万科产品线概况
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
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万科产品系标准
万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。
产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。
二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。
根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。
同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。
三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。
采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。
同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。
四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。
万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。
同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。
五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。
采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。
同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。
六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。
根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。
七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。
根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。
八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。
通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。
同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。
九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。
在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。
同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。
万科产品线研究(精品干货)
小太阳
0-11岁小孩+业主
望子成龙 健康养老
后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一代 老人二代 老人三代
孩子年龄、是否父母（老人）同住 12-17岁小孩+业主
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度 家庭周期维度
细分指标
详细描述
社会新锐
青年之家 青年持家
业主年龄、是否父母（老人）同住
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
万科产品线概况
客户细分及描述|富贵之家
富贵之家
➢ 富贵之家1：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家 庭
➢ 富贵之家2——投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再 次出售
➢ 照顾父母和孩子是主要购房冬季； ➢ 总价集中在120-150万，面积需求较大，基本都在100-130平米，户型
需求主要为3室2厅2卫 ➢ 更加关注房子本身的舒适和周边配套
➢ 区位选择主要是考虑教育配套和生活配套，人文环境区位选择
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
客群分类
客户细分及描述|健康养老
健康养老 ➢ 中年之家 ➢ 老人一代：（准）空巢中年或老年 ➢ 老人二代：老人+中年夫妻 ➢ 老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子
从根本上提高走姿收益率
因为利润率f1、周转率f2和杠 杆率f3的提高，因为可从根本 上提高收益率f（f=f1*f2*f3） （可提高10个百分点以上）
实现规模和质量的快速增长
通过推行标准化连锁、复制开 发，可以快速扩张，又降低了
企业快速扩张风险和资源紧 张，可轻易实现规模和质量的
双增长
可快速跃入一线品牌企业之列
1卫和部分2室1厅1卫 ➢ 区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
后小太阳
➢ 受教育程度偏低，大专学历偏多，家庭年收入高，大都集中在16万以 上，职业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主； ➢ 休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游
➢ 通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房 动机
➢ 总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3 室2厅1卫和部分2室1厅1卫
