土地估价案例与报告城镇土地分等定级章节练习(2014-6-12)

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土地估价案例与报告：城镇土地分等定级题库知识点(强化练习)

土地估价案例与报告：城镇土地分等定级题库知识点（强化练习）1、判断题对城镇而言，土地质量的变化的总体趋势是从中心向边缘，土地质量由高向低逐渐减少。

()正确答案：错2、判断题土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空（江南博哥）间单位，是内部特性和外部条件相对均一的地块。

()正确答案：错3、多选根据综合分值初步划分土地等的具体方法有()。

A．AHP法B．数轴法C．总分频率图法D．剖面图法正确答案：B, C4、多选下列属于农用地的有（）。

A.耕地B.园地C.牧草地D.闲置的土地E.养殖水面用地正确答案：A, B, C, E5、多选土地定级单元划分的原则是()。

A．单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致B．定级单元划分大小要适宜C．要保证一些特殊功能地块的完整性D．除交通性道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能作为单元之间的分界线正确答案：A, C, D6、单选关于土地级别的确定下列描述中不正确的是（）。

A.土地级别是土地质量的综合反映B.土地级别内不存在差异C.土地级别划分在单元总分值计算的基础上，利用一定的数学方法进行的D.土地级别的界线可作适当调整。

正确答案：B7、单选定级单元的大小，和定级质量直接有关，土地条件繁杂的市中心，单元面积取（）。

A.3～5hm2之间B.5～10hm2之间C.10～15hm2之间D.15～20hm2之间正确答案：B8、单选土地定级因素权重的确定应满足()。

A．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值在O～1之间变化B．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和等于1C．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值之和大于1D．一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和小于1正确答案：B9、单选城镇土地定级应考虑规划条件因素，下列说法中，不正确的是（）。

A.不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行B.规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性，是规划修正定级中的重要技术指标C.影响规划折扣系数的参数涉及规划实现率和贴现系数D.贴现系数反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性正确答案：D10、判断题初步的土地级别确定后，要通过土地收益测算进行验证。

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案12

土地估价案例与报告模拟试题与答案12一、案例分析题(请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

其中宗地A 为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

请根据以上情况，回答下列问题1. 市土地收购储备中心在对宗地A 进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。

答案：该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。

因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，应享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

试问：2. 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。

答案：(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法和收益还原法。

3. 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?答案：对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

土地估价师《案例与报告》考试真题

2021年土地估价师土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。

请阅读，并根据有关条件综合分析答复以下问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2021年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。

因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2021年9月30日作为审计时间点。

双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该工程。

为确定该建设用地使用权的入股价值，2021年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同(局部内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后答复有关问题。

(1)该工程设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。

其他根据规划要求配置。

(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。

于2021年4月5日开始开工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2021年6月，由于A公司资金原因，该工程停工至今。

(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政根底设施配套已到达“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气〞，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。

(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2021年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同局部内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。

2015年土地估价师案例分析：城镇土地分等定级（4）

2015年土地估价师案例分析：城镇土地分等定级（4）2015年土地估价师案例分析：城镇土地分等定级（4）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开展土地开发整理应坚持__原则。

A．依据规划，科学、合理地的进行开发整理B．将土地整理复垦作为补充耕地的主要途径C．耕地数量、质量和生态保护协调统一D．适应市场经济规律，争取最大综合效益E．改善生态环境，增加有效耕地面积2、下列不属于土地功能的是__。

A．承载功能B．生产功能C．生活功能D．资源功能3、采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取作为估价依据。

【2004年考试真题】A：类似土地的客观纯收益B：类似土地的实际纯收益C：类似土地的最高纯收益D：类似土地的最低纯收益E：时间因素4、城市规划中需要采取一定的工程措施改善条件后才能修建的用地为。

A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：不适宜修建用地E：土地5、我国的中央银行是。

A：中国工商银行B：中国农业银行C：兴业银行D：中国人民银行E：土地6、地籍最初的作用是以__为目的。

A．课税B．征税C．土地管理D．土地登记7、已动工开发建设但开发建设总面积不足1/3，且未经批准终止开发建设满1年的闲置土地，不正确的处置方法是__。

A．收取土地闲置费B．安排临时使用C．延长开发建设时问D．无偿收回8、国家通过一系列法律的、经济的、技术的以及必要的行政等手段，确定并调整土地利用的结构、市场和方式，以保证土地资源合理利用与保护是指__管理。

