上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析
国内商业综合体案例
国内商业综合体案例
以下是几个国内商业综合体的案例：
1. 大悦城：大悦城是一家综合型商业地产开发企业，其主营业务为商业综合体的规划、建设和运营。大悦城集团目前在全国拥有30多个项目，涵盖了购物中心、商业街、城市综合体等多种业态。
2. 美美广场：美美广场是一家集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型商业综合体。目前，美美广场已经在全国多个城市开设了分店，成为了当地的知名商业品牌。
3. 万象城：万象城是一家以购物中心为主的商业综合体，旗下有多个大型商场，覆盖了服装、食品、家居等多个领域。目前，万象城已经在全国多个城市开设了分店。
4. 世茂国际广场：世茂国际广场是一家集商业、文化、艺术、教育等多种业态于一体的商业综合体。广场内设有大型购物中心、剧院、画廊、餐厅等多个区域，成为了城市中的文化地标。
5. 恒隆广场：恒隆广场是一家以购物中心为主的商业综合体，旗下有多个大型商场，覆盖了服装、食品、家居等多个领域。目前，恒隆广场已经在全国多个城市开设了分店。
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上海南京西路恒隆广场案例分析
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布 主力品牌商家
LV;DIESEL;HIMOLLA;PRADA； FENDI;CARTIER;PAUL SMITH； LIGNE;ROSET;CHANNEL;VERSACE;POGGEN POHL等。
这些品牌的专卖店面积在100-700平方米之间，其中LV旗舰店面积达到700平 这些品牌的专卖店面积在100-700平方米之间，其中LV旗舰店面积达到700平 方米。
奥罗蓝尔;珂丝塔;昆庭;琉璃工房;集雅廊;雅致;芙雷特;瓦伍德玮致活;爱马仕 / 博艺府家 / 圣路易
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F5
餐饮
海云台韩国料理;鹤ノ舞日 本料理;越魅工坊越南餐厅; 小南国日式烧烤;鹭鹭酒家; 夏面馆;品川中国川菜料理; 采蝶轩;桃花源小厨;尚渝台 式风味餐厅
美容及健康产品 瑞尔齿科
钟表及珠宝
餐饮
思琳；乔治·阿马尼； 迪奥；乔治·阿马尼；多 香奈儿；爱马仕；迪奥； 喜佳伴纳；爱马仕；登喜 路易威登；多喜佳伴纳； 路；路易威登；杰尼亚； 普拉达；芬迪；拓姿 普拉达；芬迪；拓姿
宝格丽；伯 镜子咖啡 爵；卡地亚； 蒂芙尼；香 奈儿
恒隆广场· 恒隆广场·业态分布
F2
女士服饰
男士服饰
鞋/配饰/眼镜 配饰/ 卡尔文·克雷恩；雨果博斯；尚世博； 载思；迪奥；加斯特 卡维里；多喜佳 伴纳；路易威登；安普里奥·阿玛尼； 曼丽；杰尼亚；莫斯奇诺；艾斯卡达； 普拉达；芬迪；拓姿；君皇仕；华伦 天奴；乔治·阿马尼；范思哲；爱马仕
三十家头部商业地产企业产品线分析(含港资)
对出初入行业的商业新人来说，有时把商业名称，以及对应的档
次定位和开发商搞清楚，需要一个熟悉的过程。加之，越来越多
商业地产集团开始实行多产品线战略，市场更加多元和复杂。因此，本文对在国内市场比较活跃的连锁集团的产品线和重点项目，进行了相对全面的梳理盘点。
本文总共涉及到28家集团企业，主要以全国性布局的商业集团为主。包括：
新鸿基地产 | 恒隆地产 | 太古地产 | 九龙仓
瑞安房地产 | 香港置地 | 新世界中国 | 嘉里建设
华润万象生活 | 凯德集团 | 大悦城控股 | 龙湖商业
印力集团 | 银泰商业集团 | 合生商业 | 正大商业地产
英格卡 | 光大安石 | 世茂股份 | 中海环宇商业
益田旅游商业集团 | 仁恒商业 |合景商业 | 金鹰国际集团
星盛商业 | 招商商管 | 金茂商业 | 爱琴海集团
1新鸿基地产
新鸿基地产1972年在中国香港上市，专注发展住宅、写字楼、
商场及酒店等优质项目，致力兴建多项地标物业。在内地，聚焦
于一线和具备持续经济增长潜力的重要城市，主要发展的商业项
目包括：
上海及长三角：上海国金中心、上海环贸广场、中环广场、上海ITC（预计整个项目于2024年分阶段落成）、上海天荟（商业
13万平方米，筹备中）、南京国金中心（商业9.3万平方米，筹备中）等等。
广州及珠三角：天汇广场、天环广场、广州南站项目（2025年分阶段落成）、南沙庆盛项目等等。
北京：北京APM、NTP新城广场。
成都：成都环球贸易广场（商场部分为环贸ICD，由12万平方米购物中心及1.7万平方米商业街组成，筹备中）。
上海恒隆广场
上海恒隆广场
上海恒隆广场（Shanghai IFC Mall），位于上海市浦东新区陆家嘴
金融中心核心地带，是一座集购物、餐饮、娱乐、办公于一体的综合