万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总
万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总万科三大商业产品介绍及10大开发商商业地产产品线汇总万科广场:
万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。
作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯的人文关怀。
万科红:
万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。
作为“精品社区生活全案”的万科红?生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红•生活中心体量达3.6万平方米，将于今年年底开业。
而作为社区底商及街铺的“万科红•新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。
万科大厦:
万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。
目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工。
据相关负责人介绍，龙岗万科大厦建成后将成为区域内建设标准最高、配套最完善的写字楼。
其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段，不久的将来在深圳东部也将崛起一座新的
旗舰地标。
10大开发商商业地产产品线。
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象,依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。
产品价格指标比较表:低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15～20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 3500以上1．低端市场（戴福照)（1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高.（2)目标客户群:年龄:主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者。
收入：年收入大多在3.5万以下。
家庭结构:2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查.受教育程度：他们大多受过较高的教育。
置业情况:大多为第一次置业,现在主要以租房为主.购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求.2．中低端市场(郭豪铿）（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15～20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高,因此，竞争对手该市场较为容易.（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况:年收入3万—5万。
家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度:受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅.购房目的:家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。
3．中端市场（郭豪铿）（1）市场特征:该类产品总价大多在20～30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好,因此销售速度一般较快。
万科万科产品线与客群细分汇总
市区或郊区， 拥有稀缺资
源
便捷
配套
项目价值
生活配套 便捷的城市
完善
生活
规划有完 善的生活
配套
不完善
舒适居住 (第一居所)
低价格
舒适居住 (第二居所)
对配套无 占有稀缺资
要求
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 T2 TOP1 TOP2
郊区栖居 郊区享受 城市豪宅 郊区豪宅
主力户型
（平方米）
四房150-240 三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组 成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
品类细分
• 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所
追求居住改 约 善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善 改善 改善 空巢
四房 三房 三房 二房
G3
城市
1.公共交通密集，站点在步 行距离内
2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
1
85％ 青年之家 25-35岁
2.没有完善的生活配套，但地 块周边有休闲配套(或有条件 做到)
丰盛又平和
品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
C 城郊 改善
项目价 值
万科住宅体系解读分享
万科金色沁园入户大堂
2、玄关空间系统
玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说， 玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空 间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、 便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。 从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。 玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造 一个美的开端。
