上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析
上海南京西路恒隆广场案例分析
美容及健康产品 CellCare美容抗 衰中心
雅格狮丹； 安娜苏；凯特·诗贝；安蒂珮 Ugg 让·保罗·高提耶； 玛；拉格斐；雅格狮丹；路 布克兄弟；拉格 易威登；布克兄弟；麦克 斐；达科狮；路 斯·寇；达科狮；式时；戴安 易威登；迪素； 莉沃弗斯汀佰；帕秋色 帕帕； 都彭；加利亚诺； 迪素；都彭；加利亚诺；瑟 托马斯 品客； 桥 ·伦萨；爱马仕；托马斯 爱马仕；汤 品客；零零一；汤美·希绯格； 美·希绯格；零 威士顿；Ugg；让·保罗·高提 零一；茁玛 耶；茁玛；纪美舒
恒隆广场· 恒隆广场·借鉴与思考
1、建筑规划方面
1）从功能划分上看，商业部分充分利用了南京西路上强大 的客流优势，而在人流量较小的奉贤路集中设置办公区，保 证办公环境良好；
P 西 康 路 办公
奉贤路 陕 西 北 路
办公、裙楼商业 广场 路
2）广场设计大小两个喷泉，一方面缓冲和 隔离南京西路上嚣闹的环境，营造较好的奢 侈品购物空间，另一方面，与上海商城及中 信泰富广场、金鹰广场处的环境进行衔接过 渡，使得同等档次的购物环境实现“无缝对 接”，完成购物的“人气接力”。
奥罗蓝尔;珂丝塔;昆庭;琉璃工房;集雅廊;雅致;芙雷特;瓦伍德玮致活;爱马仕 / 博艺府家 / 圣路易
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F5
餐饮
海云台韩国料理;鹤ノ舞日 本料理;越魅工坊越南餐厅; 小南国日式烧烤;鹭鹭酒家; 夏面馆;品川中国川菜料理; 采蝶轩;桃花源小厨;尚渝台 式风味餐厅
美容及健康产品 瑞尔齿科
【南京西路恒隆广场】 南京西路恒隆广场】
项目概况 业态分布 借鉴与思考
恒隆广场· 恒隆广场·项目概况
恒隆广场
名称 地址 开发商 体量 开业时间 定位
上海港汇恒隆广场城市综合体项目市调报告_93p_2012年_调查研究分析
营业分析
1.商场一楼开始新一轮品牌升级： Dunhill专营店和Dior化妆品已开幕；Vivienne Westwood中国首家店将于八月开幕 国际奢侈品牌Chloé已在9月份进驻 国际饰品品牌BLISS和施华洛世奇迁铺装修 国际顶级一线品牌ESCADA、Loewe将进场装修
2.二、三、四楼的品牌也正在陆续更新首次入驻徐家汇 澳大利亚知名品牌UGG入驻二楼 入驻港汇多年的DKNY、agnes b.、Miss Sixty重新开门 迎客 汇聚了国际知名鞋履品牌的Spige、意大利知名男装 David Mayer、女装ILARIA装修后已全新亮相
外套 (低价带) 5000-8000 (高价带) 10000-30000 皮衣 10000-50000 优势商品：DKNY JORYA
劣势商品: David Mayernaman Toemix
港汇购物中心—3F/4F
3F
4F
品项占比：男女装35% 童装20% 玩具20% 其他（餐饮、饰品、鞋子）25%
优势商品：Levis 马克华菲 淑女屋
5F
港汇购物中心—5F/6F
6F
品项占比：餐饮娱乐52% 、配饰（珠宝、眼镜、皮包）27%、文化用品9% 、美容美发9%、 其他（服饰、化妆品等）3% . 人流量：130人/时 主价格带：餐饮150-300
配饰1500—3000 优势商品：肯德基、必胜客、凡蒂尼等 5F/6F主要为餐饮娱乐，定位于为顾客提供休闲娱乐的地方，整体档次尚可。以餐饮娱乐带 动其他品牌销售，做到附加销售，从而带来利润。生意尚可，成交率11%.