性商业建筑。
恒隆广场总建筑面积逾19万平方米，由两栋高大的塔楼相互连接
而成。其中一栋为93层的金融高楼，另一栋为五星级酒店。广场一共
有四层，分别为地下二层和地上三层，拥有近200家精品店铺。整个
广场设计时尚、现代，融合了国际先进的商业理念。
作为上海市乃至全球最著名的商业大楼之一，上海恒隆广场提供了
许多全球一线品牌的精品店，满足了不同消费者的购物需求。从奢侈
品牌到高街时尚品牌，从高端珠宝到生活用品，从高级餐厅到咖啡馆，广场内的商家种类繁多，无论是购物还是品味美食都能找到心仪之物。
广场的入口处是一条华丽的大道，两旁矗立着高耸入云的摩天大楼。当你走进恒隆广场时，首先映入眼帘的是宽敞明亮的大厅，充满了现
代感的装饰和古典雕塑艺术品。正对着大厅的是一座巨大的中庭钟，
这在广场上独树一帜，成为了广场的标志之一。
一楼是豪华品牌的主要聚集地，例如Gucci、Prada、Louis Vuitton 等。你可以在这里找到一系列高档时装、皮具、珠宝首饰等。对于追
求时尚潮流的顾客来说，这里是一个购物的天堂。
二楼和三楼则有更多的国际一线品牌和高级时尚潮流品牌，如
H&M、Zara、Uniqlo等，满足了年轻人和时尚达人的购物需求。你可
以在这里体验到最新的流行趋势和潮流服饰。
除了服装和饰品，上海恒隆广场还设有许多特色的美食店和咖啡厅，为顾客提供了从早餐到晚餐的各种美食选择。品尝当地特色菜肴或享
购物中心租户满意度实证研究——以上海港汇恒隆广场为例
购 物 中 心 租 户 满 意 度 实 证 研 究
— —
以 上 海 港 汇 恒 隆 广 场 为 例
熊谱 涛 仓 平
２ ０５ ） ００ １
（ 东华 大 学旭 日工 商 管理 学 院 ，上海
【 摘 要 】客户满意度的衡量能使企业 明确 了解市场上的消费趋势 ，同时也是获得市场优势的重要利器，因此，企业对于客户满意度的 了 解是十分重要的。文 章采用访谈法、 问卷调研 法、统计分析软件Ｓ Ｓ ，对上海代表 性购物 中心——港汇恒隆广场进行租户满意度 的实证研究，探析影响现代购物 中心租 户满意度的 ＰＳ 主要因素，计算港汇恒隆广场 的租户满意度 ，利用相关分析、象 限图分析层层递进分析所调查数据 ，并在 此基础上提 出提高租 户满意Βιβλιοθήκη Baidu 的管理策略。
【 关键词】购物中心；满意度；测评指标
人 关注 ， 只是 在 购物 中心 发 展 了 一段 时间 之 后才 进 入 到 专 家学 者 引 言 购 物 中 心 从 ２ 世 纪 ５ 年 代 开 始 盛 行 于 欧 美 等 发 达 国 家 ， 现 已 的 视 野 中 ， 而 且 目 前 专 家 学 者 研 究 购 物 中 心 主 要 是 两 方 面 ， 第 一 Ｏ Ｏ 成 为 欧 美 国家 的 主流 零 售 业 态 。 中 国 的购 物 中 心 始于 ８ 年 代 末 ， ０ 是 研 究如 何 使 购 物 中 心空 间设 计 优化 ， 以及在 建筑 上 的 一些 设 计 随 着 经 济 的 增 长 以 及 城 市 化 的 发 展 ， 购 物 中 心 迎 来 了 难 得 的 发 展 要 点 ，这 是 建 筑 领域 的涉 及 ，第 二是 关 于 消 费 者对 购 物 中 心满 意 机 遇 ， 正 逐 步 成 为 未 来 零 售 业 发 展 趋 势 的 重 要 特 征 之 一 。 购 物 中 度 、 以及 租 户 租 金 的研 究 ，研 究 如何 使 购 物 中 心取 悦 于 消 费者 ， 心 聚集 着 众 多 的 零售 商 ，从 购 物 中 心 的角 度 来 讲 ，这 些零 售 商 称 提 升 自身 的竞 争 力和 忠诚 度 ，这 是 管理 领 域 的 涉及 。而 后者 在 调 为 购 物 中心 的 租 户 。租 户 是 购 物 中 心 的直 接 顾 客 ， 最 终消 费者 是 查 租 户 时 并 没 有 整 体 的 考 量 租 户 的 满 意 度 ， 因 为 租 金 只 是 一 个 方 购 物 中 心的 终极 顾客 ，限于 篇幅 ，本 文 只针 对 租户 进行 研 究 。 面 ，租 户 的满 意 度不 仅 仅 是 与 租 金有 关 ，它 还 与很 多服 务相 关 。 从 ２ ０ 年 开 始 ， 中 国购 物 中心 进入 了快 速 发 展 阶 段 ，分 布 城 目前 从 整 体 层 面 来 研 究 购 物 中心 租 户 满 意 度 的文 章 国 内几 乎 没 ０２ 市 范 围 更 加 广 泛 ， 但 目前 国 内 购 物 中 心 在 发 展 过 程 中 遇 到 了 招 商 有 ， 但 实 践 的 发 展 迫 切 需 要 理 论 的 指 导 一 一 目前 购 物 中 心 竞 争 同 困 难 、 客 流 不 旺 等 问 题 ， 反 映 在 财 务 报 表 上 就 是 整 体 营 业 收 入 无 质 化 ，租 户 流 失 率较 高 ，如 何 提 高租 户 满 意度 ，使 其 与 购物 中心 法 达 到 预 期 水 平 。