房地产企业营业税缴纳时间确定 (中税网)
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为:收到第一笔售房款的当月。
二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致.三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1。
5%,西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：（一）普通标准住宅预征率为2%。
（二)非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％。
（三）独栋商品住宅预征率为5％。
2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件(一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
房地产企业城镇土地使用税纳税义务发生时间和中止时间
6月份热点问题收集一、汽车驾驶学校取得驾驶培训收入是否要缴纳营业税？参考答案：各种形式收费的汽车、摩托车等机动车驾驶员培训班（学校）收取的培训收入，按照“文化体育业”征收营业税。
根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）文规定，免征营业税的教育劳务收入包括1、对从事学历教育的学校提供教育劳务取得的收入； 2、对学生勤工俭学提供劳务取得的收入； 3、对学校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入； 4.对托儿所、幼儿园提供养育服务取得的收入；5.对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归学校所有的。
汽车驾驶学校取得驾驶培训收入不属于上述免税范围，应按照税法规定缴纳营业税。
二、内部退养的个人从原单位取得的工资是否免征个人所得税？参考答案：根据《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发[1999]58号）的规定：关于企业减员增效和行政、事业单位、社会团体在机构改革过程中实行内部退养办法人员取得的收入征税问题实行内部退养的个人在其办理内部退养手续后至法定离退休年龄之间从原任职单位取得的工资、薪金，不属于离退休工资，应按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。
三、电信部门销售黄页（电话簿）征收的是营业税还是增值税？参考答案：根据《国家税务总局关于电信部门销售电话号码簿征收营业税问题的通知》（国税函〔2000〕698号）的规定：对电信部门及其下属的电话号码簿公司（包括独立核算与非独立核算的号码簿公司）销售电话号码簿业务取得的收入，应一律征收营业税，不征增值税。
四、企业搬迁后，原有场地不使用的，是否可以免征土地使用税？参考答案：一、根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地(1989)140号）第十条规定，企业搬迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土地使用税；原有场地不使用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。
房地产营业税纳税义务发生时间
房地产营业税纳税义务发生时间
作者：李延勇营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：
（1）收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
（2）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
根据以上规定，确定甲房地产以下业务纳税义务发生时间：
采取按揭贷款方式销售开发产品，预计2017年底交房。
2015年6月25日签订销售合同，同时收到首付款450万元；当月签订按揭贷款合同获得按揭贷款金额为900万元，该按揭款于2015年7月10日划入房地产公司账户；2015年6月26日向王女士收取购房方诚意金20000元，7月5日与王女士正式签订销售合同。
1、首付款：
于6月25日收到，因此纳税义务发生时间应为6月25日。
2、按揭贷款：
对于销售期房的，在未实际交房之前，收取的所有款项都应该视为预收款项。
应按照实际收到款项的当天作为应纳税义务发生时间。
本案中按揭贷款部分于7月10日收到，因此纳税义务发生时间应为7月10日。
3、诚意金：
原则上，虽然于6月26日收到，但是，此时没有签订销售不动产合同，销售行为还没有发生，取得的款项还不能视为销售不动产收入，应计入“其他应付款”处理；但是，7月5日签订销售不动产合同后，即应将其视为预收账款处理。
因此预售的订金20000元纳税义务发生时间应为7月5日。
12个省份关于房地产企业增值税纳税义务发生时间的说法
12个省份关于房地产企业增值税纳税义务发生时间的说法销售不动产纳税义务发生时间及开票问题各地国税地区口径河北国税河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
标注：合同约定与实际交付孰先原则确定，但却没有提实际晚交付的情形，其实这也很难防范征管风险，不利于税款的及时征收。
