广州市“三旧改造”政策交流PPT精选文档
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
“三旧”改造旧厂房改造基本条件 ➢纳入“三旧”改造标图建库范围 ➢已有合法用地手续，手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造 ➢土地权属清晰无争议、无纠纷 ➢改造主体应依规划实施改造
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从 管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城 中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• （4）完善各类用地手续的处罚标准 如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987
年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处 罚：禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用 地面积不低于3元/平方米。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划 确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的 原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改 造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广州市三旧改造的政策解读PPT课件
非住宅补偿
合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.
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三旧改造之二——— 城中村
公开出让的 城中村改造 的流程
未通过
村
制定改造专项规划，拆迁 补偿安置方案、实施计划
80%村 民同意
区“三旧”改造机 构
上报年度计划和 改造方案
区政府
指导方 案编制
市“三旧”改造办公 室
房地产开发 公司
城中村: 138条城中村，其中包括52条整体拆除重建的城中村. 具体名 单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市” 三旧”改造工作领导小组批准,也适用本政策.
旧厂房:环城高速范围内影响环保 类企业和华南路、广深高速公路以南、 珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平 方公里内的危险化学品类企业.
按批准方案 公开出让
市“三旧”改造工作领导 小组
方案通过
申请征收用地手续
广东省人民政府
批准征收用地手续
和记黄埔地产（广州）有限公司
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国有用地
三旧改造之三——— 旧厂房
自行改造
企业可申请改作除商品住宅外的保险金融、商务办 公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等 非经营性用途，但要补交一定的地价。
注:黄埔区各村位置如右图蓝色 圆点所示. 另萝岗区的村改造 是由政府主导的，部分村已经 完成改造。
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三旧改造的时间安排
三旧改造的时间安排
用3—5年左右的时间 基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改 造工作,包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建. 用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作.
居民补偿
广州三旧改造(城市更新)操作培训
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4、建设用地
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工 矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等， 付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地 。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
其亦存在两个概念： 1、现状建设用地 即现状已建造建筑物、构筑物的土地 2、规划建设用地 即根据土地利用总体规划，允许通过办理征转用手续后，使 现状非建设用地可用于建造建筑物、构筑物的土地。
重点在于土地利用总体规划规定的允许开发、利用范围内方可实施三旧改 造。
02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
2、土地利用总体规划---体现形式 建设用地 农用地 农保区
林地
资料来源：市、区政府、规自局网站公示大部份地区土规均可以查询到
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02 三旧政策解读 -------- 学习法规前必须要懂的12个名词
第二次全国土地调查于2007年7月1日全面启动，于2009年完成。调查的主要 任务包括，农村土地调查，查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权 属等情况；城镇土地调查，掌握每宗土地的界址、范围、界线、数量和用途； 基本农田调查，将基本农田保护地块（区块）落实到土地利用现状图上，并登 记上证、造册；建立土地利用数据库和地籍信息系统，实现调查信息的互联共 享。
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1、全国第二次土地调查 2、土地利用总体规划
12、用地指标 11、宅基地
10、国有用地
3、土地利用现状
9Байду номын сангаас集体所有土地
4、建设用地
6、控制性详细规划
5、农用地
广东三旧改造讲解学习
“三旧”改造主要做法
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
一是开展标图建库工作。广东省国土资源厅在全省范围内部署开展了 “三旧”用地的调查摸底工作，把“三旧”地块在影像图、土地利用现 状图和土地利用规划图上进行标注，严格圈定“三旧”改造的范围。并 建立“三旧”改造地块监管数据库和“三旧”改造标图建库动态调整机 制。
“三旧”改造主要做法及经验
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
广东将“三旧”改造工作列为事关全省发展大局和社会民生的重要任务， 制定了“三旧”改造的总体要求、工作目标和基本原则。成立了由省发 展改革委、经信委、财政、国土资源、监察、住房城乡建设等23个省直 部门和21个地级以上市主要负责人组成的广东建设节约集约用地试点示 范省领导小组，由省政府主要领导任组长，并建立定期联席会议制度， 统筹解决工作中遇到的重大问题。各市、县（区）政府也相应成立了政 府主要领导同志任组长，国土资源、发展改革、建设、规划、财政、文 化、环保等有关部门为成员单位的领导小组，对“三旧”改造工作进行 统一协调、指导和监督，形成了强有力的组织保障。二是加强监管和服 务，简化程序。以降低社会的交易成本、提高改造工作效率为目标尽量 简化程序。在“封闭操作、结果可控”的原则下，授权地方政府开展 “三旧”政策设计与审批工作，同时，按照权力与责任对等的原则，充 分利用技术手段进行监管。
广东“三旧”改造
什么是“三旧”改造？
“三旧”改造是在城市发展到一定的阶段后，土地集
