踩盘方法和踩盘技巧
看地及踩盘技巧
的单价：例如地下室有无采光，层高多少？毛坯还是
装修？是否出产权证？
1.3、卖何时推货，至今卖了多长时间） • 去化的绝对值（套数或面积）及相对值（推出
的总货量、售出的比例）
注：不同产品去化量不同，一般别墅去化较慢
• 大型楼盘可了解年去化量或最近推售的货量。
重点：关注规划总量，预估出未来潜在的存地、存货（未来可供货情况）
噪声、污染源
矿藏、 采空区、 地陷区
红线 退让
军事设施、 道路、 铁路、 养殖场
等
等
如何充分联想、大胆怀疑？
看到机场首先要联想： 机场对周边地块有什么影响？ 再考虑： 什么原因产生限高？ 分析： 机场对项目有什么影响？ 如果噪声过大会 影响销售，甚至 业主投诉、退房
噪声
限高要求
飞行安全 OR 军事保密
《看地及踩盘技巧》
目录
1、怎么看地？
2、如何踩盘？
3、市场总结与研判
第一部分
怎么看地？
怎么看地？
常见误区：“看地”就是转一转位置，站在地块边上望一望有没 有拆迁，有没有高压线。
“看地”主要分以下两部分：
1、熟悉城市
2、勘察地块
1、熟悉城市
（1）地块的基本信息； （2）区位：市政府、主要商圈、房地产 板块、路线（道路通达性）、车程、周边 生活配套（学校、医院、菜市场）等； （3）房地产板块、有哪些楼盘、每个板 块的情况
市场不发达、对市调反感的区域可用；2、暗踩对于真实去化的了解比较困难。 充分准备，身份设定很重要；
2.1 踩盘流程（产品-价格-去化-卖点-客户） 1.介绍区位、沙盘 2.选择产品、户型 3.选择位置、楼层
基本概况（区位、配套、规模、产品类型）； 分期开发情况（开盘时间、各类产品的布局、各分 期范围、推货量）；
踩盘技巧总结
踩盘技巧总结踩盘技巧总结踩盘作为一种投资和交易的行为，涉及到股市、期货市场的交易。
它通常是一种预测市场和股票价格的技巧，通过对市场的趋势、价格和指标进行预判，以赚取差价或利润。
在踩盘交易中，投资者需要掌握一些技巧，才能提高盈利的可能性。
以下是我总结的踩盘技巧，希望对广大投资者有所帮助。
一、掌握基本分析在任何一种投资行为中，基本分析是必不可少的。
它通常通过分析市场和公司的基本数据、运营和财务状况来预测未来的价格走势。
先要了解市场和股票的基本面，再结合技术分析、市场气氛和新闻公告等因素进行综合考虑。
只有了解基本面以后，才能更准确、更全面地进行分析。
二、掌握技术分析技术分析是判断股票价格走势的一种方法，主要通过把市场的历史价格、成交量和指标等数据进行统计和计算，来预测未来的价格走势。
投资者可通过一些技术分析工具，如K线图、均线等，根据趋势和指标确定行情，再匹配基本面进行分析投资。
三、掌握市场气氛理解市场气氛的波动通常是影响股票价格变化的因素之一。
掌握好市场气氛是投资者必须具备的能力。
投资者需要耐心地等待好机会，时机成熟时集中资金超预期买入即可。
而且关注市场热点板块，也是掌握市场气氛的有效方式，通过一些资讯平台了解市场走势等，做到第一时间了解市场氛围。
四、小心交易类型选择选择适合自己的交易类型，对于盈利至关重要。
踩盘交易包括日内交易、波段交易、中线交易和长线交易。
投资者应根据自己的风险承受能力、时段和目标收益来明确自己的交易类型。
一般来说，中期投资(波段交易和中线交易)的盈利空间更大，但风险也较高。
五、掌握交易时间和精度交易的时间和精度可能是影响踩盘交易的关键因素之一。
认真分析市场和股票的走势，正确选择进场时机，才能得到更高的收益。
同时，投资者在交易过程中还需要保持敏锐的观察力，使自己的判断尽可能准确。
六、注意风险控制风险控制非常关键，需要有足够的资金，以应对市场波动和意外情况。
要控制好自己的资金，建议不要把全部资金都投入同一支股票或同一板块，建立一个合理的资产配置计划，以分散投资风险。
十二种踩盘技巧
十二种踩盘技巧作为旅游爱好者，徒步旅行已经成为了我最喜欢的活动之一。
在徒步过程中，踩盘便成为了一个必不可少的环节。
然而，踩盘并不是一件简单的事情，它需要一定的技巧和经验。
为此，本文罗列了12种踩盘技巧，希望能够帮助大家在徒步旅行中更好地操作，享受更完美的旅行体验。
一、选择正确的鞋子徒步旅行中，轻量的、舒适的鞋子是非常重要的。
在进行踩盘前，一定要选择一双合适的鞋子，以确保脚踝和足部得到足够的支撑和保护。
二、为脚步做好准备工作在踩盘前，为脚步做好准备工作也是非常重要的。
可以尝试做一些脚底按摩和放松的运动，以减少脚底疼痛和不适感。
三、提前观察路径在进行踩盘前，应该提前观察路径。
这将帮助你了解地形和景观，从而更好地计划行程和路线。
四、采用正确的姿势正确的姿势对于踩盘至关重要。
保持稳定的姿势，用脚掌着地而不是用脚跟着地，脚步应该稳健而不应该绝对的生硬。
五、利用棍在徒步旅行中，使用登山棍可以大大减轻膝盖和脚踝的负担。
通过使用登山棍，可以帮助你平衡体重，并减轻身体的重量。
六、注意节奏和步伐在踩盘的过程中，注意控制节奏和步伐是非常重要的。
想象自己行走的节奏和步伐，通过调整，以降低疲劳和增加效率的体验。
七、注意山上的天气在进行徒步旅行时，总是要注意山上的天气。
通过了解天气预报以及当天的天气状况，可以更好地制定出适当的路线，以避免遇到不适宜的气候条件。
