港铁TOD开发分析
香港tod案例
香港tod案例
香港TOD案例
TOD（Transit Oriented Development）是指以交通为导向的城市发展模式。
这种模式在全球范围内越来越受到关注，因为它有助于缓解城市交通压力和减少环境污染。
香港是
一个高度城市化的地区，TOD的应用具有重要意义。
以九龙站为例，在未来十几年里，地铁站周围的区域将被重新规划为公共空间、商业
和住宅区。
这种综合发展将使得居民可以步行或乘坐公共交通工具前往商业区和文化设施，这样一来就可以减少交通拥堵和空气污染。
另一个例子是大坑山地铁站。
地铁站周围的区域正在进行TOD，目的是将周边的空地
开发成商业、住宅和公共空间。
果园道一带已成为城市农业的典范，这提醒我们在城市发
展中要注重生态环境的保护。
此外，该地区还规划了自行车道和步行街，为骑行爱好者和
游客提供更多选择。
再一个例子是西铁线的尖东站和旺角东站。
周边的空地已经被开发成了住宅、文化和
商业区。
该项目还专门规划了包括人行天桥、儿童游乐区和自行车道在内的公共空间。
总的来说，TOD在香港得到了广泛的应用，有望成为未来城市发展的重要趋势。
它将
使得居民生活更加便利，同时减少城市拥堵和空气污染。
这样一来，香港将变得更加宜居
和可持续发展。
从港铁的个案去解读TOD
May 2014从港铁的个案去解读TOD 与R+P:香港机场快线/東涌线Case Study of MTR’S TOD and R+P model:Hong Kong Airport Express/Tung Chung Line梁秉坚房地产总经理-珠三角区域2014年6月18日西铁观塘线将军澳线迪斯尼线落马洲支线港岛线深圳市东涌线机场快线轻铁东铁马鞍山铁路荃湾线80年代90年代2000年后1970年前香港现有铁路网络1. 香港机场快线/东涌线香港机场快线TOD主导的轨道规划青衣站东涌站香港站九龙站奥运站CBD延伸区域性枢纽注入动力至老城区415,900 平方米109万平方米667,652平方米291,870平方米1,028,910平方米59,460平方米82,75063,500平方米46,17056,000平方米机场/东涌线沿线物业发展概况2. TOD-公共交通为导向的规划Transit-Oriented-DevelopmentTOD (Transit-Oriented Development)•公共交通为导向的规划引导片区开发•提升土地利用效率及价值•提升公交使用率/降低小汽车使用率青衣站东涌站香港站九龙站奥运站CBD延伸区域性枢纽注入动力至老城区3.机场快线/東涌线的TOD规划理念香港站Î把中环CBD扩展到新填海区香港站成功地把CBD扩展到新填海区,建成“国际金融中心IFC”香港站选址90年代初中环海旁西九龙海旁(1989)开发完成（2010）九龙站Î香港CBD的延伸–新的金融文化中心九龙站选址九龙站-新的金融文化中心香港地标: 维多利亚海港门廊香港站国际金融中心¾九龙站项目将西九龙变身为香港的新金融中心1980年代奥运站：在旺角/大角咀旧城区注入新动力，区位的可持续发展• 从老旧住宅区变成新型商住混合区, 辙底改变老旧区域形象。
• 四个地段，由行人天桥相连。
港铁的发展策略_由地下融入地上社区
24SPECIAL专题□ 文/黄溢能港铁的发展策略：由地下融入地上社区香港铁路有限公司（简称“港铁”）在扩展铁路网的同时，发展了不少地产项目，当中内地投资者较为认识的可能是日出康城及奥运站项目。
日出康城和奥运站日出康城位于香港新界将军澳，港铁康城站及将军澳车厂上盖，是一个包括住宅、商场、公园的铁路上盖发展计划。
地盘总面积32.68公顷，总发展面积1,652,800平方米；规划中住宅面积最多1,612,800平方米，商场面积40,000至50,000平方米，绿化及休憩面积为55,000平方米。
整个发展计划预计于2019年全部完成，届时将建有50幢楼高46至59层的楼宇，提供21,500个住宅单位，可供58,000名居民居住；另建有1■ 港铁旺角站D1出口。
香港以城市轨道交通发展为导向的规划方式，在带来全新的物业形态的同时，也对物业服务产生了新的需求。
通过这种方式，交通导向规划得以重塑城市社区的形态，并改变人们的生活方式。
MODERN PROPERTY MANAGEMENT · NEW PROPRIETOR2010.07现代物业・新业主个大型商场、1个小型商场、文娱康乐设施、教育机构、幼儿院、小区会堂及公共运输交汇处。
以住宅数量计算将会成为香港最大的屋苑。
奥运站位于香港九龙大角咀西部新填海区的边缘，原址是前大角咀码头。
奥运站启用初期，因该站周边上盖物业大部分未入伙，因此使用量稀少。
直至启用数年后，随着周边上盖物业陆续入伙，人流才不断上升。
主要大厦及购物中心有：奥海城、维港湾、柏景湾、帝柏海湾、君汇港、凯帆轩、富荣花园、汇丰中心、中银中心。
日出康城及奥运站均为港铁的交通导向规划（TOD ，TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT）之项目，本文试就港铁的TOD发展模式作出分析。
交通导向规划的特色TOD的基本概念是把一个大的住宅区或商业区建基于交通枢纽之上，增加公共交通的使用量，降低私家车的出行及对泊车位的需要。
