港铁TOD开发分析

机场快线
•从轨道交通到站厅层
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
4-交通组织
人行地面出站口
圆方商场 圆方商场
公交巴士站
机场快线 穿梭巴士 的士站
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
南区停车场
北区停车场
的士站 南区停车场 北区停车场
过境巴士站
机场快线预办登机大堂 东涌线大堂 小巴总站 过境巴士站 机场快线穿梭巴士站
九龙站物业
未开发用地
高尔夫
停车场
地铁站
的西九龙文化区以北。
未开发用地
2-物业概况
东涌线及 机场快线
擎天半岛
九龙站
漾日居
400m 天玺 hotel 环球贸易广场 凯旋门 君临天下
360m
地铁上盖商业 圆方广场范围
3-业态规划
3-业态规划
物業名稱:
擎天半島
發展財團成員: 九龍倉集團有限公司 會德豐有限公司 新亞置業信託有限公司 聯邦地產有限公司 海港企業有限公司
香港Tቤተ መጻሕፍቲ ባይዱD案例
•九龙站 •青衣站 •葵芳站 •东涌站
九龙站 @东涌线
1-站点位置 2-物业概况 3-业态规划 4-交通组织 5-商业设计
6-总结论点
1-站点位置
•九龙站
Kowloon Station
.地理位置:
西九龙填海区
九龙
维多利亚港
1-站点位置
•九龙站 .运行情况：
.定位：城市型站点
.公交辐射：服务西九龙地区
TOD主要特征：
高效
活力
可持续
•土地资源集约化 •服务设施集约化 •减少机动车对环境压力 •城市良性发展
•土地使用效率 •服务设施使用效率 •城市运作效率 •零换乘—交通出行效率
•24小时活力都市 •将轨道车站设置于社区 之间，在公共交通站点 周围布置商业区、娱乐 区及其他市民经常使用 的区域，促使人们使用 公共交通。
香港地铁TOD开发模式调研
——以九龙、青衣、葵芳、东涌四个站点为例
2012.7.21
CONTEXT
•
• • • • • •
TOD概述
香港TOD发展概况 九龙站 青衣站 葵芳站 东涌站 比较研究总结
TOD概念：
TOD 即是指“以公共为导向的发展模式”(Transit-Orient-Development)，这个概念最早由美
如：大圍站等
周边地块的多样化利用：
•香港地铁与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统。 •地铁上盖商业是其主要的操作方式，铁路给乘客带来出行 时间上的节约自动转化为地铁上盖和附近物业地租的上升。 以九龙站为例：
办公 酒店 地铁站 上盖商业 居住
随着地铁的开发，对周边物业的增值收益日渐
显现，物业发展利润在地铁收入中占的比重日 益加大。
国设计师哈里森·弗雷克（现任美国加州伯克利大学建筑学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市 的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻 轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以 400-800米（ 5-10分钟步行路程）为半径建立 中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
当中包括：
16 座住宅大厦及2 座混合用途（酒店/ 服务式住宅/ 住宅）大厦，共提供约5,809 个住宅， 一间酒店及约72,472 平方米服务式住宅； 一幢118层高的大楼，包括约231,778平方米写字楼，一间豪华酒店，并附设观景台； 一个国际水平的购物中心，面积82,750 一所1,050 平方米的幼儿园； 巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处； 约5,400 个停车位； 广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与小区设施。
TOD模型：
TOD=公交站点 + 核心商业区 + 办公区 + 开敞空间 + 居住区 + 次级区域 等功能
TOD模型：
TOD根据现状条件和地理位置不同，体现不同的作用和类型，可分为城市型与社区型。
TOD模型：
地铁主导的社区结构模型，200米为直接影响区，500米为间接影响区。
TOD设计原则：