八、注意保护山上的环境徒步旅行者应该注意保护山上的环境。
在踩盘前要注意避开潮湿的土地以及植物生长的地方，不要踩坏或者损坏山上的植被和动物。
九、树立目标在进行徒步旅行的过程中，树立自己的目标是非常重要的。
不论是完成特定距离的徒步、达到山顶或者和自己的朋友和家人一起经历一次独特的旅程，准备好自己的目标并积极地去实现它们。
十、耐心等待时机在徒步旅行的过程中，有时候需要耐心等待时机。
无论是因为天气的影响还是因为途中的路障，时机都会影响你的决策。
在等待时机的过程中，保持沉着冷静，并做好准备，以应对接下来的任何挑战。
教你如何去踩盘
教你如何去踩盘踩盘是市调的一部分，也有分明踩和暗踩，然而应当如何踩盘呢？我以为也要因人而异，现在把我对踩盘的实际运用总结一下，希望得到同行业共鸣：1、踩盘年龄28岁以上者：建议用暗调，因为外表相对老成，售楼小姐较难从第一感觉判断身份。
2、踩盘年龄25以下者：建议明调，但要考虑城市销售水平，一旦采取明调，则要求踩盘者需要足够大的耐心和职业水平，因为许多重要的数据不可能从售楼人员口中得出，必须通过蹲点观察销售过程才能获得信息，尤其在三线城市更是这样。
根据各类所需数据我将采用不同方法：1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。
2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。
一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。
3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。
4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。
多循环几次，一般都能采集到差价问题。
4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。
4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。
如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。
5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。
6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。
踩盘的流程
踩盘的流程
一、踩盘的意义与价值
①让自己认可产品②熟悉产品③熟悉市场④遇到问题能够讲出卖点⑤面对问题能够合理的解决
二、先从客户的角度去体验项目客户的关注点是什么：
1、地段
2、户型
3、价格
4、内外配套
5、吸引客户的点是什么？
三、如何正确的踩盘：
（1）项目名称：名称的来源意义
（2）开发商：开发商的实力资质
（3）承建商：资质曾经开发过的优质项目调查质量与口碑
（4）物业公司：服务过的优质项目、资质
（5）项目规划：工程进度、交房时间、容积率、绿化率
（6）入住情况：每一栋数的结构户型
（7）项目风水：哪一栋最具优势
（8）外部配套、车行交通、公交交通、步行交通
（9）内部配套、架空层、娱乐设施、健身设施、会所、等
（10）项目户型：产品结构、面积朝向、通风采光、户型布局、户型优势、户型劣势、
（11）亲自走工地：（材质、平整度、施工方式）
（12）亲自走一遍：内部配套、周边配套、测量时间
（13）“唯一性”
（14）梳理20个卖点20个抗性
四、规范资料
1、踩盘表填写完毕不留空
2、户型图存放手机。
房地产踩盘技巧
踩盘是每个做房地产呢销售必经的一堂课，可是对于新手，如何踩盘，踩哪些内容，是他们所不知道的。
在这里，将自己的一些见解和看法总结下来，和广大置业顾问分享。
踩盘的目的：获知区域内楼盘的竞争对手的最新消息，从而掌握消费者的需求及心理，以便我方做出最贴合市场的营销策略。
古彦讯“知己知彼，百战不殆”。
踩盘的方式：明踩和暗踩明踩：表示欢迎前来学习，大体告知项目情况，并询问对方楼盘是何种情况，但对于我方信息不要过多的透漏。
暗踩：就是同行假装客户前来踩盘，其目的就是为了获得更多更真实的销售资料情况。
如果你感觉对方像是踩盘人员，可以深入的去问问题，比如说：他说我是做服装的，那好，你就可以去问他，具体负责哪块业务，服装生产的流程是什么，你们是做自有品牌还是OEM加工等问题。
看对方的对答反应，你就能大体得知是否为踩盘.踩盘的重点：项目基本信息（总建、容积率、居住户数）、价格、均价、起价、最高价、差价及走势）、规模、卖点、开盘时间、销售进度、户型面积及配比、推盘楼座、优惠幅度、配套（外配、内配）、物业形态、建筑风格、营销活动、所剩房源情况。
关于价格：可以起到借鉴参考的作用，例如牡丹万象城已经开始了所谓的团购认筹活动，并制定出了今年的团购价格--3980元每平米，可以说我们两家楼盘目前处在同一阶段，其提早制定出价格，对于我们来说反而是好事，这样我们针对市场情况，参考对方的价格，制定出我项目价格。