约化发展的要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的 改造。
“旧城镇”改造，主要是指针对区、镇（街道）城区内国有土 地的旧民居、旧商铺、旧厂房等改造，以及对重点改造城区需要 “退二进三”的旧厂房、旧仓库、及危旧居民用房的改造。
广州市三旧改造政策解读教学内容
广州市三旧改造政策解读广州三旧改造政策相关解读关于三旧改造节约用地相关意见1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地只要三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在的征地程序，进行公示、听证等环节，大大降低了交易成本。
2、小面积土地不超过百分之十，可纳入改造方案一同申报在三旧改造过程中，有一些未经使用且面积不大的地块，被称为边角地、插花地、夹心池，如果面积小于3亩，且不超过改造面积的百分之十，即可一同报省里审批，进行征地3、土地收益可返还企业和农村集体原有政策，土地收入专款专用，用作土地储备和征地费用，但按照三旧改造的政策，国有企业用地纳入三旧改造后，在收购土地时进行招拍挂，扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业；对农村集体土地进行三旧改造的，百分之六十可返还给村集体城中村改造四大优惠政策1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工作意见指出，允许土地直接登记为国有土地，允许现状出让和熟地出让，对于符合省政策规定的城中村，现状建设用地可直接按照现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现在用作商业的用作商业，现在用过住宅的用作住宅，从而使商业得到合理的补偿；2、村自主改造可协议出让土地村自主改造，可施行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面，土地收入的六成用于支付村集体发展。
对于综合政治类项目，广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造。
3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿，今后广州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一，参照深圳、西安的做法，广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积，村民拆迁房屋不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积进行补偿安置，而对于超过基准面积部分，按照建安成本进行货币补偿。
广州市“三旧”改造相关政策解读
广州市“三旧”改造相关政策解读发布时间：2011/03/28一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破（1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。
只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。
（2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。
（3）土地收益可返还企业和农村集体按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。
征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。
土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。
二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠（1）优惠一：登记国有土地按现状确定《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。
（2）优惠二：村自主改造可协议出让土地特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。
对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。
广州旧村全面改造政策介绍交流
3
STEP
粤府〔2016〕 96号文第二条
• 基准地价
• 结合土地市场，参照半 • 按照市场价缴交土地
年内土地公开出让成交
出让价款。6号文具
价格和周边区域新建商
体要求融资地价为上
品房交易交割确定。
会审议时间从6个月
调整为12个月。
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（三）成本核算、融资楼面地价、融资面积
1、分期开发要求（《旧村更新办法》第29条）
（3） （4）
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（五）分期开发，安置房和公建配套的建设移交
2、复建安置房优惠（《旧村更新办法》第39条）
（指复建村民住宅部分），依据棚户区改造政策，按照安 置复建面积“建一免一”减免城市基础设施配套费。
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（五）分期开发，安置房和公建配套的建设移交
3、公建配套移交（《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规
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（二）选择合作企业
问题：选择合作企业的具体要求和程序
引入合作企业政策对比
城市更新“1+3” 政策
穗府规〔2017〕6 号 穗更新规字〔2018〕1号
时点
实施方案批复后
区政府基础数据公示后（成本固化后）
引入平台
市公共资源交易 政府公共交易平台（市、区公共资源交易平台、集体建设用地使用权
平台
流转交易中心、“三资”平台等）（公开的方式协议出让）
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（二）实施方案
（2）村民意愿（第16条）
重新组织村民表决
实施方案
征求 草案 村民
意见稿
表决稿
送审稿
实施方 案批复
• 征求村集体经济组 织、村民和相关权 属人意见，征求意 见时间不得少于 30日；
珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
即：五类用地不 少于60%。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
Part 2 深圳城市更新基本概念
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市 更新政策培训
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类 功能改变类 拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
最新广州市三旧改造政策解读备课讲稿
广州三旧改造政策相关解读关于三旧改造节约用地相关意见1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地只要三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在的征地程序，进行公示、听证等环节，大大降低了交易成本。
