新江湾城区域及商办项目市场评估报告XX0528
上海新江湾城板块专题研究
曾经。新江湾城原是空军江湾机场，紧邻上海现代工业发源地，同样存在工业污染
现在。新江湾城是继古北虹桥、碧云联洋后“上海第三代国际社区”。
石破天惊逗秋雨，有着上海市区内唯一一块湿地的新江湾城，如今，以“绿色生态港、国际智慧城”的高尚定 位，为上海描绘出世界的新亮点。 地王频出： 2005年初踏入商品房市场后短短5年内，先后诞生了6块地王，四年间地价上涨幅度高达478% 。 巨头云集：仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、保利地产、美国汉斯等国内外地产巨头争先进入。 价格飙涨：单价4.5万元/平米起，最高达到10万元/平米（目前上海均价为22000元/平米左右），与市中心 价格齐头并进。
新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政 和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。 地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块 组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地 块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住 许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理 并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。
总体规划
复旦江湾新校区
滨江休闲带
江湾城公园
自然花园
都市村庄
知识商务中心
新江湾城总体规划分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市 村庄及知识商务中心6大板块。庞大的造城规划除了商住外，还包括道路、景观、水系 工程的基本建设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目。
市政配套
华润橡树湾
项目信息介绍 紧邻游艇码头及江湾天地、湿地、名校、轨道环绕。 开 发 商：坚实置地（上海）有限公司 产品形态：高层公寓，联庭别墅 建筑面积：230782平米 容 积 率：1.6 销售进度：80平米精装公馆 180平米、280平米超 大平层即将升级上市。 销售均价：40000-55000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：国浩路88号（近政和路） 售楼电话：55250998
上海新江湾城银亿领墅纯别墅社区项目推广策略报告_71p_营销策划方案
可售
3.3 1.2 4.3 3.6
0.3 13.8
可售套数
143 42 192 181 9 567
未来别墅供 应量 (万㎡) 12 / 5.1
/
/ 18.2
本 案
江湾尊堡
楼盘名称 新江湾九里
仁恒怡庭 祥生御江湾
近期成交均价 42709 66825.4 84080
主力面积（竞争产品） 公寓250-300 叠加300-350
高绿化率与低密度的建筑群落相结合，50%的板块绿化率规划户数只有近万户 在新江湾城板块中，有36中鸟类，其中包括3种国家二类保护鸟类，12种中日候 鸟保护协定中的珍贵鸟种；水系中有7种鱼类，大多为失去罕见
空气指标达到了国家标准中队自然保护区，风景名胜区要求的指标限值，如此 高的环境空气为市区罕见
区域卖点-地段
客户来源分布图
3%3%22%%2% 5% 8%
47% 8%
20%
杨浦 虹口 宝山 浦东 外省市 普陀 外省市 黄浦 静安 闸北
华润橡树湾成交客户自09年开始在浦东宣传推广后，10年浦东客 户开始有成交，并成上升趋势。
29%
2% 7%
7%
0%
2%
3%
6%
客户来源区域（上海） 长宁 普陀 虹口 黄浦 23% 静安 卢湾 闵行 浦东 徐汇 杨浦 未知
新江湾城银亿领墅
项目推广策略报告
2020年5月22日
同策思考路径
核心价值梳理 竞争分析 客源分析
营销策略
PART 1
核心价值梳理
1
区域价值梳理
生态——湿地资源 地段——中内环旁 规划——第三代国际社区
区域卖点-生态
新江湾城位于上海北区的杨浦区，整个板块占地约9.45平方公里，拥有众多原 始水洗和植被，被称作“上海生态宝石”
绿城上海新江湾项目产品策划与规划设计方案122P
海
城今后的发展趋势，为 本项目产品定位奠定基
新 础。
江
新江湾城，位于上
湾 项
海市杨浦区北部，东起 闸殷路、南至政立路、 西达逸仙路、北抵军工
目 路，规划占地面积9.6平
介 方公里。
绍
P17 创 造 城 市 的 美 丽