这 主 要 是 因 为 目前 国 内购 物 中 心 主 要是 向各 类 形 成一 个 互 利 共 赢 的关 系 是 摆 在 购物 中心 面 前 的一 道 难 题 ，正 是 租 户 收 取 租 金 作 为主 要 的盈 利 方 式 ，而 购 物 中心 提供 的服 务 并 未 基 于 此 ， 作 者 觉 得 有 必 要 深 入 研 究 购 物 中 心 租 户 满 意 度 。 能 最 大 化 租 户 以 及 两 者 之 间 没 有 形 成 互 利 共 赢 局 面 ， 导 致 购 物 中 三 、购 物 中心 租户 满意 度 指标 体系 设计 及 问卷 发放 心 盈利 能力 不强 。 （ ）影 响购 物 中心租 户 满意 度 的因素 一 基 于 以上 背 景 ，作 者 觉 得 有 必 要研 究 影 响 购 物 中 心租 户 满 意 度 的 因 素 有 哪 些 ？ 如 何 开 发 一 套 问 卷 以 测 量 某 个 购 物 中 心 租 户 的 满 意 度 ，从 中找 出不 足 之 处 加 以改进 ？ 因此 ，本 文首 先 探 索 购 物 中心 租 户 满 意度 影 响 因素 ， 以上海 港 汇 恒 隆 购 物 广场 为 例 进 行 实 证 研 究 ，从而 为 国 内购物 中心 的发展 提 供帮 助和 实 践指 导 。 通 过 本 文 的研 究 ，可 以弥 补 目前 国 内学 术 界对 于 购 物 中心 租 户 领 域 研 究 的 空 白 ， 这 是 本 研 究 的 理 论 意 义 。 同 时 本 研 究 还 具 有 以 下 两 个 现 实 意 义 ： 首 先 ， 通 过 对 调 查 结 果 的 分 析 研 究 ， 可 以 知 晓 目 前 港 汇 恒 隆 在 租 户 满 意 度 方 面 的 现 实 状 况 ， 找 到 在 该 方 面 的 成 功 之 处 和 不 足 之处 ，为 港 汇 恒 隆广 场 提 高 租 户满 意 度 提 供 了 方 法 和 实 现 途 径 ，有 利 于 其 进 一 步提 高租 户 的 满 意度 。而 且 港 汇 恒 隆广 场 作 为 中 国 著名 的购 物 中 心 ，其 结 果 有 利 于 国 内其 他 购 物 中 心 借 鉴 和 学 习 ，具 有 较 为 广 泛 的借 鉴 价 值 。其 次 ，通 过 实 证 研 究 幽１购耳 牙中 心 租 户 褥 惹 厦 关 系 梗 型 发 现 影 响 租 户满 意度 的关 键 因 素 ，验 证 购 物 中 心租 户 满 意 度 测 量 体 系 ，为购 物 中 心租 户 管理 提供 重要 依据 。 在 查 阅 相 关 文 献 以 及 与 专 业 人 士 交 流 和 专 家 座 谈 会 的 基 础 二 、文 献综 述 上 ， 同时 综 合 国外 内对 各 类 租户 满 意 度 指 数模 型 的 实 践经 验 和 研 中 国 是 一 个 高 速 发 展 中 的 国 家 ， 许 多 新 生 事 物 都 是 从 欧 美 发 究结 果 ，结 合购 物 中心 具 体 特 点 ，初 步 构造 出影 响 租户 满 意 度 的 达 国 家 传 进 中 国 ， 比 如 这 种 新 兴 的 购 物 中 心 商 业 业 态 ， 购 物 中 心 因 素 ，共 分 为六 大 类 ， １ 、租 金 种 类 ；２ 营业 效益 ：３ 租 赁 服 、 、 在 进 入 中 国 之后 是 直 接 进 入 到 实践 中 ，而 理 论 界从 最 开 始 并 没 有 务 ；４ 、物 业服 务 ；５ 、配 套服 务 ；６ 、购物 中心 的形象 。
港汇广场案例分析
1F 楼层示意图
2F 楼层示意图
213D MaBelle 213E CHOUETTE 213F 满记甜品 213G/H Regal 215/216 A|X 215A Spring Field 217 MARYLING 218 theory 219 VERRI 220 ATSURO TAYAMA 221 Liu.Jo 221A 汉玉工房 222 MAX&CO. 223 FLAVIO CASTELLANI 225 Miss Sixty
项目简介
商场内采用直径达45.6米、支座标 高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶， 加中庭两翼跨越整个商场的玻璃采 光顶，使得中庭及各楼层周围，均 可利用天然光源； 商场设有升降梯和手扶梯多达94 部；大型地下停车场拥有近1,400 个泊位。 港汇恒隆广场是目前上海市中心区 域规模最大的购物中心之一。
502B 新行家燕窝 501 音乐快递 501A EYE CITY 501B 一代眼镜 501C 外交官 501D ACE 501E U.S.POLO ASS'N 501F 行家 501G Samsonite 501H 亮视点 501J 宝岛眼镜 502 1001原汁牛肉面 503/505A/505B 苏浙汇
