房地产全成本管理控制

房地产项目全成本管理
随着房地产行业竞争日益激烈，国家对房地产调控政策毫无放松的迹象，房地产的目标客户也在不断观望，刚性需求和投资需求正在和房地产开发企业处于僵持阶段，使房地产开发企业的资金成本和各项管理费用不断增加，房地产项目的利润率也在下降。

房地产企业要想维持原来的利润率，就必须加强项目的全成本管理，向全成本管理要效益。

通常房地产企业的经营利润等于预期售价减去目标成本，只有目标成本小于预期售价，企业才能盈利。

目标成本控制越低，项目盈利水平就越高，目标成本控制也就是全成本管理控制，所以项目的全成本管理在房地产企业管理中占有举足轻重的地位。

目前房地产企业成本管理呈现五大趋势，一是从核算成本走向控制成本，二是从过程控制提前到前期决策和设计，三是从工程成本管理到全生命周期管理，四是从控制费用到以增值理念为导向，五是从无沉淀数据到成本数据库应用。

企
业
价值创造型
价
值
控制型
核算型
管理复杂性
房地产企业全成本管理理念
从上图可以看出，价值创造型企业价值更大，企业的利润也就越多，价值创造型企业是房地产行业追求的目标。

目前，我国大多数房地产企业仍处于核算型和控制型阶段。

随着房地产企业的不断发展，管理水平不断提高，全成本管理理念不断深入与加强，价值创造型企业也会越来越多。

房地产企业从过程控制提前到前期决策和设计阶段是有理论基础的。

大量的实践证明决策和初步设计阶段对投资影响95%，技术设计对投资影响75%，施工图设计对投资影响35%，工程施工阶段对投资影响只有10%。

如下图：
100% 决策和初步设计
对95% 已发生成本---时间曲线
投
资75% 技术设计
影
响施工图设计
35%
10% 施工阶段投资影响---时间曲线
项目进度时间
全成本管理的核心曲线图
从上图可以看出成本管理的重点在前期包括决策和初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段，项目前期就是成本控制的黄金时间。

已发生的成本随时间的不断推移而不断增加，但对投资的影响也在不断减弱。

一、设计环节成本管理
1、概念设计阶段：主要避开软地基，正负零标高确定，基础埋深，基础形式，设备房、水泵房的设置，商业面积、地下室面积及人防地下室面积的调整，停车位的比例及方式调整。

2、方案设计阶段：重点关注基础结构形式，结构布局，装饰标准，停车位方式及比率，供配电方式，主要设备选型等。

3、建筑和结构设计阶段：重点关注单位建筑及户型设计，建筑外立面及内装饰，地基承载力，结构选型。

重点控制钢筋和混凝土的平方米含量，与结构设计师就各结构数据做深入探讨和交流。

4、安装设计：安装材料选择应符合行业发展方向，室外管网安装工程要布局合理，尽量节约安装管线材料。

5、室外环境设计：确定单位成本，要区别重要景观、组团景观及空间景观，设置成本分配系数差别投入，重点优化景观结构设计以利于长期物业维护费用。

6、销售包装设计：重点控制售楼部装修和费用总额，样板房装修和费用总额，样板房饰品及家具可重复利用性。

二、实施环节成本管理
由于工程项目的技术特点，如工程体积大、生产周期长、价值高等一系列特点，决定了实施环节工程成本控制的难度。

特别是工程施工周期长，在施工过程中会出现许多不确定性，受自然条件和客观因素的影响，工程成本控制更难，尽
管在施工过程中工程成本很难把控，但有些规律还是可以控制的，通过调查收集资料，查阅相关案例分析，一般结算超概算的原因有以下七个方面，如下表：
序号超概算原因所占比例
1 价款调整28%
2 工程变更26%
3 现场签证21%
4 工程索赔15%
5 材料代用2%
6 管理原因2%
7 其他6%
从上表可以看出，工程结算超预算原因中价款调整、工程变更、现场签证和工程索赔四大原因占了80%，所以在施工过程中，价款调整、变更、签证、索赔是工程成本管理控制的重要内容。

(一)价款调整：不同原因引起的合同价款调整，价款调整的原则应采用不同的解决方法
1、因增加工程项目或工程变更引起的价款调整的原则
1.1合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价执行。

1.2合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价执行。

1.3合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经监理单位和发包人确认后执行。

2、工程量变化在合同约定幅度以外引起的价款调整的原则
2.1当工程量清单工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。

2.2当工程量清单工程量的变化幅度在10%以外时，由发包人对增减后剩余的工程量提出新的综合单价，经监理工程师和发包人确认后调整。

3、材料价格变动引起的价款调整的原则
3.1 合同中有明确约定的按约定执行。

3.2 合同中无约定的，材料价格增减5%以内的由承包人承担，5%以外的由发包人承担。

4、因不可抗力因素导致工程价款调整，应按合同约定，风险各自承担。

（二）、工程变更造价控制
工程变更是指在合同实施工程中，为保证工程顺利实施，需要对工程的范围、技术要求等进行修改，工程变更包括工程量的变更、工程项目变更、进度计划的变更、施工条件的变更等，引起工程变更的原因有许多种行为因素，如主体行为因素、环境因素、市场因素、质量因素、合同因素等，最主要的原因80%是由设计变更引起的，所以设计变更是工程施工中工程造价控制的重点。

由于工程变更造成增加新的工程量清单项目或拆除已完构件。

所以，在施工过程中，尽量减少变更，对于必须的设计变更，应及时计量、及时合理及时变更价款。

（三）现场签证造价控制
现场签证指在工程建设施工过程中，发、承包双方的现场代表（或其委托人）对发包人要求承包人完成施工合同内容外的额外工作及其产生的费用作出书面签字确认的凭证。

工程现场签证的特点是临时发生、内容零碎、没有规律性，
也是施工阶段工程造价控制的重点。

现场签证的核心，包括工程量签证、认价单签证、包干价签证。

应严格工程现场签证要求：
1、签证工程计量，必须及时有发包人、承包人、监理工程师有关计量人员签字认可，做到当日计量、当日记录、当日签字。

2、现场签证单后附三方签字必须有量化计算。

3、无三方计量的签证为无效签证。

4、施工单位报送的无定额子目可套的单价，必须后附综合单价分析表。

(四)工程索赔造价控制
工程索赔是在工程合同履行过程中，对于非承包人的过错而应由对方承担责任的情况造成的损失，向对方提出补偿的要求，索赔的性质属于经济补偿行为，而非惩罚，建设工程中的索赔是发包人、承包人双方行使正当权利的行为，承包人可向发包人索赔，同样，发包人也可向承包人索赔。

引起工程索赔的原因很多，但主要有设计错误、工程变更、现场条件变化、恶劣气候及其他。

索赔成立的三个要件是：一是要有正当的索赔理由，二是有效的索赔证据，三是在合同约定的时间内提出。

这三个要件缺一索赔就不成立。

业主应重点控制引起工程索赔的原因，设置索赔多项把关门槛，缩短索赔时间。

控制成本要相关部门全员参与、全员全过程控制，把目标成本目标分解到人，责任到人，全员都要树立成本控制意识，加强责任心，相关部门既要有明确的分工，又要互通信息、互相配合，技术部门把握好工程变更和技术核定单，预算部根据定额及相关配套文件准确计算，工程部把控好现场管理，可以更好地把控好整个项目全过程的成本控制，从而节约工程成本，节约投资，为企业创造更大的利润。