1、从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发
圆方广场主页
5-商业设计
5-商业设计
•商业策划概念: 以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的享受；
集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一体，改写一贯的购物模式。
5-商业设计
总建筑面积：82,750 平方米 总停车数：1,700 辆 建筑层数：2层
金区云集了顶级名牌如BVLGARI、
Cartier、CHAUMET、DAMIANI、 GUCCI、HERMÈS及Prada等，而且 国际著名品牌BALS TOYKO、 LUELLA及Mulberry更是首次进驻香 港设立旗舰店。另外，场内设计糅合 多项崭新概念，比如欧洲式的Indoor Boulevard双层复式商铺街，网罗包 括: ESCADA、LANVIN、Mulberry、 Versace及Tiffany & Co等名店; 购 物通道最阔更达三十七米，为顾客营 造舒适悠闲的空间感。
•与周边地块通过天桥相连
4-交通组织
通往柯士甸站
佐敦道人行天桥
1F，道路基面 以上二层高度
通往滨海码头
雅翔道人行天桥
1F，道路基面 以上二层高度， 从高架桥下穿过
4-交通组织
该项目由Terry Farrell 设计，1992-1998
圆方屋顶广场\出站口\幼稚园
圆方广场2F 圆方广场1F
东涌线大堂\ 溜冰场
2、 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内 3、 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来
4、 混合多种类型、密度和价格的住房
5、 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 6、 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 7、 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发
东涌线 机场快线
.周边设施：未建成区域
•早期由于其位置远离市中
心及周边没有什么大型设
施，故客量一直偏低。 圆方及其上盖物业开幕后， 人流开始上升，在节假日
出现超负荷。
1-站点位置
•九龙站：
基本数据： 所属： 区域： 历史： 港铁机场快线及东涌线 地下車站 油尖旺区的西九龙填海区雅翔道 1998年6月22日啟用 迄今12年
高容积率的开发为站点带来了大量客流，也保证了土地价值的最大化利用。
高效疏导客流：
香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购
物中心总数的五分之三。
合理定位站点模式： 城市型站点
围绕站点中心布置上盖物业，
以大型商场为主，布置停车场 和中心绿地，在商场的上层布 置酒店和服务式住宅；沿商场 四周布置写字楼，最外围布置 高密度住宅。 如 :金钟站、九龙站 等
3-业态规划
物業名稱:
凱旋門
發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 樓宇幢數: 兩幢相連大廈 單位數目: 1,054 單位面積: 約47 - 510 平方米 停車位數目: 412
3-业态规划
物業名稱:
君臨天下
發展財團成員: 恒隆地產有限公司 樓宇幢數: 3 單位數目: 1,122 單位面積: 約95 - 271 平方米 停車位數目: 864
居住型站点
在站点周围布置部分商场和大 面积的绿地，并结合绿地和居 民广场来疏散人流，在商场的
交通型站点
在上盖物业上布置部分商场以 弥补该区域功能需求，在底层 布置大规模广场和道路并结合
上层布置住宅；沿商场四周布
置住宅和休憩性绿地。
绿地布置大量停车场来疏散人
流，围绕绿地和广场布置住宅。
如：调景岭站、青衣站 等
米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八
达，凡与步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用 途，给行人提供了极大的方便。
香港地铁以高效和高收益著称，是世界上运营最成功的地铁之一。
WHY?
