房地产估价习题集
房地产估价试题及答案
![房地产估价试题及答案](https://img.taocdn.com/s3/m/6315d1959f3143323968011ca300a6c30c22f199.png)
一、单项选择题1、房地产产品具有(A)特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高(B)A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响,以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
(A)A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议,2005年12月15日进行复估,则重复估价的估价时点为(A)。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(D)A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为(B)A.50万元B.55万元C.70万元D.70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200平方米,现空置。
估算估价对象的租金时,下列最适宜作为可比实例的为(D)A.建筑面积1800平方米,两年前租出,年租35万元,位于同一工业区B.建筑面积1100平方米,近期租出,年租50元/平方米,位于20公里外C.建筑面积10000平方米,近期租出,年租180万元,位于同一工业区D.建筑面积1000平方米,近期租出,年租20万元,位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果,他们分别是:220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法,则综合结果值应为(A)A.230B.242.5C.235D、2409、从卖方角度看,成本法的理论依据为(A)A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3,可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为(D)元/平方米。
房地产估价习题(重点)
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第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了(C )等条件,才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有( AC )。
A、房地产具有独一无二性B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用(ABCD )。
A、房地产出租B、房地产保险C、房地产继承D、房地产拍卖3、我国大陆的房地产估价发展迅速,突出表现在( ABC )等方面。
A、确立房地产估价的法律地位B、实行房地产估价师执业资格考试制度C、制定“房地产估价规范”D、成立房地产估价师学会三、简答题1.什么事房地产估价?2.什么叫容积率?3.简述房地产估价活动的全过程和步骤。
4.什么是估价时点?5.什么是城市基准地价?6.土地的开发利用主要受哪些方面的限制?7.起价、标价、成交价格分别指什么?第二章房地产与房地产价格一、单项选择题1、( B )不属于他物权。
A、抵押权B、所有权C、地役权D、使用权2、房地产价格实质上是房地产( D )的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、临时搭建的舞台( C )。
A、属于土地的组成部分B、属于建筑物的组成部分C、属于定着物的组成部分D、不属于房地产的组成部分4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( D )方面的制约。
A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、生地价是指( B )。
A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价6、毛地的概念是( D )。
A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地7、尚不具备城市基础设施的土地,被称为(C )。
A、农地B、毛地C、生地D、熟地8、甲、乙两宗房地产,在物质实体方面甲好于乙,在权益、区位等其他方面两者相当,该两宗房地产的价值相比有( A )。
房地产评估习题(附答案)
![房地产评估习题(附答案)](https://img.taocdn.com/s3/m/5a479634492fb4daa58da0116c175f0e7cd11965.png)
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业建筑开发时的价值为500万元,用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为()万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时,通过交易日期修正,将可比交易实例价格修正为()的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为()价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地,占地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平,()指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的()决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的()决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由()确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内,土地的最佳用途是由()决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元,其中建筑物价格p2为3000万元,地价p1为2000万元,该房地产的年客观净收益A为450万元,建筑物的资本化率r2为10%,那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9%B、 12.5%C、 7.5%D、 5%(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为5万元,建筑物价格p2为1000万元,建筑物的资本化率r2为10%,该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
房地产估价师练习题(附答案)
![房地产估价师练习题(附答案)](https://img.taocdn.com/s3/m/291af6dfed3a87c24028915f804d2b160b4e8623.png)
房地产估价师练习题(附答案)一、单选题(共70题,每题1分,共70分)1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案:D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案:A答案解析:由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案:C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案:A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案:D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案:B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案:B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房地产估价习题及答案