项目简介项目区位徐家汇商圈中心区域地铁1号9号11号交汇处交通网络总平面图商业中庭中庭剖面图中庭透视图展览及活动场地正门大踏步外广场平面图a位置虹桥路外广场平面图b1位置华山路外广场平面图b2位置展览及活动场地广场1楼中庭港汇恒隆广场拥有达120平方米的中庭位于广场1楼是举行大型活动表演和品牌推广的理想场地
上海购物中心调研报告
上海购物中心调研报告
一、概况：
上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望,南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。
截至XX年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702个村民委员会。常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万!
XX年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜上海位列第二。XX年上海实现生产总值XX1。33亿元。
二、交通
上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络.上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。
铁路交通
上海三大火车站:上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先
河，是目前全球最大的综合交通枢纽。上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站,芦潮港火车站.
高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁
普铁：京沪铁路、沪杭铁路
公共交通
公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1.8万多辆，日均客运量约780万人次，承担着65％的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。上海有出租汽车企业270余家,出租汽车近43000辆,旅游包车和租赁车等7000多辆。全行业日均客运量逾300万人次,约占上海客运总量的25%.此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条,包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。轨道交通
上海港汇恒隆广场探访调研
徐家汇商业高地——港汇恒隆广场
图为港汇恒隆广场全景
项目名称：港汇恒隆广场
商业类别：城市综合体
商圈：徐家汇
体量：总面积40余万平方米，商铺营业面积7万余平方米
开发商：香港恒隆地产有限公司
设计：美国凯里森设计事务所
轨道交通：地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅12号出口
【踩盘手记】港汇恒隆广场(英文名G G66)，坐落于华山路、虹桥路侧交界处，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总建筑面积40余万平方米，涵盖了国际化购物中心、双子塔写字楼、高档服务式
公寓的综合性商业地产。经过了十余年的发展，港汇恒隆广场已成为上海著名地标性建筑之一。
一、港汇恒隆广场主要功能布局分析：购物中心
图为港汇恒隆广场购物中心内部
港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米。购物中心汇聚集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、泊车于一体，涵盖了男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店。一楼中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客可于舒适的环境下购物休闲。商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近一千多个泊位。
双塔写字楼
图为港汇恒隆广场写字楼内部
港汇中心双塔写字楼，每座高225米各51层，总建筑面积达13.4万平方米。每座塔楼设置16部高速电梯，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标准。世界500强或世界著名企业入驻办公，使港汇中心成为名企汇聚之地。
商业综合体案例分析课件
向绿色环保发展
绿色建筑