香港地铁TOD开发模式调研
机场快线
•从轨道交通到站厅层
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
4-交通组织
人行地面出站口
圆方商场 圆方商场
公交巴士站
机场快线 穿梭巴士 的士站
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
南区停车场
北区停车场
的士站 南区停车场 北区停车场
过境巴士站
机场快线预办登机大堂 东涌线大堂 小巴总站 过境巴士站 机场快线穿梭巴士站
国设计师哈里森·弗雷克（现任美国加州伯克利大学建筑学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市 的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻 轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以 400-800米（ 5-10分钟步行路程）为半径建立 中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
樓宇幢數: 5
單位數目: 2,126 單位面積: 約78 - 252 平方米 停車位數目: 1,270
3-业态规划
物業名稱:
漾日居
發展財團成員: 永泰控股有限公司 淡馬錫控股有限公司 新加坡置地有限公司 吉寶置業有限公司 麗新發展有限公司 環球投資(百慕達) 有限公司 樓宇幢數: 6 單位數目: 1,288 單位面積: 77 - 232 平方米 停車位數目: 1,332
如：大圍站等
周边地块的多样化利用：
•香港地铁与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统。 •地铁上盖商业是其主要的操作方式，铁路给乘客带来出行 时间上的节约自动转化为地铁上盖和附近物业地租的上升。 以九龙站为例：
办公 酒店 地铁站 上盖商业 居住
随着地铁的开发，对周边物业的增值收益日渐
铁路tod发展现状
铁路TOD发展现状历史回顾铁路TOD（Transit-Oriented Development，铁路沿线区域开发）是一种城市规划和土地利用模式，旨在将铁路交通系统与城市发展相结合，以提高交通效率、改善居民生活质量和保护环境。
根据国际经验，TOD模式已经在许多发达国家得到成功应用，并取得了较好的效果。
中国自20世纪90年代开始尝试引入TOD模式，并在近年来取得了一定的发展。
T0D的意义TOD模式的引入对于中国铁路系统的发展具有重要意义。
首先，TOD模式可以提高铁路交通的吸引力和竞争力，使其成为城市交通体系的重要组成部分。
其次，TOD模式可以促进城市发展和土地资源的合理利用，提高土地财政收入，增加城市税收。
此外，TOD模式还可以改善居民的出行条件，减少城市交通拥堵和空气污染。
国内TOD发展现状城市选择目前，中国的TOD试点城市主要集中在一线和部分二线城市，如北京、上海、广州、深圳等。
这些城市具有较发达的铁路交通系统、较高的人口密度和较大的土地压力，是引入TOD模式的理想选择。
TOD示范项目针对TOD模式的推广和示范，中国在一些城市已经建立了一些TOD示范项目。
例如，北京的地铁13号线沿线设立了几个TOD示范区，以推动公共交通与城市规划的有机结合。
上海的轨道交通金融中心站周边也建设了TOD示范区，以促进金融业与城市交通的互动发展。
TOD发展的面临的挑战尽管中国的TOD发展取得了一定的成绩，但仍然面临着一些挑战。
首先，城市规划和土地管理体制需要进一步完善，以打破各部门之间的壁垒和利益分割，推动TOD的整体设计和实施。
其次，缺乏一套完整的TOD技术和标准体系，使得TOD的实施过程中存在一定的不确定性和风险。
另外，由于大多数TOD项目需要涉及多方合作，如铁路公司、地方政府、开发商等，协调难度较大，需要建立更有效的合作机制。
TOD的未来展望随着中国城市化进程的加快和国家对于可持续发展的需求增加，TOD模式在中国的发展前景十分广阔。
香港地铁TOD开发模式的启示
栏目主持：江苏省城市交通规划研究中心江苏省城市规划设计研究院江苏省城市交通规划研究中心王进坤江苏城市综合交通专栏Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu江苏城市综合交通专栏Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu香港地铁TOD 开发模式的启示香港地铁（MTR ）于1979年起开始逐段投入运营，至2007年与九铁的车务运作合并后，正式形成全长168.1公里的综合铁路系统，包括9条市区线和80个车站，由香港铁路有限公司（前地铁有限公司，MTRCorporation Limited ）负责运营。
香港地铁作为全球最成功的铁路系统之一，其“地铁+物业”的独特开发模式已经成为世界范围内TOD （Transit-Oriented Development ，公交导向型开发）开发的典范，值得快速城市化进程中的内地城市学习借鉴。