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第一章一、单选1、有关专业估价,下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元,并为80万元贷款担保。
问:最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品,买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息,并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化,消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
房地产估价师练习题库及参考答案
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房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题(共60题,每题1分,共60分)1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。
A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案:D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案:A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。
该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。
经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。
不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。
A、150B、450C、600D、900正确答案:C答案解析:((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案:D5、成本法中一般不计息的项目是( )。
A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案:D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。
A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案:A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。
A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案:A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。
房地产估价试题及答案
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房地产估价试题及答案### 房地产估价试题及答案#### 一、选择题(每题2分,共20分)1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项?- A. 合法性原则- B. 客观性原则- C. 市场性原则- D. 随意性原则答案:D2. 房地产估价中,下列哪项不是估价方法?- A. 比较法- B. 成本法- C. 收益法- D. 折旧法答案:D3. 以下哪个因素不属于影响房地产价值的主要因素? - A. 地理位置- B. 周边环境- C. 房屋面积- D. 业主喜好答案:D4. 房地产估价报告中不包含以下哪部分内容?- A. 估价目的- B. 估价对象描述- C. 估价方法选择- D. 估价结果的法律效力答案:D5. 以下哪项不是房地产估价的程序?- A. 估价准备- B. 估价对象分析- C. 估价方法确定- D. 估价结果发布答案:D#### 二、判断题(每题1分,共10分)1. 房地产估价结果具有法律效力。
()答案:×2. 房地产估价中,比较法是最基本的估价方法之一。
()答案:√3. 房地产估价的客观性原则要求估价人员必须完全依据市场情况进行估价。
()答案:√4. 房地产估价中,收益法适用于所有类型的房地产。
()答案:×5. 房地产估价报告不需要对估价对象进行详细描述。
()答案:×#### 三、简答题(每题5分,共20分)1. 简述房地产估价的目的。
房地产估价的目的主要是为了确定房地产的市场价值,为房地产交易、抵押、征税、保险、投资决策等提供依据。
2. 列举并简述房地产估价的三种基本方法。
- 比较法:通过比较类似房地产的交易价格来估算估价对象的价值。
- 成本法:基于估价对象的重置成本减去折旧来估算其价值。
- 收益法:根据估价对象的预期收益来估算其价值。
3. 房地产估价报告应包含哪些主要内容?房地产估价报告应包含估价目的、估价对象的详细描述、估价方法的选择与应用、估价结果及其分析等。
房地产评估计算题
![房地产评估计算题](https://img.taocdn.com/s3/m/622f2a62bfd5b9f3f90f76c66137ee06eff94ec6.png)
1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元,设定的折现率为6%,该宗房地产的收益年限为50年,则其评估价值最接近于:A. 800万元B. 929万元C. 1000万元D. 1200万元(答案)B2、某套住宅的建筑面积为120平方米,单位建筑面积的重置价格为3000元/平方米,经评估该住宅成新率为80%,则该住宅的评估现值最接近:A. 24万元B. 28.8万元C. 30万元D. 36万元(答案)B3、某商业用地,剩余使用年限为40年,年租金为20万元,若折现率为8%,则该宗地的价格最接近:A. 160万元B. 200万元C. 250万元D. 300万元(答案)C4、某写字楼原值为1000万元,已知该类建筑物的经济寿命为50年,残值率为5%,现该写字楼已使用10年,则其现值为:A. 600万元B. 760万元C. 800万元D. 840万元(答案)B5、某宗土地总面积为1000平方米,容积率为2.5,楼面地价为1500元/平方米,则该宗土地的总地价为:A. 150万元B. 375万元C. 1500万元D. 3750万元(答案)B6、某套二手房交易,卖方报价80万元,买方还价72万元,最终双方以76万元成交,则该房地产的成交价格比率为:A. 90%B. 95%C. 100%D. 105%(答案)B7、某宗房地产采用市场比较法评估,选取的三个可比实例价格分别为120万元、130万元和110万元,对应的修正系数分别为1.05、0.95和1.1,则评估对象的评估价值最接近:A. 118万元B. 120万元C. 122万元D. 125万元(答案)C8、某块土地的开发成本为500万元,开发周期为3年,年利率为5%,则按单利计息的开发成本利息为:A. 25万元B. 50万元C. 75万元D. 100万元(答案)C。
房地产估价习题
![房地产估价习题](https://img.taocdn.com/s3/m/4c638f3c2379168884868762caaedd3383c4b5b1.png)
房地产估价习题单项选择题1. 下列不属于房地产区位因素的是( B )。