绿
城
·
上
海
新
区域特质一：稀缺生态环境
江
湾
项
目
介
绍
P18 创 造 城 市 的 美 丽
目
于居住片区的若干邻里中
介
心）”的布局结构。
绍
P27 创 造 城 市 的 美 丽
绿
新江湾社区规划住
城
宅建筑规模控制在434万 平方米（ 包括31.7万平
· 方米居住区配套设施），
上 教育、科研建筑规模约
海 110万平方米（其中新江
新 湾国际大学科技园约66
江 湾
万平方米，复旦大学约 45万平方米），商办建 筑规模189万平方米，总
新
四、项目市场定位
江
五、项目产品定位
湾
第四部分 规划设计方案 一、规划方案
项
二、建筑外观
目
三、住宅房型平面 四、室内装饰意象
介
五、小区景观意象
绍
六、设备 七、成本估算
P1 创 造 城 市 的 美 丽
绿
城
·
上
海
新
第一部分 产品研究工作
江
湾
项
目
介
绍
P2 创 造 城 市 的 美 丽
绿 产品研究工作
城
上海楼盘考察报告
· 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
旭辉江湾墅市调报告
旭辉江湾墅市调报告一、项目概况：物业地址杨浦新江湾城民府路1258弄售楼地址杨浦区民府路1258弄62号售楼电话65503366占地面积26000平方米建筑面积26543平方米容积率 1.00绿化率35%停车位187个停车位开发商上海同硕房地产开发有限公司户数总户数103户二、房型分析：旭辉江湾墅主要由1栋7层住宅、2栋6层住宅、12栋3层双拼住宅组成其中5月底即将开盘的是小区西侧的3幢花园洋房，花园洋房面积约224-265平，一楼为243—265平复式赠送地下室户型，有南向花园，一楼层高3.6米，二楼3.1米。
地下室均有较大南向采光空间，可做下沉式庭院。
3到5楼为平层公寓，面积238平，四房两厅三卫，南向有2个9—14平米大阳台。
顶层为224平户型，赠送屋顶花园，约130平左右。
一梯一户。
毛坯交付。
三、价格分析：现未开盘，没有具体报价，据现场销售介绍，估计一楼复式总价在1300万左右，3—5层总价约800万左右，顶层总价约900万左右。
计算单价约34000—50000左右。
开盘时可能会有一定的折扣活动，现在未定。
四、SWOT分析优势：1.距离五角场车程仅5分钟，地理位置较好。
2.容积率为1.0，密度低。
3.小区规模较小，共103户，便于管理4.间距开阔，采光视野好。
5.三段式红砖外墙，老上海风情，区别于周边众多欧式社区。
劣势：1.毛坯交付，无设备附送。
2.小区规模小，绿化率仅为35%。
3.南面河道绿化属市政建设，尚未动工，完工周期未定，存在不确定因素。
4.房型偏大，总价高，与周边同类型产品比较无明显优势。
新江湾城目可行性研究报告
Hale Waihona Puke 2.2上海市房地产市场分析
• 09年上海联体别墅成交量不断上扬，价格稳中有升。受惠于09年房地产市场的强势 反弹，尤其是4-8月份通胀预期促进投资行为活跃，上海别墅市场表现十分抢眼；
• 09年7月份，上海别墅成交量创历史新高，共成交1699套，其中85%为联排和叠加产 品；9月份联体别墅成交量有所下滑，但价格继续上扬。
新江湾城目可行性研究报告
2.2上海市房地产市场分析
• 2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到14315151平 米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。
• 此外，2009年上海二手房市场同样火爆，二手房与新房的成交比例超过1：1。二手 房市场的活跃成交将进一步推升上海一手房市场的价格。
新江湾城目可行性研究报告
2.3区域房地产市场环境
• 项目基本情况考察 • 区域样本项目规模大多数在20万平米以上，分期开发。容积率区间集中在1.6-2之间，
只要创智坊超过了3，区域样本项目公寓产品的市场报价集中在25000-30000元/㎡之 间。
项目名称 华润橡树湾
项目地址
杨浦区新江湾城政 和路1088号
• 近两年，新江湾板块的土地供给日益紧缺，土地价值提升更加迅猛，区域内房源供不应求 ，价格节节攀升，作为新江湾城板块仅存的优质住宅用地，本项目已成为众多知名开发商 角逐的目标。
• 杨浦区历来作为上海中低档住宅市场的集聚地，缺乏高端供应。然而区内众多高等院校如 复旦、同济等一大批高收入的教授、学者不满足于现有的住房现状，出于对更高居住品质 的追求。随着新江湾城规划的实施进展、配套日益完善，以及得天独厚的自然生态景观资 源，更多的高端消费群体看好该板块的升值空间，如加州水郡这样的高端公寓项目开盘即 售罄，充分说明了区域高端产品的需求十分旺盛。
2019上海建发新江湾城项目市场策划提报53p 共54页
我们已拥有
1. 最宝贵的生态湿地、野生动物资源
2.