1、功成名就的偶然与必然TOD 模式理论起源于20世纪90年代的北美，但其具有实践意义的开发案例则大多来自土地资源相对紧缺的西欧和北欧国家，并在其后逐步推广至亚洲、南美洲等地，成为“新城市主义”者在全球范围内倡导的一种城市开发模式。
港铁的“地铁+物业”开发模式起初并非源于TOD 理论，其联合开发模式的产生甚至早于TOD 理论的提出，这与香港地铁建设的时代背景和港府采取的审慎商业原则有重要关系。
实际上，香港地铁的规划始于20世纪60年代，但迫于政府严格的财政政策和经济局势等原因，直至1975年初才成立政府全资拥有的地下铁路公司，开始全长15.6公里的“修正早期系统”建设。
从香港地铁建设之初，港府就秉承“量入为出”的财政理念，拒绝使地铁设施成为政府长期的财政负担。
因此，香港地铁公司受“平衡财务”的驱动，在其后多年的运营实践中逐步摸索到地铁结合物业蕴含的巨大价值，并创造出“地铁+物业”的联合开发模式。
港铁TOD开发分析PPT演示课件
4
TOD模型： TOD=公交站点 + 核心商业区 + 办公区 + 开敞空间 + 居住区 + 次级区域 等功能
5
TOD模型： TOD根据现状条件和地理位置不同，体现不同的作用和类型，可分为城市型与社区型。
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TOD模型： 地铁主导的社区结构模型，200米为直接影响区，500米为间接影响区。
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TOD设计原则：
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TOD@香港模式
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香港人口600万，是世界上人口最稠密的城市之一。在1078平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分仅
占18%，其余大多是陡峭的丘陵。香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的顺畅，有效地控制交通污染，与
其居民极高的公共交通使用率分不开。从上世纪80年代开始，公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，仅有 大约6%左右的居民出行使用私人交通工具。正是由于TOD开发对轨道交通建设产生的巨大需求，尽管香港的轨道
3
TOD主要特征：
高效
•土地使用效率 •服务设施使用效率 •城市运作效率 •零换乘—交通出行效率
活力
•24小时活力都市 •将轨道车站设置于社区 之间，在公共交通站点 周围布置商业区、娱乐 区及其他市民经常使用 的区域，促使人们使用 公共交通。
可持续
•土地资源集约化 •服务设施集约化 •减少机动车对环境压力 •城市良性发展
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公屋开发的刺激：
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政府鼓励开发：
香港为鼓励开发商参与，提出
了一种鼓励优惠的政策区划：
对于轨道交通沿线土地利用均 结合轨道交通车站及其附属设 施用地在规划上设置综合发展 区，为轨道交通周边土地的混 合使用和高密度使用创造条件， 为地铁物业整合沿线地区发展 提供便利。其中综合开发区的 半径为500米。
城市更新背景下的TOD项目分析及启示
城市更新背景下的TOD项目分析及启示随着城市的不断发展和更新，交通运输也逐渐成为城市更新和建设的重要内容之一、其中，TOD（Transit-Oriented Development）作为一种城市更新模式，逐渐受到越来越多城市的青睐和追捧。
本文将对TOD项目进行分析，并提出相应的启示。
首先，TOD项目通常是以轨道交通（如地铁、轻轨等）为核心进行规划和建设的。
通过将交通节点与城市中心区域相结合，以轨道交通作为城市更新的核心枢纽，TOD项目旨在提高城市交通的便捷性和可达性。
相比传统的城市更新方式，在TOD项目中，人们可以更加方便地使用公共交通工具，减少了对私人车辆的依赖，有效缓解了城市交通压力，提高了城市交通的效率。
其次，TOD项目在城市更新中注重混合用途的开发。
传统的城市规划通常将商业区、住宅区和办公区等划分为不同的区域，并逐渐形成了“单一用途”的发展模式。
而TOD项目则将不同功能区域融合在一起，如在地铁站周围建设商业设施、住宅区和办公场所等，使其形成一个集居住、工作、娱乐等多功能于一体的综合区域。
这种混合用途的开发模式可以减少人们的出行距离，提高城市内部的可达性和便利性。
再次，TOD项目注重城市空间的紧凑和高密度。
在传统的城市更新模式中，由于地价和限制性规划等因素，往往导致城市新区域的扩张过度，形成了城市蔓延现象。
而TOD项目则强调城市空间的紧凑和高密度，通过将轨道交通和相关设施紧密整合在一起，有效利用土地资源，降低交通和运输的成本，实现城市发展和更新的可持续性。
最后，TOD项目对城市建设和规划提供了一些启示。
首先，城市更新需要注重公共交通的发展和建设，以提升城市交通的便捷性和可达性。
其次，城市规划和建设需注重混合用途的开发，形成多功能的综合区域。
