土地登记代理实务的案例分析题

土地登记代理实务的案例分析题

一、某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有土

地使用权，批准用途为教育用地，现A学校提出土地登记申请，要求办理土地登记。应该如何办理?在权属审核中应该注意什么问题?

答：1、A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。

2、该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。

3、应提交的资料：(1)、土地使用权登记申请表;(2)、A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;(3)、县级以上人民政府建设用地批准书;(4)、国有土地划拨决定书;5)、委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。

4、划拨土地使用权设定登记权属审核要点：

(1)、对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。(2)、对土地权属来源文件的饿审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。(3)、对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。(4)、对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致

二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地紧购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。问应当如何申请土地登记?如何确定土地使用期限?在权属审核中应该注意什么?

1、B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。

2、申请时限规定：(1)按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内;

(2)、成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。

3、应该提交的材料：(1)、土地使用权登记申请表;(2)、该企业法人证明、法人身份证明;3)建设用地批准书;(4)、《国有土地使用权出让合同》;(5)、出让金支付凭证;6)、委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

4、土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起50年计算。

5、出让土地使用权设定登记权属审核要点：

(1)、对申请人的饿审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合

同中受让人是否一致;(2)、对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出

让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门;二是出让合同出让的只

能是经依法批准的国有土地使用权;(3)、对使用期限的审核。要注意出让年限是

否符合最高出让年限。(4)、对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与

出让合同的面积一致;(5)、对出让金支付情况的审核等。

三、某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟

定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家入股的方式处

置该三宗国有土地使用权。问土地资产处置后，该办理什么手续?应该注意什么?

1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权利人由M企业变更为N股份有限公司;土地使用权类型由划拨变更为作价入股。应该注意以下问题：(1)、变更登记申请期限：签订入股合同之日起30日内;(2)、申请人为N股份有

限公司的法人及法人代表;(3)、三宗地分别申请土地使用权变更登记。

2、应该提交的材料：(1)、土地使用权变更登记申请表;(2)、N股份有限公司法人证明、《土地登记法人代表人身份证明》和法定代表人身份证明;(3)、公司

审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份

有限公司签定的委托合同;(4)、土地估价备案材料;(5)、原《国有土地使用证》;(6)、房屋所有权证及其他地上附着物证明;(7)、委托代理的应该提交土地登记委托书

及代理身份证明等。

3、权属审核要注意的问题：

(1)、对申请人的审核。要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人

必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。

(2)、对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使

用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合

同进行审核;(3)、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合土地使用权最高

使用期限

四、某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权，批准用途为商业，使用期限为40年，于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系，将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问

该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续?

1、程序：申请——地籍调查——权属审核——注册登记——核发土地证书

2、申请。N贸易有限公司应该在与M公司签定了土地转让合同或协议后30日内，办理房产变更登记15日内，向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交的材料：(1)、土地使用权变更登记申请表;(2)、N贸易有限公司法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明;(3)、转让合同(4)、原土地使用证;(5)、变更后的房屋所有权证;(6)、税费交纳证明;(7)、委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。

3、地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化，没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。

4、权属审核要点：

(1)、对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。(2)、对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。(3)、对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。(4)、对税费的审核。(5)、对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。(6)对房产变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。

5、注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记，并填写新的《土地归户卡》注销原来的《土地归户卡》。

6、核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》新的土地证书发给N贸易有限公司.

五、2010年2月3日，某公司拍卖取得一宗国有建设用地使用权，并办理了土地登记。2010年3月14日，该公司拟以该宗土地使用权作为抵押向银行申请贷款，发现国有土地使用证遗失，现申请补发。1、该公司应提交哪些主要材料2、简述补发土地使用证的基本程序？

应提交的材料：1、土地登记申请书（原件）；2、刊登灭失、遗失声明的报纸（原件）；3、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件）；（2）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）

补发土地使用证的基本程序：1、用地单位提出申请；2、窗口受理审核；3、经审核符合条件的报分管局长审查；4、提交局办公会研究；5、报市政府审批；

6、行政审核中心取件。资料齐全，30个工作日内办理完成

六、股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家入股的方式处置该三宗国有土地使用权。问土地资产处置后，该办理什么手续?应该注意什么?