A．土地权属B．土地利用C．土地资源D．土地分配9、某机器设备重置成本为200万元，已使用5年，经济使用寿命约15年，经现场勘查，该设备除控制系统部分元件损坏需更换外，其他部分均可正常使用，估计受损元件的更新费用约10万元，则该设备的实体性贬值约有万元。

A：10B：66．7C：73．3D：76．7E：土地10、下列各项中，不属于管理会计基本职能的是__。

2014年土地估价师考试

2014年土地估价师考试《理论与方法》练习题(6)一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，每题1分，共10分。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相匹配。

( )(2)土地使用年期属于个别因素。

( )(3)成本逼近法中土地所有权收益由两部分组成，即土地原收益和土地增值地租收益( )(4)采用多因素综合评价法可以准确地进行城镇土地分等定级。

( )(5)通常现有新旧房地产中地价的单独评估，均采用剩余法评估。

( )(6)市政管网和道路等基础设施只是间接地影响地价的高低。

( )(7)已知某地区的土地取得费为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，贷款年利率为8%，投资回报率为10%，土地收益增值率为6%，则采用成本逼近法估价，可得出地价为14.77万元/亩。

( )(8)根据商业柜台出租资料评估地价。

地价一出租柜台土地收益÷(出租柜台土地面积x 土地还原率)。

( )(9)基准地价对应的使用年期为各用途土地的设定使用年限。

( )(10)社会主义制度下，土地所有权转到国家、集体手中，建立起土地公有制度，所以不存在土地所有权的垄断，因此不存在产生垄断地租的经济条件。

( )2014年土地估计师《土地估价实务》精选试题汇总、单选题:1、由于土地( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

A.土地经济供给的稀缺性B.土地用途的多样性C.土地用途变更的困难性D.土地增值性标准答案：b解析：土地用途的多样性。

土地具有多种用途，既可作工业用地，又可作居住用地、商业用地等。

由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

2、按照现行分类，殡葬场所用地属于( )。

A.公共建筑用地B.公用设施用地C.商服用地D.特殊用地标准答案：d解析：特殊用地是指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。

土地估价师《案例与报告》资料：路线价评估的基本程序考试试题

土地估价师《案例与报告》资料：路线价评估的基本程序考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从企业价值评估的角度看，非上市公司与上市公司的差别主要是（）的差异。

A．盈利能力B．经营能力C．投资能力D．变现能力2、在基本建设中，不论项目大小，在报请审批初步设计或扩大初步设计的同时，必须附有__，否则就不能作为完整的技术文件报请审批。

A．设计概算B．设计预算C．初步估算D．修正概算3、《土地权属争议调查处理办法》规定，本办法所称土地权属争议，是指__或者__归属争议。

A．土地所有权B．土地使用权C．土地抵押权D．土地承租权E．土地他项权4、一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的__。

A．耕地B．农用地C．农用地和农村建设用地D．农用地和宜农未利用地5、估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的。

【2006年考试真题】A：报酬递增、递减原则B：替代原则C：合法原则D：变动原则E：时间因素6、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑完全相同的新建筑物所需的成本，称之为。

A：重置成本B：重建成本C：建造成本D：建筑造价E：时间因素7、某耕地区片近三年平均年产值为1700元／亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为万元／亩。

A：4．25—5．95B：2．72—4．42C：2．72—4．25D：1．70—2．72E：合法性8、下列地租理论中，城镇土地估价的基本理论依据之一是__地租理论。

A．马克思B．资产阶级古典经济学家C．资产阶级庸俗经济学家D．西方新古典主义城市9、笼统而言，土地统计包括三个含义，下列不属于其含义的是土地统计__。

A．资料B．工作C．科学D．指标10、凡违法事实确凿，有法律依据，对公民处以__元以下罚款，对法人或者其他组织处以__元以下罚款或警告的行政处罚可适用简易程序。

2014年土地估价案例与报告考试试题(二)

土地估价案例与报告考试试题(二)、一（共案例分析问答题小题,4共分）20.0第1题某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。

A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题。

A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较去的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。

试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果？【正确答案】：(1)简单算术平均法。

(2)加权平均法。

(3)直接取市场比较法的评估结果。

(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。

第2题B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。

请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些？【正确答案】：(1)收集的资料。

①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。

②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。

③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。

④土地出让金或土地增值收益资料。

⑤国家或当地市场的利率水平。

⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

(2)基本步骤。

①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。

②确定土地开发费。

③计算利息。

④计算土地开发利润。

⑤计算土地增值收益。

⑥计算有限年期土地使用权价格。

第3题根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。

请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系的角度说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。