U5卫浴空间系统
卫生间功能齐 全，干湿分区 分隔合理。
U5卫浴空间系统
一体化壁柜 （带镜前灯））
脏衣物篮）
6、收纳空间系统
收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣 物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系 统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本 等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都 需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装 饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。
U3厅房空间系统
厅房设计预留 充分的光源和 电插，以保证 居家、会客的 光源要求。万 科充分考虑电 视柜、预埋音 响线、留足插 座、无线上网、 电话和网络布 线的细节设计， 让室内生活更 轻松
U3玄关整合系统
U3厅房空间系统
4、厨房空间系统
根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小 时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中 的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗 菜盆、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层 面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的 合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨 房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自 由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至 可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。
华润、万科产品线特点及其对比分析
“金地＂、“华润ＥＸＰＬｏＩＴＡＴＩｏＮ、ｖｏＲＬＤ开发天地＂、“万科＂产品线特点及其对比分析■支，彭■凤Ｔ，Ｊ■着房地产行业竞争的加剧，Ｊ迫言篙鬻纛袭喜求产品、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。
而特色而成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争能力。
将成熟的产品线复制到新进入的市场，不仅仅意味着提高效率和成本管理，也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。
科学成熟的产品线有利于品牌宣传和公司的稳定发展。
“金地”、“华润”、“万科”是三家房地产领域领先上市的公司，其产品线都比较成熟清晰，研究它们的产品线的各自特点和拓展趋势对中小房地产公司有着重要的借鉴意义。
“金地＂、“华润＂、“万科＂产品线现状及其特点在房地产市场中，产品线多指出售给同样的顾客群，或者通过同样的渠道销售的很多方面密切相关的一组产品。
与产品线密切相关的概念是产品组合，产品组合指房地产企业提供给顾客的所有产品以及相互搭配，它包括所有产品线和产品项目。
对于房地产企业来说，产品线与产品组合是一对相互统一的概念，不同长度与深度的产品线共同形成了产品组合。
“金地”产品线——以中档物业为主，逐步扩展商业物业金地一贯坚持“以产品为核心，创造客户价值”这一产品主义的传统，坚持产品的差异化战略，把产品打造的能力奉为企业的核心专长之一。
从表１中可以看出金地集团的产品组合宽度为３，按项目的地理特点划分，该企业产品线有三条：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，每条产品线上的产品品种都超过３。
金地集团产品线的发展目标为８０名是中档住宅产品，２０名是高档住宅产品。
在目前的国内房地产市场，中档物业仍是最好销售的物业之一，金地将开发的主要方向放在中档物业上，获得了较为理想的销售回款速度，在很大程度上保证了项目的资本运作安全，这也与金地集团“快速滚动开发”的开发战略相统一；同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入，金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。
万科房地产产品规划定位解析
万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。
作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。
本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。
第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。
其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。
无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。
第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。
万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。
这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。