再次，城市更新需要注重空间的紧凑和高密度，实现城市发展的可持续性和经济效益。
最后，城市更新应充分考虑人民群众的利益和需求，打造宜居的城市环境。
通过这些启示，可以为未来的城市更新和建设提供有益的借鉴和参考。
港铁TOD开发分析通用课件
01
统一运营
港铁在TOD开发中通常采用统一运营的模式，即港铁公司负责项目的规
划、建设、招商、运营等各个环节的协调工作。这种模式有助于提高项
目的整体性和运营效率。
02
专业化管理
港铁注重引入专业化的管理团队和机构，对TOD项目进行专业化的管理
和运营。通过专业化的管理，确保项目的品质和服务水平得到有效提升
社区融入
加强与周边社区的沟通与互动，提高项目的 社区认同感和归属感。
06
课程总结与建议
课程总结回顾
01
课程亮点
本次课程系统介绍了港铁TOD开发的 理论基础、实践经验及未来趋势，结 合了案例分析与实地考察，使学习者 深入了解TOD开发的核心要素。
02
知识体系
课程涵盖了城市规划、交通工程、房 地产开发等多个领域，帮助学习者建 立全面的TOD开发知识体系。
主要理念
其设计原则强调将公共交通站点 作为多功能中心，围绕其进行混 合用途的开发，如商业、居住、 休闲和公共服务等。
TOD开发模式
模式特点
以公共交通（如地铁、轻轨、公交等 ）的站点为中心，建立多层次的、紧 凑的城市空间。
规划方法
通常划分为三个层次，即站点核心区 域、步行可达区域和更广泛的城市区 域，每个层次都有不同的开发密度和 土地使用策略。
05
港铁TOD开发案例分享与讨论
案例一：某港铁TOD项目的规划与设计
01
02
03
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选址策略
选择城市中心区域或交通枢纽 附近，确保项目具有较高的交
通可达性和吸引力。
多功能规划
将居住、商业、办公、休闲等 多种功能融合在一个综合体中 ，以满足人们的多样化需求。
浅谈TOD理念的发展与应用——以亚洲某国家及香港为例
DOI : 10.16767/j .cnki . 10-1213/tu .2021.03.077建筑工程浅谈TO D 理念的发展与应用—以亚洲某国家及香港为例钱铭中国生态城市研究院摘要:通过对城市发展以及轨道交通建设的历程进行分 析与研究发现，轨道的建设关系到了城市的建设与发展，而要想 实现城市与轨道交通的健康持续发展一项重要的手段就是实施 TOD 模式。
在国际上，亚洲某发达国家与中国香港的TOD 模式 较为突出，且获得了显著成效，因此值得对TOD 理念的发展与应 用进行分析与探讨。
所以，下文将分别对中国香港以及亚洲某 发达国家的TOD 项目进行分析，并对TOD 理念的发展谈谈自己 的几点看法，以供参考。
关键词:T O D 理念;发展；应用1 TOD 理念的概述T 0D 西方国家在二战结束后郊区化进人新阶段的产物，是 建立在新城市主义思潮基础上，以区域公交发展为导向贯彻精 明增长理念。
早在1992年，彼得•卡尔索尔普为了遏制城市空间的蔓延增 长，率先提出T0D 概念。
其在自己的著作中提出以T0D 替代郊 区蔓延的发展模式，并为基于TOD 策略的各种城市土地利用制 订了一套详尽而具体的准则。
当前国际上对TOD 概念定义较为广泛，归纳来说主要是基 于“以人为本”的理念，科学混合用地功能以及使用人群,实现土 地的集中、高效以及紧凑的开发与利用，围绕轨道交通站点的交 通结构来建设适合步行与自行车出行，以公交为导向的立体交 通网络，实现交通可达性的提高，以及城市结构的改善,促使城 市得以良性发展。
简单来说就是以公交干线和轨道交通站点为 中心，向外半径400m ~800m 范围内建设一个集居住、商业、办公、 教育、文化为一体的城市中心或广场，让人们不排斥汽车交通工 具的同时，可以便捷的选择步行、自行车以及公交车等出行 方式。
2 T 0D 的类型通常T0D 分为城市型与邻里型两类。
其中城市型T0D 主要 是指在公共交通网络主干线上以半径600m 或是步行lO m in 的距 离建设规模较大的交通枢纽以及就业、商业中心。
轨道交通TOD模式落地的难点与推进路径
轨道交通Ｔ Ｏ Ｄ 模式落地的难点与推进路径
＿ 朱 晓 兵
摘
要 ：伴 随 着我 国又一轮 轨 道 交通 发展 高潮 ，围绕轨 道 交通 建设 进 行Ｔ ＯＤ 综 合 开发得 到越 来越 多的
重 视 ，各城 市 大 力推 进 轨道 交通 沿线 土地 综 合 开发 的规 划研 究和 项 目实施 ， 同时也 纷 纷 出台 不 少政 策
２ 香港 “ 轨 道＋物业”生态系统
针对香 港 “ 轨 道＋物业 ” 的发展 ，从香 港 政府 （ 简称 港 府 ）、香港地 铁公 司 （ 简称港 铁 ），到开 发商 、普通市
策 与措施 ，另一 方面 必须迅 速配合市 场 变化 ，以达到开 发
商从微 观 角度争取 最佳 利润 的要求 。但 无论从 哪个 角度 出
异巨大 ； （ ５）近期房地产 市场 无法支撑 开发 ： （ ６） 政 策 频 出但难 以落地 。 造 成 这 些 问题 的原 因 多种 多样 ，有 技 术 方面 、市场 方面 ，也 有政 策 法 规体 制机 制 方面 。而且 Ｔ ＯＤＴ作 推进