土地估价案例与报告：城镇土地分等定级考点

土地估价案例与报告：城镇土地分等定级考点1、多选属于面状的土地定级因素有()。

A．文体设施B．基础设施C．商服中心D．绿地状况正确答案：B, D2、单选城镇土地定级中某一点状因素，其功能分为80，（江南博哥）影响半径为5000m，在进行商业用地分级时，采用指数衰减公式计算出距之1000m的某单元的作用分值为()。

A．2.4B．16.0C．33.3D．64.0正确答案：C3、判断题采用多因素分值加权求和计算总分而确定的是最终的土地级别。

() 正确答案：对4、单选城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地()状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策等提供依据。

A．质量及利用B．数量及质量C．质量及价值D．开发及利用正确答案：A5、单选以下不直接对土地的经济和交通区位等构成影响，而影响人类活动的因素是()。

A．环境质量优劣度B．道路通达度C．公交便捷度D．生活设施完备度正确答案：A6、多选城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的()方面的属性。

及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。

A．经济B．社会C．自然D．人文正确答案：A, C7、单选特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，要求有适当的专家人数，一般以（）人为宜。

A.5～20B.10～20C.5～40D.10～40正确答案：D8、单选城镇土地定级一般采用()，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。

A．数理统计法B．多因素分值加和法C．层次分析法D．特尔斐法正确答案：B9、单选点、线状因素在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为（）。

A.100B.80C.60D.90正确答案：A10、单选对因素分值计算的描述中不正确的是()。

A．要建立在因素与土地效益相关研究的基础上B．作用分值与土地优劣成正相关C．同一因素内所有指标值的变化都对土地优劣起显著作用D．因素作用分值处理尽可能模型化，避免人为主观性正确答案：C11、多选农用地定级单元划分方法有（）。

常见用途土地估价、城镇土地分等定级、农用地质量分等和农用地定级(二)

常见用途土地估价、城镇土地分等定级、农用地质量分等和农用地定级(二)一、多项选择题1. 城镇土地分等过程中要注意的内容包括______。

A.不可对跨不同行政区域的城镇进行分等B.不同层次的分等工作可以不相互衔接C.应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等级D.应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等级E.应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等级答案：CDE2. 下列关于农用地定级单元划分方法中网格法的表述，正确的是______。

A.网格大小以能区分不同特性的地块为标准，可采用固定网格，也可采用动态网格B.用一定大小的网格作为定级单元C.网格大小以能区分不同特性的地块为标准，可采用固定网格，不可采用动态网格D.网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显的地区E.网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化较明显的地区答案：ABD网格法：用一定大小的网格作为定级单元。

网格大小以能区分不同特性的地块为标准，可采用固定网格，也可采用动态网格。

网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显的地区。

3. 在城镇土地定级因素选择范围中，商业用地定级因素选择范围包括______。

A.交通条件方面B.产业集聚效益方面C.基本设施方面D.人口状况方面E.环境条件方面答案：ACD4. 综合用地价格评估方法可选用______。

A.剩余法B.路线价法C.收益还原法D.市场比较法E.基准地价系数修正法答案：ACDE综合用地价格评估方法可选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法。

5. 关于城镇土地分等定级的相关表述，不正确的是______。

A.土地分等定级反映城镇之间土壤质量的地域差异B.城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异C.城镇土地分等定级是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率D.为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施提供科学依据E.城镇土地分等不宜分层次进行答案：AE。

土地估价案例与报告练习题(一)

土地估价案例与报告练习题（一）一、单选题：1、在设定县级标准样地时，应从大宗作物产量水平（）范围的一类土地中选取定级单元。

A.居中B.最差C.最低D.最高标准答案：d解析：在设定县级标准样地时，应从大宗作物产量水平最高范围的一类土地中选取定级单元。

二、多选题：2、格法可分为（）。

A.均质格法B.固定格法C.动态格法D.地域格法E.区域格法标准答案：b，c解析：用一定大小的格作为分等单元。

&考&试&大&格大小以能区分不同特征的地块为标准，可采用固定格，也可采用动态格。

格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显的地区。

3、下列（）属于农村土地定级单元划分的方法。

A.叠置法B.层次分析法C.格法D.直线分析法E.主导因素判定法标准答案：a，c解析：定级单元划分的方法为叠置法、格法、主导因素判定法。

4、确定农用地定级因素的原则有（）。

A.主导因素原则B.差异性原则C.有效性原则D.可行性原则E.相对稳定性原则标准答案：a，b，d，e解析：确定农用地定级因素的原则有主导因素原则、差异性原则、可行性原则、相对稳定性原则。

