安徽合肥市房地产分析报告

安徽合肥市房地产分析

报告

标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

目录

一、合肥市房地产发展现状

1、房地产市场迅猛发展

2、合肥市房价一路走高

3、商品房总体上供小于求

4、合肥各区域房价现状

5、规模化开发主导市场

6、卖方市场渐变买方市场

7、五大因素推动房价上涨

8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长

二、合肥潜力购房消费者特征分析

1、购房需求更旺，购房群体更年轻。

2、不同年龄消费者购房意向分布

3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体

4、不同收入消费者购房意向分布

5、中高学历群体成为购房主力

三、合肥土地市场发展

四、直面2005合肥房地产市场

1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。

4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡

5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程

6、以房地产经济为先导，促进多产业并进

7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率

8、信贷:政策调整引导理智消费

9、未来合肥楼盘的发展趋势

安徽合肥市房地产市场分析报告

随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管近些年受国家宏观调控政策的影响，但合肥市房地产业发展势头依然迅猛，特别是 2004 年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势，正逐渐成为二线城市中新的投资热点。

一、合肥市房地产发展现状

1 、房地产市场迅猛发展

据统计， 2004 年该市共完成房地产开发投资亿元，其中住宅投资额亿元，同比分别增长了％和％；施工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；新开工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；2005年1-2月在城镇以上投资额中房地产完成投资亿元，增长%。

与2003年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。

与此同时，合肥市的商品住房销售状况一直呈稳中有升、一路走高的趋势。尤其是近7年，合肥市房地产市场形势更加看好。从商品房销售看，1999年市区办理合同登记备案万平方米，销售金额亿元。2000年已达到万平方米、销售金额21亿元。而刚刚结束的2004年，合肥市商品房销售面积万平方米，其中住宅销售面积万平方米，同比分别增长了％和％；商品房销售额亿元，其中住宅销售额亿元，同比分别增长了％和％。另据资料显示，在 2004 年合肥市商品房销售中，个人购房率达 98 ％以上，目前该市城市居民人均住房建筑面积达平方米，住房成套率达 91 ％。随着各大楼盘在省城遍地开花，全市商品房需求量也成倍增长：建筑面积８０－１５０平方米住宅保持良好销售势头，尤以１２０－１５０平方米的商品住宅销量占主流；同时，建筑面积１５０－２００平方米大套型住房销量大幅上升。

2 、合肥市房价一路走高

目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为 2722元/平方米。而据同一部门的信息，2004年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。从数字来看，虽

然目前合肥住房均价低于全国平均价约100元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在2004年8月份以后开始趋于平缓。

据悉，2005年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%； 3000-4000元/平方米的约占52%； 2000元/平方米左右的占8%。从售价上看， 2000-3000元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000-3500元的也有大幅增长，单套４０万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近３２％。由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。

与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快： 2002年省城新建商品房的均价1856元／平方米，2003年增至2148元／平方米，到2004年又猛增到2791元多，至2004年底，一些热点地段的住房售价已达到近4000元／平方米。就在2005 年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了 100 元左右。年均增长 27％的售价与省城居民可支配收入上涨率9%相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。

此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺， 80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。

3、商品房总体上供小于求

据合肥市房产局相关人士介绍，2004年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。

需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均GDP达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。

数字的差距意味着在近6年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭人计算，人均需增加近10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。

4、合肥各区域房价现状

目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米２５００元－３０００元之间，当然也不乏类似绿城· 桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米３０００元以上高档次楼盘，均价在每平方米２０００元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一