践成 果最为丰硕 的城 市之一 ：深圳市地铁集 团有 限公 司按 照 “ 建地铁、建城市 ”的理念 ，创 新确 立 了 “ 轨道＋ 物业 ” 发
实现 盈利 的轨道 交通 运 营企 业 。截 至２ ０ １ ６ 年底 ，深圳 地
铁 总资 产２ ７ ０ ３ ． ５ ７ ￣ Ｚ ， 元 ，净 资产 １ ７ ８ ９ ． ４ ４ １ ＇ Ｌ元 ，资产 负债 率３ ３ ８ １ ％ 。在２ Ｏ １ ７ 年 深圳 房地产 开发 企业 综合 实力十 强 中 ，深圳 市地铁 集团有 限公司位列 第三 。
开发模式等方面 的研 究，并取得 了相关突破 。深圳是Ｔ ＯＤ实
tod香港案例
tod香港案例
在香港，TOD（Transit Oriented Development）模式在城市规划中得到了广泛应用。
以下是一些具体的案例：
1. 港岛线：在地铁港岛线兴建时，港铁公司得到了太古站康怡花园住宅的开发权，作为对地铁建设的补贴。
这是一个典型的地铁建设和地产开发互相促进的案例。
2. 九龙湾：九龙湾是香港的一个新市镇，其规划和发展受到了地铁和公屋政策的共同影响。
这个区域的发展，得益于地铁和公屋的引导，吸引了大量人口从中心城区迁移至此。
3. 将军澳线：将军澳线沿线地区的发展也受到了地铁的显著影响。
这条线路的建设，推动了沿线地区的人口增长和经济发展。
以上案例仅供参考，建议查阅TOD相关书籍或文献，获取更多信息。
TOD案例
垂直空间总共四层，通过多样化的空间排布实现 动静分区，同时上盖商场结合地铁站设置，设有 喷泉广场；住宅小区内亦有丰富的公共空间，比 如居住广场、德福公园等。
德福公园
居住广场
竖向空间布局示意图
喷泉广场
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香港九龙湾车辆段TOD项目— 案例启示
发展定位
解决城市居民住房问题，同时完善自身功能， 与周边城市功能相互融合，从而带动区域发 展。
➢ 前海地处粤港澳1小时生态圈的核心位置，本项目又处于前海CBD的核 心。
➢ 设计了多重绿化系统，包括台地生态艺术公园（中央公园+体育公园+ 商务公园+泳池公园）、垂直绿化、屋顶花园。
➢ 住宅体量占前海1/5，占桂湾片区1/2。
项目规划图
前海 首发
前海中 央公园
深圳新 中心旗舰
生态
旗舰
创新
地铁上盖 财富枢纽
功能构成及开发模式
◆ 居住、商业、酒店、办公、交通换乘、教育 ◆ 开发模式为咽喉处未开发，其他区域满铺开发
开发主体
◆ 港铁集团 ◆ 承建单位：恒隆地产及合和实业
1
香港九龙湾车辆段TOD项目— 发展定位
• 解决城市居民住房问题，同时完善自身功能，与周边城市功能相互融合，从而带动区域发展。
➢ 香港由于人多地少，住宅一直都处于短缺状态，住房问题一直存在； ➢ 周边有环球工商大厦、亿京中心、国际交易中心等高档写字楼，大型购物中心南丰商业中心，九龙湾运动场、九龙湾公园以及九龙湾游
• 组团式空间布局模式，形成由居住、商业以及办公组团组成的空间层次丰富的功能区；办公商业与居住的体量比例为29：71。
TOD站点结构规划图
居住组团
商业组团 （兼容住宅）
轨道交通TOD模式落地的难点与推进路径
1 TOD落地常见问题与原因我国内地约从15年前开始以公共交通为导向的开发（Transit-Oriented Development，TOD）模式的探索和实践，一些先行先试城市（如北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州等）都进行了相关前期规划、土地收储、开发模式等方面的研究，并取得了相关突破。
深圳是TOD实践成果最为丰硕的城市之一：深圳市地铁集团有限公司按照“建地铁、建城市”的理念，创新确立了“轨道+物业”发展模式，一方面充分利用上盖空间再造土地资源，另一方面以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，实现了轨道交通的可持续发展。
深圳地铁地产2015年获评“深圳市房地产品牌价值十强企业”，在2016年深圳市房地产综合实力排名第14位。
2016年度深圳地铁全年完成投资257.00亿元，实现营业收入124.63亿元，利润总额2 663.00万元，成为全国首家在全成本核算方式下实现盈利的轨道交通运营企业。
截至2016年底，深圳地铁总资产2 703.57亿元，净资产1 789.44亿元，资产负债率33.81%。
在2017年深圳房地产开发企业综合实力十强中，深圳市地铁集团有限公司位列第三。
但总体上内地轨道交通综合开发的发展历程较短，无论是政府还是轨道交通企业，在物业开发方面的经验相对缺乏，尤其是遇到很多政策上的限制。
在物业开发的实际操作过程中，各城市的轨道交通综合开发基本上处于一事一议，尚未形成较为成熟的开发模式。
在落地过程中，普遍遇到的问题和难点包括：（1）难以控制土地资源，难以调规；（2）开发主体和主导权不明确；（3）轨道交通企业难以获得土地开发权；（4）各方对土地价值预期差异巨大；（5）近期房地产市场无法支撑开发；（6）政策频出但难以落地。
造成这些问题的原因多种多样，有技术方面、市场方面，也有政策法规体制机制方面。
而且TOD工作推进的最大难点在于：即便知道问题出在哪里，还是难以发力、难以把理论上成立的解决方案落到实处。