这样就能达到制胜对手的目的。
关于户型面积：了解对手户型面积，是我们要知道对手的具体户型配比、面积区间、所剩房源情况，一来可以很好的应对客户提出的户型问题，二来可以掌握市场的面积需求区间踩盘的时间：分为项目前期、销售前期、销售中期、销售后期。
不同时期踩盘的策略点极不相同。
项目前期：此时重点是研究对手的产品，此类产品包含户型、面积区间、物业形态、社区配套及档次。
当然以上肯定是从客户的角度出发去思考问题，但是研究客户不如研究对手，因为对手早就对客户研究透彻了，研究竞争对手是对市场的最直接认识，从而制定我方产品规划及定位策略。
踩盘须知
踩盘问询时，千万不要冒出“ 踩盘问询时，千万不要冒出“容积 率”、“建筑密度”、“建筑间距”、 建筑密度” 建筑间距” “销售率”等专业术语，否则马上会被 销售率”等专业术语， 识破为踩盘人员，前功尽弃！ 识破为踩盘人员，前功尽弃！
踩盘时的沟通技巧
THE SKILL
【应对的技巧】 应对的技巧】
踩盘后，如遇售楼人员电话回访， 踩盘后，如遇售楼人员电话回访，应适 时问询些最新信息，以备不时之需。 时问询些最新信息，以备不时之需。
踩盘其实是 一个与售楼人员心理博弈的过程 在这个没有硝烟的『战场』上 在这个没有硝烟的『战场』 从每一次踩盘实践中不断的揣摩学习 终会熟能生巧！ 终会熟能生巧！
THE END
踩盘是自尊心和良心的双重考验！ 踩盘是自尊心和良心的双重考验！
一般情况下 获取楼盘信息最有效的方式是 假扮客户调研。 假扮客户调研
踩盘进行时
IT’S TIME
刚入行的人员，在踩盘时会觉得羞涩，其心 理潜意识认为：“我不是客户”，“我还买不起 房”等。这种扭扭捏捏的心态，很容易被有经验 的售楼人员所识破。 因此，在走进售楼中心前，一定要先调节好 在走进售楼中心前， 在走进售楼中心前 自己的心态。 自己的心态。
3、近况调查 销售价格及销售状况，余盘或在推楼幢 情况，营销策略（广告、活动、优惠等）。
因此，在前期须先做好一些准备工作，收集整理部 分前期资料，以对踩盘对象有初步的了解。 通常情况下，应了解以下信息： 1、城市概况，含背景及产业经济特征； 城市概况，含背景及产业经济特征； 2、房地产业发展概况，包括发展历程，开发区域分 房地产业发展概况，包括发展历程， 布，当前均价水平，主要品牌开发商及重点楼盘概况； 当前均价水平，主要品牌开发商及重点楼盘概况； 3、明确重点踩盘目标，比照地图，安排好踩盘路线 明确重点踩盘目标，比照地图， 及相应行程安排。 及相应行程安排。
踩盘方法和踩盘技巧
踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。
踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。
踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。
楼盘个案分析表范本（见附件1）。
关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。
（见附件2）楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。
（附件3）关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。
（附件4）突发事件的解决办法。
（附件5）踩盘标准作业流程：准备工作:事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。
注：要求在踩盘前做好以下准备工作：了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。
尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。
踩盘人员进入接待中心：主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。
（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。
✧索取楼盘书面介绍资料向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。
以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。
✧引导销售人员在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但Array在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。
通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。
（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）✧向销售人员索取名片在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。