商业综合体将注重绿色建筑的设 计和建设，采用环保材料和节能 技术，降低建筑对环境的影响。
绿色能源
商业综合体将积极采用可再生能源， 如太阳能、风能等，减少对化石能 源的依赖。
绿色交通
商业综合体将提供便捷的公共交通 和绿色出行方式，鼓励员工和顾客 使用自行车、步行等环保出行方式。
成功与失败案例
成功与失败的案例都应被 考虑，以便分析其成功因 素和失败原因，为其他项 目提供借鉴。
案例一：北京三里屯太古里
01
北京三里屯太古里是一个集购物、娱乐、休闲、餐饮等 功能于一体的商业综合体，位于北京市朝阳区三里屯核 心地带。
02
其设计风格独特，融合了现代与传统的元素，吸引了大 量国内外游客和本地居民前来消费。
案例一：北京三里屯太古里
A
概述
北京三里屯太古里是位于北京市朝阳区三里屯 的核心区域，是一个集购物、娱乐、休闲、餐 饮等功能于一体的商业综合体。
建筑风格
太古里以现代简约的建筑风格为主，融合 了传统与现代的元素，营造出独特的购物 环境。
B
C
品牌入驻
太古里吸引了众多国际和国内知名品牌入驻， 包括时尚、艺术、设计等领域的高端品牌。
品牌招商策略是商业综合体成功的关键因素之一，合理的品 牌组合能够提高商业综合体的吸引力和竞争力。
详细描述
中国10大城市MALL商业模式研究
13.8
12
广州
天河城
13
日本吉之岛JUSCO
12
北京
新东安广场
13
12
福建福埔
福埔SM城市广场
13
12
南海
城市广场
13
万客隆、百盛
13
上海浦东
新世纪商厦
港汇广场
12
台湾MEGA富安百货
13
台北
美丽华购物中心
12
13
台北
德安购物中心
12
14
香港
时代广场
10
马莎百货、西武百货、连卡佛百货
14
香港
黄浦新天地
10
吉之岛百货、百佳
14
10
15
台湾桃园
台贸购物中心
9
英国TESCO超市
15
郑州
五彩广场
9
北京华联百货 北京华联超市
15
上海
九百城市广场
9
太平洋百货
15
福州
大利嘉城
9
沃尔玛
15
上海
华联五角场购物中心
ห้องสมุดไป่ตู้ 9
沈阳
兴隆大家庭
20
兴隆百货
5
武汉
武广摩尔商业城
上海商业地产写字楼-商场组合分析
上海商业地产写字楼+商场组合分析
成功的写字楼离不开适合的商业，而成功的商业对于写字楼更是情有独钟。商场品牌的建立为写字楼的租售提供一定的基础，而写字楼本身的客户又能为商场带来一定的人气。
在住宅市场相对低迷的今天，写字楼市场异军突起，尤其是综合性的商办大楼更是显示出了它独特的魅力。商办市场的活跃，对于整个上海房地产市场具有结构性互补和平衡作用，其良好的市场前景也被日渐旺盛的市场购买力所证明。那么，写字楼中的商业与写字楼本身究竟存在着怎样的关系，二者如何协调性发展呢？
一、写字楼与商业互相支撑
目前，上海市的写字楼尤其是甲级写字楼都有如下两个特点：
1、这些写字楼均大多集中在上海市商贸经济繁荣的地区。
2、写字楼的客户多为金融、贸易、地产、物流、IT等知识型高端客层。
上述两点是写字楼最为典型也是最普遍的特点，那么，对于各类别的代表楼盘，之所以倍受尊崇，就不单单仅此两点了。同时，这些楼盘其商业裙房或其中的商业配套，体量虽不大，但无论从档次、经营、业态上却一点儿也不马虎，甚至成为了整个写字楼的亮点，一道别样的风景。
一个很有趣的现象即是：提到高档写字楼，人们会自然而然地联想到咖啡、西餐甚至银行。正如，提到星巴克，我们马上会想到港汇广场，即使今天的星巴克已经遍及各类型物业之中。
而且更为有趣的是，在上海的白领女性中，提到恒隆，她们中更多的人第一联想到的是恒隆百货或者其中的品牌，而非其上面更大体量的外檐光鲜的写字楼；同样的，与之有异曲同工之妙的还有港汇广场、梅陇镇广场、中信泰富等。
写字楼与商业，在经意与不经意之间，互相支撑着、烘托着，传递着各自的需求，融汇了各自的文化。因此，写字楼商业，正用它独有的特性与优雅的姿态昂然伫立于各个区域中。
上海港汇恒隆广场项目档案
上海港汇恒隆广场项目档案
上海港汇恒隆广场项目档案提要：2014年租金收益亿元，获称为内地最赚钱的购物中心。有如此不俗业绩的购物中心在运营上有何策略
自
上海港汇恒隆广场项目档案
集购物、餐饮、娱乐、休闲全方位业种为一体，创造宽松的空间环境和舒适的购物休闲氛围，为顾客提供一次购全的良好服务。该项目2014年销售额达40亿元，成功入围全国重点商业项目销售额前十位。2014年租金收益亿元，获称为内地最赚钱的购物中心。有如此不俗业绩的购物中心在运营上有何策略？商业动线上是如何规划的？
项目档案
开发商：香港恒隆集团
总建筑面积：40万㎡
商业面积：13万㎡
开业时间：
所属商圈：徐家汇商圈
停车位：1400个
项目定位：集购物、娱乐、办公、商贸、休闲、餐饮为一体的大型商业综合体
主力店：Gucci、BottegaVeneta、HugoBoss、永华电影城、名店运动城、ole精品超市、好孩子、丝芙兰、优衣库等
项目地址：上海市徐汇区虹桥路1号