TOD理念下的城市设计要点探索——以大型高铁枢纽站前片区为例
TOD理念下的城市设计要点探索——以大型高铁枢纽站前片区为例摘要当前，国家印发了《交通强国建设纲要》，着力推进建设交通强国。
与此同时，TOD建设理念也在国内快速推广，TOD综合开发围绕高铁枢纽站及城市轨道站全面展开。
本文主要针对大型高铁枢纽站前片区结合TOD建设理念，通过城市设计的开展，达到站城一体化的目标要求，并探索TOD理念下城市设计的工作要点。
关键词：TOD、城市设计、高铁枢纽、站城一体化、一、高铁枢纽与城市关系的发展高铁枢纽与城市的关系迄今为止，大致经历了四个时代。
第一代：站房、站场与换乘功能三者分离，同时将城市割裂，一分为二；第二代：站房站场结合，与换乘功能分离，同时将城市割裂，一分为二；第三代：站房、站场与换乘功能三者合一，同时将城市割裂，一分为二。
从前三个时代可以看出，高铁枢纽的换乘关系不断改善，功能不断优化，但是存在将城市割裂的情况。
当前，高铁枢纽正进入第四个时代：在站房站场与换乘功能融合的条件下，努力改变城市割裂的局面，形成高铁枢纽与城市相通融合。
大型高铁枢纽与站前城市的融合，需要在城市设计阶段按照TOD的建设理念，强调空间联系、功能协调，并通过慢行、绿廊、VI导视及公共交通系统等专项一体化设计，实现城市设计对于站城一体化要求的达成。
二、TOD理念下的城市设计控制要点（一）建筑空间的联系当前高铁站房的建筑空间已在充分考虑与城市建筑的联系，但因为不同站房站场的建筑功能、规模及布局不同，与城市建筑的融合联通方式也不一样。
大致分为两种：一种是城市建筑上盖站房建筑结合布置；一种是城市建筑与站房建筑分离布置。
城市建筑上盖站房建筑结合布置，因为在同一个场地平面投影里，通常需要在竖向布置上进行了合理的功能分配，同时强化竖向交通联系，保证物理空间的连续性，实现现代枢纽满足多种城市功能需求的叠加复合。
当前已有很多实际的案例，如香港西九龙站、日本新宿站、重庆沙坪坝枢纽站等都基本采用了城市建筑上盖铁路枢纽的空间布置方式。
概析基于TOD的产业模式
概析基于TOD的产业模式TOD（Transit Oriented Development）是“以公共交通为导向”的开发模式。
它兴起于20世纪90年代，最早是为了帮助美国解决二战后城市的无限制蔓延才提出的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行的城区发展模式。
20世纪80年代后，美国低密度和郊区化的城市发展模式的确经历了一段辉煌的时期，但是后期这种模式的弊端越来越显现，例如道路的拥堵、城市的无序蔓延、环境严重污染以及人们逐渐缺乏社区归属感等，种种原因使得传统的城市模式受到大家的青睐。
学习国外城市交通发展过程，不仅仅能够清楚地掌握TOD的产生背景，而且对我国交通和城市的决策以及发展也有一定借鉴作用。
TOD的整体区域要方便人们步行，周围的配套设施要方便大家出行，到达他们的目的地。
它的核心理念包含以下三个方面的内容：以公共交通包括轨道交通为导向、适宜的步行环境、升值的空间环境的混合。
TOD的优势包括以下五个方面：（1）区位效益。
TOD区域不仅要求地理位置优越，还要求公共交通方便，是人们向往的生活和工作的地方；（2）多样选择。
TOD社区集社区、商业空间等多个城市工程空间为一体，在该区域范围内，可以提供给人们各式各样的生活以及活动的选择；（3）资金回报。
在这种便捷的交通体系里，投资者能够得到良好的回报，所以说TOD产业模型隐藏着巨大的商机；（4）活力区域。
人们在该区域内的集聚，给社区带来了更多的活力，可以吸引越来越多的人们来这里居住、生活、工作和娱乐；（5）交通一体化。
公交站点与社区相融合，便捷的交通体系，提高了城市居民的出行效率。
1 交通与产业的关系从图1可以看出，在没有轨道交通项目的时候，土地在保持原来区域条件时，由于土地的市场供需以及土地稀缺性的影响，土地的价值是呈现上升的趋势，但是上升得比较慢，即直线的斜率比较小。
一旦城市轨道交通项目在这座城市中规划，并且实施之后，我们看到土地的用途以及周边环境条件等都发生了巨大的变化，土地价值的变化又呈现出了另外的一种情况，包含了三个时期，分别是突变期即图上标示的Ⅰ、高速增长期即图上标示的Ⅱ、稳定增长期即图上标示的Ⅲ。
tod开发解读
TOD（Transit Oriented Development）是指“以公共交通为导向”的开发模式。
这种开发模式的核心思想是以公共交通站点为中心，进行高密度、混合用途的开发，以实现城市的高效、绿色和可持续发展。
TOD模式的核心理念是将公共交通作为城市发展的主要方向，通过优化交通网络、提高公共交通的可达性和便捷性，降低人们对私家车的依赖，从而减少城市交通拥堵和环境污染。
在TOD模式下，开发项目通常包括住宅、商业、办公、公园等不同功能区，这些功能区相互融合，形成一种综合性的城市形态。
这种开发模式有助于提高城市的密度和多样性，促进城市的可持续发展。
此外，TOD模式还强调公共交通与步行、自行车等慢行交通的有机融合，提供便捷的出行方式，减少对私人汽车的依赖。
同时，TOD模式注重城市设计与环境可持续性的结合，通过绿色建筑、绿色能源、绿色交通等方式，减少对环境的负面影响。
总的来说，TOD模式是一种以公共交通为导向的城市发展模式，它能够提高城市的效率和可持续性，促进城市的经济发展和社会进步。