楼盘踩盘心得(优秀5篇)
楼盘踩盘心得(优秀5篇)楼盘踩盘心得篇1楼盘踩盘心得：深入了解房地产市场的体验之旅作为一位对房地产市场充满好奇心的观察者，我参加了这次楼盘踩盘活动。
这次活动为我提供了一个独特的视角，让我深入了解房地产市场的动态，同时也让我感受到了房地产行业的魅力。
在踩盘过程中，我了解到房地产市场受到许多因素的影响，如政策、经济形势、人口结构等。
同时，我也深入了解了不同楼盘的优缺点，如地理位置、配套设施、生态环境等。
这些信息让我对房地产市场有了更全面的认识，也让我更加关注房地产行业的动态。
在这次踩盘过程中，我也发现了一些问题。
例如，一些楼盘的物业服务不尽如人意，导致居住品质下降。
此外，一些楼盘的房价过高，对于刚需购房者来说，压力较大。
这些问题需要房地产开发商在未来的发展中加以重视和解决。
通过这次踩盘活动，我更加深入地了解了房地产市场的运作机制和行业现状。
同时，我也认识到房地产市场的复杂性和多元性，需要我们在购房过程中保持理性和冷静，同时关注自身的实际需求和实际情况。
总之，这次楼盘踩盘活动让我受益匪浅。
我不仅深入了解了房地产市场的动态，也更加关注了购房过程中的细节和问题。
我相信，在未来的购房过程中，这些经验和心得将对我产生积极的影响。
楼盘踩盘心得篇2楼盘踩盘心得：深入了解楼盘的体验与感悟最近的一次楼盘踩盘，给我留下了深刻的印象。
这次踩盘的经历，让我重新审视了房地产市场，也让我更加了解了自己的需求。
踩盘的目标楼盘位于市中心，交通便利，配套设施完善。
在现场，我看到了熙熙攘攘的人群，也看到了楼盘的品质和设计。
然而，我也发现了一些问题，比如周边环境不够优美，小区内部配套设施有待完善。
在这次踩盘中，我学到了很多。
首先，我学会了如何更好地了解楼盘的地理位置、交通、配套设施、价格等重要因素。
其次，我也发现了自己的购房需求，我需要的是一处交通便利、环境优美、配套设施完善的住宅。
最后，我深刻体验到了购房的重要性和必要性，这次踩盘的经历也让我更加坚定要拥有一套自己的房子。
踩盘心得总结100字
踩盘心得总结100字近年来，房地产市场的火热让很多人眼前一亮，不少人也开始加入其中。
但是，对于新手来说，如何去熟练经营房地产这个行业，如何获取一手的信息，如何判断未来的投资前景？这些都需要我们去寻找答案，踩盘就成了了不可或缺的一种方式。
经过一段时间的摸索，我总结了一些踩盘的经验和技巧。
下面我将和大家分享一下我的踩盘心得。
一、善于寻找信息踩盘的前提是要有一定的信息来源，才能做出更为准确的判断。
与房地产有关的信息有很多，包括房产中介、房地产行业资讯、政府相关部门信息等等。
我们可以利用各种途径来获取这些信息，比如通过网络搜索、认识业内朋友、阅读房地产报刊等。
二、做好前期调研在实际踩盘过程中，需要注意的是事先进行调研，包括该地段的交通情况、周围的商圈环境、房屋的价格走向等，这些都是关键因素。
如果能提前了解清楚这些情况，对我们的判断也会更有针对性，从而得出更为准确的结论。
三、注重观察在踩盘的过程中，我们还要注重观察，特别是要注意房屋本身的质量、面积、格局等，还有周边配套设施的完善程度。
在观察的过程中，也可以和周围的居民或者房东进行交流，听取他们的意见和看法，这有助于我们对该地段的了解更多。
四、了解市场动态除了以上的经验和技巧，我们还需要及时了解市场动态，包括政策变动、当地房产价格走向等，这些因素也非常关键。
当然，不同地方的市场情况也是有所不同的，需要我们有充分的了解和认识。
五、注重安全在踩盘的过程中，也需要注意自己的安全，毕竟我们并不是专业的房产经纪人，走陌生的路，要注意安全。
同时，在与中介、房东交流的过程中，也应当保持一定的警惕，不要被虚假信息欺骗。
综上所述，踩盘是买房的一种方法，对于新手来说也是熟悉行情、熟悉地段的过程。
通过不断的踩盘就可以更了解周边的情况和市场动态，从而做出更为准确的判断。
当然，踩盘也需要一定的技巧和方法，以上的经验是我在踩盘过程中总结出来的，供大家参考。
最后提醒大家，在踩盘的过程中，一定要注意自己的安全。
踩盘的常规问题
踩盘的常规问题
关于纯住宅楼盘：
1、楼盘的项目规划，这是楼盘的一期还是整个只推出这一期（这个关系到小
区户主日后居住的环境质量。
）
2、工程进度，什么时候交房
3、主要针对的客户群体
4、物业管理问题，是房产公司自己的物业还是请外面的物业公司
5、现阶段的销售情况（这个一般得不到准确的回答）
6、楼盘的车位问题，车位够不够，是买还是租，买的话是买使用权还是买产
权
7、目前有什么折扣活动，首付多少
8、周边的配套设施，以及交通
9、主推户型，户型有什么特点
关于商业和居住于一体的楼盘结合上面的问题以及下面的几点：
1、自住与投资的比例大概是多少
2、商铺是出租还是卖，这关系到地产商的战略问题
3、商业定位：低、中、高
4、后期规划问题
5、最大的卖点是什么，以及优惠措施
（在踩盘过程中应注意自己的言行和态度，明踩的话要抱着学习的态度谦虚的向别人请教，如果是暗踩的话要注意技巧和方法）