A 交通B 用途C 环境D 楼层2、某宗土地上有一幢8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼,建筑密度为50%。
2假设该住宅楼的总价为2000 万元,平均单价为5000元/m ,楼面地价为1200 元2/ m ,则该宗土地的总价为( D )万元。
A 96B 192C 240D 4802 23、某套住宅的套内建筑面积为145 m ,套内使用面积为132 m,应分摊的公2 2共部分建筑面积为9 m ,按套内建筑面积计算的价格为3500 元/ m,则该套2住宅按建筑面积计算的价格为( C )元/ m。
A 3000B 3277C 3295D 35994、某城市居民人均月收入自2006 年3 月1 日至2006 年9 月30 日由1200 元增加到1300 元,某类商品住宅的需求量由16 万套上升到20 万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( C )。
A 0.36B 1.22C 2.78D 3.255、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( C )。
A 在房地产市场比较成熟且为正常状态时,积算价格低于收益价格B 在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C 在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D 比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价2 6、某房地产现房价格为4000 元/m,预计从期房达到现房的两年时间内,现2房出租的租金收入为每年300 元/ m (年末收到),出租运营费用为每年50 元2 2 /m 。
假设折现率为5%,风险补偿为200 元/ m,则该房地产的期房价格为2 (C )元/ m。
A 3300B 3324C 3335D 357327、某仓库房地产,建筑面积为800 m ,容积率为0.8 ,对应的土地单价为8502元/ m ,现拟变更为商业用地,容积率为 2.0 ,并已取得规划、国土等管理部2门的许可。
房地产评估(00122)
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房地产评估(00122)一、单选题•1、在以下选项中,为我们提供生活起居的建筑是A。
公共建筑B。
居住建筑C.工业建筑D.商业建筑参考答案:B•2、在以下选项中,哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑?A。
居住建筑 B.公共建筑C。
商业建筑D。
工业建筑参考答案:B•3、在城市化发展初期,如果是以第一、二产业为主的产业结构,则A.房地产价格较高B。
房地产价格不变C.房地产价格有变化D。
房地产价格较低参考答案:D•4、持续在同一地块上不断增加投资,由于每次投资的生产率不同而带来超额利润,以此转化成的地租称A。
级差地租Ⅰ B.级差地租ⅡC.垄断地租D.矿山地租参考答案:B•5、在房地产中,将地块上的建筑面积与( )称为容积率。
A.总面积之比B.地块面积之比C.地下面积之比D。
绿化面积之比参考答案:B•6、如果实现土地使用年期越长、()的情况,必须以年地租不变为前提.A。
地价越高 B.地价越低C.地价越固定D。
地价越波动参考答案:A •7、以下选项中,哪些因素构成房屋的商品租金。
A。
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B。
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润C。
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D。
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租参考答案:C•8、在因素成对比较的情况下,给A赋值(),则能实现A与B同等重要。
A。
10.00000 B.50。
00000C.0。
50000D.5.00000参考答案:C•9、评估()价格所应采用的资本化率称为综合资本化率A。
建筑物 B.构筑物C.房地合一D。
土地参考答案:C•10、成本法是()以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。
A.扣除管理费B.扣除税费C.扣除折旧D。
扣除保险费参考答案:C•11、成本法投资利润的计算基数为A。
自有资金投资额B。
贷款总额C.总投资额D.借款总额参考答案:C•12、运用市场比较法评估房地产价格,在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定A.土地还原利率B.各有关修正系数C。
房地产估价师试题+答案
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房地产估价师试题+答案一、单选题(共68题,每题1分,共68分)1.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
A、期中B、期初C、期末D、任意阶段正确答案:A2.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为( )。
A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%正确答案:C答案解析:年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命x100%=1/45x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准 ,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。
3.某市A 房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。
另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000 元/亩。
按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为( )万元,最高为( )万元。
A、30,60B、30,80C、60,100(征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍)D、80,100正确答案:C4.某居住用地的使用权为70 年,作为居住用地使用了10 年,后该地块土地规划性质变更为商业用途,产权人出让该土地使用权并用于商业用途,已知商业用地的最高土地使用年限为40 年。
则该土地受让人的使用期限不得超过( )年。
A、70B、30C、40D、60正确答案:C5.建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为( )。
A、指数调整法B、分部分项法C、工料测量法D、单位比较法正确答案:D6.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
房地产估价师练习题