最顶尖的教育体系、人文资源
3. 公寓产品中建筑密度最低的规划平台
4. 最原生态的建筑形象
5. 最生态的豪宅空间
我司将建议
6. 最生态的内部景观塑造 7. 最环保、最智能的低碳理念应用
1：我们的生态湿地、保护动物
陆家嘴滨江、徐汇滨江、北外滩滨江……
一线江景资源、同时具备城市规划驱动（世博会）的市区资 源型豪宅；
“中心地段、文化底蕴、顶级配套、江景资源”
五角场、万达广场……
城市副中心规划利好，万达广场新兴商业配套入驻，新江湾 城拥有城市配套属性；
湿地、水域、珍惜动植物……
70年原生态湿地、40万方水域面积、多种珍惜动植物共同生 存，生态环境城市唯一；
总规特征：错开大栋距、低密度、类别墅
产品形象——建筑：豪宅品质、原生态建筑
立面用材：墙体保温系统、石材+面砖 立面表现：原生态元素、同时显尊贵
立面特征：豪宅品质、原生态建筑、生态环保
产品形象——户型设计：豪宅气质
景苑主力户型 168-172㎡ 221-255㎡
雅苑主力户型 230-260㎡ 280-310㎡
仁恒目前在售个案（上海）
项目名称
仁恒河滨城
图示
总建面：6.5万方；容积率：1.2 18栋7层高多层社区，但规模较小，排布较密，一期产品规划为大平层精装修产品、二期叠加产品。
区域 主力面积段 精装标准 1-3月成交价
花木板块（浦东） 136-150㎡ 5000元/㎡ 53289元/㎡
未来新江湾城——进入豪宅时代
对比 市场豪宅
公寓主力面积段 （㎡）
160-220
叠加主力面积段 （㎡）
新江湾城板块分析
新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。
据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。
从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。
其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。
进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。
上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。
事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。
据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。
在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。
搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。
新江湾城C6地块市场初步分析
新江湾城C6地块市场初步分析一、上海高端住宅市场情形1.在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高捧住宅市场更是表现强劲；2.2020年第三季度，全世界暴发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价钱及成交量一度下滑；3.2020年末，政府出台强有力的经济刺激打算及购房优惠政策，2020年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之苏醒。
上海高捧住宅市场自4月起交易量和价钱快速上涨：例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时刻里就售罄了一栋公寓，交易价钱超过7万元；前身为效劳式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时刻，就以每平方米超过万元的价钱售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价制造了上海高捧住宅单价纪录。
高端市场预期若是政府明年采取方法调控房地产市场，估量市场成交量将有所放缓，价钱或不像过去几个月那样继续快速上涨。
但高捧住宅的需求方，富裕阶级普遍受购房政策阻碍较小。
考虑到目前中国经济较其他经济体苏醒迅速，经济进展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高捧住宅凭借其稀缺性，较一般房源更受到市场青睐。
从久远看，上海以后将建成中国的金融和航运中心，2020年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济进展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济进展优势及环境，保证了上海高捧住宅价钱在以后相当长的一段时刻内维持稳步进展的势头。
二、新江湾城市场情形1.区域介绍新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。
计划总面积为平方千米，其中由上海城投实施综合开发的为5平方千米，1平方千米为复旦大学江湾新校区。
在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。
新江湾城区域及商办项目市场评估报告XXXX0528
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
湿地公园
地块价值分析 板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用
浦东区
地块价值分析 地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利
交通属性
公共道路：
三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环 线 三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接 黄兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区）