万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。
第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。
针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。
无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。
第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。
无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。
通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。
这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。
总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。
通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。
万科商业地产发展背景
万科商业地产解读一、万科商业背景：万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。
截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。
二、万科商业地产战略万科已经开启了“社区级商业+区域级商业+城市级商业”的全方位商业体系的构建，营造涵盖购物、餐饮、娱乐、休息、商务、多元一体的业态布局。
万科广场全国起航：集成自身品牌优势和购物中心发展先进理念，万科倾力打造一站式购物中心品牌，构筑商业地产领域的“金色家园”系列，提供高品质城市主流消费生活解决方式。
目前，万科已在国内一、二线城市中心商圈规划18座城市综合体项目，其中代表项目如深圳九州万科广场、东莞长安万科广场、北京金隅万科广场等。
万科1997年开始涉足商业地产领域。
2010年上半年，郁亮授予深圳、上海、北京三家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业地产筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。
2010年底成立深圳市万科商业管理有限公司，重回商业地产领域。
按照万科的说法，由于住宅项目配套的商业面积逐渐增多，万科仍以住宅开发为主，商业仅为附属配套。
未来商业地产占业务总量也不会超过20%。
2012年年中，万科开始《万科广场—购物中心设计导则》编制工作，《导则》将建立“万科广场”的商业设计标准，构建万科商业地产知识库体系；同时作为万科内部商业地产进行培训的相关材料，增强集团对于商业地产的把控力。
2013年1月，万科正式成立商用地产管理部，以统筹和整合旗下商用资源，探索适合未来发展的商业模式。
2015年5月14日，万科万达签署战略合作框架协议，双方称，将充分发挥各自在房地产领域的优势，在一系列房地产项目上开展深度合作，包括但不限于在国内和海外市场联合拿地、合作开发。
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）万科产品线品类划分→在四大品类中，G1、G2、T2系列为万科的中高端产品线系列→在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低→第四类TOP系列则以对秲缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补万科全面的产品体系中，分别以G2\C\T2 三种产品体系为中高端改善性需求产品体系：万科产品线理念演变万科-产品线理念演变：90+户型→ 3G户型→ 4G 户型万科典型案例万科最新推出的城花系列，就是以老洋房（情景洋房）为格调的琥珀臻园、郡园等项目。
万科-4G典型案例-万科琥珀臻园万科琥珀臻园位于宝山区罗店新镇的美兰湖住区，占地面积约8.94公顷，建筑面积约15万平方米，容积率为1.02，规划户数为540户，沿河打造新法式高档住区。
琥珀臻园是万科琥珀系列的抗鼎之作，作为琥珀郡园的升级产品，琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度(叠加/大平层)类别墅花园洋房的新典范。
万科琥珀臻园近似1.0的低容积率，五层低密度洋房公寓：底楼两层为叠加跃层，三到五层一梯两户，保证每户拥有更大空间不更佳资源，充足的楼间距，保证住户的私密空间、景观规野和室内采光。
万科琥珀臻园高品质全屋精装修，营造舒适居住空间；TOTO、西门子等经过甄选的高端科技世界名品，为顾客大大节省财力、精力和人力。
金地产品线→在四大品类中，“褐石”系列为金地的中端产品线系列→金地的产品线由原先“土地、客户、产品”的分类模式，转变为由“产品价值树”为主导的分类模式。
金地产品线理念演变金地典型案例金地-“褐石”系列典型案例-金地艺境关注价值点：● 6层电梯花园洋房、层层带有附加值、金地洋房系列延续。
金地自2010年在上海高调推出其大平层豪宅产品线“天域天境”后，再一次回到其成熟的洋房产品线。
金地艺境主推95-162平米的6+1电梯花园洋房，95-128平3房，以及160-162平4 房，具有较高的附加值。
品牌开发商产品系列划分
金地产品系列划分“褐石、名仕、天境、世家”，四条产品线均有清晰、鲜明的产品特征和价值主张：褐石系列代表的是中产阶级引以为傲的优雅和品味风情，名仕系列是为新富阶层打造的文化社区，天境系列代表了第三代豪宅居所，世家系列则是要打造百年经典的传世居所。
万科产品系列划分“CITY城市主流”、“NATURE养生度假”和“TOP高端尊享”等三大产品系列共10个项目，全新的产品策略——一体两翼生活解决方案“蝴蝶模式”。
CITY城市主流是城市经典系列，旨在满足主流人群三大核心需求：核心生活区位、多样化的户型和配套社区。
该系列不仅创新多元化居住模式，更致力于打造独特的人文居住标签。
万科华府、万科第五园、金域华庭、金色沁园以及金色半山和金色领域等。