吸引大量客流：
TOD@香港模式
香港人口600万，是世界上人口最稠密的城市之一。在1078平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分仅 占18%，其余大多是陡峭的丘陵。香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的顺畅，有效地控制交通污染，与 其居民极高的公共交通使用率分不开。从上世纪80年代开始，公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，仅有 大约6%左右的居民出行使用私人交通工具。正是由于TOD开发对轨道交通建设产生的巨大需求，尽管香港的轨道 交通线网建设起步较晚，但经过短短10多年的发展，香港已建成轨道交通通车里程达130公里。并一直保持着可持 续发展的良好势头。 香港的成绩很大程度上归功于TOD社区的土地利用形态。全香港约有45% 的人口居住在距离地铁站仅500
1-站点位置
•九龙站 .周边街道图
.站点500米半径内：
200米
高尔夫球会 停车场 西铁线柯士甸站
. 核心区内： 大型商业 写字楼 住宅 酒店 幼儿园 康乐设施
500米
2-物业概况
•地铁上盖大型物业: 商业\酒店\写字楼\住宅\幼儿园\公交换乘系统 \城市公园 等 •英文名: Kowloon Station •发展商： 港铁公司联同 九龙仓集团、恒隆地 产、永泰控股和新鸿基地产 开发 •开业时间： 1998年正式运行 •占地面积: 13.54公顷 •总建筑面积: 109万平米
公屋开发的刺激：
政府鼓励开发：
香港为鼓励开发商参与，提出 了一种鼓励优惠的政策区划：
对于轨道交通沿线土地利用均
结合轨道交通车站及其附属设 施用地在规划上设置综合发展 区，为轨道交通周边土地的混 合使用和高密度使用创造条件， 为地铁物业整合沿线地区发展 提供便利。其中综合开发区的 半径为500米。
樓宇幢數: 5
單位數目: 2,126 單位面積: 約78 - 252 平方米 停車位數目: 1,270
3-业态规划
物業名稱:
漾日居
發展財團成員: 永泰控股有限公司 淡馬錫控股有限公司 新加坡置地有限公司 吉寶置業有限公司 麗新發展有限公司 環球投資(百慕達) 有限公司 樓宇幢數: 6 單位數目: 1,288 單位面積: 77 - 232 平方米 停車位數目: 1,332
酒店: 53,231 平方米
服務設施住宅: 72,472 平方米
3-业态规划
物業名稱:
圆方广场
發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 商場 (圓方): 82,750 平方米 幼稚園: 1,050 平方米 总停車位數目: 約1,700
4-交通组织
写字楼 港铁配套 花园平台 商业
三维立体城市综合体
居住
5-商业设计
木区云集健康及美容服务、
时尚品味、健康生活概念的各式 名店;齐集了超过十五间有名的 化妆美容品牌，包括: Anna Sui、 Beijing Hair Culture、Bobbi Brown、Biotherm、 Chanel、 Clinique、Estee Lauder、 Giorgio Armani、Helena Rubinstein、Kiehl's、La Prairie、Lancome、 L'Occitane、Origins、Shu Uemura 及 Sisley。
3-业态规划
物業名稱:
環球貿易廣場(ICC)
發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 高度： 118层，490米 寫字樓: 231,778 平方米 酒店: 41,769 平方米 标准层面积: 3250平方米
1~7层为公共停车库
停车位:
3-业态规划
物業名稱:
天璽
發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 住宅建築面積: 21,300 平方米
5-商业设计
水区网罗了多姿多采的国际美馔
及时尚服饰。在美食坊，你可寻找 到提供不同种类国际佳肴的食肆， 当中包括:月满坊粥面小厨、一平安 面屋、La Creation de Gute、Lei Garden、nahm、 百乐潮州鱼翅 酒家、Sala Thai、囍宴滋选及渔 喜小菜皇；让你身在圆方享受购物 乐趣的同时，亦可品尝不同风味的 美食佳肴。 H&M及Zara两大连锁店更在水区 内全球首次为邻，位处于同一个购 物区域的上下层，让你逛得更方便 写意。
平方米；
•周边业态
交通枢纽 城市绿地
2-物业概况
西九龙地区属于填海开发区，远离市中心，尚
未开发用地
未开发完整，九龙站周边没有大型设施。
滨海
停车场
未开发用地
西九龙总站
将于2015年完工，该项目将与 大陆高速铁路网相连，发展成通 往中国大陆的门户，并具有独 特的建筑地标特色，而且方便换 乘香港地铁系统。车站为多层设 计，将成为同类地下设施中规模 最大的一个，占地面积超过二十 五英亩，顶层商业区位于拟建