密云古北水镇考察报告(完整版)

全景规划
古北水镇背靠司马 台长城，坐拥鸳鸯 湖水库，项目规划 总占地面积9平方公 里，景区范围4000 亩，下辖古北水镇 和司马台长城两个 游览区。其中古北 水镇拥有43万平方 米精美的明清及民 国风格的山地四合 院建筑，包含2个五 星级大酒店，6个小 型精品酒店，400余 间民宿、餐饮及商 铺，10多个文化展 示体验区及完善的 配套服务设施。目 前是北京市周边地 区最大规模的旅游 目的地景区。
在自然景观资源方面，司马台长城全长5.7公里，是万里长城保存最完好的一段；燕 山山脉的蟠龙山、卧虎山一带景致优美，四季变幻；河流及司马台水库流经山谷， 共同构成了北方华北山区一带颇为稀缺的“山水景致”与“长城”历史人文共融的 旅游资产底蕴。
整个景区的总体规划并非一个单纯的旅游功能，而是以“国际休闲旅游度假综合体”为 目标规划概念，除常规“传统旅游景区”项目之外，还多元复合了“高尔夫、别墅地产， 星级与精品酒店、民宿客栈及会务中心”等综合的延展功能。
建设历程
景区老房子全部来源于公司在全国各地收购的200多套民宅，在景区进行安置。建设古北 水镇的过程中采用宽高达2.2×2米的地下综合管廊的形式将供暖、弱电、用水等管线藏于 地下，同时将现代化的设施也藏而不露地融入到古建当中，保存了地上原有的村落面貌。 同时，景区内还配有直饮水厂、中水厂、综合中控等设施，全面保证游人在景区的饮食、 住宿、游览安全。
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二、建设历程
建设历程
建设历程：
景区历时3年多的建设后，正式营业的时间预计为2014年国庆节期间。此前，公司曾计划 项目一期在2012年10月试营业，2013年5月正式开业。由于此前征地工作拖延、天气原因 （冻土期比预期长）以及建设期出现一些方案调整等客观原因，因此建设周期略有所低于 预期，导致古北水镇一期项目又推迟到2013年10月开业，最终在2014年元旦开始试营业 。另一方面由于建设团队对与项目精益求精的追求必然会影响到工程进度远低于预期，这 也使得古北水镇很难在2014年夏秋的旅游旺季中以相对完整的业态对游客开放。
“古北水镇”由于其独特的地理因素，在历史长河的演变中留下了非常丰厚的历史 人文遗产。此地原名“虎北口”，相传由乾隆改为“古北口”，自古即为“京都锁 钥”，历代兵家必争之重地，留下了诸如宋辽时期的“杨令公庙”，明代大将徐达、 戚继光修筑、驻守古北口、喜峰口等关隘，以及近代民国时长城抗战等众多的人文 历史痕迹。
一、项目概况
项目概况
项目全称：北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
古北水镇与河北交界，距首都国际机场和北京市区均为1个半小时左右车程，距 离密云县和承德市约45分钟车程。
投资主体
1.中青旅控股股份有限公司
2.IDG资本
4.北京能源投资（集团）有限公司
总投入约42亿元
3.乌镇旅游股份有限公司 5.其他战略投资者
北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
天河文化旅游股份有限公司·营销中心考察报告
2015年5月5日
北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
天河文化旅游股份有限公司·营销中心考察报告
一、项目概况 二、建设历程 三、项目特色 四、景区产品 五、运营模式
六、营销方式 七、景区优劣分析 八、图片分享 九、结语
产品规划
景区景点（部分未开 放）：
司马小烧酒坊、永顺染 坊、大戏楼、汤河剧 院、皮影戏、枣儿书场 （听相声、大鼓书、琴 书等）、教堂、英华书 院、杨无敌祠、八旗会 馆、震远镖局、万世师 表孔庙、日月岛广场、 冰瀑、冰雕（仅限冬 季）。
目前景区开放区域：有 民国街区、老营区、水 街历史风景区、卧龙堡 民俗文化区、汤河古寨 区、民宿餐饮区。
老北京文化+北方建筑文化+江南水乡文化+茶马古道文化+民国风情+西式建筑
项目特色 景区功能集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，配套 相对齐全，是一个具有较高参与性和体验性的综合性特色休闲旅游度假目的地。
官方定位：希望古北水镇项目能够成为在全国有示范影响的高端旅游目的地， 成为京城的时尚旅游休闲度假新地标。
四、景区产品
演艺类产品：
景区产品
较大型的节目：北方庙会、古北水镇过大年、冬季冰雕嘉年华、长城音乐节、 京剧票友会等；
度假产品：温泉度假体验、长城拓展活动、定制私人婚礼等； 小型的节目：景区将老北京乃至北方的非物质文化做了展现与挖掘，有老北京 杂耍、京东大鼓、河北梆子、拉洋片、扎风筝、糊灯笼、捏面人、吹糖人，遛 鸟等，期间游客还可以参与到日月岛广场上的民俗庙会，跟着队伍一起踩高 跷、扭秧歌、舞龙、舞狮、看民间杂耍等。在试营业之后，古北水镇将陆续完 善以上景区产品。
三、项目特色
项目特色 景区特色：
国际水乡小镇+司马台长城可供游客游玩2-3天，景区遵循一步一景的设计理念，内 部“杨令公祠”、“八旗会馆”等景点结合了古北口和老北京的胡同文化等历史文 化资源（融合长城边塞文化、与汉、满、蒙、回等民族的习俗），结合传统文化和 现代功能定位，使景区一方面是具有北方建筑、历史文化特点的“亲水山坡型”古 镇；另一方面景区中的酒坊、染布坊、酱菜馆等景点带有明显舶来的江南古镇基 因，同时也可以见到丽江的茶马文化的身影，景区综合了中西方众多成熟风情景 观、历史人文、建筑形式等元素的利用和再现。
全景规划
“国际水乡小镇+司马台长城”是景区的两大主要卖点，乌镇管理理念的引入是 景区的关注焦点。
景区1期建设开发实况
全景规划
中长期拓展：政府会提供相应的土地支持。古北水镇景区规划一共是9平方 公里，其中公司购买1000多亩，其他采用租赁形式(租赁成本较低)。并且，在 景区规划的区域内，如果公司未来仍有进一步的土地需求，当地政府也会为公 司提供相应的土地支持，以推动景区的长远发展。
五、经营模式
经营模式
“乌镇模式”——古北水镇项目的核心优势 “乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面 增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了高品质文化 型综合类出游目的地的建设与运营。依“乌镇模式”而建的古北水镇主要有 以下三个方面的明显优势：