2、小面积土地不超过百分之十，可纳入改造方案一同申报在三旧改造过程中，有一些未经使用且面积不大的地块，被称为边角地、插花地、夹心池，如果面积小于3亩，且不超过改造面积的百分之十，即可一同报省里审批，进行征地3、土地收益可返还企业和农村集体原有政策，土地收入专款专用，用作土地储备和征地费用，但按照三旧改造的政策，国有企业用地纳入三旧改造后，在收购土地时进行招拍挂，扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业；对农村集体土地进行三旧改造的，百分之六十可返还给村集体城中村改造四大优惠政策1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工作意见指出，允许土地直接登记为国有土地，允许现状出让和熟地出让，对于符合省政策规定的城中村，现状建设用地可直接按照现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现在用作商业的用作商业，现在用过住宅的用作住宅，从而使商业得到合理的补偿；2、村自主改造可协议出让土地村自主改造，可施行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面，土地收入的六成用于支付村集体发展。
对于综合政治类项目，广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造。
3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿，今后广州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一，参照深圳、西安的做法，广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积，村民拆迁房屋不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积进行补偿安置，而对于超过基准面积部分，按照建安成本进行货币补偿。
复建安置房将施行村民自信房屋与经常性租赁房屋另址分开建设的方式4、安置房转变土地性质后可买卖首先村民是否将安置房的土地性质从集体转为国有，这一步是自愿的。
广东三旧改造19页PPT
“三旧”改造主要做法
政府引导 国土资源厅在全省范围内部署开展了 “三旧”用地的调查摸底工作，把“三旧”地块在影像图、土地利用现 状图和土地利用规划图上进行标注，严格圈定“三旧”改造的范围。并 建立“三旧”改造地块监管数据库和“三旧”改造标图建库动态调整机 制。
（四）城市整体机能不高，城市形象和功能有待提升
自20世纪80年代末期起，随着广东经济的起飞，微观经济体逐渐 活跃，市场经济开始快速升温。但由于相关的法律法规未能及时跟上， 一些微观经济体在利益驱使下无序扩张和膨胀,造成区域化产能过快升 温,投资产业失调，建设用地迅速扩大且分布散乱。由于多年超负荷运 转、城市内部系统的更迭调适滞后于社会经济的发展需求以及城市发展 功能定位的变化，城市发展不仅面临着空间实体的物质性老化，同时还 面临着功能性衰退与结构性衰退。导致城市整体机能下降，城市人居环 境局部恶化，城市形象和功能有待提升。
“三旧”改造主要做法及经验
政府引导 规划引领 市场运作 各方收益
广东将“三旧”改造工作列为事关全省发展大局和社会民生的重要任务， 制定了“三旧”改造的总体要求、工作目标和基本原则。成立了由省发 展改革委、经信委、财政、国土资源、监察、住房城乡建设等23个省直 部门和21个地级以上市主要负责人组成的广东建设节约集约用地试点示 范省领导小组，由省政府主要领导任组长，并建立定期联席会议制度， 统筹解决工作中遇到的重大问题。各市、县（区）政府也相应成立了政 府主要领导同志任组长，国土资源、发展改革、建设、规划、财政、文 化、环保等有关部门为成员单位的领导小组，对“三旧”改造工作进行 统一协调、指导和监督，形成了强大的工作合力，实行“一站式”服务， 为“三旧”改造高效运作提供了强有力的组织保障。二是加强监管和服 务，简化程序。以降低社会的交易成本、提高改造工作效率为目标尽量 简化程序。在“封闭操作、结果可控”的原则下，授权地方政府开展 “三旧”政策设计与审批工作，同时，按照权力与责任对等的原则，充 分利用技术手段进行监管。
广东三旧改造-资料19页PPT
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都—德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
11
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• 1、农村集体建设用地改变为国有土地问题 村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。 部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则
第一层次（纲领性政策文件）为《关于加快推进“三旧”改造工作 的意见》，主要内容是规定“三旧”改造的组织领导机制、推进改造 的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。
第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的《关于广州市推 进旧城更新改造的实施意见》、对应旧村改造的《关于广州市推进 “城中村”（旧村）整治改造的实施意见》、对应旧厂房改造的《关 于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。
……
8
二
广州市三旧改造政策（二）
三旧改造带来的机遇
1
扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
2
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
3
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
4
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
9
二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指导意 见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件，以 及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。
广州市“三旧改造”政策交流
1
一
三旧改造的概述
二
广州市三旧改造政策
三
广州市三旧改造的操作流程
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广州市“三旧改造”政策交流PPT精选文档35页PPT
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
广州市“三旧改造”政策交流PPT精 选文档
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高
风
景
澈
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7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，于我源自若浮烟。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
三旧改造政策及我区三旧改造工作推进过程中的一些-47页PPT资料
2、办理征收土地手续方面
原政策： 根据现行用地政策，凡涉及征收集体土地的，均需上报省级
以上人民政府批准，而且要履行征地预公告、听证、被征地农 民社保、预存（支付）被征地款、补充耕地、林地审核、落实 留用地等程序。 新政策： 1、对用地行为发生在1987年1月1日之前的，直接办理国有建 设用地确权手续。 2、对用地行为发生在1987年1月1日之后、2019年6月30日之 前，已签订征收协议并进行补偿，没有纠纷的，按用地发生时 的土地管理法律政策落实处理（处罚）后，无需办理社保、安 排留用地，其中2019年5月1日前用地的，也不需办理听证手续。 制订有关改造方案后，报省人民政府批准。
提纲
一、广东省“三旧”改造政策出台的背景； 二、“三旧”改造的主要优惠政策条款； 三、广州市“三旧”改造的总体思路；
