；
出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途； 土地使用年限及起止时间，土地使用条件；
（二）土地使用权转让 1. 含义 当前用地者之间通过出售、交换或赠与等方式转让 土地使用权的行为过程。
出让
地方政府
土地使用权
用地者
转让
用地者
土地一级市场
土地二级市场
2. 土地使用权转让的特征
以土地使用权出让为基础 需要具备一定的条件
平等民事主体之间的民事法律行为
转让的同步性
3. 土地使用权转让的一般条件
领取招标文件
投标
开标、评标和定标
签订合同
登记领证
8. 拍卖出让程序
载明事项：拍卖时间、地点、标的基本情况、 用地要求、展示时间、地点及手续和其他事项 等。
发布拍卖公告
领取拍卖文件
持证申报登记，领取文件资料和 竞买牌号，交纳保证金
最高应价以拍卖主持人落槌或其 他方式确认 ，签署成交确认书 签订合同，并支付规定数额的土 地出让金
（1） 权利和义务的规定
国有土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、 义务随之转移给新的受让人。 （2） 土地使用权年限的规定 有效使用年限＝原合同规定使用年限－已经使用年限。 （3） 转让价格的相关规定 土地转让中应进行评估，地方政府有优先购买权和平抑 地价权。
5. 国有土地使用权转让的方式
交付土地出让金的数额、期限及付款方式 ；
交付土地的时间，转让、出租和抵押土地使用权的条件， 不可抗力对合同履行造成影响的处置方式 ；
规划设计要点，项目建设进度及竣工时间 ；
市政设施配套建设义务，使用相邻土地和道路的限制 ；
违约责任，合同适用的法律及合同争议的解决方式等。
参见出让合同样本，总结出让方和受让方的权利和义务。
出售 交换 赠与 土地使用权作价入股 企业收购、兼并或合并等
（1）出售
买卖双方当事人等价有偿行为。 合同的标的是国有土地使用权。 土地使用权的转移以登记为要件。
（2）交换
本质是权利交易。
标的的双重性。
双方的权利和义务具有相同性。
（3）赠与
一种无偿、单方的行为 ，可以对赠送的土地 使用权设置附加条件 。
行政划拨
出租或抵押渠道
其 他 取 得 渠 道
入股联营或收购兼并渠道
国 有 土 地 使 用 权 集 体 所 有 土 地 的 使 用 权
与农村集体经济组织联营 或收购兼并渠道
（一）土地使用权出让
1. 含义
国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限 内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土 地出让金的行为。
所有权：国家
土地
使用权
出让 地方政府
用地者
2. 土地使用权出让的特征
土地所有权与使用权分离 受让主体的多样性
有偿有期限性
计划性
3. 土地使用权出让的基本原则
国家主权神圣不可侵犯原则 平等、自愿、有偿原则
所有权与使用权分离原则
合理利用土地原则
4. 土地使用权出让年限 用地类型 居住 工业 年限 70年 50年
2006年7月30日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并自2006年8月1 日起实施 .
三种出让方式的比较 招标 底价是否公开 底价由谁确定 交易决策组织 报价方式 不公开 招标委员会 招标委员会 填写投标书 拍卖 不公开 拍卖委员会 拍卖委员会 举牌 挂牌 公开 委托人 委托人 交易中心电脑报 价 可多次 ≥1人
报价次数
竞买（投）人数
一次
≥3人
多次
≥2人
公告发布地点
公告期限 公告发布方
交易中心、互联 网、报纸
— 委托机构
交易中心、互联 网、报纸
拍卖前不少于30 日 委托机构
一般在交易中心 和互联网
不少于30日 委托机构
6. 土地出让的一般程序 拟定方案
正式报批
缴纳投标或竞 买保证金
签订成交确认书
组织实施
获取出记发证
领取国有土地使用 权证书
出让方角度
受让方角度
7. 招标出让程序
发布招标公告或通知
公开招标或邀请招标 招标书、投标书、土地使用和规划条 件及土地使用权出让合同等 投入密封的投标书于标箱，交付 投标保证金 开标、验标 、评标和定标 ，发出 中标通知书 签订合同，并支付规定数额的土 地出让金 持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
教育、科技、文化、卫生、体育 50年 商业、旅游、娱乐 综合或其他 40年 50年
依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 提示：注意使用期限届满的后续问题的处理
5. 土地使用权出让方式
出让方式的演变
出让方式
依据
协议、招标、拍卖 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 招标、拍卖或挂牌 不再实行协议出让 国土资源部第11号部令 （2002年7月1日起执行） 国土资源部第71号部令 （2004年8月31日起执行）
举行拍卖活动
签订合同
登记领证
持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
9. 挂牌出让程序
发布挂牌公告
提交文件：竞买申请书、营业执照、法人代 表证明书、法人代表身份证复印件，履约保 证金，领取竞买标志牌 竞价最高者，与土地整理中心签 订《挂牌成交确认书》 土地整理中心向土地利用中心移 交项目文件
竞买人申请并 提交有关文件