但请注意安徽国税提出了认可晚交房的纳税义务发生时间的滞后确认情形(见表中下方内容)海南国税建筑业和房地产开发业若干税收政策指引 11月21日二、关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税收征管问题（一）增值税纳税义务发生时间财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用税率计算缴纳增值税。
除上述情况外，其他时间收到的款项可视为预收款，按3%计算预缴增值税。
省局2016年7月印发的《房地产业营改增税收政策指引》第五、六条相应废止[1]。
房地产没收客户售房定金,什么时候确定收入,需要交纳哪些税金,怎么样做账 (中税网)
房地产没收客户售房定金，什么时候确定收入，需要交纳哪些税金，
怎么样做账
1、房地产没收客户售房定金，什么时候确定收入，需要交纳哪些税金，怎么样做账；
回复如下：
专家回复：在合同约定的不退还时间确认收入。
需要缴纳企业所得税。
没收客户的定金，视同预收房款这个事项没有发生，而是发生了一个取得营业外收入的事项。
则已经交纳的营业税及附加、土增税应退回，因营业外收入不属于营业税应税范围，仅作为企业所得税收入处理。
专家分析：
收到定金：借：现金贷；预收帐款这个环节是预交营业税及土地增值税等相关税金如果确定这个定金没收了，借；预收帐款贷；营业外收入而这个环节是在当期预收帐款中冲减了，自然以前交纳的税金可以得到冲减但要并入当期应纳税所得额中缴纳企业所得税。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
营业税的减免(中税网)
营业税的减免
老师，您好，我单位自建职工公寓，按低于市场价的租金，租住给职工，请问收取的租金是否需要缴纳营业税，有哪些相关法规？
专家回复：如果没有达到营业税的起征点可以免税。
财政部第65号令，决定修改《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，提高增值税、营业税起征点。
营业税方面，按期纳税的，起征点的幅度提高为月营业额5000-20000元，此前为1000-5000元；按次纳税的营业税，提高为每次(日)营业额300-500元，
内蒙古自治区地税局从2011年12月1日起，内蒙古将营业税起征点按期纳税的提高到2万元，按次（日）纳税的提高到500元，同时免征其城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费。
专家分析：《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税〔2008〕24号
房产税的减免
企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
房产税及城镇土地使用税缴纳时间是什么时候？
房产税及城镇⼟地使⽤税缴纳时间是什么时候？房产税及城镇⼟地使⽤税缴纳时间是房屋的产权变更登记之⽇或者是房屋出租之⽇起开始征收，⼀般是由房屋的所有权⼈向当地的税务机关缴纳房产税和⼟地使⽤税，但是如果房屋进⾏出租的，就应当由房屋的实际使⽤⼈进⾏纳税，并且必须在税务机关规定的期限内进⾏进⾏纳税，否则就会被征收税收滞纳⾦。
⼀、及城镇缴纳时间是什么时候?房产税和⼟地使⽤税的缴纳时间：1、购置新建，⾃房屋交付使⽤之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。
2、购置存量房，⾃办理房屋权权属转移、变更登记⼿续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。
3、出租、出借房产，⾃交付出租、出借房产之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。
⼆、对象有哪些？房产税的征税对象是房产。
所谓房产，是指有屋⾯和围护结构，能够遮风避⾬，可供⼈们在其中⽣产、学习、⼯作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
但独⽴于房屋的建筑物如围墙、暖房、⽔塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。
但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业⽽⾔是⼀种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使⽤或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
负有缴纳房产税义务的单位与个⼈。
房产税由产权所有⼈缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。
产权出典的，由承典⼈缴纳。
产权所有⼈、承典⼈不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管⼈或使⽤⼈缴纳。
因此，上述产权所有⼈，经营管理单位、承典⼈、房产代管⼈或者使⽤⼈，统称房产税的纳税⼈。
1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个⼈所有的，由集体单位和个⼈纳税。
2、产权出典的，由承典⼈纳税。
3、产权所有⼈、承典⼈不在房屋所在地的，由房产代管⼈或者使⽤⼈纳税4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管⼈或者使⽤⼈纳税。
建筑企业、房企如何确定增值税的纳税时间？
建筑企业、房企如何确定增值税的纳税时间？作者：肖太寿来源：《财会信报》2017年第16期营改增后，建筑企业和房地产企业增值税纳税义务发生时间是众多纳税人非常关注的问题，对此，笔者将做详细介绍。