上海港汇恒隆广场-wuhelo100-赤鱼追波
解密内地购物中心租金收入：上海港汇恒隆广场最赚钱
2014年，上海港汇恒隆广场租金收入亿，这应该是内地最赚钱的购物中心，天河城租金收入亿，深圳万象城包含写字楼租金收入以及酒店营业收入共亿；上海恒隆广场租金收入亿；西单大悦城则收入亿
去年内地最赚钱的购物中心是哪家？对于消费者而言，衡量一个购物中心“好”的标准，是引入了哪些品牌、体验感好不好……而对于运营者而言，赚不赚钱（即租金收入如何）则是重要的标准之一。
根据上市房企年报公布的数据，整理出内地部分购物中心2014年租金收入情况，虽然不能将大部分购物中心纳入其中，但仍有一定的参考意义。
【上海】港汇恒隆广场消费者分析
5
2.1 人流/车流分析—港汇恒隆广场入口分析
人/车流量监测点
车流双向出入口P2
港汇恒隆广场人流量监测（闭合） 时间：工作日一天，10：00-22：00； 双休日两天，10：00-22：00； 监测参数： 人流量
虹
入口7
桥
入口3
车流单向入口P1 2F入口4
车流量
入口6
调研说明：
人流量监测为项目七个入口单向进入人
500 450
港汇恒隆广场车流量
405 315 285 240 435 443
400
350 300 250 200 150 100 50 0 10:00-11:00 210
323 225 135 158
225 165 158 173
车流单向出口
195 135
195
218 180
98
128
20:00-21:00
0
2985
2353
加权平均
周末
2353
人流量
车流量
7万
港汇恒隆广场年总人流量1877万人次，车流量85万
年车流量 月车流量×12 85万
Leabharlann Baidu
车次。假设每辆车平均载客量为2人，则全年客流总量可 达1877+85×2=2047万人次。
www.cric.com
上海恒隆广场顾客调研报告
上海恒隆广场顾客调研报告
上海恒隆广场顾客调研报告
为了了解上海恒隆广场的顾客需求和满意度，我们进行了一项顾客调研活动。本报告将总结调研结果，并提出相关建议，以帮助恒隆广场进一步提升顾客体验和满意度。
一、调研方法
本次调研采用了问卷调查和个别访谈相结合的方式进行。我们在广场设立了问卷调查点，并与部分顾客进行了深入访谈，以了解他们对广场的评价和期望。
二、调研结果
1. 顾客构成
根据调研结果，上海恒隆广场的顾客主要分为以下几类：年轻人占据了绝大多数，他们希望在广场内享受购物、娱乐和餐饮的全方位体验；中年人则更注重广场的服务质量和购物环境；同时，我们还接待了部分老年顾客，他们更重视广场的便利性和舒适度。
2. 顾客满意度
调研结果显示，大多数顾客对上海恒隆广场的满意度较高。他们认为广场的设计独特，商家种类丰富，购物环境宜人。顾客
对广场的安全性和清洁度也表示满意。此外，顾客对广场的服务态度和效率评价较高，认为工作人员热情友好。
3. 顾客期望
尽管顾客对上海恒隆广场整体较为满意，但在调研中我们还收集到了一些顾客的期望。首先，顾客希望广场内的商家种类更多样化，能够更好地满足不同顾客的需求。其次，顾客希望广场的交通和停车设施更加便利，以方便他们的出行。最后，顾客希望广场能够增加更多的娱乐设施，如电影院、游乐设施等，以丰富他们的购物体验。
三、建议
基于以上调研结果，我们提出以下建议，以帮助上海恒隆广场进一步提升顾客体验和满意度：
1. 加强商家管理：广场管理方应积极吸引更多类型的商家入驻，以满足不同顾客的需求。同时，对商家进行管理和评估，确保他们的服务和产品质量符合顾客期望。
恒隆广场外观设计理念
恒隆广场外观设计理念
恒隆广场是一个位于中国各大城市的高端购物中心品牌，其外观设计理念是通过现代与传统的融合，体现悠久的文化传承和时尚的创新。这个设计理念的核心是平衡和谐，同时也满足了当代人对高品质消费环境的需求。
恒隆广场的外观设计以建筑的形态和材料来传达其独特之处。首先是建筑的形态，恒隆广场通常采用大开间的设计，使得整个建筑非常宽敞和开放。这种设计使得人们在进入恒隆广场时能够感受到宽敞和舒适的空间感，同时也提供了足够的展示空间，让各个品牌和商家有足够的展示空间来吸引顾客。
其次是材料的选择，恒隆广场通常采用高品质的建筑材料，比如大理石、玻璃和金属等。这些材料不仅能够让建筑看起来更加豪华和精致，同时也能够提供更好的保温和隔音效果，提高顾客的舒适度和购物体验。
在色彩的运用上，恒隆广场通常以简约和时尚为主导。大部分建筑外墙采用中性色调，如白色、灰色和黑色等，这些颜色代表着高端和时尚。同时，设计师也会在其中加入少量的亮色元素，如红色和金色等，以增加视觉的吸引力和活力感。
除此之外，恒隆广场的外观设计也强调自然和生态的概念。大部分广场都会设置绿化带，以增加自然的氛围和提供更多的绿色空间。同时，设计师也会在建筑外墙设置大型落地窗，以增加自然阳光的进入和利用。这种设计不仅可以提供良好的自然采光，还可以让顾客在购物的同时更加接近自然，享受大自然