NA TURE养生度假系列则重在满足都市人对于自然人居的两大核心需求：自然山水资源与主题式养生度假体验，包含棠樾及清林径等两大作品。
TOP高端尊享作为万科最高端的系列，独拥“稀缺资源和大师级限量珍品”两大特色，包括万科中心和天琴湾两大代表作品。
蝴蝶模式主体——持续优化的产品：基于对客户需求的深入洞察，一方面为客户提供多样化的定制精装方案，全面整合户型设计、项目施工、装修及景观规划等系统环节，打造出贴心、舒适、个性的精致生活享受。
蝴蝶模式左翼——持续升级的服务：在颇有口碑的物业品牌基础上，深圳万科创新打造“3W 万维社区”，包含“社区级商业+区域级商业+城市级商业”组合的无缝商业配套享受、“社区节日+社区义工联+社区俱乐部”组合的无忧缤纷生活社区以及万科酒店管理公司所提供的无微不至尊享服务。
蝴蝶模式右翼——持续领先的技术：万科聚焦生活中的健康问题，提出了绿色解决方案“光合建筑”。
创造出智慧运用“阳光、空气、水”三大生命要素的“光合建筑”，通过“阳光能量管理”、调节居住微环境的“空气体系”、“中水、雨水的综合利用”及增强的儿童安全保障系统提升客户的生活品质。
华润产品系列划分六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作橡树湾学府系列；橡树湾英伦系列；凤凰城精品都市系列；百万平米城中城系列；低密度大平层系列和特色高端产品等六大产品线。
万科产品及定位
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的 青年之家（2） 城市住宅 改善居住二次置 业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边 缘——交通条件和就 业条件比较好，产品 以多层为主，兼有高 层和局部低层联排别 墅类型住宅，规模适
中
便利
规划有完整的生 活配套
舒适居住（第 大城.丰盛
一居所）
生活
以多层、小高层为 主，辅以高层和洋
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
业业主
代表项目 深圳万科金色家园 南京万科金色家园 武汉万科金色城市 长春万科城市花园
武汉万科城 武汉万科城花璟苑
四季花城系列Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区 域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适 山水.悠然
居住
生活
以多层、花园洋房 为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置Leabharlann 的枫林郊区住宅青年之家（2） 改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡 万科玫瑰里
特色资源项目——市 区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚 生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能 上海万科兰
力的社会精锐、 乔圣菲
高档住宅 望子成龙家庭和
武汉金域蓝湾
富
东海岸
贵之家
武汉万科红郡
产品系列 金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
万科产品系列全解析
万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科产品分析报告范文
万科产品分析报告范文1. 引言万科地产是中国房地产开发商之一，在房地产行业树立了很高的声誉。
万科不仅以其高质量的房产项目而闻名，还以其创新和多元化的产品系列而备受赞誉。
本报告旨在对万科的产品系列进行分析，评估其优点和不足，并给出建议，以进一步提高产品质量和市场竞争力。
2. 产品概述万科的产品系列非常丰富，包括住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
以下是对几个重点产品进行的详细分析：2.1 万科住宅产品万科住宅产品以其高品质和宜居性而受到广大消费者的欢迎。
产品分为经济型、中档以及高档住宅，以满足不同消费层次的需求。
建筑设计注重于空间利用和舒适度，同时还考虑到环保和可持续发展因素。
2.2 万科商业产品万科在商业地产领域有着丰富的经验，并且推出了多个成功的商业项目。
万科商业产品注重于商业规划和运营，提供独特的购物和娱乐体验。
同时，它还吸引了多个知名品牌入驻，增加了产品的吸引力和竞争力。
2.3 万科写字楼产品万科写字楼产品受到企业的广泛认可，很多跨国公司都选择万科写字楼作为办公场所。
万科写字楼产品注重于空间布局和技术设施，提供舒适和高效的工作环境。
此外，写字楼还提供了灵活的租赁方式，以满足不同企业的需求。
2.4 万科酒店产品万科酒店产品以其独特的设计和出色的服务而受到宾客的高度评价。
万科酒店注重于提供豪华和舒适的住宿条件，并提供多元化的餐饮和娱乐设施。
酒店服务团队的专业性和热情使万科酒店成为了旅行者的首选。
3. 产品优点在对万科产品进行分析后，我们认为万科的产品有以下优点：3.1 高品质万科产品以其高品质而闻名，无论是住宅、商业、写字楼还是酒店，都注重于提供高品质的产品和服务。
这使得万科在市场上建立了良好的声誉，赢得了消费者的认可和信任。
3.2 多元化万科产品系列非常多元化，涵盖了不同的领域和消费者需求。
这种多元化使得万科能够满足不同层次和类型的消费者需求，扩大了其市场份额。
3.3 创新设计万科产品的设计注重于创新和实用性。
万科商业介绍
目录
1. 万科企业介绍 2. 万科商业管理公司成立 3. 万科商业地产发展战略 4. 万科商业地产产品线及产业链 5. 万科商业地产发展历程 5. 万科商业地产热点项目介绍 6.深圳龙岗万科广场介绍
万科企业简介
万科商业管理公司成立
万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司， 2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强 调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。 截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、 万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物 中心项目，商业面积达150 万平方米。