建筑企业和房企增值税纳税时间的政策法律依据根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称财税[2016]36号）文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称附件1）第四十五条的规定，建筑企业和房地产企业增值税纳税义务发生时间为：第一，纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。
先开具发票的，为开具发票的当天。
其中收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。
第二，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
第三，纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
基于以上税收政策依据，可以得出以下两点结论：一是当收到预收款时，建筑企业发生了增值税纳税义务，而房地产企业没有发生增值税纳税义务。
二是建筑企业在施工过程中以及房地产企业在开发过程中的增值税纳税义务发生时间必须同时具备三个条件：（1）建筑企业提供了建筑劳务，房地产企业发生转让开发产品的行为；（2）建筑施工企业和房地产企业收到了款项；（3）以上两个条件必须同时具备。
建筑企业增值税纳税义务发生时间的确定基于以上增值税纳税义务发生时间的法律依据，建筑企业增值税纳税义务发生时间分两种情况：1.建筑企业收到业主支付的预收款的情况下，无论建筑企业对工程是否动工，增值税纳税义务发生时间应是建筑企业收到业主的预收款的当天。
具体操作要点如下：第一，建筑施工企业必须在工程所在地的国税局预缴一定比例的增值税。
房地产各个税种纳税义务时间
一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;1、先开发票的,为发票开具的当天；2、转让开发产品并收讫销售款的当天；过程中或者完成后收到款项21书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；22没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；23房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同,不构成增值税纳税业务,在其他应付款核算；24销售的期房在未完工期间,尚未移交给购房者,所以未产生增值税真正纳税业务；增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；二、房地产企业所得税收入确认纳税时间对于现房销售,会计准则和税法规定一致；对于期房销售二者存在差异,预售业务在会计和税法处理上有较大的差异；会计上确认收入时间:开发的产品完工并移交时税法上确认收入：无论产品是否完工,签订了销售或者预售合同并取得款项,确认为销售未完工开发产品取得收入,按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负有所得税的纳税义务；1、一次性全额收款,实际收到款项之日确认收入的实现；2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入；3、按揭销售,按合同约定,首付款按实际收到日期确认,按揭款按贷款办理转账日确认收入实现；委托销售方式的;,41支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入；42收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入买断价格或者销售合同价格：43保底价销售的,收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入；合同价格或者保底价格+分成44包销方式销售：包销期内按上述1-3方式,包销期外按包销价格和付款方式确认收入；完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;2、开发产品已开始投入使用;3、开发产品已取得了初始产权证明;4、房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工竣工备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续包括入住手续、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工;完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则,开发产品只要符合上述条件之一的,房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年完工年度应纳税所得额;三、房地产企业土地增值税纳税义务发生时间一符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的;二符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况;。
房地产公司税种及交纳时间明细表
税印花税 合同印花税 契税 土地增值税 房产税 土地使用税 残疾人保障金
企业所得税 个人所得税
房地产业所涉及的税种及交纳时间明细表