的美景。
总的来说，恒隆广场的外观设计理念是通过现代与传统的融合，体现悠久的文化传承和时尚的创新。通过建筑的形态和材料的选择，以及色彩和自然的运用，恒隆广场创造了一个高品质和舒适的购物环境，吸引着越来越多的消费者。
最新上海港汇恒隆广场调研案例分析教学讲义ppt
•8
• （1）如果不是正午和半夜，就看不见太阳和月亮
• （2）到了夏天江水漫上丘陵的时候，下行和上行的航路都 被阻断，不能通航。
• （3）在春冬两季的时候，激起白色浪花的急流，碧绿的深 潭，回旋的清波，倒映着各种景物的影子。
• 4、A 应该是按“夏春冬秋的顺序来写四时景色”。 • 5、B • B项，间：方位词，中间； • A项，自：介词，在/连词，如果； • C項，之：结构助词，的/主谓之间，取独，无实义； • D项，：指示代词，此、这/介词，引进动作行为的目的。 • 6、B，第②殷也是正面擋写与侧面描写结合。 • 7。D
交通：1号线、9号线、11号线
投资管理：香港恒隆集团
设计：美国凯里森设计事务所
经济技术指标
总建筑面积：40万平方米
商业：18.1万平方米
办公：13.4万平方米
居住：8.5万平方米
总投资：51亿人民币
停车位：1400个
港汇中心双塔写字楼
建筑面积：13.4万平方米；每座6.7万平方米 楼高：每座高225米 层数：每座51层 标准层面积：低区： 1676.67m2 中区： 1731.41m2 高区： 1845.32 m2 得房率：低区、中区: 65%-75% 高区: 71%-86% 净高：2.7米 电梯：每座设14部乘客电梯、2部消防电梯 物业管理费：RMB32/月/平方米 租期：2年 停车费：RMB1500/月/个
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上海恒隆地产及恒隆广场广场购物中心运营案例分析
综述 —租金
恒隆广场、港汇广场作为上海市乃至全国奢侈品的标杆购物中心，在高端商业物业建设及运营具 有重要参考意义。本报告通过资料搜集、业内人士访谈、专业报告等渠道，了解到上述购物中心的租金
运营情况。
1、根据商管公司秦总协助调研到的四个SHOPPING MALL租金数据如下：
恒隆广场·大连 开业
恒隆广场 · 上海
位置：
静安区南京西路1266号
总建筑面积： 213300m2
购物中心 53600m2 （5层）
写字楼 159700m2（66层、48层）
建筑设计： 美国KPF
恒隆广场 · 上海
恒隆广场的主力店楼层分布情况
恒隆广场 · 上海
恒隆广场的租金收入呈快速增长态势（超过10%），近两年出租率接近100%； 上海恒隆广场商铺租金收入5.13亿港币，同比增长32.8%； 根悉，恒隆在引进LV时给予的扣点条件为至少按营业额的10%扣点，视运营情况扣点率 在10%~25%之间。
招商 策略
（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设 计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。 （3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。
恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情 况来看，内地租赁业务持续增长，并且租 金收入长期保持两位数增长。内地产生租 金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海 港汇恒隆广场
90年代初
进军内地-上海 1992
1997
恒隆重组、成立 淘大置业
出租物业顺周期扩张、 大规模融资
抛售高估资产、储 备大量现金
数据来源：高通智库报告
反周期拿地套 利住宅物业
1999-今
企业战略
整体 战略
出租物业“顺周期”扩张，开发物业“逆周 期”套利。用稳定租金收益来支撑低谷套利 和维持股价，用丰厚的套利收益来推动出租 物业扩张并适时激活股价。
2009.5
171000
2010.9
2015
45
恒隆广场·天津
2005.3
221900
2018.5
2015
32
恒隆广场一期·无锡 2006.12
109300
2008.12
2013
35
恒隆广场二期·无锡 2009.5
855100
--
--
20
昆明市尚義巷地块
2010
401383
--
--
---
合计
--
2830983
--
--
337
1992
港汇广场·上海 开业
1999.12
2001.7
进入天津 沈阳
2005 2006
进入 济南
恒隆广场·沈阳 开业
恒隆广场·无锡 开业
2007 2009 2010
2011 2013
2015
进入上海
恒隆广场·上海 开业
进入 无锡
进入 大连
进入 恒隆广场·济南
昆明
开业
பைடு நூலகம்