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房地产估价师练习题一、单项选择题1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项?A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 公正性原则2. 以下哪种方法不是房地产估价的常用方法?A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 折旧法3. 房地产估价中,市场比较法的基本原理是?A. 将待估房地产与已知价格的类似房地产进行比较B. 根据房地产的物理特性进行估价C. 根据房地产的收益能力进行估价D. 根据房地产的建造成本进行估价4. 房地产估价报告中,估价结果的有效期一般为多长时间?A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年5. 房地产估价师在进行估价时,需要考虑的因素不包括?A. 地理位置B. 周边环境C. 房地产的所有权D. 房地产的建造材料二、多项选择题6. 房地产估价师在进行估价时,需要收集的资料包括?A. 土地使用权证B. 房屋所有权证C. 房地产的物理状况D. 估价对象的收益记录7. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果?A. 土地使用年限B. 房地产的用途C. 房地产的区位D. 估价师的个人偏好8. 房地产估价中,成本法估价的基本步骤包括?A. 确定土地成本B. 确定建筑物成本C. 确定开发利润D. 确定折旧和损耗9. 收益法估价中,常用的收益模型包括?A. 直接资本化法B. 收益还原法C. 残余法D. 净现值法10. 房地产估价报告应包含哪些内容?A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法和过程D. 估价结果和有效期三、判断题11. 房地产估价师在估价时,应完全依据自己的主观判断进行估价。
()12. 市场比较法估价时,选择的比较案例与待估房地产越相似越好。
()13. 房地产估价结果的有效期是固定的,不能根据具体情况进行调整。
()14. 收益法估价时,不需要考虑房地产的物理状况。
()15. 房地产估价报告中,估价结果的有效期通常为1年。
()四、简答题16. 简述房地产估价的目的和作用。
房地产估价师考试练习题(打印版)
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房地产估价师考试练习题(打印版)一、单选题1. 房地产估价中,市场比较法的基本原理是:A. 成本法B. 收益法C. 投资法D. 替代原则2. 以下哪项不是房地产估价师在估价过程中应考虑的因素?A. 地理位置B. 建筑结构C. 建筑材料D. 估价师的个人偏好3. 房地产估价中,成本法的计算公式不包括以下哪项?A. 土地成本B. 建设成本C. 利润D. 土地使用权出让金4. 房地产估价中,收益法的计算公式为:A. 价值 = 收益 / 资本化率B. 价值 = 收益 * 资本化率C. 价值 = 收益 + 资本化率D. 收益 = 价值 / 资本化率5. 在房地产估价中,资本化率是指:A. 投资回报率B. 贷款利率C. 通货膨胀率D. 经济增长率二、多选题6. 房地产估价的基本原则包括:A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 可比性原则7. 以下哪些因素可能影响房地产的估价结果?A. 周边环境B. 政策变化C. 估价师的主观判断D. 房地产的物理状况8. 在房地产估价中,以下哪些属于估价的前提条件?A. 估价目的B. 估价时点C. 估价方法D. 估价报告的格式9. 房地产估价报告应包含以下哪些内容?A. 估价目的B. 估价方法C. 估价结果D. 估价师的个人简历10. 以下哪些情况下需要重新估价?A. 房地产权属发生变化B. 房地产市场价格波动C. 房地产用途发生改变D. 估价报告的有效期已过三、判断题11. 房地产估价师在估价过程中,可以完全依据个人经验进行估价。
(对/错)12. 房地产估价的目的是为了确定房地产的市场价值。
(对/错)13. 估价报告一旦完成,其估价结果就不可更改。
(对/错)14. 房地产估价中,土地使用权的出让金不计入成本法的计算公式中。
(对/错)15. 房地产估价师在估价时,应考虑到房地产的潜在价值。
(对/错)注:以上题目仅供参考,实际考试内容请以官方发布的考试大纲和指南为准。
《房地产评估》习题集)(新)
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《房地产估价》习题习题一:1、如何正确理解房地产估价的概念?2、房地产估价的目的有哪些?估价目的对估价有何影响?3、估价时点与估价作业日期的区别?4、简述房地产估价程序?5、简述房地产估价报告书编制的格式及主要内容?习题二:1、简述房地产价格的形成及具有的特征?2、什么是房地产的市场价格、理论价格和评估价格?3、什么是房地产总价格、单位价格、楼面价格?4、影响房地产价格的因素有哪些?5、房地产估价与房地产造价有什么区别?习题三:1、什么是市场比较法,其理论依据是什么?2、市场比较法的操作步骤?3、市场比较法适用的条件是什么?4、市场比较法如何选取比较实例?5、在市场比较法中,需要进行哪些因素修正?6、待估土地面积900㎡,形状规则,属于市区空地,周围交通方便,基础设施齐全,商业网点配套,规划用途为居住。
目前收集到的2002年8月~9月间3块待建筑空地的交易资料如下:A:市中心街角地,面积720㎡,用途为商业居住混合,其他周围环境基本与待估对象一样,交易日期为2002年8月,成交价格为3450元/㎡;B:市区空地,面积850㎡,用途为居住,其他周围环境略差于待估对象,交易日期为2002年9月,成交价格为2940元/㎡;C:市区空地,面积1200㎡,用途为居住,其他周围环境基本同待估对象,交易日期为2002年9月,成交价格为2980元/㎡;试评估该地在2002年9月的正常交易价格。
7、待估房产情况如下:本房产为一独立式花园别墅,坐落在市二级地段上,占地面积240㎡、建筑面积460㎡,庭院面积240㎡,建筑结构为砖混,内部装修良好,约七成新,生活设施齐全。
要求采用市场比较法评估该房产2003年3月的市值。
附收集的实例资料:①、同类地区中选取了同类房地产交易实例ABCDE②实例C约低于市值2%,其余均为正常交易;③查有关资料,经测算分析,同类物业2001年~2003年平均每月比上月上涨1.5%;④实例ABCE与待估对象为同一地区,D为类似地区,区域因素使实例D市价低于待估房产约3%;⑤个别因素情况如下:1、什么是收益还原法?其基本原理是什么?2、收益还原法的适用范围、操作步骤是什么?3、什么是房地产的纯收益?求取纯收益的方法有哪些?4、什么是还原利率,还原利率有哪几类?5、求取还原利率的基本方法有哪些?6、两宗房地产,A房地产使用年限为40年,单价960元/㎡;B房地产使用年限为70年,单价为1000元/㎡,若还原利率都是8%,试比较两宗房地产单价的高低?7、某一房地产今后五年内的纯收益分别为20万元、25万元、30万元、35万元、40万元。
房地产估价师题库及答案
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房地产估价师题库及答案一、单选题(共68题,每题1分,共68分)1.房地产是( )三者的结合体。
A、实物、权益、区位B、权益、位置、拥有者C、实物、权益、权利D、实物、区位、位置正确答案:A2.下列选项中,( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A、修建广场、公园、公共绿地B、调整城市发展方向C、装饰装修改造D、改变城市格局正确答案:C3.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案:D答案解析:土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4.在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、1~2B、5~6C、3~5D、2~3正确答案:C5.下列有关房地产估价的称谓及定义,表述错误的是( )。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价正确答案:B6.对假设开发法适用条件的表述最准确的是( )。
A、具有投资开发或再开发潜力的房地产B、用于出售用途的房地产项目C、用于投资或再开发的房地产D、新开发房地产项目正确答案:A7.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是( )。