标准 收入总额的5% 营业税的7% 营业税的3% 营业税的2% 转让房产均要按合同金额贴印花税（万分之五） 按签定合同的万分之三交纳 按土地价款的4%缴纳。 预征率：住宅1％商业2％，待项目竣工后按土地增值税清算办法多退少补 从租计征：税率为12％;从价计证：房产原价70%余值的1.2％ 按土地面积每年12元/平米 （上年单位在职职工平均人数×1.5%－在职残疾人职工数）× 上年平均工资 在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率10％分季计算出当 期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发 产品结算计税成本后再行调整。 按照工资薪金的超额累进税率由企业代扣代缴
细表
交纳时间 次月15日前 次月15日前 次月15日前 次月15日前 次月15日前 签定合同的次月15日前 在购土地时 预交时次月15日前 从租开具发票缴纳、从价每年7、10月份 每季度首月 每年7月 季度预交每季首月15日前预缴上季度， 次年五月份前年度汇算 次月7日前
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立来源：税屋综合作者：税屋综合人气：3486 时间：2022-03-08摘要：房地产企业大多销售的是期房，税务机关为了更加规范地产行业的纳税管理，确保国家税款不致流失，因此对于房地产企业在销售期房过程中的应税收入采取了预征方式，此时房地产企业需要预缴增值税;当满足特定条件时，房地产企业需就其此阶段的售房收入进行增值税纳税申报。
房地产企业增值税纳税业务发生时间如何确立前言看到标题，大家都明白这并非一个新鲜话题。
但是若要让您将此问题的答案精准无误地说个明白，恐怕也不是每个人都能做到。
沥呕君在咨询项目现场也经常被客户提及这方面的疑惑，因此特开此篇，谈谈个人想法。
文中观点或有疏漏偏颇之处，敬请大家点拨指正。
众所周知，房地产企业大多销售的是期房，税务机关为了更加规范地产行业的纳税管理，确保国家税款不致流失，因此对于房地产企业在销售期房过程中的应税收入采取了预征方式，此时房地产企业需要预缴增值税;当满足特定条件时，房地产企业需就其此阶段的售房收入进行增值税纳税申报。
换句话说，只有在房地产企业进行增值税纳税申报这个阶段，其在税法层面上的增值税纳税义务才真正发生。
本文所要讨论的，正是要阐明这个特定条件具体指的是什么，有没有存在一些注意的特殊情形。
“欲言又止”的财税[2016]36号文很多朋友都知道，房企在预收房款时，需要开具编码为602(销售自行开发的房地产项目预收款)的不征税发票(零税率普票);但是很多人困惑的是，房地产企业究竟何时正式核算增值税，停止预征行为呢?关于这个问题，财税[2016]36号文有一段高度概况的条款描述，寥寥百字，非常精炼。
但是对于很多财务小白来说，看了这样的表述，表示还是一脸懵逼。
[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：*纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
销售不动产营业税纳税义务发生时间
销售不动产营业税纳税义务发生时间在现实生活中，不动产销售的情形比较复杂，笔者针对不动产销售的多种情形和对应的营业税纳税义务发生时间进行了整理分析，希望能对大家有所帮助。
一、不动产销售涉及的有关概念在不动产销售中，由于销售情形的多样性，出现了一些大家熟悉而又陌生的概念，比如说商品房预售和商品房现售、一手房和二手房、小产权房和大产权房，还有预售转让等。
为了便于理解销售不动产营业税纳税义务发生时间，下面就先简单介绍一下：（一）商品房预售和商品房现售。
商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发商）将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。
因此预售的商品房又称“期房”。
开发商预售商品房，必须取得商品房预售许可证。
未取得进行预售的，由行政主管部门给予相应行政处罚。
同时，与买受人订立的商品房预售合同无效。
但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院可以认定为有效。
商品房现售是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
（二）一手房和二手房。
一手房是指开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。
二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。
它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
（三）小产权房和大产权房。
小产权房和大产权房不是法律上的概念，而是人们对目前房屋产权现状的一种通俗说法。
小产权房按照现在的一般说法，是指法律、法规、规章及房屋土地管理机关不予认可且不予颁发房屋所有权证，而是由乡镇政府、行政村或村民小组发放的房屋所有权证书，或者根本没有任何房屋所有权证书的房产。
按照我国目前的法律及政策的规定，小产权房属于违章建筑，因合同的标的物违法，买售双方签订的销（预）售合同无效，不产生物权变动的效果。
预售和现房的税收时间
商品房现售和商品房预售两种增值税纳税义务时间（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《物权法》（主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（网签手续）。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
（二）房地产企业销售期房的增值税纳税义务时间确定根据以上法律文件规定，房地产企业销售期房和现房，必须将商品房预售合同在房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理不动产产权证书就是《中华人民共和国物权法》中的“经依法登记，发生效力”，也是税法中的“发生转让不动产”的证明。