轨道交通：
地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25 分钟） 地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟）
配套支撑
本案
新江湾城板块
五角场城市副 中心
五角场城市副中心：
➢五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公 园等商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木 高尚居住副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五 角场将成为融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综 合型城市公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为 标志的城市商业中心。
价值点总结
区域属性 区位属性 交通属性 配套支撑 区域规划
地块价值分析
区域规划
本案
板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐 饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体
主体功能划分 板块划分
江湾天地 复旦江湾新校区
新江湾公园
上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估报告
上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估报告上海新江湾城D1地块土地价值评估评估结果报告一、评估项目名称：上海新江湾城D1地块项目评估报告二、委托评估方：某房地产开发商三、评估目的：本次评估的目的是为准备投标面积为59254 m２地块的某房地产开发商做投标报价的参考四、评估基准日：2007年6月21日五、评估日期：２００７年６月２１日六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块形状方正，植被已铲平成净地，生态环境良好。
宗地使用面积为59254 m２土地用地性质为住宅用地，国有土地使用权法定最高使用年限为50年。
七、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）其他资料1、《上海市土地利用总体规划》2、《上海市土地资源》3、委托方提供的有关资料八、估价原则1.坚持全面考察，综合分析的原则；2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则；3.遵循合法原则；4.替代原则；5.估价时点原则。
九、估价方法评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后，根据评估标的物的土点及实际情况，此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。
假设开发法：是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润从而求取估价对象价值的方法。
基准地价系数修正法：十、所用公式：1、假设开发发的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代开发房地产应负担的税费2、基准地价系数修正法公式为：评估对象宗地价格=评估对象宗地所对应的级别基准地价*（1+/-评估对象宗地在n个因素条件下的修正系数）*年期修正系数*交易时间修正系数十一、评估结果评估人员根据国家有关房地产估价的规定，按照估价程序、估价目的、采用科学适用的估价方法，待估标的物的评估目的，遵循房地产评估原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的评估经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，确定该待估标的物在评估时点２００７年６月２１日的市场价值为亿元，大写人民币：柒亿壹仟捌佰万，评估单价：12，元，楼面地价为7，元。
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
㎡
-
-
-
2.5-3元/㎡/
天
（物业费3元
/㎡/天 ）
五角场办公市场总结
五角场板块办公市场特点：
区域以出售型高品质5A甲级办公楼为主要供应。
区域产品出售价格在23000元/㎡左右，比大柏树区域略高，但差距不大。
区域产品相对高端，整体租赁价格水准比大柏树区域高。
亡率7.81‰，户籍人口自然增长率为-2.15‰。
户籍人口和常住人口比上年分别增加0.45万人和1.98万人
杨浦区高等教育资源
本项目
杨浦区内集聚了复旦大
学、同济大学、上海财经大
学、上海理工大学、第二军医
大学、上海水产大学、上海体
育学院、上海远程教育集团等
众多高校。
杨浦区内聚集66个国家级
重点学科、22个国家级重点实
专题（四） 文化建设
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
报告目录
一、地块分析
二、经济与人口研究
三、、项目主题定位
一、地块分析
区位介绍
地块分析
区位介绍
本地块位于上海市杨浦区。
杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新
区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯
25000
100000
20000
80000
15000
60000
10000
40000
5000
20000
0
鞍山板块
东外滩板块
黄兴板块
五角场板块
新江湾城板块
供应面积（㎡）
30524.34
环境影响评价报告公示：新江湾城D...
