第二章 不动产与不动产估价

位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的
关系 ，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离， 从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其 他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套 设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提 供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是 用交通时间距离来衡量区位的好坏。
说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是 有寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。
独一无二：指不动产的异质性 ，这使得不可能出现相同
不动产的大量供给，从而不动产之间不能实现完全替代，不
动产市场不能实现完全竞争，不动产价格千差万别并容易受
交易者个别行为的影响。值得指出的是，房地产尽管有独一 无二特性，但很多不动产之间仍然有一定程度的替代性（市
（4）结构；
（6）层高或净高； （8）装饰装修；
（9）外观；
（11）利用状况； （12）维修养护情况及完备程度；
（10）建成日期；
（9）产权状况；
（10）公共服务设施完备程度； （11）其他。
几个重要概念
房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包
括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上
(含2．20m)的永久性建筑 。
房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面
水平投影计算 ；
成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、
套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即
套内建筑面积＝套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即 建筑面积＝套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
不动产的特征
不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土
地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为
人工建造，它定着在土地上。因此，不动产的特性主要取决 于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从不动产估价和 把握不动产价值的角度来看，不动产主要有不可移动、独一 无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多 样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。
（11）基础设施完备程度和土地平整程度；
不动产中对建筑物的基本认识
在不动产估价中建筑物包括房屋和构筑物两大类 ，房屋和构筑物 之间的区别主要有两点： ①人们是否直接在内进行建筑物的基本认识
（1）位置 ； （2）面积；
（3）层数和高度；
（5）设备； （7）空间布局；
率等的规定。
几个重要概念
建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大 高度限制 ； 建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基 底总面积占建筑用地面积的比率；
容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定
地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
例子 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建
实物、权益和区位对不动产价值的影响
1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： ①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定
着价值的高低 ；
②一般的无形资产主要是权益的价值 ； ③不动产的实物和权益在价值决定中都很重要 。 2、区位对价值的决定作用几乎是不动产所独有的 。
不动产的存在形态及各种形态的基本认识 不动产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有
（1）不动产所有权：是指房地产所有权人对自己的不动产，
依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产 所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一
特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性 的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关 系所产生的成员权(表决权、参与制定规约、选举及解任管 理者等)构成。
筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土
地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率 ＝ 建筑密度 X 建筑层数 注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率
对一宗土地的基本认识
（1）位置 ； （3）四至； （5）地形、地势； （7）利用状况； （9）土地使用管制； （12）其他。 （2）面积； （4）形状； （6）周围环境； （8）产权状况； （10）地质条件；
是通过下列4种特权来实现的：
(1)管制权 ：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福 利，可以直接对不动产的使用作出限制（例如建筑密度等）。 (2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对不动产征税或提 高不动产税收。
(3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民
和法人的不动产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。 (4)充公权：政府可以在不动产业主死亡或消失而无继承人的 情况下，无偿收回不动产。
场比较法）。
供给有限性：指土地资源总量是固定不变和有限的 ，土
地的自然供给缺乏弹性。但进一步来看，不动产具有供给有 限特性，主要是由于不动产的不可移动特性造成的不动产供 给不能集中于一处，这可以说是不动产供给与一般物品供给 的最主要区别。
用途多样性：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，
用途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中不动产的 用途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的 一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、 放牧地、森林、不毛荒地。
土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯
的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。归纳起来， 不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态。
不动产中对土地的限制和基本认识
一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进
行不动产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容
和程度，只有这样才能评估出正确的价值。 对土地利用的限制可归纳为3个方面：
的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、
①通风、采光、排水、排污的相邻关系；
②险情危害的相邻关系。
（3）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地
使用都有或多或少的限制。对于不动产估价来说，有意义的土地
使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市 规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积
（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自 己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权） ；
（7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之
外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权 ；
不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交
通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区
势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经 济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环 境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭 后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房 地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续 期且续期的补地价很少或者续期长，则该房地产的价格又会 高起来。
为现金的速度。
当急需资金时，替代变卖不动产遇到的难以变现问题的 办法，是将不动产抵押或典当来获得现金。
保值增值：不动产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，
甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 。
引起不动产价格上升的原因主要有4个方面： ①对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改 进物业管理； ②通货膨胀(是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单 地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵
不动产概念的总结
对上述关于不动产概念的内容进行归纳总结可知：不动产有
房地产、物业等不同的称呼。不动产包括土地、建筑物和其他土 地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。 不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地 面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构 筑物。
御通货膨胀，即所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度)；
③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加； ④外部经济，如交通条件或周围环境改善。
思考1：
出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降， 这是否与不动产的保值增值特性相悖
注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋
不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包
括权利、利益和收益。
权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、
典权、地役权、空间利用权。 我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有， 农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是 以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村， 只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。
不可移动性：不可移动指土地地理位置固定，不能移动，
固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。 因为不动产的不可移动性，所以不动产市场不存在全国性市 场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状 况、价格水平和价格走势等都是地区性的。
耐久性：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭 。但需要
（1）土地权利的设立和行使的限制；
（2）不动产相邻关系的限制； （3）土地使用管制。
（1）土地权利的设立和行使的限制 中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、 典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他
物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如地