2.随着未来徐家汇中心的建成，甲级办公楼的落地将引入更多白领消费 群，加上港汇恒隆广场本身的写字楼，白领消费将为徐家汇西北角提 出更高层次的需求，因此，港汇片区的高端路线受到业内肯定
港汇广场案例分析
项目简介
商场内采用直径达45.6米、支座标 高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶， 加中庭两翼跨越整个商场的玻璃采 光顶，使得中庭及各楼层周围，均 可利用天然光源； 商场设有升降梯和手扶梯多达94 部；大型地下停车场拥有近1,400 个泊位。 港汇恒隆广场是目前上海市中心区 域规模最大的购物中心之一。
516 蒂凡尼发廊 517 丽妍雅集 515 FENNI 531 禾绿寿司 533 釜山烧烤 534 鹿港小镇 535 望湘园 536 肯德基 537 必胜客 538 蕉叶咖喱屋 539 ICEASON 516A MiraFab 515A REVLON
6F 楼层示意图
608 La Zephire紫颖 601A 金数码 602 甫熙苑 603 采蝶轩 603A 屋企汤馆 603B/603C 港丽餐厅 605 葡京制造 606 隐竹 607 小南国日式烧烤 6F 永华电影城
1F 楼层示意图
2F 楼层示意图
213D MaBelle 213E CHOUETTE 213F 满记甜品 213G/H Regal 215/216 A|X 215A Spring Field 217 MARYLING 218 theory 219 VERRI 220 ATSURO TAYAMA 221 Liu.Jo 221A 汉玉工房 222 MAX&CO. 223 FLAVIO CASTELLANI 225 Miss Sixty
3F 楼层示意图
23区HOME Kids 346B/346C BANISS 302A Belford & Co 332 Benetton Kids 367/368 百事特 375 博格西尼 301 博士蛙 359/360 Brush Finch 317F CASILINO 307 CHABER 333A/346D Clarks 318A Classic Teddy 368A Collect Point 313A Crayola 376 DAIDOH 303 DANIEL HECHTER 317E DIDIBOY 310 迪斯尼 377A
购物中心租户满意度实证研究——以上海港汇恒隆广场为例
【 关键词】购物中心；满意度；测评指标
人 关注 ， 只是 在 购物 中心 发 展 了 一段 时间 之 后才 进 入 到 专 家学 者 引 言 购 物 中 心 从 ２ 世 纪 ５ 年 代 开 始 盛 行 于 欧 美 等 发 达 国 家 ， 现 已 的 视 野 中 ， 而 且 目 前 专 家 学 者 研 究 购 物 中 心 主 要 是 两 方 面 ， 第 一 Ｏ Ｏ 成 为 欧 美 国家 的 主流 零 售 业 态 。 中 国 的购 物 中 心 始于 ８ 年 代 末 ， ０ 是 研 究如 何 使 购 物 中 心空 间设 计 优化 ， 以及在 建筑 上 的 一些 设 计 随 着 经 济 的 增 长 以 及 城 市 化 的 发 展 ， 购 物 中 心 迎 来 了 难 得 的 发 展 要 点 ，这 是 建 筑 领域 的涉 及 ，第 二是 关 于 消 费 者对 购 物 中 心满 意 机 遇 ， 正 逐 步 成 为 未 来 零 售 业 发 展 趋 势 的 重 要 特 征 之 一 。 购 物 中 度 、 以及 租 户 租 金 的研 究 ，研 究 如何 使 购 物 中 心取 悦 于 消 费者 ， 心 聚集 着 众 多 的 零售 商 ，从 购 物 中 心 的角 度 来 讲 ，这 些零 售 商 称 提 升 自身 的竞 争 力和 忠诚 度 ，这 是 管理 领 域 的 涉及 。而 后者 在 调 为 购 物 中心 的 租 户 。租 户 是 购 物 中 心 的直 接 顾 客 ， 最 终消 费者 是 查 租 户 时 并 没 有 整 体 的 考 量 租 户 的 满 意 度 ， 因 为 租 金 只 是 一 个 方 购 物 中 心的 终极 顾客 ，限于 篇幅 ，本 文 只针 对 租户 进行 研 究 。 面 ，租 户 的满 意 度不 仅 仅 是 与 租 金有 关 ，它 还 与很 多服 务相 关 。 从 ２ ０ 年 开 始 ， 中 国购 物 中心 进入 了快 速 发 展 阶 段 ，分 布 城 目前 从 整 体 层 面 来 研 究 购 物 中心 租 户 满 意 度 的文 章 国 内几 乎 没 ０２ 市 范 围 更 加 广 泛 ， 但 目前 国 内 购 物 中 心 在 发 展 过 程 中 遇 到 了 招 商 有 ， 但 实 践 的 发 展 迫 切 需 要 理 论 的 指 导 一 一 目前 购 物 中 心 竞 争 同 困 难 、 客 流 不 旺 等 问 题 ， 反 映 在 财 务 报 表 上 就 是 整 体 营 业 收 入 无 质 化 ，租 户 流 失 率较 高 ，如 何 提 高租 户 满 意度 ，使 其 与 购物 中心 法 达 到 预 期 水 平 。这 主 要 是 因 为 目前 国 内购 物 中 心 主 要是 向各 类 形 成一 个 互 利 共 赢 的关 系 是 摆 在 购物 中心 面 前 的一 道 难 题 ，正 是 租 户 收 取 租 金 作 为主 要 的盈 利 方 式 ，而 购 物 中心 提供 的服 务 并 未 基 于 此 ， 作 者 觉 得 有 必 要 深 入 研 究 购 物 中 心 租 户 满 意 度 。 能 最 大 化 租 户 以 及 两 者 之 间 没 有 形 成 互 利 共 赢 局 面 ， 导 致 购 物 中 三 、购 物 中心 租户 满意 度 指标 体系 设计 及 问卷 发放 心 盈利 能力 不强 。 （ ）影 响购 物 中心租 户 满意 度 的因素 一 基 于 以上 背 景 ，作 者 觉 得 有 必 要研 究 影 响 购 物 中 心租 户 满 意 度 的 因 素 有 哪 些 ？ 