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•与周边地块通过天桥相连
4-交通组织
通往柯士甸站
佐敦道人行天桥
1F，道路基面 以上二层高度
Hale Waihona Puke 通往滨海码头雅翔道人行天桥
1F，道路基面 以上二层高度， 从高架桥下穿过
4-交通组织
该项目由Terry Farrell 设计，1992-1998
圆方屋顶广场\出站口\幼稚园
圆方广场2F 圆方广场1F
东涌线大堂\ 溜冰场
当中包括：
16 座住宅大厦及2 座混合用途（酒店/ 服务式住宅/ 住宅）大厦，共提供约5,809 个住宅， 一间酒店及约72,472 平方米服务式住宅； 一幢118层高的大楼，包括约231,778平方米写字楼，一间豪华酒店，并附设观景台； 一个国际水平的购物中心，面积82,750 一所1,050 平方米的幼儿园； 巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处； 约5,400 个停车位； 广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与小区设施。
5-商业设计
水区网罗了多姿多采的国际美馔
及时尚服饰。在美食坊，你可寻找 到提供不同种类国际佳肴的食肆， 当中包括:月满坊粥面小厨、一平安 面屋、La Creation de Gute、Lei Garden、nahm、 百乐潮州鱼翅 酒家、Sala Thai、囍宴滋选及渔 喜小菜皇；让你身在圆方享受购物 乐趣的同时，亦可品尝不同风味的 美食佳肴。 H&M及Zara两大连锁店更在水区 内全球首次为邻，位处于同一个购 物区域的上下层，让你逛得更方便 写意。
TOD模型：
TOD=公交站点 + 核心商业区 + 办公区 + 开敞空间 + 居住区 + 次级区域 等功能
TOD模型：
TOD根据现状条件和地理位置不同，体现不同的作用和类型，可分为城市型与社区型。
TOD模型：
地铁主导的社区结构模型，200米为直接影响区，500米为间接影响区。
TOD设计原则：
1、从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发
香港地铁TOD开发模式调研
——以九龙、青衣、葵芳、东涌四个站点为例
2012.7.21
CONTEXT
•
• • • • • •
TOD概述
香港TOD发展概况 九龙站 青衣站 葵芳站 东涌站 比较研究总结
TOD概念：
TOD 即是指“以公共为导向的发展模式”(Transit-Orient-Development)，这个概念最早由美
高容积率的开发为站点带来了大量客流，也保证了土地价值的最大化利用。
高效疏导客流：
香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购
物中心总数的五分之三。
合理定位站点模式： 城市型站点
围绕站点中心布置上盖物业，
以大型商场为主，布置停车场 和中心绿地，在商场的上层布 置酒店和服务式住宅；沿商场 四周布置写字楼，最外围布置 高密度住宅。 如 :金钟站、九龙站 等
九龙站物业
未开发用地
高尔夫
停车场
地铁站
的西九龙文化区以北。
未开发用地
2-物业概况
东涌线及 机场快线
擎天半岛
九龙站
漾日居
400m 天玺 hotel 环球贸易广场 凯旋门 君临天下
360m
地铁上盖商业 圆方广场范围
3-业态规划
3-业态规划
物業名稱:
擎天半島
發展財團成員: 九龍倉集團有限公司 會德豐有限公司 新亞置業信託有限公司 聯邦地產有限公司 海港企業有限公司
机场快线
•从轨道交通到站厅层
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
4-交通组织
人行地面出站口
圆方商场 圆方商场
公交巴士站
机场快线 穿梭巴士 的士站
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
南区停车场
北区停车场
的士站 南区停车场 北区停车场
过境巴士站
机场快线预办登机大堂 东涌线大堂 小巴总站 过境巴士站 机场快线穿梭巴士站
3-业态规划
物業名稱:
凱旋門
發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 樓宇幢數: 兩幢相連大廈 單位數目: 1,054 單位面積: 約47 - 510 平方米 停車位數目: 412
3-业态规划
物業名稱:
君臨天下
發展財團成員: 恒隆地產有限公司 樓宇幢數: 3 單位數目: 1,122 單位面積: 約95 - 271 平方米 停車位數目: 864
居住型站点
在站点周围布置部分商场和大 面积的绿地，并结合绿地和居 民广场来疏散人流，在商场的
交通型站点
在上盖物业上布置部分商场以 弥补该区域功能需求，在底层 布置大规模广场和道路并结合
上层布置住宅；沿商场四周布
置住宅和休憩性绿地。
绿地布置大量停车场来疏散人
流，围绕绿地和广场布置住宅。
如：调景岭站、青衣站 等
香港TOD案例
•九龙站 •青衣站 •葵芳站 •东涌站
九龙站 @东涌线
1-站点位置 2-物业概况 3-业态规划 4-交通组织 5-商业设计