踩盘要求：对自己分行周边1.5公里的范围内进行踩盘，分四步骤1、区位：（首选从什么路开始，这个区域里面有什么样的小区，环境，配套，外墙等认识）2、信息（热点小区进行了解，比如那些小区是比较好租的，那些办公比较好的，那些居住环境比较舒适的，购买热点小区是哪几个等）3、市场的分析(在自己的区域里面，各楼盘的均价，能成为买卖和租赁的热点小区的原因，还有周边市场对本区域的影响，特别是周边游一手盘的，购买该区域客户群体的分析等)4、对于自己区域热点楼盘笋盘的挖掘和分享，保持自己能第一时间去熟悉笋盘，安排好同事进行把控收起。
踩盘心得总结
踩盘心得总结心得与体会今天和辉哥一起到保利山庄去踩盘了，我们是上午10点半左右从绿地二号桥出发的，中午1点半结束的。
我们都是步行过去的，沿途观看了周边的环境和社区配套，第一感觉就是，上面到目前为止，交通还是相当不方便的。
由于还在施工，环境比较杂乱无章，车辆摆放无秩序，空气中粉尘比较多。
售楼部门口摆放着自己的宣传广告语，切合实际又新奇，举行钓鱼大赛的形式吸引眼球。
保利的售楼部简约而不简单，整个面积比较大，给人一种高端大气的感觉，物管方面做得也比较好，十分的热情，亲切，有礼貌。
售楼部整个布局比较合理，中央一个大的沙盘，周围是各个项目的小沙盘，各个职业顾问的形象比较佳。
样板间基本没什么问题，装修比较豪华，设置比较合理，没有像我们样板间那种低级的错误，看房车的师傅也很热情。
今天的体会颇多。
首先，是了解了市场调查大致的基本流程，不管你是谁，你都必须保持十分的谦逊，“以诚待人”，话不能多，随时关注对方的眼神，眼神上的交流还是很重要的，要善于和人家沟通，言语上面不能浮夸，不能让人家觉得你是个夸夸其谈的人。
在问问题的时候要有自己的技巧，不要光记到问而不注重与对方的沟通和交流，这样对于后期的踩盘是相当不利的，要虚心学习，虚心受教，和对方建立起一个友好的关系，便于下次的交流，方便我们踩盘，这样才能拿到最真实的数据，当然这个也是相对来说。
在售楼部现场，要多多观察，看看人家的布局，人家的配置，人家的服务态度。
这样回到自己的公司才能提出相应的改善措施。
可能由于社会阅历有限，在交谈方面还有很大的问题，交谈方式，交谈技巧，交谈话题，这个都是需要在后期提升的，还得向辉哥多多学习才行，受益匪浅啊，看他和人家交谈总能找到话题，切入相关的话题，这个在后期同样需要加强才行啊，现在自己还处于学习的起步阶段，凡事都是多学多问，多问几个为什么，好好工作，好好学习，我相信自己在后期的成长中会慢慢的学习到这些东西，会慢慢的走上正轨，慢慢的，真正的进入这个行业。
踩盘总结报告某年
踩盘总结报告某年踩盘总结报告某年近年来，踩盘已经成为了房地产行业中的一个常见操作。
踩盘的目的是为了更好地了解房源的情况，便于业务员更好地向客户介绍房源信息。
在本报告中，我们将对一年来的踩盘情况进行总结，为房地产行业的从业人员提供有效的帮助。
一、踩盘的目的和意义在房地产行业中，踩盘已经成为了房源信息获取的重要手段。
通过踩盘，业务员可以更好地了解房源的实际情况，包括房屋面积、房屋装修等。
这些信息可以让业务员更好的向客户介绍房源信息，减少客户对房源的疑虑和误解。
同时，踩盘也可以让业务员更好地了解周边环境和交通状况，这对于推荐房源、辅助客户做出购买决策都有极大的帮助。
二、踩盘的方法和技巧踩盘的方法和技巧也是非常重要的。
为了更好地了解房源信息，业务员需要掌握以下技巧：1.提前做好准备工作。
在去踩盘之前，业务员要先了解好房源的信息，包括房屋面积、朝向、装修状况等，这样才能更好地了解房源实际情况。
2.做好记录和拍照。
在踩盘的过程中，业务员要做好详细的记录，包括房屋的各种情况、交通状况、周边环境等等，同时也要拍好照片，这样可以让客户更好地了解房源信息。
3.注意观察和询问。
在踩盘的过程中，要仔细观察房屋的各种情况，还要主动向房主询问，以便更好地了解房屋的实际情况。
三、踩盘的注意事项在进行踩盘的时候需要注意以下几点：1.尊重房主隐私。
在踩盘的过程中要尊重房主隐私，不要随便打开柜子，不要打扰房主休息和生活。
2.注意安全。
在踩盘的过程中要注意安全，特别是在高层住宅的踩盘中，要慎重行事，注意自身安全。
3.不要影响居民生活。
在踩盘的过程中要注意不要影响居民的正常生活，不要大声喧哗，保持良好的礼貌和素质。
四、踩盘总结报告在这一年的踩盘过程中，我们发现了一些问题，同时也取得了一些成效。
具体如下：1.成效反馈在踩盘的过程中，我们了解了大量的房源信息，可以更好地向客户推荐房源，提高客户的满意度和认可度。
2.问题和不足在踩盘的过程中，我们发现了以下问题和不足：（1）信息传递不及时：有时候我们踩盘后没有及时把信息传递给客户，这会导致客户错过了一些好房源。
房地产踩盘实训报告文档
一、实训背景随着我国房地产市场的不断发展，房地产市场逐渐成为人们关注的焦点。
为了更好地了解房地产市场，提高房地产从业人员的业务水平，我们组织了一次房地产踩盘实训活动。
本次实训旨在通过实地考察、数据收集、分析总结等方法，让学员深入了解房地产市场现状，掌握踩盘技巧，为今后的工作打下坚实基础。
二、实训时间与地点实训时间：2023年X月X日至2023年X月X日实训地点：XX市各住宅项目三、实训内容1. 踩盘准备- 确定踩盘项目：根据市场调研，选取了具有代表性的住宅项目进行踩盘。