如 何 开 发 一 套 问 卷 以 测 量 某 个 购 物 中 心 租 户 的 满 意 度 ，从 中找 出不 足 之 处 加 以改进 ？ 因此 ，本 文首 先 探 索 购 物 中心 租 户 满 意度 影 响 因素 ， 以上海 港 汇 恒 隆 购 物 广场 为 例 进 行 实 证 研 究 ，从而 为 国 内购物 中心 的发展 提 供帮 助和 实 践指 导 。 通 过 本 文 的研 究 ，可 以弥 补 目前 国 内学 术 界对 于 购 物 中心 租 户 领 域 研 究 的 空 白 ， 这 是 本 研 究 的 理 论 意 义 。 同 时 本 研 究 还 具 有 以 下 两 个 现 实 意 义 ： 首 先 ， 通 过 对 调 查 结 果 的 分 析 研 究 ， 可 以 知 晓 目 前 港 汇 恒 隆 在 租 户 满 意 度 方 面 的 现 实 状 况 ， 找 到 在 该 方 面 的 成 功 之 处 和 不 足 之处 ，为 港 汇 恒 隆广 场 提 高 租 户满 意 度 提 供 了 方 法 和 实 现 途 径 ，有 利 于 其 进 一 步提 高租 户 的 满 意度 。而 且 港 汇 恒 隆广 场 作 为 中 国 著名 的购 物 中 心 ，其 结 果 有 利 于 国 内其 他 购 物 中 心 借 鉴 和 学 习 ，具 有 较 为 广 泛 的借 鉴 价 值 。其 次 ，通 过 实 证 研 究 幽１购耳 牙中 心 租 户 褥 惹 厦 关 系 梗 型 发 现 影 响 租 户满 意度 的关 键 因 素 ，验 证 购 物 中 心租 户 满 意 度 测 量 体 系 ，为购 物 中 心租 户 管理 提供 重要 依据 。 在 查 阅 相 关 文 献 以 及 与 专 业 人 士 交 流 和 专 家 座 谈 会 的 基 础 二 、文 献综 述 上 ， 同时 综 合 国外 内对 各 类 租户 满 意 度 指 数模 型 的 实 践经 验 和 研 中 国 是 一 个 高 速 发 展 中 的 国 家 ， 许 多 新 生 事 物 都 是 从 欧 美 发 究结 果 ，结 合购 物 中心 具 体 特 点 ，初 步 构造 出影 响 租户 满 意 度 的 达 国 家 传 进 中 国 ， 比 如 这 种 新 兴 的 购 物 中 心 商 业 业 态 ， 购 物 中 心 因 素 ，共 分 为六 大 类 ， １ 、租 金 种 类 ；２ 营业 效益 ：３ 租 赁 服 、 、 在 进 入 中 国 之后 是 直 接 进 入 到 实践 中 ，而 理 论 界从 最 开 始 并 没 有 务 ；４ 、物 业服 务 ；５ 、配 套服 务 ；６ 、购物 中心 的形象 。
【上海】港汇恒隆广场消费者分析
品牌喜好度
业态 品牌名称
Zara Nike 华润万家 零售 优衣库 I.T 新华书店 Only KFC 餐饮 必胜客 釜山料理 Starbucks 休闲娱乐 永华电影
频次
29 17 12 12 9 9 7 36 14 8 7 23
占选此业态人群 百分比（%）
14.6% 8.5% 6.0% 6.0% 4.5% 4.5% 3.5% 28.3% 11.0% 6.3% 5.5% 88.5%
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8
2.2 人流/车流分析—港汇恒隆广场客流量分析
港汇恒隆广场人/车流量
指标 日加权平均 人流量 月人流量 计算公式 （休息日人流量均值×2天 + 工作日人流量×5天）/7 日加权平均人流量×30 数值 （人）
0
2985
2353
加权平均
周末
2353
人流量
车流量
7万
港汇恒隆广场年总人流量1877万人次，车流量85万
年车流量 月车流量×12 85万
车次。假设每辆车平均载客量为2人，则全年客流总量可 达1877+85×2=2047万人次。
9
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03 05 10
4. 消费者习惯分析
5. 消费者特征分析 6. 小结
19
34 43
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2
PART
1 消费者分析要点
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3
1. 港汇恒隆广场消费者分析要点
产品效益分析范例
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
日期地点，微软雅黑16号2012 CRIC 专题篇 产品效益分析范例摘自《2012 CRIC 珠江投资吴中路地块发展建议》绝对保密地产开发中常见的几种产品类别生产の载体产业办公类生存の载体居住类生活の载体商业服务类写字楼SOHOLOFT企业公馆物流园工业厂房普通住宅别墅酒店式公寓安置房员工宿舍购物中心独栋会所酒店服务式公寓商业街专业市场产品 面积（㎡） 租售收入 利税税收贡献合计房产税 营业税/增值税所得税 原规划住宅105950约42.4亿——3.05亿4.77亿 7.82亿+ 1854万/年*30年配套商业9510 1000万/年119万/年业主：55万/年 商户：550万/年 业主：225万/年 商户：375万/年 开发意向 综合商业 115460（地上） 约30000（地下）8.4亿/年 3500万/年 业主：4380万/年 商户：8250万/年业主：1.7亿/年 商户：5625万/年3.86亿/年*30年* 假设住宅-售价40000元/㎡，土地成本10000元/㎡、建安配套成本12000元/㎡假设配套商业租金5元/㎡/天，综合商业租金15元/㎡/天，假定配套商业年销售额1亿，综合商业年销售额15亿 假设商户利润为营业额的15%住宅开发：13.4亿元商业开发：115.8亿元 从税收贡献角度，假定本项目发展不同产品带来的效应对比综合商业带来的税收效益远远超过住宅！