数据来源：恒隆年报及官网
项目
恒隆广场 中信泰富广场
梅龙镇广场
所属商圈
静安（南京西路） 79.8
商圈商铺底层平均租金 （元/平/天）
100
79.8
79.8
港汇广场
徐汇（徐家汇）
67.2
商圈写字楼平均租金 （元/平/天）
9.55 9.55 9.55
8.53
恒隆所属的南京西路商圈商铺租金比全市主要商圈平均租金高43%； 恒隆广场因众多国际品牌加盟，高出所在商圈平均租金25%，高出全市租金80%。
与恒隆广场相比，港汇广场档次略低
引入
港汇广场 · 上海
恒隆广场的主力店楼层分布情况
港汇广场 · 上海
港汇比恒隆广场入住品牌档次稍低，但自开业以来其租金稳步增长，平均增长率超过20%； 港汇广场的商铺租金2010年收入为7.26亿港元，同比增长19.8%。 业态每年都在调整，逐步逐步向高档标准调整。
商业地 专注开发以商场为中心的高品质综合物业， 产策略 只租不售，利用资产租赁及升值来获取收益
拿地 策略
只在经济蓬勃城市的现有繁盛商业区购入大 幅土地；不拿地王，土地价格占项目花费的 20%以下，回报率高于30%；重庆、成都、 西安、武汉、郑州等中西部城市将或为下一 步目标
财务 策略
“零负债”，拉开项目投资周期，减少资金 集中投入。
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
拿地时间 楼面面积（平方米）
开工时间
（预计）营业时间 投资额（亿港币）
恒隆广场·上海
1993.12
213300
1994.11
2001.7
内地项目经营情况
2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商 铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；
恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
内地发展项目
企业情况
恒隆地产有限公司（股份代号：101） 是恒隆集团有限公司（股份代号：10） 的地产业务机构，前身为淘大置业。为 多元化物业发展公司，主要业务包括香 港多元化地产业务及内地持有型商业综 合项目。截止至2011年6月，公司净资 产达到1149.24亿港币。
1992
地铁上盖住宅 业务为主
90年代前
恒隆广场·上海2001-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
港汇广场 · 上海
位置： 总建筑面积：
购物中心 写字楼 服务式公寓 住宅 建筑设计：
徐汇区徐家汇虹桥路1号 329400m2 120000m2 （6层） 123800m2（51层） 20500m2（18层） 65100m2（34层） 美国凯里恩建筑师事务所
恒隆广场 港汇广场
一楼 二楼 三楼 一楼 二楼及负一楼
上述租金不包括物业费通常为3元/平米·天， 物业费加上租金大约占各店铺营业额的15~20%。
100元/平米·天 60元/平米·天 40元/平米·天 80元/平米·天 50元/平米·天
研究综述 — 商圈
2、根据DTZ2011年11月上海商业市场报告可知：
60
港汇恒隆广场·上海 1992.12
329400
1995
1999.12
20
皇城恒隆广场·沈阳 2005.9
263800
2006.9
2010.6
35
市府恒隆广场·沈阳 2006.8
113000
2007.4
2011.10
100
恒隆广场·济南
2007.2
152800
2007.12
2011.8
30
恒隆广场·大连
港汇广场·上海2000-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
恒隆购物中心总结
恒隆商业模式：以香港物业开发销售回笼资金，在内地开发投资作为商业持有，获得 租金、物业增值收益，公司财务十分稳健； 竞争核心优势：顶级地段、优秀设计、精致物业、先进管理，公司策略清晰、简单， 但更重要是执行能力和经验，这种优势内地同行是没有耐心学习和模仿的； 企业耐心：2-3年拿地洽谈，3-4年开发，开业初期租金收益4%-5%，三份3年租约计9年 时间商业培育，租金收益达到30%，具有足够耐心培育优质商业物业； 近年来租金收益稳定，受政策、经济环境波动影响较小； 购物中心商铺租金近年来获得20%左右快速增长，增长好于办公市场； 招商策略：以主力品牌为重点带动其他品牌；花足够耐心和时间与主力品牌洽谈合作； 扩张策略：立志进入经济发达城市核心商圈核心地段，由于一线城市机会很难得，重 点在东北、华中、西部二线城市布局，如华中武汉、长沙、郑州，西部成都、重庆、西安， 但局限于土地机会和政府洽谈条件，还在伺机进入。要求土地成本很低，平均楼面价在23000元左右。 针对不同城市开发不同档次，按五级（恒隆广场）和四级（港汇广场）进行组合。