万科商业地产发展战略
万科商业地产产品线
万科商业地产产业链
商业地产发展历程
万科18个购物中心盘点
万科商业地产热点项目
万科商业项目部分合作品牌
深圳龙岗万科广场项目
深圳龙岗万科广场项目
龙岗万科广场位于深圳龙岗中心区，毗邻 “三馆一城”，面对龙岗区政府，包含商业、 公务、休闲、娱乐、居住于一体，是深圳龙 岗区首座100万平方米大型都市综合体，也 是龙岗区目前为止最大型的社区。其中商业 面积达15万平方米，地上共五层，地下一层， 将于2013年10月开业。 “龙岗万科广场”日前已与知多家名商家 签署了合作协议。 目前，该项目已完成了60%的招商率 ZARA、ZARA HOME、H&M、MONKI、华润BLT精品超市、星美国际影城、春满园、 冠军冰场、顺电精品店、丝芙兰、屈臣氏、美乐汇、星巴克等国内外知名品牌签约 进驻龙岗万科广场，精品零售、配套服务等业态陆续入驻中。其中，BLT超市将成为 龙岗区首个精品超市，面积3800平方米，位于负一层；深圳首家ZARA品牌集合店， 包含七大品牌，其中，ZARA HOME首次进入深圳；而H&M集团旗下新品牌MONKI 的进驻也将成为其在中国内地的首店；星美国际影城为华南区旗舰店。而国际知名 快消品营运商FOREVER 21 的全国拓展负责人也来到发布会现场，并有望打造深圳 第一店。
一线房企产品线解析(万科、恒大等)
持续系统的房地产整合解决之道
【万科GOLDEN系列】指金域蓝湾、金色家园、金色城市等金域金色
产品,该系列产品在万科产品线中占据丼足轻重癿核心地位。占有城市繁华 核心、交通便捷、配套完善、并以提供高品质楼盘服务为基本属性。
鸟瞰图
建筑细节 小区实景 装修细节Biblioteka 持续系统的房地产整合解决之道
持续系统的房地产整合解决之道
THE End!
持续系统的房地产整合解决之道
【恒大金碧天下】一般选址于山水资源环境中产品遵循别墅结 合普通住宅癿模式
小区实景
项目景观
建筑细节
持续系统的房地产整合解决之道
【恒大绿洲、恒大城、恒大名都】通常位于城市癿次级中心区 域，甚至是近郊区癿大规模高品质小区
小区实景 精装展示
项目全景
持续系统的房地产整合解决之道
【万科产品线】三大产品线：TOP(高端)、GOLDEN(金色)、CITY(城市)三大品 类,针对丌同生命周期癿客户提供了全产品服务
系列名称 定位
TOP系列
占据稀缺资源,提供一种 游刃有余癿生活格局
万科产品线介绍
城市繁华核心、交通便捷、
GOLDEN系列
配套完善、并以提供高品 质楼盘服务为基本属性。
城市系列
城市非中心、城郊地带癿 大规模高档社区
持续系统的房地产整合解决之道
【万科产品线】 GOLDEN系列产品在万科产品线中占据丼足轻重癿核心地位,它 能在市中心有限癿空间局限下建筑良好癿居住环境，同时也推劢城市中心区癿更 新 产品线名称
1持续系统的房地产整合解决之道持续系统的房地产整合解决之道产品线定义及浅析一一持续系统的房地产整合解决之道产品线定义及一线房企产品解析产品线定义及一线房企产品解析一线房企产品系列情况产品线定义万科恒大产品线解析持续系统的房地产整合解决之道产品线产品线指一群相关的产品这类产品可能功能相似售给同样的客指一群相关的产品这类产品可能功能相似售给同样的客户群或者通过同样的渠道销售很多方面密切相关的一组产品户群或者通过同样的渠道销售很多方面密切相关的一组产品以万科为代表的大型房企同一产品系列下的不同项目的标准化率已达到相当高的程度
产品线案例
万科的产品总体战略 ——延长产品线，锁定终身客户
针对不同客户的需求，针对不同项目的特性， 万科以标准化的产品来解决规模化生产和跨地域开发的问题， 形成了四大产品系列：城花系列、四季系列、金色系列、高档系列。
万科·城花系列
——提供位于城郊的住宅
区位 物业类型
客户
城市近郊 多层、小高层
深圳·17英里
案例的启发——万科产品战略
万科认为
同一产品系列会有一样的价值点和诉求。
由万科引发的思考：
系列产品是解决项目地块资源价值不均衡问题的有效办法。
——提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅
区位
拥有稀缺地段或景观资源的地段
物业类型
别墅、洋房
客户
高端
景观
稀缺景观资源
户型
豪华型、身份感
设施配套
咖啡厅、红酒室、室内高尔夫练习场、 书吧等高端配套
北京·西山庭院
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
分布城市 成都、佛山、南京、苏州、天津、珠海
开发理念
以尊重自然、尊重文脉为基础，追求社 区与自然、文脉的融合
区位
城市中心区
物业类型
小高层、高层
客户
中高端、高端
景观
城市景观、内部园林
户型
舒适型、豪华型
享受城市配套，自身配套面向城市的开 设施配套 放性商业，泛会所
分布城市 成都、佛山、南京、苏州、天津、珠海
开发理念 在城市中心区域推动城市的更新发展， 同时成为城市中心区的标志性住宅
深圳·金色家园
万科·高档系列
中端
景观 外部景观资源一般，主要靠内部营造
户型
实用型、功能型
万科与万达的全面比较
万科与万达的全面比较万科是主流住宅开发的标杆企业，万达是商业地产开发的标杆企业。
万达与万科，王健林与王石，这两个“万”之争给岁末年初平淡的楼市增添了谈资。
对两“万”进行比较分析具有行业典型意义。
一、战略及商业模式演进历程应该说，在成立之初，两家企业都是典型的机会主义者。
在战略及商业模式构建，即在各自领域的专业化上，万达和万科两家公司掌门人及高管团队都经历了“痛苦”的思维洗礼，都是在不断发展过程中从无到有，从模糊到清晰的长期演进历程。
在完成了第一个项目以后，万科于1991年北上上海（1992年底，上海万科城市花园项目正式启动），正式开始了异地开发之路，也开始了探寻企业战略地位及核心竞争力之路。
最终，在2001年9月深圳万佳百货股份有限公司股权转让后，万科的住宅专业化形象才开始正式确立。
此时，距离万科成立已经过了整整十三年。
或者说，万科成为专业化开发商至今实有九年。