类型职能硬件构成社会效益假定住宅居住导入人口、提供居所现代化居民区改善居住条件假定商业购物中心、会所商业提供大量公共服务平台、购物休闲场所、交流聚会场所、企业总部时尚商业中心、广场雕塑、公共绿化休闲场所、城市繁荣度的代言、提升区域生活品质和人民幸福度、持续性高额税收贡献、大量就业岗位商业开发住宅开发从社会与城市发展角度而言，假定本项目发展不同产品带来的效应对比4.5 6 7.4 9.212.617.519.826.25.45.76.97.95.510.11111.15 10 15 20 25 30 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年2008年2009年2010年恒隆广场商业部分平均租金（港元/平米/天）恒隆广场双塔写字楼平均租金（港元/平米/天）商业租金写字楼租金2003-2010上海恒隆广场商业与写字楼平均租金比较●商业项目的增长空间明显高于写字楼项目，租金增长幅度明显。
中国商业MALL模式分析
徐家汇商圈核心店建筑面积13万平方米内有250个品牌商铺34间特色餐饮5000 平方米的国际美食广场15000平方米的‘富安百货’5000平方米国内首家数码影院，6500平方米联华超市4200平方米名店运动城商品档次中档顾客为上海本地人商场人流极旺
港汇广场业态及其分布
已开业或即将开业的 MALL 部分
名次
城市
MALL名称
规模（万平方米）
主力店
13
福州
元洪城广场
12
13
重庆
华宇广场
12
13
上海
港汇广场
12
台湾MEGA富安百货
13
台北
广州
天河城
13
日本吉之岛JUSCO
12
北京
新东安广场
13
12
福建福埔
福埔SM城市广场
13
12
南海
城市广场
13
万客隆、百盛
13
上海浦东
新世纪商厦
12
八佰伴百货
我国MALL排行榜 (7)
MALL 是什么？
Mall全称 Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态西方国家也称为 Shopping Center，即“购物中心”但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致Mall （购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受
我国MALL排行榜 (1)
已开业或即将开业的 MALL 部分
上海港汇恒隆广场探访调研
徐家汇商业高地——港汇恒隆广场图为港汇恒隆广场全景项目名称：港汇恒隆广场商业类别：城市综合体商圈：徐家汇体量：总面积40余万平方米，商铺营业面积7万余平方米开发商：香港恒隆地产有限公司设计：美国凯里森设计事务所轨道交通：地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅12号出口【踩盘手记】港汇恒隆广场(英文名G G66)，坐落于华山路、虹桥路侧交界处，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总建筑面积40余万平方米，涵盖了国际化购物中心、双子塔写字楼、高档服务式公寓的综合性商业地产。
经过了十余年的发展，港汇恒隆广场已成为上海著名地标性建筑之一。
一、港汇恒隆广场主要功能布局分析：购物中心图为港汇恒隆广场购物中心内部港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。
商铺营业面积7万余平方米。
购物中心汇聚集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、泊车于一体，涵盖了男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店。
一楼中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客可于舒适的环境下购物休闲。
商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近一千多个泊位。
双塔写字楼图为港汇恒隆广场写字楼内部港汇中心双塔写字楼，每座高225米各51层，总建筑面积达13.4万平方米。
每座塔楼设置16部高速电梯，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标准。
世界500强或世界著名企业入驻办公，使港汇中心成为名企汇聚之地。
服务式公寓图为港汇恒隆广场服务式公寓外景港汇恒隆广场服务式公寓，包括港汇花园一座(R T1)、二座(R T2)及港汇服务式公寓(S A)三栋建筑，拥有六百多套单元可供出租。
公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层，且配备有高级私家会所及其屋顶露天游泳池、网球场，是上海最具规模的外籍人士服务式公寓。
上海各大商圈及其典型案例分析
区域划分
交通
3
<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
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上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
<上海商圈总分布图>
上海港汇恒隆广场运营策略分析
上海港汇恒隆广场运营策略分析上海港汇恒隆广场运营策略分析提要：实现错位经营、互不竞争。
注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择资料来自上海港汇恒隆广场运营策略分析招商策略采用差异化策略，引进与周边项目不同的品牌，并且注重品牌引进的系列性。