5、选择定级因素的原则是（）A.主导因素原则B.差异性原则C.相对稳定性原则D.可行性原则E.目的性原则标准答案：a，b，c，d解析：确定农用地定级因素的原则有主导因素原则、差异性原则、可行性原则、相对稳定性原则。

6、农用地定级应遵循以下原则（）。

A.地域差异原则B.主导因素原则C.土地收益差异原则D.定量分析与定性分析相结合原则E.综合分析原则标准答案：b，c，d，e解析：农用地定级应遵循以下原则：主导因素原则、土地收益差异原则、定量分析与定性分析相结合原则、综合分析原则。

7、计算农用地定级指数方法有（）A.加权求和法B.几何平均法C.中位数法D.算术平均法E.限制系数法标准答案：a，b，e解析：计算农用地定级指数方法有：加权求和法、几何平均法、限制系数法三、判断题：8、河流不可作为划分土地定级单元的界限。

城镇土地分等定级与估价.

城镇土地分等定级与估价1.城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。

2.城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。

3.城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。

4.土地分等定级与土地估价的关系：二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评价土地的使用价值。

土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。

对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。

对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。

5.城镇土地分等定级原则1.综合分析原则2.主导性原则3.地域分异原则4.土地收益原则5.定量与定性相结合的原则（初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析）6．城镇土地分等技术程序1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系2.确定各因素因子的相应权重3．分析因素因子的影响方式，建立评价标准4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。

5.验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。

6.编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书8.城镇土地分等7大主要因素：必选：城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力9．因素因子选择原则⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响⑵指标值有较大的变化范围⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理10.因素因子权重确定的原则⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1⑵因素所涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定11.理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法12.层次分析法的步骤和方法1.建立层次分析结构2.构造判断矩阵3.层次单排序及其一致性检验4.层次总排序及其一致性检验13．因子分值计算的原则①因子分值因在0-100之间，因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。

2016年土地估价案例与报告：城镇土地分等定级考试试题

2016年土地估价案例与报告：城镇土地分等定级考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于土地供给的叙述，错误的是（）。

A.土地供给按其性质分为自然供给和经济供给 B.土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和 C.土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线 D.土地的经济供给有一定弹性2、在剩余法的基本公式“地价=不动产售价-开发成本-利润-利息-税金”中，利息是指。

A：开发费的利息B：各项预付资本的利息C：贷款资金的利息D：场地取得费及开发费用的利息E：时间因素3、根据马克思地租理论，是源于农业工人创造的剩余价值。

A：级差地租与垄断地租B：绝对地租与垄断地租C：矿山地租与垄断地租D：级差地租与绝对地租E：时间因素4、下列各项费用中，属于建筑安装工程直接费的项目是__。

A．人工费B．材料费C．施工机械使用费D．施工机构迁移费E．税金5、收益还原法是借助适当的还原利率，将待估土地在未来给定年期内的各年__折现求和，以确定其现值的一种评估方法。

A．预期总成本B．预期纯收益C．实际总收益D．实际纯收益6、下列各项费用中不属于土地取得费的是．(2000年真题)A：征地费B：拆迁费C：劳动力安置费D：土地平整费E：合法性7、按适用性要求对城市用地进行评定，下表各类用地条件中，达到了I类用地要求【2002年考试真题】A：B：C：D：E：土地8、下列关于国家实行土地登记发证制度中，说法不正确的是__。

A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》B．属于国有土地的，核发《国有土地所有证》C．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》D．使用集体土地的，核发《集体土地使用证》9、下列工业中可以布置在城市内和居住区内的为。

A：石油化工厂B：机械厂C：面包厂D：大型纺织厂E：时间因素10、“开发成本”科目，用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过程中所发生的各项费用，（）表示在建工程的实际成本。

实例土地价格评估例题

700
680 750 700
1998
2000 2001 2002 2002
+5%
0 -1% 0 0
1.4
1.0 1.6 1.3 1.1
0
-1% 0 +1% 0
-2%
-1% +2% 0 0
该市地价指数见表4—5
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
2.某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其所处的地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需要补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），可获得40年土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费用为每平方米1000元；装修改造后可立即售出，售价为4000元；销售税费为售价的8%，购买该旧厂房买方缴纳的税费为售价的4%。试利用上述资料估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
房地产权重状况因素1 0.5 估价对可比实象例A 100 90 可比实可比实例B 例C 100 80
因素2
因素3
0.3
0.2
100
100
100
125
110
100
120
100
试利用上述资料估算该商品房2000年10月24日的正常市场价格。
成本法案例
例1.某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米600元，现时建造同类建筑物每平方米需要1200元，估计该类建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。