新江湾城D7地块住宅项目（暂名）-62#楼社区活动中心及居委会建筑玻璃幕墙光反射影响分析报告建设单位：上海泰瓴置业有限公司编制单位：钦覃（上海）环境工程有限公司2017年4月效果图上海环境热线1.工程概况1.1工程名称及项目由来项目名称：新江湾城D7地块住宅项目（暂名）-62#楼社区活动中心及居委会建设单位：上海泰瓴置业有限公司项目由来：由于大楼功能、建筑风格、建筑材料等方面的要求，项目外墙采用玻璃幕墙。
为分析和避免使用玻璃幕墙对周围可能产生的影响，建设方委托我单位对玻璃幕墙的环境影响进行分析与评价。
在对项目资料的分析和实地调查的基础上，按照《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》（2011年12月28日上海市人民政府令第77号）以及《上海市环境保护局关于进一步规范开展建筑玻璃幕墙光反射影响论证工作的通知》（沪环保评[2015]522号）的有关规定，对该建设项目使用玻璃幕墙可能对周围环境产生的影响进行客观的分析与评价。
1.2工程所处位置，周边环境情况本报告评价对象为62#楼(社区活动中心)，地处新江湾城D7地块内部。
D7地块东至江湾城路、西至淞沪路、南至殷高路、北至国泓路。
1.3建筑物性质、高度、层数62#楼：建筑性质为社区活动中心及居委会，建筑高度13.7m，层数为4层，标准层高为3.6m。
1.4建筑平面形状和尺寸62#楼：建筑平面形状均为不规则形状。
1.5项目单体的主体结构形式：62#楼：主体结构形式为框架结构。
2.玻璃幕墙类型和玻璃的光学性能指标本项目玻璃幕墙如下：系统1：80系列全明框玻璃幕墙系统2：采光顶玻璃幕墙2.1玻璃的光学性能指标：玻璃的光学性能指标如下：表2.1 玻璃的光学性能指标序号类型可见光U值（W/m2.K）遮阳系数（S C）透光率反射率16(半钢化)+1.52PVB+6(半钢化)Low-E+12A+6(钢化) 透明夹胶中空玻璃60%《7% 1.7 0.382 8(钢化)Low-E+12A+6(半钢化)+1.52PVB+ 6(半钢化)夹胶中空钢化玻璃60%《15% 1.7 0.383.建筑所在区域情况分析3.1项目周边环境情况和区域环境特点本报告评价对象为62#楼(社区活动中心)，地处新江湾城D7地块内部。
新江湾城
自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的世界顶级房地产开发企业追捧。仁恒地产、香港九 龙仓、美国铁狮门、华润置地、厦门建发、美国汉斯等国内外大牌开发商顶尖产品的塑造能力，实现了产品的升 级换代。新江湾国际生态社区最终吸引到向往国际级高品质生活的消费人群，并成为近年来上海楼市价值增长最 快的板块之一。新江湾九里、橡树湾、仁恒怡庭、尚浦领世、九龙仓玺园、祥生御江湾、银亿领墅等都受到市场 高度认可。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区，在上海第三代国际社区的建 设中独占鳌头、万众瞩目，扮演着开拓者与领头羊的角色。
与前两代国际社区在外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，新江湾城第三代国际社区是倚靠自身优越的 生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，社区建设品质和管理模式与国际标准及趋势接轨，而被市场 认定的一个高品质居住地。第三代国际社区在形成基础上更能体现国际社区高品质的内涵，更能体现当下低碳环 保的国际趋势，使来自不同国家、不同背景的人士更能够和谐地生活在一起。
上海豪宅市场2011年的成交逐渐放量，被抑制的需求进一步释放。业内预计下一波放量将在新崛起的板块中 实现，新一代国际社区的表现尤为强势。宇地产市场研究部指出在通胀压力下有超过六成的财富人群仍选择不动 产投资，与此同时，越来越多的海外华人和外籍人士也加入到中国豪宅的主力购买人群之中。位于外滩滨江的江 景豪宅和市中心豪宅，虽然涨势不明显，但因其传统优势地位及区位突出。数据显示，新政之后，杨浦区市场的 回暖速度在16个区县中是最快的，3月杨浦区成交共计0.9万平方米，环比增幅达1053.6%。
万科上海新江湾城地块定位报告
新江湾 城 五角 场
■产业构成
十一五规划五角场是九个城市市级商业中 心之一。功能定位为以大学城中央社区为特 色，融商业、金融、办公、体育、文化、高 科技研发及居住为一体的综合性市级副中心。 2010年五角场地区规划有100万办公、50 万商业。目前项目正在进展。
土地属性
【城市角色】 【交通条件】 【配套设施】 【环境景观】 【新江湾城】 【创智天地】
土地属性
【城市角色】 【交通条件】 【配套设施】 【环境景观】 【新江湾城】 【创智天地】
■新江湾城
1、复旦新校区30万平方米， 1万名左右的学生，以留学 生和研究生为主，08年开始招生； 2、江湾天地，以游艇码头为主题的休闲度假区，包括酒 店、高级公寓等。 3、中央公园。容积率在1.6左右的居住区、以及占地15 万的休闲公园。
创智天地销售创 智SOHO，科技 园确定方案
万达广场、 百年又一城 商业进一步 成熟，万达 写字楼开始 入住
C4,c6开始销售