如引进世界名牌女鞋系列、知名儿童用品系列，并且将15个Disney授权品牌集体引进，形成品牌集聚效应。
租金策略项目租赁模式为租金+扣点，两者取其高。
据调研，当下该项目的租金为80元/平方米/天。
2014年上海港汇恒隆广场租金收入为亿元。
运营策略1.一直坚持只租不卖的经营策略。
运营自主高效，运营过程免受其他干扰，能够及时根据市场情况进行适时地创新与调整；2.项目规划布局中注重品牌规模效应。
将诸多世界一线品牌布局在一定区域内，借助各种品牌的影响力，形成天然相互支持的品牌团队，具有强大的合力；3.注重品牌建设，创立自有服务品牌。
坚持“先港汇、后商家”的经营原则，对所有商户实行统一管理，坚持从形象、品牌定位、品牌包装等全方位保持统一，加强品牌影响力；4.实现错位经营、互不竞争。
注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有、Zara 等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择；5.瞄准市场趋势，适当求变，保持常新。
品牌组合与租户组合方面不断进行调整优化，并且隔一段时间就对使用较长时间的装饰风格、材质、设置等予以改造和更换，保持项目整体新面貌。
项目易名：强化恒隆品牌效应2011年3月23日，香港恒隆地产有限公司公开宣布，港汇广场正式更名为“港汇恒隆广场”。
以“恒隆”命名的商业项目将覆盖上海徐家汇、南京西路两大著名cBD。
此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过“恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心。
品牌特色：以主题品牌系列组成400余家特色专卖店项目构筑了以主题品牌系列组成的经营组合，汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如HugoBoss、Longchamp、DkNy、coach、Swarovski、ArmaniExchange、calvinklein等。
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。
上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。
本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。
一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。
上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。
二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。
2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。
广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。
3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。
同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。
三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。
2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。
广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。
3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。
广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。
结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。
未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。
上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析
招商 策略
（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设 计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。 （3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。
恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情 况来看，内地租赁业务持续增长，并且租 金收入长期保持两位数增长。内地产生租 金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海 港汇恒隆广场
60
港汇恒隆广场·上海 1992.12
329400
1995
1999.12
20
皇城恒隆广场·沈阳 2005.9
263800
2006.9
2010.6
35
市府恒隆广场·沈阳 2006.8
113000
2007.4
2011.10
100
恒隆广场·济南
2007.2
152800
2007.12
2011.8
30
恒隆广场·大连
内地项目经营情况
2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商 铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；
恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
内地发展项目
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
拿地时间 楼面面积（平方米）
开工时间
（预计）营业时间 投资额（亿港币）
恒隆广场·上海
1993.12
上海主要商场案例分析2012
中环商圈 新客站商圈 四川北路商圈 南京东路商圈 张扬路商圈 豫园商圈 南京西路商圈 淮海路商圈 中山公园商圈 徐家汇商圈 新虹桥商圈
Page 2
上海地区主要商圈情况
上海地区全市型商业区一览表
商圈名称 档次 代表商家 简介 租金价格
南京东路号称"中华第一街"，昔日以"十里洋场"的美称闻名 远东。如今的南京东路不仅是上海市民休闲购物选择场所之 15000~30000 一，也是到上海的游客必到之地。南京东路的商业结构以中 元/M2/年 档产品为主体，有不少名、特、优商店在这条商业街上成为 百年老字号。 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京 西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、 10000~20000 宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开 元/M2/年 几大顶级休闲广场的坐镇。 淮海路商圈自西藏中路起向西至陕西路为止，南北高架又将 10000~22000 淮海中路分为东、西二段：东段以商厦与写字楼结合的商务 元/M2/年 区为特色，西段以专业特色店中点缀商厦为特点。整条淮海 中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主。 昔日的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成 为上海市最活跃的商业中心之一。徐家汇的商业以各专业商 厦错位经营为特色，有规模宏大的Shopping Mall港汇中心，10000~18000 有集娱乐、休闲、餐饮、文化为一体的美罗城，有以年轻人 元/M2/年 为消费群体的太平洋百货徐汇店，有吸引工薪阶层的六百， 有定位白领的东方商厦与汇金百货。
新客站商圈 中环（真北） 商圈[新兴] 新虹桥商圈 [新兴]
中低档
太平洋百货站前店 以上海火车站为核心，地铁一号线、明珠线在此交汇，成为上海 新亚大包 的交通中心之一，流动人口成为该商圈的消费群体，商业定位中 环龙商厦 低消费。 赛博数码广场 曹杨商厦 伊登服饰广场 虹桥百盛 虹桥友谊商城 嘉顿广场 金虹桥国际中心 新规划网圈，定位为商务区
最新上海港汇恒隆广场调研案例分析教学讲义ppt
港汇服务式公寓
港汇花园
由两栋高34层的公寓建筑组成，共拥有536套高档装修、全配置单元。首层设有大堂及接待台，1层至34层 为公寓套间，适合欧美、日本等外籍商务人士及其家属长期居住 公寓的房型设计有1房2厅、2房2厅、3房2厅，面积由89平方米至149平方米可供选择 室内装修：客厅、卧室配置有家具、沙发、空调、电视机、DVD、音响、保险箱等设施；厨房配置有电冰 箱、煤气灶、微波炉、洗衣机（有烘干功能）、煤气热水器及厨房用具等设施，卫生间配置有全套卫生用品。 部分单元配有超大卧室及榻榻米
上海港汇恒隆广场调研案例分 析
概况
功能：统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅 三大功能，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔 型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式 公寓。
区位：港汇广场（Grand Gateway）位于上海市中心 西南部徐家汇商业中心，地处华山路、虹桥路等多条交 通主干道的交汇处
➢港汇服务式公寓设有99套单元
➢配套设施：高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场
私家会所位于港汇服务式公寓七层，室内面积达 4000平方米，室内设施包括健身中心（健身房、体操 房、桑拿房等）、模拟高尔夫练习室、棋牌室、桌球 室、视听室、电脑游戏室、阅览室、工艺教室、多功 能厅、酒吧、红酒雪茄房、商务中心、儿童游戏室， 室外设施包括屋顶游泳池、网球场及花园。
停车场
港汇广场设有1400个泊位，分地面一层和 地下三层四个停车区域，有华山路和恭城路 两个进出口。停车场采用自助收费系统，自 助收费机分布于停车场各主要通道边。另外， 停车场出入口处专设三个人工收费点，可采 用现金和交通一卡通等方式付费。
地上一层
地下一层
地下二层
地下三层
上海港汇恒隆广场调研案例分析
总投资：51亿人民币
停车位：1400个
港汇广场购物中心
港汇广场购物中心
商业平面分布
楼 层 B1
业态 服饰、餐饮混合
主力店 名店运动城、联华 超级生活馆、肯德 基 露天步行街“兰桂 坊”、ARMANI EXCHANGE 、欧 莱雅 地 下 一 层
1F
时装、首饰、化 妆品、餐饮混合
2F 4F 5F
服饰、生活用品、 G-STAR、 美容美发 JACK&JONES、 C&A、UNIQLO、 玛花纤体 餐饮、休闲娱乐 港汇食街、彩蝶轩、 新华书店、魔术主 题馆 金数码城、永华电 影、福禄居
调研报告
——上海港汇恒隆广场
概况