6-总结论点
1-站点位置
•九龙站
Kowloon Station
.地理位置:
西九龙填海区
九龙
维多利亚港
1-站点位置
•九龙站 .运行情况：
.定位：城市型站点
.公交辐射：服务西九龙地区
2、 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内 3、 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来
4、 混合多种类型、密度和价格的住房
5、 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 6、 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 7、 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发
5-商业设计
木区云集健康及美容服务、
时尚品味、健康生活概念的各式 名店;齐集了超过十五间有名的 化妆美容品牌，包括: Anna Sui、 Beijing Hair Culture、Bobbi Brown、Biotherm、 Chanel、 Clinique、Estee Lauder、 Giorgio Armani、Helena Rubinstein、Kiehl's、La Prairie、Lancome、 L'Occitane、Origins、Shu Uemura 及 Sisley。
樓宇幢數: 5
單位數目: 2,126 單位面積: 約78 - 252 平方米 停車位數目: 1,270
3-业态规划
物業名稱:
漾日居
發展財團成員: 永泰控股有限公司 淡馬錫控股有限公司 新加坡置地有限公司 吉寶置業有限公司 麗新發展有限公司 環球投資(百慕達) 有限公司 樓宇幢數: 6 單位數目: 1,288 單位面積: 77 - 232 平方米 停車位數目: 1,332
米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八
达，凡与步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用 途，给行人提供了极大的方便。
香港地铁以高效和高收益著称，是世界上运营最成功的地铁之一。
WHY?
吸引大量客流：
国设计师哈里森·弗雷克（现任美国加州伯克利大学建筑学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市 的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻 轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以 400-800米（ 5-10分钟步行路程）为半径建立 中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
圆方广场主页
5-商业设计
5-商业设计
•商业策划概念: 以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的享受；
集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一体，改写一贯的购物模式。
5-商业设计
总建筑面积：82,750 平方米 总停车数：1,700 辆 建筑层数：2层
金区云集了顶级名牌如BVLGARI、
Cartier、CHAUMET、DAMIANI、 GUCCI、HERMÈS及Prada等，而且 国际著名品牌BALS TOYKO、 LUELLA及Mulberry更是首次进驻香 港设立旗舰店。另外，场内设计糅合 多项崭新概念，比如欧洲式的Indoor Boulevard双层复式商铺街，网罗包 括: ESCADA、LANVIN、Mulberry、 Versace及Tiffany & Co等名店; 购 物通道最阔更达三十七米，为顾客营 造舒适悠闲的空间感。
1-站点位置
•九龙站 .周边街道图
.站点500米半径内：
200米
高尔夫球会 停车场 西铁线柯士甸站
. 核心区内： 大型商业 写字楼 住宅 酒店 幼儿园 康乐设施
500米
2-物业概况
•地铁上盖大型物业: 商业\酒店\写字楼\住宅\幼儿园\公交换乘系统 \城市公园 等 •英文名: Kowloon Station •发展商： 港铁公司联同 九龙仓集团、恒隆地 产、永泰控股和新鸿基地产 开发 •开业时间： 1998年正式运行 •占地面积: 13.54公顷 •总建筑面积: 109万平米
酒店: 53,231 平方米
服務設施住宅: 72,472 平方米
3-业态规划
物業名稱:
圆方广场
發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 商場 (圓方): 82,750 平方米 幼稚園: 1,050 平方米 总停車位數目: 約1,700
4-交通组织
写字楼 港铁配套 花园平台 商业
三维立体城市综合体
居住
平方米；
•周边业态
交通枢纽 城市绿地
2-物业概况
西九龙地区属于填海开发区，远离市中心，尚