- 了解项目背景：收集项目的历史、地理位置、周边配套等信息。
- 准备踩盘工具：携带相机、录音笔、笔记本等工具。
2. 踩盘过程- 项目实地考察- 观察项目整体规划：了解项目的容积率、绿化率、楼间距等指标。
- 考察周边环境：观察周边交通、商业、教育、医疗等配套设施。
- 实地测量：使用测量工具，对项目户型、面积、层高等进行测量。
- 与销售人员交流- 了解项目销售情况：询问项目开盘时间、价格、优惠条件等。
- 收集销售资料：获取项目宣传册、户型图、周边配套图等资料。
- 与业主交流- 了解业主入住情况：询问业主对项目的满意程度、居住体验等。
- 收集业主反馈：了解项目存在的不足之处。
3. 数据收集与分析- 收集项目经济技术指标：包括项目位置、周边环境、平面布局、户型种类、装修标准、配套设施等。
- 收集销售数据：包括价格、优惠条件、成交情况等。
- 分析项目优缺点：根据实地考察、销售数据、业主反馈等，对项目进行全面分析。
四、踩盘总结1. 项目概况- 项目名称：XX项目- 项目位置：XX市XX区XX路- 项目类型：住宅- 开发商：XX房地产开发有限公司2. 项目优缺点分析- 优点：- 地理位置优越，交通便利。
- 周边配套设施齐全，生活便利。
- 户型设计合理，空间利用率高。
- 销售价格合理，具有市场竞争力。
- 缺点：- 部分户型存在采光不足的问题。
- 周边环境有待改善，绿化率较低。
踩盘的方法和意义
分析对手一通过市场调研获取竞争情报俗话说：“知己知彼，百战百胜。
”了解产品是知己，分析对手是知彼。
所以，在了解了自身产品的有关信息之后，我们还要对竞争对手作详细的分析。
没有调查就没有发言权。
在售楼中，我们主要是通过市场调研来获取竞争楼盘的情报的。
明确市调目的与内容市场调研，业内通常称为市调，它也是售楼人员的一项基础工作。
市场调研贯穿于一个房地产项目开发经营的全过程。
不同的时段，不同的目的，市场调研的内容也是不同的。
比如，购地前的市场调研，主要侧重于地段价值的分析；配合产品规划设计工作进行的市场调研，主要是研究消费者的需求特征，挖掘市场的空白点；配合广告策略进行的市场调研，主要是研究消费者的购房心理和竞争对手的广告策略；等等。
（一）目的对于售楼人员来说，其市调主要是针对竞争对手（竞争楼盘）进行的。
之所以要求售楼人员对竞争楼盘做市调，主要是为了让售楼人员详细了解竞争楼盘的情况，分析他们的优点，寻找他们的弱点，从而在销售洽谈中占据有利位置。
此外，对竞争楼盘的市调，还可以帮助售楼人员学习其他楼盘销售人员的一些销售方法和技巧，从而提高自己的销售水平。
（二）内容在做竞争楼盘的市调时，我们首先要对区域市场的整体楼盘概况有所了解，如区域市场内有多少个楼盘、分别是什么样的楼盘、其位置分布情况。
各个楼盘的产品概况和价格情况等基本内容。
然后，我们要从区域市场内找出重点、可类比项目进行更为详尽的市调分析。
重点项目是指在区域房地产市场中，具有较大影响力的某个或某些项目，如某区域的楼盘，在大家都是住宅、都是一样的价格、都是一样的品质的情况下，其中有个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
可类比项目，是指与本项目具有可比性的项目，如周边同类楼盘等。
在对重点项目、可类比项目进行市调时，通常应着重把握以下六大项内容：1．分析楼盘的地理位置大的方面讲，就是分析楼盘所处区域的历史沿革，区域特性（商业中心。
工业中心、学院等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等，了解公共配套设施（水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、酒店等生活配套）和人文环境等等。
踩盘技巧总结汇总
关于踩盘讨论背景最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。
于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。
看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。
一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
房地产踩盘准备资料
踩盘准备资料小区环境、周边生活配套、交通便利状况等市场定位、产品特色、促销手段、价格定位。
1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。
2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。
一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。
3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。
4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。
多循环几次，一般都能采集到差价问题。