功能：统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅 三大功能，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔 型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式 公寓。 区位：港汇广场（Grand Gateway）位于上海市中心 西南部徐家汇商业中心，地处华山路、虹桥路等多条交 通主干道的交汇处 交通：1号线、9号线、11号线 投资管理：香港恒隆集团 设计：美国凯里森设计事务所 经济技术指标 总建筑面积：40万平方米 商业：18.1万平方米 办公：13.4万平方米 居住：8.5万平方米
港汇服务式公寓
港汇服务式公寓首层设有大堂及接待台，第7层为豪 华私家会所，9层至17层为公寓套房，是上海高档的酒 店服务式公寓 ,适合高级商务人士长期居住 公寓的房型设计有1房1厅、1房2厅、2房2厅、3房2 厅，面积由50平方米至156平方米可供选择
港汇服务式公寓
港汇花园
由两栋高34层的公寓建筑组成，共拥有536套高档装修、全配置单元。首层设有大堂及接待台，1层至34层 为公寓套间，适合欧美、日本等外籍商务人士及其家属长期居住 公寓的房型设计有1房2厅、2房2厅、3房2厅，面积由89平方米至149平方米可供选择 室内装修：客厅、卧室配置有家具、沙发、空调、பைடு நூலகம்视机、DVD、音响、保险箱等设施；厨房配置有电冰 箱、煤气灶、微波炉、洗衣机（有烘干功能）、煤气热水器及厨房用具等设施，卫生间配置有全套卫生用品。 部分单元配有超大卧室及榻榻米
大宁国际、国金IFC、恒隆广场、虹口梦之龙案例分析
在恒隆广场的114家各业种店铺中，其中零售108家，服务2家，餐饮4家。
服务 2%
餐饮 4%
零售 94%
零售 餐饮 服务
六大因素比较
大宁 国际
•
国金 IFC
恒隆 广场
• •
虹口龙 • 之梦 •
• • •
（1）项目概况
项目名称： 上海凯德虹口龙之梦 （Shanghai Capitaland HongKou Plaza） 建筑设计： 上海三益建筑设计有 限公司 发展面积： 230,206 m2 业态配比： 甲级写字楼 57, 247 m2；综合性商场 172,959 m2 占地面积：25,899 ㎡ 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 容积率：6.7 开 发 商：上海长峰房地产开发有 限公司 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米
坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综 合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽 思卡尔顿酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓， 提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造 顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成 为世界级地标。
六大因素比较
大宁
六大因素比较
大宁 国际
（4）商业布局
• 地下室共四层：
• B3-B4: 停车库、设备房、
国金
酒店库房。
IFC
恒隆 广场
• B2：与地铁站厅在同一标 高，与附近900平方米的 扇形地下广场相连8米宽 的通道连接同在B2层的出 租车站。通道的东侧是百 货公司，西侧是大型超市。
虹口龙 之梦
•
B1：也是通道加大型超市 加百货，以及中型货车的 卸货平台。
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商业地 专注开发以商场为中心的高品质综合物业， 产策略 只租不售，利用资产租赁及升值来获取收益
拿地 策略
只在经济蓬勃城市的现有繁盛商业区购入大 幅土地；不拿地王，土地价格占项目花费的 20%以下，回报率高于30%；重庆、成都、 西安、武汉、郑州等中西部城市将或为下一 步目标
财务 策略
“零负债”，拉开项目投资周期，减少资金 集中投入。
恒隆广场·上海2001-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
港汇广场 · 上海
位置： 总建筑面积：
购物中心 写字楼 服务式公寓 住宅 建筑设计：
徐汇区徐家汇虹桥路1号 329400m2 120000m2 （6层） 123800m2（51层） 20500m2（18层） 65100m2（34层） 美国凯里恩建筑师事务所
与恒隆广场相比，港汇广场档次略低
引入
港汇广场 · 上海
恒隆广场的主力店楼层分布情况
港汇广场 · 上海
港汇比恒隆广场入住品牌档次稍低，但自开业以来其租金稳步增长，平均增长率超过20%； 港汇广场的商铺租金2010年收入为7.26亿港元，同比增长19.8%。 业态每年都在调整，逐步逐步向高档标准调整。
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
拿地时间 楼面面积（平方米）
开工时间
（预计）营业时间 投资额（亿港币）
恒隆广场·上海
1993.12
213300
1994.11
2001.7
90年代初
进军内地-上海 1992
1997
恒隆重组、成立 淘大置业
出租物业顺周期扩张、 大规模融资
抛售高估资产、储 备大量现金
数据来源：高通智库报告
反周期拿地套 利住宅物业
1999-今
企业战略
整体 战略
出租物业“顺周期”扩张，开发物业“逆周 期”套利。用稳定租金收益来支撑低谷套利 和维持股价，用丰厚的套利收益来推动出租 物业扩张并适时激活股价。
港汇广场·上海2000-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
恒隆购物中心总结