在上世纪整个90年代，万达同样处在企业探索、调整阶段。
但相对而言，比万科的步伐要快一些。
1992年，改制为万达集团股份有限公司，1995年～1998年，万达凭借较好的社会资源，在住宅开发的同时，历经了开办电梯厂、制药厂等其他产业。
正是在这一时期，万达开始了连锁商业的尝试，以期获得长期、稳定的收益来源。
这种探索与当时万达的企业属性、王健林的个人性格有密切关系。
而这种思维模式也逐步引导万达向商业地产领域迈进，并逐步做大，直到今天。
比起同年成立更加巧合的是，2001年，长春万达商业广场--万达在全国的第一个商业地产项目--建成，昭示着万达商业地产时代的来临。
从此，万达走上了“商业＋住宅”两条腿走路的业务模式。
由此可见，2001年可谓是两家企业共同的“分水岭”。
但无论是万科的住宅专业化定位，还是万达的“商业＋住宅”两条腿模式，还都只是开始。
在随后的“黄金十年”里，两家企业的发展历程已被人们广为知晓了。
万科与万达各自有着中国房地产界最具代表性的两种发展模式：万科连续七年稳居行业第一的位置；而万达在商业地产领域始终稳居行业的地位。
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住宅：华府系列、绿洲、名都、恒大 城等； 旅游地产：金碧天下系列
住宅：滟澜山、蓝湖郡、大城小院； 商业：天街系列 旅游地产：“山·海·湖”系列
住宅：滨江豪宅系列
住宅产品线——概念
住宅的三种属性
土地
住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合 目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身 开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的 （相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化 为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。
望子成龙
孩子年龄、是否父母（老人）同住
12-17岁小孩+业主 老人+业主+18岁以下的孩子
孩子三代
中年之家 业主和子女年龄
中年夫妇+18-24岁的孩子
老人一代
健康养老 老人二代 老人三代 富贵之家 经济务实 富贵之家 务实之家 家庭年收入 家庭年收入 有老人家庭的直系代数
（准）空巢中年或老年
老人+中年夫妻 老人+中年夫妻+18岁以上孩子 收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭 收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度
社会新锐
家庭周期维度
青年之家 青年持家 小太阳 后小太阳
细分指标
业主年龄、是否父母（老人）同住
详细描述
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人） 0-11岁小孩+业主
住宅产品线——房地产企业的产品线开发
住宅：金色系列、城花系列、四 季系列、高端系列，幸福系列等
住宅：别墅系列、桂花系列、 地中海系列
住宅：城市海景系列、格林系列、 天境系列、世家系列、名仕系列、 褐石系列
商业：万达广场、万达酒店等； 住宅：太湖公馆
住宅：香颂系列、老街坊、新里系列、世纪城 系列等； 商业：“创”系列、绿地中心
客群分类
客户细分及描述|社会新锐
社会新锐 青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子） 青年之家2——年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子），老人 为子女购房，且不和子女共同居住，称为青年之家2 青年持家：年龄25-34岁单身或者已经结婚的青年+父母
青年之家
青年持家
客群分类
务实之家
教育程度低、收入水平低、社会地位低的三低人群 教育程度普遍为大专和高中 家庭年收入仅6万左右 大都在企业担任中低等职位，国企员工比例较高，置业等级低等较多 休闲活动非常单调，主要是散步
客户细分及描述|务实之家
务实之家 务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家 庭； 务实之家2——中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭 （中年夫妇+18-24岁的孩子）
基本生活需求突出，也有一定的改善型需求
总价大都控制在100万一下，面积需求主要集中在90-120平米；户型主要选 择2室1厅1卫和部分3室1厅1卫
购房时对价格非常敏刚，对未来生活成本有比较大的顾虑、愿意为其他要求 做牺牲 价格和方便的公交线路是主要区位选择标准 经济务实片区为主
实用务实、价格敏感的社会底层人群
初级产品线
产品线系列 • • • • • 产品线A 产品线B 产品线C 产品线D …… 设计任务书
成熟产品线
产品研究
• • • • •
规划设计要求 立面设计要求 户型设计要求 景观设计要求 ……
产品线调整
信息反馈产品设计库调整
产品使用 产品施工 产品设计
住宅产品线——产品线标准化
产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。各项目在物业类型、项目规模、市场定 位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品 的快速复制。规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。 产品标准化
住宅产品线——技术模型
基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型
地块研究
指 导 拿 地
市 场 研 究
客户研究
• • • • •
产品研究 目标客户A 目标客户B 目标客户C 目标客户D …… 产品设计库 • • • • • • 规划设计库 外立面设计库 户型设计库 景观设计库 精装设计库 ……
基于客户细分下的产品线