最新 营业税：纳税义务发生时间、纳税地点和期限-精品
营业税：纳税义务发生时间、纳税地点
和期限
纳税义务发生时间
纳税义务发生时间，是指基于税收法律法规规定纳税义务产生的时间，意味着从那天起，纳税人对国家就有了一种“债务”，纳税人有义务支付税款偿清“债务”。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业税收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
这是一条原则性的规定。
1、建筑业：由于建筑行业承包、结算方式的多种多样，其纳税义务发生时间的确定也有很多特殊之处。
（1）实行完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天。
（2）实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后结算办法的工程项目。
其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工价款结算的当天。
（3）实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完成工程价款结算的当天。
（4）实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。
（5）对于自建行为，其营业税纳税义务发生时间为其销售自建建筑物并收讫营业额或取得索取营业额凭据的当天。
2、销售不动产：
（1）采用预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（2）纳税人将不动产无偿赠予他人的，视同销售，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
3、娱乐业：对俱乐部会员入会时一次性缴清的入会费，无论在财务上如何进行处理，均以取得收入的当天为纳税义务发生时间。
房地产增值税纳税义务发生时点是什么
房地产增值税纳税义务发生时点是什么【问题】地产增值税纳税义务发生时点是什么？【回答】国家税务总局申请文件2021年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十四条、第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法与简易计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2021〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间。
（财税〔2021〕36号）第四十五条第一款规定：增值税纳税义务、扣缴责任发生时间为：纳税人发生索取行为并收讫销售款项或者取得应税销售款项凭据的当天；先开具发票的，为核发发票的当天。
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房开企业销售及出租收入纳税义务发生时间
房开企业销售及出租收入纳税义务发生时间一、房屋销售收入1.增值税纳税义务时间根据财税2016【36】号文附件一的第四十五条：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
对应到房屋销售这项应税行为，增值税的纳税义务发生时间主要把握两点：一是发生应税行为，对于销售不动产这个行为来说，有三种行为都可以被认定为发生了应税行为，一是签订了销售合同约定了交付房屋；二是实际交房；三是办理不动产权属变更。
这三个时间点，哪个最先实现，则可以认定为发生了销售不动产的应税行为。
二是收讫销售款项或者取得销售款项凭据。
收讫销售款项很好理解，即买房人支付了购房款。
在买房人未支付全部或部分款项的情况下，由于不动产销售一般都会签订书面合同，就需要根据书面合同确定的付款日期来界定售房人的纳税义务发生时间。
在同时满足条件一和条件二的情况下，售房人需要按照相关规定计算缴纳增值税，否则都只需要作为房地产企业的预收款，按照预征率预缴增值税。
当然，若在这之前开具了正式的销售发票，那就需要按照规定缴纳增值税。
2.土地增值税纳税义务时间根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”因此对房地产开发企业的售房款，在土地增值税清算以前，按照相应的预征率进行预缴，待项目土地增值税清算后再对项目已售部分的土地增值税进行多退少补。
对于项目土地增值税清算后售出的房屋，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条的规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
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房地产企业营业税缴纳时间确定
老师您好：我公司是房地产开发企业，现在现楼出售，合同约定以分期付款方式，请问如果客户没能依时付款或者不能付款，那么我司是否即使没收到客户款项，也要按合同约定的收款时间和价款缴纳营业税？企业所得税也要缴纳吗？
您好！
对您的提问回复如下：您理解的是正确的，如果有合同约定付款期限，而客户没有如约付款，房地产公司也要按合同规定期限确认收入，缴纳营业税及相关税费。
确认了收入，企业所得税也要缴纳的，企业所得税平时是预缴的，峻工完成清算了，要按实际所得缴纳，多退少补。
《营业税暂行条例实施细则》第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。