恒隆商业模式：以香港物业开发销售回笼资金，在内地开发投资作为商业持有，获得 租金、物业增值收益，公司财务十分稳健； 竞争核心优势：顶级地段、优秀设计、精致物业、先进管理，公司策略清晰、简单， 但更重要是执行能力和经验，这种优势内地同行是没有耐心学习和模仿的； 企业耐心：2-3年拿地洽谈，3-4年开发，开业初期租金收益4%-5%，三份3年租约计9年 时间商业培育，租金收益达到30%，具有足够耐心培育优质商业物业； 近年来租金收益稳定，受政策、经济环境波动影响较小； 购物中心商铺租金近年来获得20%左右快速增长，增长好于办公市场； 招商策略：以主力品牌为重点带动其他品牌；花足够耐心和时间与主力品牌洽谈合作； 扩张策略：立志进入经济发达城市核心商圈核心地段，由于一线城市机会很难得，重 点在东北、华中、西部二线城市布局，如华中武汉、长沙、郑州，西部成都、重庆、西安， 但局限于土地机会和政府洽谈条件，还在伺机进入。要求土地成本很低，平均楼面价在23000元左右。 针对不同城市开发不同档次，按五级（恒隆广场）和四级（港汇广场）进行组合。
内地项目经营情况
2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商 铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；
恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
内地发展项目
项目
恒隆广场 中信泰富广场
梅龙镇广场
所属商圈
静安（南京西路） 79.8
商圈商铺底层平均租金 （元/平/天）
100
79.8
79.8
港汇广场
徐汇（徐家汇）
67.2
商圈写字楼平均租金 （元/平/天）
9.55 9.55 9.55
8.53
恒隆所属的南京西路商圈商铺租金比全市主要商圈平均租金高43%； 恒隆广场因众多国际品牌加盟，高出所在商圈平均租金25%，高出全市租金80%。
恒隆广场·大连 开业
恒隆广场 · 上海
位置：
静安区南京西路1266号
总建筑面积： 213300m2
购物中心 53600m2 （5层）
写字楼 159700m2（66层、48层）
建筑设计： 美国KPF
恒隆广场 · 上海
恒隆广场的主力店楼层分布情况
恒隆广场 · 上海
恒隆广场的租金收入呈快速增长态势（超过10%），近两年出租率接近100%； 上海恒隆广场商铺租金收入5.13亿港币，同比增长32.8%； 根悉，恒隆在引进LV时给予的扣点条件为至少按营业额的10%扣点，视运营情况扣点率 在10%~25%之间。
--
--
337
1992
港汇广场·上海 开业
1999.12
2001.7
进入天津 沈阳
2005 2006
进入 济南
恒隆广场·沈阳 开业
恒隆广场·无锡 开业
2007 2009 2010
2011 2013
2015
进入上海
恒隆广场·上海 开业
进入 无锡
进入 大连
进入 恒隆广场·济南
昆明
开业
数据来源：恒隆年报及官网
上海恒隆地产及恒隆广场广场购物中心运营案例分析
综述 —租金
恒隆广场、港汇广场作为上海市乃至全国奢侈品的标杆购物中心，在高端商业物业建设及运营具 有重要参考意义。本报告通过资料搜集、业内人士访谈、专业报告等渠道，了解到上述购物中心的租金
运营情况。
1、根据商管公司秦总协助调研到的四个SHOPPING MALL租金数据如下：
60
港汇恒隆广场·上海 1992.12
329400
1995
1999.12
20
皇城恒隆广场·沈阳 2005.9
263800
2006.9
2010.6
35
市府恒隆广场·沈阳 2006.8
113000
2007.4
2011.10
100
恒隆广场·济南
2007.2
152800
2007.12
2011.8
30
恒隆广场·大连
恒隆广场 港汇广场
一楼 二楼 三楼 一楼 二楼及负一楼
上述租金不包括物业费通常为3元/平米·天， 物业费加上租金大约占各店铺营业额的15~20%。
100元/平米·天 60元/平米·天 40元/平米·天 80元/平米·天 50元/平米·天
研究综述 — 商圈
2、根据DTZ2011年11月上海商业市场报告可知：
企业情况
恒隆地产有限公司（股份代号：101） 是恒隆集团有限公司（股份代号：10） 的地产业务机构，前身为淘大置业。为 多元化物业发展公司，主要业务包括香 港多元化地产业务及内地持有型商业综 合项目。截止至2011年6月，公司净资 产达到1149.24亿港币。
1992
地铁上盖住宅 业务为主
90年代前
招商 策略
（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设 计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。 （3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。
恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情 况来看，内地租赁业务持续增长，并且租 金收入长期保持两位数增长。内地产生租 金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海 港汇恒隆广场
2009.5
171000
2010.9
2015
45
恒隆广场·天津
2005.3
221900
2018.5
2015
32
恒隆广场一期·无锡 2006.12
Байду номын сангаас
109300
2008.12
2013
35
恒隆广场二期·无锡 2009.5
855100
--
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20
昆明市尚義巷地块
2010
401383
--
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合计
--
2830983