（具体见穗府[2009]56号文)； 四、我区“三旧”改造宗地的摸查情况及分析； 五、“三旧”改造工作推进中存在的问题； 六、下一步工作建议和思考。
一、广东省“三旧”改造政策出台的背景
新政策：
位于我市138条“城中村”范围内的改造用地，依 村集体经济组织申请，可以由市政府批准直接转为国 有土地；138条“城中村”范围外的，报省政府审批， 但无需办理有关听证、社保、留用地手续。
4、土地出让金适度返还或暂缓征收鼓励改造
原政策： 并无此项内容，政府储备用地，仅对原用地单位征地进行
拆迁补偿安置。 新政策：
1、对“三旧”改造中收取的土地出让纯收益，可按不高 于60%的比例用于支持原用地企业、原农村集体经济组织
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截至2010年4月10日，第一层次和第二层次政策文件已经印发执行， 第三层次中的重点政策文件已具雏形，《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》已经公布实施，
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二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• 1、农村集体建设用地改变为国有土地问题 村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。 部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可
广州市“三旧改造”政策交流
1
一
三旧改造的概述
二
广州市三旧改造政策
三
广州市三旧改造的操作流程
2
一
三旧改造的概述
3
一
三旧改造的概述
政策背景：
1、2008年3月，温家宝总理 在参加第十一届全国人民代 表大会广东代表团审议政府 工作报告时提出，希望广东 成为节三 旧”改造先行经验（形成“三 旧”改造的概念和基本政策思 路）后向国土资源部积极争取， 于2009年获得了在我省开展 “三旧”改造先行先试的政策 许可（“三旧”改造政策全国 其他省份都没有）
第一层次（纲领性政策文件）为《关于加快推进“三旧”改造工 作的意见》，主要内容是规定“三旧”改造的组织领导机制、推进改 造的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。
第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的《关于广州市 推进旧城更新改造的实施意见》、对应旧村改造的《关于广州市推进 “城中村”（旧村）整治改造的实施意见》、对应旧厂房改造的《关 于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。
以大大简化手续、降低办理成本。 业主自行改造的 “三旧”用地允许协议转让作为经营性用地（商品房开发除
外），可以补交出让金，维持原土地使用权人不变。
• 2、土地出让收益处理的问题 在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益
可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村 集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段， 通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从 土地出让金中支付。
“三旧”改造既是推进节约集约用 地、盘活存量土地最有效的方法之一； 同时也是转变经济发展的方式和推进 城乡一体化的重要抓手，可实现从 “旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新 城市、新产业、新社区”的转变，从 而让城乡旧貌换新颜,经济得发展,群 众得实惠。
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一
三旧改造的概述
三旧改造的概念
• “三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、 “旧厂房”和“旧村居”的改造。 “旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、 旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民 用房的改造； “旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严 重影响城市观瞻的临时建筑的改造； “旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、 村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌 的整治。
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……
二
广州市三旧改造政策（一）
相关文件：
➢ 市相关政策
1、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号） 2、关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见（穗府办〔2011〕17号） 3、印发关于加快办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的通知（穗旧改联字〔2011〕1号） 4、关于加快办理完善集体建设用地手续的通知（穗旧改联字〔2011〕2号） 5、关于办理“三旧”改造涉及完善集体建设用地手续审批有关问题的通知（送审稿） 6、印发《关于办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的工作计划》的通知（穗旧改办〔2011〕13号） 7、广州市民营企业产业用地结合“三旧”改造完善用地手续指引(征求意见稿）
……
8
二
广州市三旧改造政策（二）
三旧改造带来的机遇
1
扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
2
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
3
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
4
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指 导意见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件， 以及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从管 理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城中 村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
5
二
广州市三旧改造政策
6
二
广州市三旧改造政策（一）
相关文件：
➢ 省相关政策
1、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号） 2、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办〔2009〕122号） 3、关于办理“三旧”改造涉及完善征收手续有关问题的通知（粤国土资利用发[2010]218号） 4、关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知（粤国土资试点发[2011]175号） 5、关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建规函[2011]304号） 6、广东省农村集体经济组织管理规定（粤府令第109号） 7、中华人民共和国村民委员会组织法（中华人民共和国主席令第三十七号）