底商营销方案

商铺销售执行方案

前言

根据市场调研及项目情况，我司对商铺销售做出此次执行方案。执行方案结合市场情况，项目情况，做出定价及销售策略。

2019年4月

目录

第一部分: 项目情况

一、项目概况

二、商业基本情况

第二部分：营销准备工作

第三部分：营销时间及节奏安排

一、营销时间计划

二、营销计划及时间表:

第四部分: 营销策略

一、营销方式

二、项目整体营销策略

第五部分：价格策略

一、价格策略预估

二、目标商户及客户设定

第六部分: 营销实施方案

一、营销流程

二、商铺推广方案

三、营销费用估算

第一部分: 项目情况

一、项目概况

该项目是通过区改造。根据审定的规划建设方案，本项目分为A、B两个地块建设，项目净用地面积32亩，总建筑面积100000平方米，其中新建建商业用房8000平方米，初步设计概算总投资40000万元。

二、商业基本情况

该项目配建的8000平方米商业用房为A地块，其分布为：

1、A幢一楼底层商业及三层裙楼3000㎡；

2、B幢一楼底层商业及三层裙楼3000㎡；

3、C幢2000 ㎡地上建筑层数 4层；

4、该地块设有地下停车位400个。

第二部分：营销准备工作

1、营销主体

A、成立以商业项目营销小组，以“XX金街”为主题的专职营销小组进行营销;

B、案场建立销售卖场作为硬体支撑。

2、营销队伍组建

为了更好地完成项目的营销工作,需要根据需求进行营销队伍的建立。由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。

招聘原则:专业的营销人员,必须具有本行业从业3年以上营销管理的经验,优先考虑从事过商业房地产项目的营销工作、营销策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场营销、拥有行业内大量客户资源者。

营销部人员招聘计划:由于本项目的体量不大,营销存在一定的难度,需要项目营销组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与营销合同等的洽谈和签订。

故项目营销组的核心人数建议在2-3人左右:

营销经理:1名

营销员/市场研究员:1名

商业策划师:1名

3、营销架构

本案以项目工作组形式,采用项目经理负责制,设两个营销小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的营销细则。

营销经理向公司直接领导负责,进行营销工作协调、对接,督促媒体、广告公司等协作单位的工作推进。

项目营销小组架构图:

总公司——

1、项目经理

(1)营销主任

※销售人员

(2)市场研究员

2、营销策划协作小组

(1)商业策划

(2)设计人员

(3)文案策划

(4)行政人员

备注:以上人员现公司自由团队，并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。

4、营销工作管理

●营销人员上岗前培训,做营销前准备;

●每周项目例会,通报每周营销情况及当前尚待解决的问题;

●每日以书面形式汇报营销情况,按时制作上门客户统计分析广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报;

●定期提交周例会纪要、营销周、月总结;

●每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通,及时分析市场变化,相应调整营销策略,提交宣传推广计划书。

5、营销物料准备

●营销物料:营销手册、营销单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况,业态规划、营销条件和日期。宣传册以八开,125铜版印刷，广告公司制作,用于营销推介。

●营销合同文本

项目经理负责

●《营销细则》、营销流程、协议等

项目经理负责、总公司协助

●商业部分总平图(工程图)、商业街平面图(规划效果图)

公司对接人员负责

●完成营销队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配,营销部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。

项目经理负责,公司行政协助

●制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。

公司书面计划,甲方审核

●营销处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。

甲乙双方共同负责

第三部分：营销时间及节奏安排

一、营销时间计划

第一阶段：前期工作安排

由于项目周边均为城中村，对项目商铺存在非常大的潜在威胁，一旦城中村改造启动，该社区商业完全折价50%以上。故建议即刻启动工作。

第二阶段：蓄客

前期蓄客，摸清购房者心里动态，使项目销售更加顺利。

第三阶段：正式销售

蓄客量达到一定程度，开盘销售。

第四阶段：收尾工作

尾盘销售工作

二、营销计划及时间表:

第四部分: 营销策略

一、营销方式

1、商铺只卖不租

项目主要为自营型商铺,将产权商铺一次性完全转移给投资人,由投资人自行决定，自行经营还是出租给他人经营;

2、商铺分割的原则

分割式销售,是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割,对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方式按蓄水心理状态拟订)

1)商铺分割的原则

(1)主题的原则

商铺的分割,必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类,对分割有不同的要求,这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

(2)人性化的原则

商铺的分割,必须遵循人性化的原则。也就是说,分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思:第一,所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销