当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地 到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。真正的进入以基 于客户细分下的客户价值与需求导向阶段。灵活运用客户定位细分的工作思路，以满足彼此可以识别、彼 此之间有差异、贯通所有环节的要求。
因为利润率f1、周转率f2和杠杆 率f3的提高，因为可从根本上提 高收益率f（f=f1*f2*f3）（可提 高10个百分点以上）
实现规模和质量的快速增长
通过推行标准化连锁、复制开发， 可以快速扩张，又降低了企业快 速扩张风险和资源紧张，可轻易 实现规模和质量的双增长
可快速跃入一线品牌企业之列
随着规模和质量的快速增长，加 之独具特色的产品品牌对企业品 牌的巨大拉动作用，可助推企业 快速跃入一线品牌企业之列
受教育程度高，以本科和大专为主，60%是本科以上学历 家庭年收入中等，集中在10-18万元 多数在企业单位工作，职业等级以中等为主 休闲活动非常年轻化：上网、健身、球类、唱歌跳舞、国内旅游都十分活跃
受教育程度低于青年之家，大专学历偏多 家庭年收入较高，大多集中在13-22万 多数在企业单位工作，职业等级以中等为主 休闲活动动静结合：健身、去公园锻炼等
9% 富贵之家 社 会 新 锐 6% 29% 务实之家25% 31%
从生命周期角度来看，主流市场客户可进一步被细分为青年之 家、青年持家、小太阳等9类
客户划分——收入特征
主流市场客户在50岁前，收入随年龄增长而增长，50岁后，随年 龄增长而下降。 支付能力体现为积累财富和积累支出的差值，22-60岁为积累财富 阶段，45岁左右达到峰值
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
成 熟 产 品 成 果
第三级
产品全套资料
全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料
标 准 化 产 品 成 果
模型
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家 庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共 性化的偏好、选择动机及需求特征等。
客户
产品
传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本 较大； 产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装 复制，节省成本。
住宅产品线——意义
快速提高开发速度和周转率
可快速提高投资决策、产品定位 策划、规划设计、招采等环节的 效率，使项目开发周期缩短10% 以上（周转率可提高10%以上）
可成倍提高投资杠杆率
特别是前期开发周期缩短后，从 项目确权到开盘和实现资金平衡 的“两点”时间可提前几个月 （杠杆率可从2-3提高到5以上）
可大幅度降低开发成本和费用
标准化设计后，设计费用、部品 采购价格、资金成本等都会大幅 度降低，进而可形成叠加效应 （开发成本和费用顾客降低5% 以上）
从根本上提高走姿收益率
区位选择主要考虑人文教育环境、景观环境和便利设施要素，如离父母近、 离学校近
解决居住的太阳家庭
改善、提升居住的太阳家庭
小太阳
受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在15万，多数在企 业单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高 休闲活动偏年轻化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多 为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需 求 总价集中于90-120万元，面积需求以90-120平米，户型需求为3室1厅1卫 和部分2室1厅1卫 区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
推 行 阶 段 规划阶段
产品战略
产品战略总体指导思想
产品理念 产品战略目标 产品选择与产品定位 规划设计标准 建筑设计标准 景观设计标准 装修设计标准
标准化策略
产品体系与产品结构
产品研发与创新 产品系列、品牌与产品线规划 产品标准化 设计标准 级配标准（成本+部品） 营建标准
产品线标准
项目实践
产品标准
区位选择标准：离单位近、方便的择标准：价位合理，交通方便，配套完善
注重便利和实用的青年家庭
考虑父母的青年家庭
客群分类
客户细分及描述|望子成龙
望子成龙 小小太阳：0-5岁小孩+父母 小太阳：5-11岁小孩+父母 后小太阳：12-17小孩+父母 孩子三代：老人+中青年服务+18岁以下孩子 后小太阳 小小太阳
受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在15万，多数在企业 单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高 休闲活动偏年轻化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多 为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需求 总价集中于90-120万元，面积需求以90-120平米，户型需求为3室1厅1卫 和部分2室1厅1卫 区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围 受教育程度偏低，大专学历偏多，家庭年收入高，大都集中在16万以上，职 业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主； 休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游 通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房动机 总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3室2 厅1卫和部分2室1厅1卫 购房非常看重房屋品质、周边配套，其次是社区未来生活成本