外高桥 方向 至南站 古北虹桥方向 虹口、市中心方向
至人民 广场
陆家嘴 方向
土地属性——新江湾城成长周期
结论：新江湾城前景良好，06年开发商入市好时点，项目后期完 全可以吸引中高端客户。开发节奏是需要重点研究的问题。
前期项目入住， 板块人气上升， 生态豪宅属性凸 显 本板块内部商业 办公楼开始有产 业入住
创智SOHO、创 智中心和江湾体 育公园成熟，科 技园开始上市
万达和百年 成熟，其他 项目上市
外高桥 方向 至南站 古北虹桥方向 虹口、市中心方向 至淮海路
至人民 广场
陆家嘴 方向
土地属性——总结
我们需要根据板块的成长周期，合理的制定项目开发策略！
上海新江湾城C5地块研展报告-住宅部分
今后五年内土地市场供 应充沛，年平均供应量 2500公顷。
商业用地比重呈逐年上 升趋势。
•
一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
•3、供求关系分析——长期供求趋势平衡，05年内受宏观调控影响， 供大于求明显
从2000年到2005年六年商品房 供求数据看，总体供求趋于平 衡。
•
一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究
•1、区域规划及未来发展
• 杨浦区随着两个重大区域的规划实施，正在成为上海市中心城区发展潜力
最大的居住城区。 （1）新江湾城高标准规划备受关注 “绿色生态港、国际智慧城”，按照这一总体规划目标，新江湾城的整个空间 结构将分为六大板块。包括江湾天地板块、复旦江湾新校区板块、江湾公园板 块、自然花园板块、都市村庄板块、知识商务板块。 （2）东外滩整体规划出台，三大开发区域沿江楼市迎来生机 规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦 江“4＋1”地区中的一部分。国际商贸综合服务区；渔人码头博览旅游休闲 区；复兴岛环岛生态生活区。
•
一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
•3、古北二期板块产品分析
主要结论
市场定位：市场定位处于高端定位，三房配比达到50%左右，而二房仅占20%。。 主力面积：二房为127-139平方米 三房为150-18平方米（大于其他区域同类型产品）
四房、复式为230-340平方米。 功能特点：客厅朝向取决于景观方向；主卧区概念广泛应用，配置书房、衣帽间等；
•
一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究
•1、杨浦区竞争市场分析
产品特征——单价、总价 单价：大部分楼盘价格在10000-
新江湾22号地块土地价格
新江湾城22号地块估价报告在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。
1、 环线比较运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间上海环线办公土地价格情况数据为2009年6月至今1年的办公类成交土地，数据来源cric结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域，地块的楼板价可在6000-9000元/㎡之间。
内中环：主力地价：1641.9-5355.16万元/亩 主力楼板价：9851-15000元/㎡中外环：主力地价：439-1078万元/亩 主力楼板价：5989-8958元/㎡外郊环：主力地价：80.0-852.8万元/亩 主力楼板价：3825-8388元/㎡2、土地市场比较1. 求取土地取得费用采用市场比较法测算宗地的价值⑴ 选取可比实例，编制比较因素条件说明表在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条件说明表》：闸北区338街坊北上海物流3-1地块长宁区221街坊5丘、225街坊3丘长宁区新泾镇228街坊2、4丘本 案中环线外环线注：采用★评分，1星为最低分，4星为最高分。
环境质量：实例A：1公里内有彭浦公园、岭南公园；实例B、C：3公里内有华漕公园、新泾公园等。
交通便捷度：实例A：周边有北郊火车站、芷新长途客运公司彭浦客运站、1号线彭浦新村站；实例B、C：北翟长途汽车站板块未来成长性:实例A：随着北上海现代物流园区设计规划的完成，及加快园区招商引资速度，也将加速形成未来该区域商务功能；实例B、C：目前虹桥临空经济园区已从工业园区转型为商务园区，未来为了能更好地承接全球总部经济空间的转移，对接虹桥综合交通枢纽的辐射功能，融入长三角一体化发展，已编制完成了上海虹桥临空经济园区产业、功能、形态一体化规划。
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新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析
区域规划
本案
板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱 乐、会议商务、运动休闲等为一体
主体功能划分
板块划分
江湾天地 复旦江湾新校区