4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。
4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。
如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。
5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。
6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。
或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。
7、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。
8、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。
这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。
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踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。
踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。
踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。
楼盘个案分析表范本（见附件1）。
关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。
（见附件2）楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。
（附件3）关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。
（附件4）突发事件的解决办法。
（附件5）踩盘标准作业流程：准备工作:事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。
注：要求在踩盘前做好以下准备工作：了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。
尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。
踩盘人员进入接待中心：主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。
（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。
✧索取楼盘书面介绍资料向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。
以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。
✧引导销售人员在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。
通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。
（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）✧向销售人员索取名片在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。
（也可以于过程中提前索取。
）✧完成楼盘个案分析表在填写楼盘个案分析表的同时，如果还有没有了解清楚的地方，通过电话再次向销售人员询问。
附件1楼盘个案分析表范本楼盘个案分析表楼盘名称调查日期基本技术参数开发商：策划销售：规划用途：工地位置：接待中心地址：接待电话：建筑设计单位：建筑楼层：总建筑面积：平均单价：开盘日期：交房日期：在建进度：一次性付款折扣：其它折扣：环境分析：交通条件：优良、一般、极差区域概念：综合环境分析居住氛围：商业环境：公园绿地：就学条件：就医条件：大型公建：产品力分析规划理念：出众、一般、较差小区规模：（规划面积）小区配套：主力房型：主力面积：外观立面：物业管理公司：物业收费标准：车位配备：（地上）（地下）价格分析价格范围：楼层差价：销售情况销售进度：填表人：日期：附件2关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、询问方式及填写注意事项基本技术参数环境分析综合环境分析居住氛围：居住的整体环境（简单描述）商业环境：是否购物便利（简单描述）公园绿地、就学条件、就医条件、人文遗产大型公建：罗列具体位置和名称产品力分析价格分析价格范围：可以询问销售人员，填写时根据该项目不同用途分别填写价格范围。
楼层差价：可以询问销售人员，填写时根据该项目不同用途分别填写楼层差价。