A、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业正确答案:D8.房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
A、土地成本+建设成本+管理费用B、开发完成后的房地产价值C、土地成本+建设成本D、土地成本+建设成本+管理费用+销售费用正确答案:D9.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。
房地产评估习题
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房地产评估习题一、单选题1、在影响商业房地产价格的区域因素中,对价格影响最大的是( C )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制2、某宗土地2,000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆,宾馆的首层建筑面积为1,200平方米,第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( B )。
A、0。
6B、5。
1C、2D、63、在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的,对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来.A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值4、对于正常的在建工程,一般应当按照在建工程的( C )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法6、在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用(A )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法7、下列关于土地的描述,错误的是( A )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让.8、土地使用权出让合同约定的期限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前(B )个月内申请提出.A、3B、12C、6D、189、运用收益法评估房地产时,房地产总费用的公式正确的是( D ).A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费10、有一宗土地,出让年期为40年,资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元,并从第6年起开始稳定在30万元的水平上,那么该宗土地的收益价格接近于(A )万元.A、263。
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房地产估价习题集标准化文件发布号:(9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-第一二章作业一.选择、填空题1、甲、乙两宗房地产,在物质实体方面甲好于乙,在权益、区位等其他方面两者相当,该两宗房地产的价值相比有()。
2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于()方面的制约。
A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和()三种。
A区分共有 B区分所有 C公有 D私有4、房地产需要专业估价的理由有5、某土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共20层,且建筑密度为60%,则容积率为()6、房地产按开发程度来划分,可以分为()几类。
二.判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变()2.两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大不同,而如果权益相同,则价值不可能有很大的不同()3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似()三.问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么2、中国目前有那些房地产权利,其概念是什么3、从房地产估价角度看,对一宗土地的认识包括那些方面4、从房地产估价角度看,描述第4教学楼5、从房地产估价的角度,描述西华大学的区位5、什么是房地产估价的概念6、房地产的特性有那些7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法8、土地利用时要受到那些限制9、对房地产估价来说,房地产的分类有几种,各包含哪些第三章作业一.选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是()A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元/㎡,容积率为7,若两块土地的面积等其他情况相同,其总价相比有()。
3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是()。
A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D 估价对象的状况不同4、预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升,供给量趋增,则预计其价格会()5、( )是随着时间的推移而减少。
A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值二.判断题1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格,但此两者没有内在关系。
()2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元,建筑容积率分别为、5、,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择甲土地。
3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格,则说明该成交价格是公平合理的。
()4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
()5、理论价格并不是现实价格,评估价格才是现实价格。
()三.计算题1、某期房尚有年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡,出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。
假设折现率为 10% ,风险补偿估计为现房价格的 4% ,试计算该期房目前的价格。
2、某宗土地总面积 4000 ㎡,容积率为 2 ,对应的土地单价为 1200 元 / ㎡,现允许将容积率增加到,楼面地价不变,试计算理论上应补地价的数额。
市场比较法作业题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种( D )A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中,土地使用权年限调整属于( D )调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为()。
A、 B、 C、 D、6、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。