新江湾公园
自然花园
直面黄埔江，建立一个以观水、听 业、居住、观光为一体的滨水休闲
之一，滨江休闲板块分休闲娱
生态 植物 园
➢新江湾城总体绿化率达50%，规划有湿地公园（世界上最大、功能最全、难度最高、施 工质量最好的永久性极限运动公园，占地面积达到12000平方米）、新江湾城公园、游 艇码头、安徒生公园、滑板公园、山地植物园等数十个公园……
➢是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，丰富的生态景观资源提供了大量的生态娱乐 休闲场所，同时这片“城市绿肺”能够改善气候，形成“绿岛效应”，不仅可以使新江湾 城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
湿地公园
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析 板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用
配套支撑
本案
新江湾城板块
五角场城市副中 心
五角场城市副中心：
➢五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公园等 商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木高尚居住 副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五角场将成为融 商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型城市公共活动 中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为标志的城市商业中心。
宝山区
本案
闸北区
虹口区
五角场
中环线
普陀区
上海火车站
虹桥机场
长宁区区
闵行区
人民广场 静安区
黄浦区
徐汇区
陆家嘴
浦东区
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析 地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利
交通属性
公共道路：
三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环线 三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接黄 兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区）
轨道交通：
地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25分 钟） 地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟）
公共交通：
➢1218路（起点站：国权北路国政路，终点站：殷行路淞沪路 ） 票价：1元
逸仙高架
地 铁 3 号 线
本案
国帆路
淞沪路
地 铁
10
号
线
中环线
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
告XX0528
典型案例 四 万科VMO
面积段分布
面积段
成交套数
成交面积 ㎡
50-100
130
9167.72
101-200
93
15387.79
201-400
14
3999.77
601-800 13 9204.04 ➢2010年12月11开盘共推出263套房源，至今已全部售罄，月均去化9.7套，成交均价19646元/ ㎡，
区域规划——教育资源
本案
复旦大学江湾 新校区
同济第一附中
复旦科技园小学 上海音乐学院
实验中学
中福会幼儿园
本溪路幼儿园
名校汇集：
➢复旦大学、同济第一附中、上海音乐学院实验中学、复旦科技园 小学、中福会幼儿园、本溪路幼儿园…… ➢板块内汇集了10余所上海名校学府，可以享受到从幼儿园到大 学的全程式精英教育，这是上海极少具备如此丰富教育资源的板 块之一
长宁区 闵行区
闸北区
虹口区
静安区 徐汇区
黄浦区
杨浦区
浦东新区
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析 地块位于中外环间，靠近中环线
区位属性
上海中外环间，靠近中环线 距五角场约4公里，5分钟车程 距陆家嘴金融区约12公里，26分钟车程 距上海火车站约12公里，26分钟车程 距人民广场约14公里，27分钟车程 距虹桥机场约30公里，40分钟车程
✓人才公寓: 两年内给予每人每月200元 补贴。
✓给予高管绿色通道: 解决上海市户口问题、子女 入学优先考虑、就医绿色通道
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
典型案例 三 复地 · 中环天地
项目地址 建筑面积 占地面积 容积率 用地性质
物业类型
轨道交通 目前报价（元/㎡）
宝山区环镇南路858弄/中外环间 90,000万㎡（二期） 50,000平方米 1.8 办公