销售情况销售进度：目前该项目的销售率以及所处的销售状态一般一个项目基本分：预约、开盘、强销期、持续期、尾盘销售、交房。
附件3楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式1、平均单价：请问你们这边的楼盘均价大概是多少？2、开盘日期：啊！真是遗憾，我来晚了，那你们这个楼盘什么时候开始卖的啊？我怎么都不知道！3、交房日期：那请问我买了这个房子什么时候能住进去装修呢？（什么时候能给我使用呢？）4、在建进度：我看你们建造的情况、你能告诉我现在是到什么程度了啊？5、折扣：那我买这个房子有折扣吗？一次性付款和按揭贷款折扣一样吗？6、主力房型、主力面积：我是买了作投资用的，想了解下你们这边什么房型卖的比较好啊，面积是多少呢？您能帮我推荐一下吗？7、销售进度：那请问你们这么还有房子卖吗？或者说现在有什么房子可以让我挑选呢？附件4关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领关于市场调查的要领一、心态的调整作为一名市调人员,必须转换自己的身份和心态,以一名购房者的心态去操作,并以正常的流程进行。
二、年龄层次年龄现在不是问题,现在的购房者高收入者的年龄层次也越来越趋向年轻化,他们通过一些房地产专业的网站获取到一定的房地产相关的知识和术语,从而让这些人拥有更有理性化的消费观念。
所以现在不必担心自己去接待中心是不是象个购房者,只要你自己能摆整心态。
一般情况下现在的接待中心的销售人员都不会太轻易去过滤筛选客户。
三，熟悉市调报告的内容在每次去市调前，先要熟悉需要收集的资料名称和具体含义，知道每个数据的来源和出处，并形成一定的概念。
四、观察到了现场接待中心后，先不必急于进接待中心，可根据市调报告上的内容先将能直接观察到的资料以书面方式记录下来后再进接待中心。
五、进入接待中心进入接待中心后仔细观察内部情况（收集与市调报告相关的资料）注意每个细节部分。
六、与销售人员洽谈与销售人员洽谈时，不必急于发问，先要求销售人员讲解该项目的情况，在其中可以加以引导提供有关市调资料和需要了解的问题。
（原则：适当的时候提出适当的问题）。
有些问题可以在销售合同范本或在带看工地的时候了解比较感觉自然。
七、结束在将结束市调工作前，记的问销售人员索取名片，回去后如有不明白的问题还可以电话中询问了解。
关于填写楼盘个案分析表注意事项1、如该项目有几个部分组成，如有商铺、酒店，办公和住宅的话，在规划用途、平均价格、价格范围和楼层差价上要分开填写。
尤其是分期开发要交待清楚。
有些楼盘开发时间跨度很大，应关注不同时期的营销特点。
2、关于综合环境分析应注意描述不能过于笼统。
3、在一些可选择的问题中，如果是单选的话，请把其他的划去。
4、整个分析表在填写时请注意其美观和整洁。
5、调查日期请务必填写，以便公司今后对该楼盘的跟踪调查6、注意填写最后的填表人和日期附件5 突发事件的解决办法如果在踩盘过程中由于经验不足或者由于个人其他原因造成被销售人员识破的突发事件，这个时候主要不要惊慌，要保持冷静，同时可以和销售人员解释说自己也是同行，只是今天是帮家里人或朋友来看看房子，由于工作关系，就问的比较详细一点，专业点。
同时这个时候建议态度要诚恳，有礼貌，还可以和他谈谈其他的一些操作方式，互相交流一下，这样比较能够取得对方的信任，不会让整个气氛变的很尴尬。
总结总体来说，踩盘是没有十分具体的操作流程的，以上只是把一些主要的技术指标和基本的踩盘流程罗列出来，但最主要是靠平时不断的去实践来积累经验，不断的去优化踩盘的过程和技巧，作到能在很流畅的交流中获取自己想要的资料。
楼盘个案分析表案号案名调查日期基本技术参数开发商：企划销售：规划用途：工地位置：接待中心：接待电话：基地面积：建筑设计：建筑楼层：总建面积：在售面积：在售户数：平均单价：单价范围：在售总价：主力面积：规划面积：主力总价：公开日期：交房日期：在建进度：销售率：一次付款折扣：其它折扣：环境分析：交通条件：优良、一般、极差区域概念：临近街道情况：捷运系统：主要道路动线：出行方式：周遍交通线路：综合环境分析居住氛围：Array商业环境：公园绿地：就学条件：就医条件：人文遗产大型公建：地段综合评价：产品力分析规划理念：出众、一般、较差小区规模：超大、大型、中型、小型（超大总建面20万以上、大型12-20万、中型5-12万、小型5万以下）景观设计单位：代表景观述求：会所规划：代表会所述求：公建配套：代表配套设施：产品塑造：出众、一般、较差主力房型：代表房型：主力面积：建议主力面积：调整依据：外观立面：特别强调：建材配备：装修标准：物业管理公司：物业收费标准：车位配备：（地上）（地下）面积配比情况优良、一般、较差产品综合力评价：销售分析接待中心营造：特别之处：接待人员水平特别之处：样品房：特别之处：SP活动：特别之处：媒体分析媒体表现：主要媒体：价格分析价格范围：行情差价：楼层差价：朝向差价：去化分析主力去化房型：去化原因：特别优惠：优惠方式：客源分析：主力客户（区域）：现场买气：强烈、一般、尚可、较差现场客户（组）综合分析：本案有利因素：不利因素：整改可能：制表人：日期：。