已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为()元/m2。
A、 B、 C、 D、7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为%D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为%8、下列()情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格()A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中,距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高,其原因主要在于()A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以()为基准,把交易案例和待估宗地均与其逐项比较,然后将比较结果转化为修正价格。
A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地以下为多选13、在市场比较法中进行因素修正时,下列说法正确的有()A、宗地的面积与土地利用效果无关B、宗地的形状影响其利用效果C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D、对居住用地而言,位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。
14、区位状况比较修正的内容包括()修正。
A、繁华程度B、临街状况C、容积率D、使用年限E、周围环境15、运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件()。
A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近16、类似房地产是指在()等方面,与估价对象房地产相同或类似。
A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构17、关于市场比较法,下列说法正确的是()A、具有较强的现实性和说服力B、以替代关系为基础C、计算较简单,因此对估价人员的自身素质要求较低D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
二、计算题(严格按格式撰写)1、为评估某房地产价格,选取A、B、C三宗可比实例,有关资料见下表:上表中各百分数均是以估价对象为标准,正数表示比估价对象好,负数表示比估价对象劣。
2012年6月1日至2013年3月1日,该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨%。
以3月1日为基准,以后每月递减1%,试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。
2、为评估某房地产价格,选取A、B、C三宗可比实例,有关资料见下表:项目可比实例A可比实例B可比实例C 建筑面积平方米平方米平方尺成交价格万人民币600美元/m2万人民币成交日期交易情况-5%0%+2%区域因素+2%0%+2%个别因素-2%+2%+2%A为分期付款,即:于成交日首付15万元,时隔半年再付15万元,余款于1年后付清,利率以5%计;B为一次性付款,即于成交日一次性付清全款;C为抵押贷款,即:于成交日首付30%,余款向银行申请15年期的抵押贷款,抵押贷款利率为%。
该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨%;下半年以来逐月上涨%。
美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1:;2014年2月1日为1:;2014年8月1日为1:,2014年10月30日为1:。
评估某房地产于2014年10月30日的价格。
3、为评估某写字楼 2015 年 10 月 1 日的正常市场价格,在该写字楼附近地区调查选取了 A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下:⑴可比实例的成交价格和成交日期,见表1可比实例A可比实例B可比实例C交易情况3%-1%+2%表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准,正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度,负值表示低于其正常市场价格的幅度。
⑶调查获知该类写字楼的价格,2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨%,2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨%。
⑷房地产状况的比较判断结果,见表3。
三个因素对价格的重要程度是:因素1是因素3的4倍,因素2是因素3的倍。
房地产状况各因素的正(负)值表示可比实例的状况优于(差)估价对象状况的幅度。
试利用上述资料测算该写字楼 2015年10月1日的正常市场价格。
三、改错题:请指出下列计算过程的错误(至少三处),并写出正确的步骤和结果(之前错误的不算错)1、可比实例的选取估价人员通过市场调查,按时用途、结构、地段等级等相同或相似,成交日期与估价时点相近,成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求,选取了A、B、C三个可比实例,具体情况见下表(房地产状况中的区域因素,个别因素详细情况比较略)。
可比实例基本情况调查表(元/m2)2、比较修正过程(1)交易情况修正由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标,故较正常价格偏高,估计分别偏高2%和1%,故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
(2)交易日期修正根据估价人员分析得知,从2003年12月以来,该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨%,故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。
(3)区域因素修正估价人员经过认真调查、分析,并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较,确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
(4)个别因素修正估价经过逐项认真调查、分析,确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%,实例B的个别因素状况比估价对象好1%,实例C的个别因素状况比估价对象差1%。
(具体分析判断过程略)。
实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
3、求取比准价格实例A:6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2实例B:6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元/m2实例C:6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近,故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格:单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2故运用市场法的估价结果为:比准价格=6843×3000=万元第六章收益法作业一.选择题1、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的()。