32900
12 张江集电港二期
浦东新区张东路1387号
新江独湾栋城区域及商办项目市场评估报211000
告XX0528
典型案例 一 展想广场
项目地址 建筑面积 占地面积
容积率 用地性质 物业类型 轨道交通 目前报价（元/㎡）
浦东 张江祖冲之路2290号/中外环间 65,288平方米 23,317平方米 2.8 商办用地
租：3.5元/㎡/天 售：25000-30000 元/㎡
05年7月12日项目首次开盘，推出98套房源，截 止2006年11月24日已累新计江湾去城化区域8及8商套办项，目月市场均评估去报化
告XX0528
典型案例 二 张江集电港二期
面积段分布
面4
37590.89
商办用地（翡翠别墅项目商业配套用地） 独栋、双拼、多层
距离地铁8号线芦恒路站约1.5公里
租：1.9元/㎡/天 售：26,000
10年12月11日项目首次开盘，推出263套房源， 当前已售罄；2012年至今去化46套，月均去化 3套，主力成交为300-5新00江㎡湾城的区域户及型商办（项目2市2场套评）估报，
分为三期开发。一期约7万㎡，包含2栋标准写字 楼、1栋SOHO；二期约9万㎡，由110幢生态独 栋组成；三期约15-16万㎡，为5栋写字楼。
地铁7号线大场镇站
租：2.3元/㎡/天 售：24000 元/㎡
11年11月22日项目首次新开江盘湾城，区域推告及X出商X办051项218目0市套场评4估5报0—
售，租金22.87-40元1/平-方3米7/0天0，物业费4.5元/平方米/月，4只提供给从事科技园区的公司。12055
合计
92
135188.5
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
典型案例 二 张江集电港二期 • 研发中心
享受政策
• 地区总部 享受政策
• 人才政策
✓年收入20万元以上: 个人所得给予地税部分100% 补贴
复旦大学江湾新校区
同济第一附中
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析
丰富的生态资源不仅能提供生态娱乐休闲场所、改善气候，同时也会相应提 高周边房地产的价值
区域规划——生态资源
本案
淞沪 纪念 公园
游艇 码头
新江湾 公园
湿地 公园
安徒生 公园
山地 植物 园
水生 植物
园
邻里 生态 公园
➢新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯 一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 。 ➢在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、 餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住区的开发； 强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜居环境，建立大 学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活 环境和丰富多元的城市文化 。
8 复地中环天地/工业
9 尚浦领世
均价：元/ 平方米 面积：平方米
10 嘉誉湾
11 君庭广场
宝山共和新路近一二八纪念路 宝山沪太路2999号 宝山环镇南路858号 杨浦三门路淞沪路 杨浦淞沪路1888弄 杨浦区三门路国安路路口
标准办公 独栋 标准办公、独栋 商办、住宅 商办、住宅 标准办公，独栋
295000 109543 320000 720000 143700
新江湾城区域及商办项 目市场评估报告XX0528
2020/11/21
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
区域价值梳理 市场解读
项目价格定位
新江湾城区域及商办项目市场评估报 告XX0528
地块价值分析 杨浦区新江湾城板块，距离市区较近
区域属性
宝山区
本案
上海东北角 杨浦区 新江湾城板块
普陀区
价值点总结
区域属性 区位属性 交通属性 配套支撑 区域规划
杨浦区新江湾城板块，距离市区较近
中外环间，近中环线
地面交通发达，通达性好，公交配套完善，双轨环伺，出行便利
距五角场城市副中心仅5分钟车程，将充分享受到副中心的辐射作用 集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为 一体丰富的完整城区，其中教育资源和生态资源非常丰富
1301-1400
14
19173.35
1401-1600
15
22684.43
➢主2力0成05交年面71月积61段02为开11盘-0共201推0-1出0209080套、房16源01，-2至0今00还㎡有的6户套型在2；售5，月均去化1套，成交均价14033063.8694元.8/ ㎡2，
➢2012年至今成交2套，月均去化0.13套，成交均价21578元/ ㎡ ；网上又推出一批办公房，只租不
地块价值分析 新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”
区域规划
本案
新江湾城板块